Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 janvier 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 JANVIER 2013



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/06349



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2011 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 09/12833



APPELANTS 



Monsieur [I] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [Z] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [F] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentés par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050,





INTIMÉE 



La SCI TD MONTARGIS, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Nadine CORDEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0239, avocat postulant

assistée de Me Sébastien MENDES-GIL de la SELARL CLOIX et MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P173, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. 



Madame Odile BLUM a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Odile BLUM, Conseillère 

Madame Isabelle REGHI, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO. 

ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière. 



* * * * * * *



Courant 2007, la s.c.i. Td [Adresse 6] a conclu avec M. [I] [X] et la s.a.r.l. [X] dont celui-ci était gérant, pour des locaux situés [Adresse 1] :

- le 27 avril 2007, un bail dérogatoire de 12 mois à compter du 27 avril 2007 (lots n° 62 à 64 du bâtiment 29 porte M), 

- le 21 juin 2007, un bail dérogatoire de 12 mois à compter du 21 juin 2007 (lot n° 65 du même bâtiment),

- le 11 octobre 2007, un bail commercial d'une durée de 9 années à compter du 11 octobre 2007 (lots n° 57, 59 et 61 du même bâtiment).



Par trois séries d'actes successifs des mêmes jours, M. [Z] [X] et Mme [O], son épouse, se sont portés cautions solidaires de toutes sommes que pourraient devoir tant M. [I] [X], leur fils, que la société Guetta, M. [I] [X] se portant également caution solidaire pour la société Guetta.



M. [I] [X] et la société Guetta ont cessé de régler les loyers et charges après les échéances d'avril 2008.



Le 7 janvier 2009, la société Guetta a été mise en liquidation judiciaire. La s.c.i. Td [Adresse 6] a déclaré ses créances au passif de ladite société, au titre de l'arriéré locatif à cette date, à hauteur de 18.794,04 € pour le bail du 27 avril 2007, de 6.945,27 € pour le bail du 21 juin 2007, de 16.423,14 € pour le bail du 11 octobre 2007. Le mandataire liquidateur de la société Guetta a notifié la résiliation du bail à la s.c.i. Td [Adresse 6] par lettre du 28 janvier 2009 et les clés des locaux ont été restituées en février 2009.



La s.c.i. Td [Adresse 6] a assigné par la suite les consorts [X] en paiement en leur qualité de caution solidaire pour les époux [X], de copreneur et caution solidaire pour M. [I] [X].



Par jugement rendu le 11 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- condamné solidairement M. [I] [X], en sa qualité de locataire et de caution solidaire, Mme [F] [O], épouse [X], en sa qualité de caution solidaire, et M. [Z] [X], en sa qualité de caution solidaire, à payer à la s.c.i. Td [Adresse 6] :

* 33.262,45 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2009, 

* 41.090,05 €, au titre des loyers et charges dues en application du contrat de bail du 11 octobre 2007 (lots n° 57, 59 et 61), à compter du 31 mars 2009 et jusqu'à l'expiration de la période triennale, le 10 octobre 2010,

* "54.109,S3" € au titre des loyers et charges dus en application du contrat de bail du 27 avril 2008 (lots n° 62, 63 et 64), à compter du 31 mars 2009 et jusqu'à l'expiration de la période triennale, le 26 avril 2011,

* "20.913,S6 €", au titre des loyers et charges dus en application du contrat de bail en date du 21 juin "200S" (lot n° 65), à compter du 31 mars 2009 et jusqu'à l'expiration de la période triennale, le 20 juin 2011,

- dit que toutes les condamnations qui précèdent seront assorties d'un intérêt de retard au taux conventionnel de 15 % l'an, à compter de leur date d'exigibilité, qui seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

- condamné solidairement les défendeurs à payer 1 € à la s.c.i. Td [Adresse 6], à titre de clause pénale,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné solidairement M. [I] [X], en sa qualité de locataire et de caution solidaire, Mme [F] [O] épouse [X], en sa qualité de caution solidaire, et M. [Z] [X], en sa qualité de caution solidaire, aux dépens.



Mme [F] [O] épouse [X], MM. [I] et [Z] [X] (ensemble consorts [X]) ont relevé appel de cette décision le 1er avril 2011. Par leurs dernières conclusions du 24 octobre 2011, les consorts [X] demandent à la cour d'infirmer le jugement et de :

- rejeter la demande de majoration de 10 % sollicitée par la bailleresse,

- fixer l'arriéré locatif au titre des contrats de bail en date des 27 avril, 21 juin et 11 octobre 2007 à la somme totale de 26.877,69 €,

- leur accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à leur charge, par application de l'article 1244-1 du code civil,

- débouter la s.c.i. Td [Adresse 6] de son appel incident et de toutes ses demandes,

- condamner la s.c.i. Td [Adresse 6] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction.



Par ses dernières conclusions du 24 août 2011, la s.c.i. Td [Adresse 6] demande à la cour de :

- confirmer le jugement sauf sur les condamnations au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2009 et de la clause pénale,

- condamner solidairement M. [I] [X], en sa qualité de locataire et de caution solidaire, Mme [F] [O], épouse [X], en sa qualité de caution solidaire, et M. [Z] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement des loyers et charges impayés s'élevant à la somme de 42.162,45 € (arrêtée au 7 janvier 2009),

- les condamner solidairement en ces mêmes qualités au paiement de la somme totale de 116.113,74 € se décomposant comme suit : 

* 41.090,05 € au titre des loyers et charges dus en application du contrat de bail en date du 11 octobre 2007 (lots n°57, 59 et 61) à compter du 31 mars 2009 et jusqu'à l'expiration de la période triennale le 10 octobre 2010, 

* 54.109,83 € au titre des loyers et charges dus en application du contrat de bail en date du 27 avril 2008 (lots n°62, 63 et 64) à compter du 31 mars 2009 et jusqu'à l'expiration de la période triennale le 26 avril 2011,

* 20.913,86 € au titre des loyers et charges dus en application du contrat de bail en date du 27 avril 2008 (lot n°65) à compter du 31 mars 2009 et jusqu'à l'expiration de la période triennale le 20 juin 2011,

- constater l'acquisition de la clause pénale insérée dans les contrats de bail et la dire bien fondée à conserver les sommes de 2.850 €, 1.050 € et 2.700 € versées à titre de dépôts de garantie,

- dire que ces sommes seront majorées de 10 % et assorties de l'intérêt au taux conventionnel de 15 % l'an à compter de leur exigibilité,

- ordonner la capitalisation de ces intérêts à compter de la date de l'assignation, dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- n'accorder aucun délai de paiement supplémentaire aux débiteurs en raison de l'ancienneté de la dette,

- condamner solidairement les consorts [X] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction.



La clôture de l'instruction de l'affaire a été ordonnée le 10 octobre 2012.







SUR CE,



Considérant qu'au soutien de leur appel, les consorts [X] font valoir en premier lieu que s'agissant des deux baux dérogatoires des 27 avril et 21 juin 2007, leurs engagements ont pris fin le 20 février 2009 avec la remise des clés au bailleur au motif que le statut des baux commerciaux invoqué par le bailleur n'est pas applicable puisque leur occupation des lieux en vertu des baux dérogatoires, poursuivie après le terme convenu du 26 avril 2008 pour l'un, du 20 juin 2008 pour l'autre, n'a pas excédé deux années ;



Mais considérant que les consorts [X] font une analyse erronée de l'article L 145-5 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008 applicable en l'espèce ; que ce texte qui donne aux parties la possibilité de déroger au statut des baux commerciaux à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans, les laisse aussi libres de donner au bail dérogatoire une durée plus courte, ce qui a été le cas en l'espèce ; qu'il prévoit également, dans sa rédaction de l'époque, qu'à l'issue du premier bail dérogatoire, il s'opère un nouveau bail régi par les dispositions statutaires si le preneur reste ou est laissé en possession, ce qui est également le cas ; 



Considérant que les locataires étant restés en possession, deux nouveaux baux commerciaux, se sont formés pour neuf années à compter du 27 avril 2008 pour les lots 62 à 64 et à compter du 21 juin 2008 pour le lot 65, le bail commercial conclu le 11 octobre 2007 pour les lots 57, 59 et 61, soumis lui dès l'origine au statut, étant prévu pour venir à son terme le 10 octobre 2016 ;



Considérant que les consorts [X] soutiennent ensuite que la situation locative doit être arrêtée au 20 février 2009, date de la remise des clés, qu'il n'y a pas lieu de faire application de la majoration contractuelle de 10 % et qu'il convient d'imputer sur les arriérés locatifs, d'une part, le montant des dépôts de garantie, d'autre part, les sommes versées au bailleur à la conclusion de chacun des baux au titre d'un "droit au bail" qu'il convient de requalifier en suppléments de loyer à défaut de qualification précise dans les contrats de bail qui ne précisent pas que cette somme restera acquise au bailleur ; qu'ils estiment que l'arriéré locatif ne s'élève pour les trois baux, qu'à la somme de 26.877,69 € et sollicitent les plus larges délais de paiement pour s'acquitter du paiement de cette somme ; 



Considérant que la s.c.i. Td [Adresse 6] réplique que la résiliation des baux par le mandataire liquidateur de la société Guetta, n'a eu aucune conséquence sur les engagements de M. [I] [X], copreneur, de même que la remise des clés le 20 février 2009 qui ne valait que pour la société Guetta dans la mesure où cette restitution des clés était consécutive à la résiliation des engagements de location par le liquidateur judiciaire, que le bail du 27 avril 2008 qui s'est substitué au bail dérogatoire du 27 avril 2007 venait à expiration le 26 avril 2017, le bail du 21 juin 2008 qui s'est substitué au bail dérogatoire du 21 juin 2007 venait à expiration le 20 juin 2017 et le bail du 11 octobre 2007 venait à expiration le 10 octobre 2016 et qu'en l'absence de congé donné par M. [I] [X], celui-ci reste tenu au règlement des loyers et charges, dont l'impôt foncier, jusqu'à la fin de la première période triennale de chaque bail à savoir jusqu'au 26 avril 2011 pour le bail des lots 62 à 64, jusqu'au 20 juin 2011 pour le bail du lot 65 et jusqu'au 10 octobre 2010 pour le bail des lots 57, 59 et 61 ;



Que faisant appel incident, la s.c.i. Td [Adresse 6] critique le jugement en ce qu'il aurait refusé d'appliquer la majoration contractuelle de 10 % ainsi que les intérêts au taux de 15 % prévus par l'article 7 des contrats de bail et en ce qu'il a déduit de l'arriéré locatif la somme payée comme il est d'usage à titre de droit au bail ; qu'elle s'oppose par ailleurs à tous délais, les appelants ne justifiant nullement de leur situation financière ;



Considérant, cela étant posé, que si la résiliation du bail par le liquidateur de la société Guetta ne suffit pas à mettre fin à elle seule au contrat à l'égard de son copreneur et si M. [I] [X] n'a pas formellement donné congé, il demeure que la s.c.i. Td [Adresse 6] ne s'est pas contentée de prendre acte de la résiliation des baux par le seul liquidateur de la société Guetta ; qu'elle a accepté que lui soient restituées les clés de l'ensemble des locaux loués libérés également par le copreneur, clés qu'elle a elle-même fait chercher le 20 février 2009 et qu'elle a reprises sans faire la moindre réserve ; qu'elle a ainsi nécessairement accepté la résiliation des baux à l'égard tant de la société Guetta que de son ancien gérant ;



Que les baux sont donc résiliés à compter du 20 février 2009 et les demandes au titre des arriérés locatifs postérieurs ne sont pas fondées ;



Considérant que chacun des contrats de bail dispose :

- à l'article 6 que le loyer annuel est payable par quart d'avance à chacun des termes habituels de l'année c'est-à-dire les 1er janvier, avril, juillet et octobre,

- à l'article 7 que : "en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par les preneurs ou toute autre somme due ... qui n'aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur percevra de plein droit une majoration forfaitaire de 10 % du loyer échu et impayé avant mise en demeure et envoi d'une lettre R.A.R. indépendamment des frais, intérêts honoraires de recouvrement et droit proportionnel qui seraient perçues par l'huissier ou l'avocat ... En outre tout loyer non payé à échéance produira, par application de l'article 1155 du code civil, intérêts au taux de 15 % l'an, à compter de la date d'exigibilité, indépendamment de toute demande en justice ou mise en demeure",

- à l'article 11 que "Le dépôt de garantie sera acquis de plein droit au Bailleur en cas d'infraction régulièrement constatée, tant aux conditions du présent bail qu'aux dispositions législatives ou réglementaires qui le gouvernent et qu'au règlement intérieur de l'immeuble",



Considérant qu'au regard du non-paiement des loyers et charges après l'échéance d'avril 2008 de chacun des trois baux, la s.c.i. Td [Adresse 6] est fondée à faire application des articles 7 et 11 des contrats ; que les dépôts de garantie lui restent acquis, la majoration forfaitaire de 10 % des loyers échus et impayés due ainsi que l'intérêt conventionnel de 15 %, précision étant faite qu'il ne court que sur le montant des loyers impayés ; que les consorts [X] ne démontrent pas le caractère manifestement excessif des clauses pénales qu'il n'y a pas lieu en l'espèce de modérer ; que par ailleurs, la somme visée à l'article 31 des contrats, versée, à titre de "droit au bail" par les copreneurs à la conclusion de chacun des baux soit respectivement 1.000 €, 300 €, 1.000 €, ne saurait s'analyser en un supplément de loyer ainsi que le demandent les consorts [X] ; qu'il s'agit d'une indemnité, correspondant à près d'un tiers du loyer trimestriel, versée au bailleur pour l'immobilisation de son bien et qu'il n'y a pas lieu de déduire de l'arriéré locatif ;



Considérant qu'en conséquence, au vu des décomptes produits, les consorts [X] sont solidairement débiteurs, en leurs qualités de copreneur pour l'un et de cautions solidaires pour tous, d'un arriéré locatif, arrêté au 20 février 2009, de 18.794,04 € pour le bail des lots 62 à 64, de 6.945,27 € pour le bail du lot 65 et de 16.423.14 € pour le bail des lots 57, 59 et 61 soit de la somme totale de 42.162,45 € au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés avec l'intérêt conventionnel de 15 % l'an sur le montant des seuls loyers impayés à compter de leur date d'exigibilité et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil à savoir, notamment, à compter de la date de la demande d'anatocisme ; que les majorations contractuelles de 10 % sont déjà prises en compte par le bailleur et intégrées dans les sommes dues ; que la s.c.i. Td [Adresse 6] sera déboutée du surplus de ses demandes ;



Considérant que les consorts [X] qui ne justifient aucunement de leur situation financière seront déboutés de leur demande de délais de paiement ;



Considérant que les consorts [X] qui succombent partiellement y compris sur leur recours seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, les demande à ce titre seront rejetées ;





PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement,



Statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [I] [X], M. [Z] [X] et Mme [F] [O] épouse [X] à payer à la s.c.i. Td [Adresse 6] la somme de 42.162,45 € au titre des arriérés locatifs arrêtés au 20 février 2009 ;



Dit que les intérêts au taux conventionnel de 15 % l'an courront sur le montant des loyers impayés à compter de leur date d'exigibilité et que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter de la date de la demande d'anatocisme ;



Déboute la s.c.i. Td [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;



Rejette la demande de délais de paiement formée par les consorts [X] ;



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne solidairement M. [I] [X], M. [Z] [X] et Mme [F] [O] épouse [X] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE