Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 20 novembre 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2013



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/01596



Sur renvoi après cassation d'un arrêt rendu le 07 décembre 2011 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ayant cassé et annulé dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 08 septembre 2010 par la cour d'appel de Paris (n° RG 09/3094 - Pôle 5 chambre 3) ayant statué sur l'appel d'un jugement rendu le 20 janvier 2009 par le tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre 1ère section) - RG 06/6848 



APPELANTE 



La SA ICADE, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

assistée de Me Renaud DUBOIS de la SDE KRAMER LEVIN NAFTALIS & FRANKEL LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J008, avocat plaidant





INTIMÉ 



Monsieur [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS, toque : J079, 







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juillet 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Odile BLUM, faisant fonction de Présidente

Madame Isabelle REGHI, Conseillère

Madame Valérie MICHEL-AMSELLEM, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO. 

 



ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Odile BLUM, faisant fonction de Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.



* * * * * * * 



Vu le jugement rendu le 20 janvier 2009 par le tribunal de grande instance de Paris qui a :

- débouté M. [M] de sa demande de révoquer l'ordonnance de clôture du 10 septembre 2008 et déclaré irrecevables ses conclusions récapitulatives des 26 septembre et 8 octobre 2008,

- déclaré valide la levée de l'option le 28 juillet 2005 par M. [M] stipulée dans la promesse de bail commercial du 16 novembre 2004, 

- débouté la société Icade de sa demande de dire que la promesse de bail commercial du 16 novembre 2004 est caduque,

- prononcé le caractère définitif du bail consenti par la société Icade sur le lot n°27 du bâtiment n°208-209 à compter du 1er janvier 2006, 

- condamné la société Icade à délivrer à M. [M] la chose louée, lot n°27 du bâtiment n°208-209 dénommé le Centrum sis à [Adresse 3] et à lui remettre les clés du local sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,

- s'est réservé la liquidation de l'astreinte, 

- dit que les loyers et charges ne pourront courir qu'à compter de la date de la remise des clés des locaux,

- condamné la société Icade à payer à M. [M] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,

 - débouté M. [M] de l'ensemble de ses demandes au titre des troubles de jouissance du lot n°211, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la société Icade aux dépens ;



Vu l'arrêt rendu le 8 septembre 2010 par la cour d'appel de Paris qui a :

- infirmé ce jugement en ce qu'il a prononcé le caractère définitif du bail consenti à M. [M] par la s.a. Icade sur le lot n°27 du bâtiment 208-209 à compter du 1er janvier 2006 et condamné cette dernière à délivrer la chose louée et à la remise des clés sous astreinte et au paiement de la somme de 30.000 € de dommages et intérêts sur le montant des dommages et intérêts alloués et en ses dispositions relatives aux dépens,

- confirmé le jugement pour le surplus,

- débouté M. [M] de toutes ses demandes,

- débouté la s.a. Icade de sa demande en conservation à titre de dommages et intérêts et/ou indemnité d'occupation du loyer réglé par M. [M] depuis le 18 mai 2009 pour le lot n° 27 du Centrum,

- dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par M. [M] et seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu l'arrêt rendu le 7 décembre 2011 par la Cour de cassation qui a cassé et annulé cet arrêt en toutes ses dispositions ;



Vu la déclaration du 26 janvier 2012 par laquelle la s.a. Icade, anciennement dénommée Icade Emgp, a saisi cette cour de renvoi et ses dernières conclusions du 18 juin 2013 par lesquelles elle demande à la cour de :

1) sur la promesse de bail (lot n°27 du Centrum), 

- vu les articles 1134 et 1315 du code civil, dire que la promesse unilatérale de bail du 16 novembre 2004 est devenue caduque, que le bail prévu dans la promesse unilatérale de bail du 16 novembre 2004 n'a pas pris effet et débouter M. [M] de toutes ses demandes, 

- dire qu'elle pourra conserver à titre de dommages et intérêts et/ou d'indemnité d'occupation le loyer que M. [M] lui a réglé depuis le 18 mai 2009 pour le lot 27 du Centrum dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement entrepris, 

 2) sur les travaux et la demande de "faire revivre le Centrum"

 - débouter M. [M] de ses demandes tendant à ce qu'elle soit condamnée à faire procéder à des travaux dans le Centrum, 

- vu l'article 564 du code de procédure civile, dire irrecevables comme nouvelles les demandes de M. [M] tendant à ce qu'elle soit condamnée à "faire revivre le Centrum" ; débouter en toute hypothèse M. [M] de ses demandes, 

 3) sur les demandes indemnitaires et tendant à ce qu'il soit ordonné une mesure d'instruction,

- débouter M. [M] de ces demandes, 

 - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts à M. [M], 

4) sur la jouissance du bâtiment n°211 : 

 - vu l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 mai 2013, dire que l'ensemble des demandes de M. [M] est mal dirigé, qu'elles sont en toute hypothèse mal fondées, que les préjudices allégués ne sont pas justifiés, 

 - débouter M. [M] de ses demandes, 

 - confirmer le jugement entrepris, 

 5) en tout état de cause : 

 - débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes et le condamner à lui payer une somme de 20.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction ;



Vu les dernières conclusions en date du 21 juin 2013 de M. [M] qui demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147,1157, 1162 et 1723 du code civil, de débouter la société Icade de toutes ses demandes, de confirmer le jugement sur la validité de la levée de l'option, le caractère définitif du bail à effet au 1er janvier 2006, la condamnation sous astreinte à la remise des clefs du local du bâtiment 209, et la condamnation au paiement de dommages et intérêts ainsi qu'aux dépens, de l'infirmer pour le surplus et de :

1) sur la promesse de bail (lot n° 27 du bâtiment 209) :

* à titre principal, 

- dire que les loyers et charges ne pourront courir qu'à compter de la date à partir de laquelle le local sera en état d'utilisation conformément à la destination du bail et de la réalisation de tous les travaux intérieurs et extérieurs mais également lorsque sera procédé à la réintégration effective des locaux mitoyens dudit local par les autres grossistes en textile,

- condamner la société Icade, sous astreinte, à remettre les locaux litigieux en l'état tel que prévu au bail, et ce, dans le cas de l'exécution des travaux ayant modifié la configuration des locaux par rapport à la situation promise à M. [M], notamment en vertu des autorisations des mois de janvier et février 2008 et recommercialiser le Centrum en y installant des nouveaux locataires exerçant l'activité de vente de prêt-à-porter dans la totalité des boutiques,

- condamner la société Icade à lui payer la somme de 1.555.000 € à titre de dommages et intérêts soit 400.000 € pour le préjudice commercial lié à la perte de jouissance totale des locaux du bâtiment 209 et 155.000€ pour le préjudice commercial lié aux charges de loyers indus du fait de la conservation contrainte du bâtiment 211.



- en cas de fermeture définitive du Centrum, condamner la société Icade au paiement de la somme de 1.000.000 € au titre du préjudice lié à la décommercialisation du Centrum, 

* à titre subsidiaire, nommer un expert afin de déterminer son préjudice commercial lié à la décommercialisation illicite du Centrum par la société Icade à compter de janvier 2006 et de l'inoccupation par lui des mêmes locaux depuis le 1er janvier 2006 jusqu'à la date du dépôt du rapport de l'expert judiciaire,

2) sur son trouble de jouissance (bâtiment 211) :

- ordonner à la société Icade de mettre en 'uvre les moyens nécessaires pour obtenir la dépose des groupes électrogènes mis en place par Euro Media Télévision près des bâtiments 211 et 217, sous astreinte, et son installation hors de l'allée séparant les bâtiments 211 et 217, de mettre en oeuvre, sous astreinte, les moyens nécessaires pour obtenir de la société Euro Media Télévision de ne pas bloquer la circulation dans [Adresse 4] et notamment permettre le libre accès de toutes personnes et véhicules au bâtiment 211, de mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour obtenir de la société Euro Media la suppression des tournages et répétitions pendant les jours de semaine tant que les locaux loués par le défendeur s'effectue côté du bâtiment 211 et ou que Euro Media Télévision impose la limitation, la suppression, le filtrage de l'accès à la rue où se situe l'entrée du bâtiment 211,

- condamner la société Icade à payer les sommes de 55.732 € au titre de la réparation de préjudice financier, correspondant à la perte d'exploitation constatée en 2007 et 10 % de son chiffre d'affaires par année depuis les installations litigieuses, de 86.003 € au titre de la réparation de son préjudice commercial, correspondant à la perte d'exploitation évaluée en 2008 selon la même méthode de calcul (que) celle constatée en 2007 dans le rapport de l'expert, de 81.629,01 € au titre la réparation de son préjudice commercial, correspondant à la perte d'exploitation et de 50.000 € pour le préjudice moral causé par la société Euro Media aux Établissements Lavi,

3) en tout état de cause

- condamner la société Icade à lui payer la somme de 50.000 € pour leur mauvaise foi tout le long de cette procédure, la somme de 7.000 € au titre des frais engagés pour l'établissement des différents constats d'huissier et du rapport d'expertise du cabinet [X] et la somme de 50.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens des procédures de première instance, d'appel dans l'arrêt en date du 8 septembre 2010 ainsi que la présente procédure d'appel ;



SUR CE, LA COUR, 



Considérant que la société Icade, anciennement dénommée Compagnie des entrepôts et magasins généraux de Paris (Emgp), est propriétaire d'un parc d'activités dit Parc des Portes de Paris - [Localité 4], situé sur les communes de [Localité 4] et d'[Localité 3], sur lequel sont implantés des bâtiments à usage de bureaux ou d'activités ; 



Que par acte du 28 janvier 2002, elle a donné à bail commercial à M. [M], pour une durée de douze années à compter du 1er février 1997, le lot n° 27 du bâtiment 209 dépendant d'un ensemble immobilier à usage principal d'entrepôts dénommé le Centrum, pour y exercer une activité d'import-export de textiles et y vendre ces marchandises exclusivement à des grossistes et demi-grossistes, moyennant un loyer annuel indexé de 75.600 francs (11.525,15 €) en principal ; 

 

Considérant qu'ayant le projet de rénover et réaménager le Centrum, la bailleresse est convenue avec M. [M] "d'une libération temporaire des locaux loués se traduisant" :

- par la résiliation du bail du 28 janvier 2002 à effet du 28 février 2005 avec franchise de loyer, mais non de charges, pour la période du 15 novembre 2004 au 28 février 2005 et une participation aux frais de déménagement plafonnée à 7.000 € hors taxes,

- par la prise à bail par M. [M], pour une durée de douze années à compter du 1er décembre 2004, d'un local plus grand dans le bâtiment 211 situé à proximité, pour la même destination, moyennant un loyer annuel indexé de 56.160 € en principal avec une franchise totale de loyer et de charges d'un mois et une franchise partielle de loyer de 12.960 € hors taxes durant les cinq premières années du bail, 

- par une promesse unilatérale de bail ouvrant à M. [M] la faculté de réintégrer le lot n° 27 du Centrum sous réserve qu'il notifie sa levée d'option par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire au plus tard le 30 septembre 2005, étant précisé que "en cas de levée d'option exercée par le Preneur dans les conditions de forme et de délai précitées, le bail sera ferme et définitif et prendra effet le 1er janvier 2006 sans qu'il soit nécessaire d'accomplir aucune autre finalité, ni de conclure un avenant" ;



Que ces trois conventions ont été signées entre les parties le 16 novembre 2004 ;



Considérant que M. [M], qui s'est prévalu auprès de la bailleresse de la levée de l'option de la promesse de bail du lot n° 27, l'a assignée, le 24 avril 2006, pour voir prononcer le caractère définitif du bail du lot n° 27 du bâtiment 209 à effet du 1er janvier 2006 et la voir condamner d'une part, sous astreinte, à lui remettre les clés et à effectuer des travaux, le paiement des loyers devant être suspendu jusqu'à leur exécution complète, d'autre part à lui payer diverses sommes ; qu'il a par la suite invoqué un trouble de jouissance relatif au local du bâtiment 211, demandant notamment à la bailleresse d'y mettre fin ;



Que le jugement déféré est intervenu dans ces circonstances ; qu'en vertu de l'exécution provisoire dont il est assorti, la société Icade a délivré à M. [M] le lot n°27 du Centrum le 18 mai 2009 ; 



sur la promesse de bail et le lot n° 27



Considérant que la société Icade prétend que contrairement à ce qu'ont dit les premiers juges, M. [M] n'a pas levé l'option dans le délai convenu ; qu'elle fait valoir que le courrier qu'elle a reçu le 2 août 2005 n'est pas signé personnellement par M. [M], que celui-ci ne justifie pas avoir donné mandat à un tiers pour lever l'option en son nom et pour son compte, que la théorie du mandat apparent n'est pas applicable et que par suite la promesse est devenue caduque ;



Mais considérant que l'article 1984 du code civil dispose que "le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acception du mandataire" ; qu'il est de principe que la nullité d'un contrat en raison de l'absence de pouvoir d'un mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ;



Que sans entrer dans le détail de l'argumentation des parties, il suffit à la cour de relever qu'en l'espèce, la société Icade, alors dénommée Emgp, a reçu le 2 août 2005 une lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 juillet précédent, rédigée sur papier à en-tête de M. [M] et signée pour ordre de celui-ci, par laquelle M. [M] lui déclarait lever l'option de la promesse unilatérale de bail commercial, par application de l'article 10 du titre 2 "conditions particulières", en lui indiquant que "par application de ces mêmes prescriptions, le bail devient ferme et définitif et prendra effet à compter du 1er janvier 2006 sans qu'il me soit nécessaire d'accomplir d'autre formalité" ; que les termes de cette lettre sont sans ambiguïté ; que la société Icade n'a pas qualité pour prétendre à l'inexistence, contestée par M. [M], du mandat que celui-ci affirme avoir donné pour lever l'option en son nom ; que la levée d'option faite dans les formes et délai convenu est valable ;



Que c'est par ailleurs à juste titre que les premiers juges ont retenu que la constitution d'une garantie au jour de la levée de l'option ne figure pas aux conditions exigées par l'article 10 de la promesse unilatérale de bail pour rendre l'option valable, sa régularité étant soumise à des conditions de forme et de délai sans qu'il soit nécessaire d'accomplir d'autres formalités ;



Considérant que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré valide la levée d'option, débouté la société Icade de sa demande tendant voir dire la promesse de bail commercial caduque, prononcé le caractère définitif du bail consenti par la société Icade à M. [M] sur le lot n°27 à compter du 1er janvier 2006 et condamné la société Icade à délivrer la chose louée ; que la demande de la société Icade tendant à voir dire que nonobstant l'absence de levée d'option, elle pourra conserver à titre de dommages et intérêts ou d'indemnité d'occupation le loyer que M. [M] lui a versé depuis le 18 mai 2009 pour le lot n°27 devient sans objet ;



Considérant que M. [M], qui s'est vu délivrer le lot n° 27 du bâtiment 209 le 18 mai 2009, expose qu'il a été privé totalement de sa jouissance à compter du 1er janvier 2006 jusqu'à l'exécution du jugement déféré et qu'en outre, il a été contraint d'en restituer les clés à la société Icade en 2010 car les locaux étaient inexploitables ; qu'il soutient en substance que les travaux en raison desquels il a accepté de déménager n'ont été réalisés ni à l'intérieur ni à l'extérieur du bâtiment le Centrum et qu'il a été victime d'une mise en scène destinée à le faire partir définitivement du bâtiment que la société Icade désirait en fait "décommercialiser", que la société Icade a manqué envers lui à ses devoirs de loyauté et de coopération, qu'elle s'est rendue coupable d'un manquement à son obligation d'information et de renseignement ainsi qu'à des manoeuvres, destinées à l'encourager à accepter sa proposition pour mieux l'expulser ensuite, en faisant preuve de réticence dolosive, que par ailleurs le fait que la société Icade ait laissé le Centrum devenir un "bâtiment fantôme et délabré" dans lequel aucune activité commerciale n'est plus envisageable, s'analyse en une résiliation du bail ; 



Qu'il fait valoir que si son chiffre d'affaires a progressé, son déménagement et la privation du local a entraîné l'effondrement de son résultat d'exploitation de 56 % et une perte de marge, passée de 34,72 % avant son déménagement à 23,89 % en 2008, en raison de la nécessité qu'il a eue de changer radicalement ses méthodes commerciales soit un préjudice de 400.000 €, qu'il a dû en outre, par la faute de la société Icade qui ne lui a pas délivré le lot n° 27 à la suite de sa levée d'option, conserver les locaux du bâtiment 211 au-delà du 1er décembre 2007, date de la première période triennale, jusqu'au 1er décembre 2010, date de la deuxième période triennale lui occasionnant un différentiel de loyer de 155.000 € pour la période du 1er décembre 2007 au 1er décembre 2010 dont il est fondé à demander le remboursement ; qu'il estime enfin que la désertification du Centrum vidé de ses grossistes en textile devrait, s'il n'y était pas remédié, conduire à la réparation de son préjudice à ce titre par l'allocation de la somme de 1.000.000 € ;



Mais considérant que s'il est clairement établi que l'ensemble des conventions conclues le 16 novembre 2004 entre les parties s'inscrit dans le cadre d'une libération annoncée à M. [M] comme temporaire du local n° 27 afin de permettre la réalisation de travaux dans le bâtiment, la société Icade fait valoir à juste titre qu'elle n'a souscrit à l'égard de M. [M] aucun engagement sur la nature exacte des travaux à réaliser dans le bâtiment ni sur leur délai de réalisation ; que par ailleurs, elle justifie d'une déclaration de travaux effectivement déposée le 8 décembre 2004 et du rejet de cette demande de travaux le 8 septembre 2005 par la mairie d'[Localité 3], sans que cela puisse lui être imputé à faute, ce qui prouve la réalité en 2004 et 2005 du projet de rénovation et d'aménagement envisagé ; que M. [M] est en conséquence mal fondé à se prévaloir de manoeuvres, d'une réticence dolosive de la société Icade, d'un manquement à son obligation d'information, d'une mauvaise foi ou d'une déloyauté de sa part pour la conduire à contracter dans le but de l'évincer définitivement ; qu'au surplus, la société Icade souligne à juste titre que les trois conventions signées le 16 novembre 2004 n'étaient pas pour M. [M] sans avantages car elles lui permettaient d'occuper des locaux plus récents et plus vastes à environ 200 mètres de son ancienne implantation, avec prise en charge de ses frais de déménagement et des franchises de loyers tant pour le local objet du bail résilié que pour ses nouveaux locaux ;



Considérant que le bâtiment 209 Le Centrum est expressément présenté dans le bail du 28 janvier 2002, résilié le 16 novembre 2004, comme dépendant d'un ensemble immobilier "à usage principal d'entrepôts" ; qu'il est désigné comme comportant au rez-de-chaussée "divers locaux pour stockage" ; que de fait, le lot n° 27 a été donné à bail pour une activité de vente en gros et demi-gros, d'import-export de textiles, habillement et articles pour l'équipement de la maison ; que c'est donc à tort que M. [M] tente de procéder par analogie avec un centre commercial abritant des boutiques de vente au détail ce que le bâtiment le Centrum n'est pas ; que la société Icade ne s'est jamais engagée auprès de lui à la permanence d'autres grossistes en textile dans le bâtiment y compris après la rénovation projetée ; que par ailleurs une lettre de son expert-comptable en date du 28 juillet 2005 montre que c'est en toute connaissance d'un risque d'abandon du projet de rénovation du Centrum que M. [M] a levé le même jour l'option de la promesse de bail du local ; que si M. [M] est fondé à se plaindre d'un défaut de délivrance du lot n°27 du 1er janvier 2006 jusqu'au 18 mai 2009, date de la remise des clés, soit durant plus de 40 mois, il ne le peut pour la suite dès lors que la société Icade justifie avoir fini par procéder dans le local aux travaux d'aménagement convenus pour celui-ci, ces travaux étant propres à assurer sa conformité à la destination contractuelle ; que par ailleurs, s'il est recevable en ses demandes à ce titre qui sont le complément des demandes indemnitaires qu'il a formées en première instance, M. [M] n'est pas fondé à voir ordonner la "réintégration effective des locaux mitoyens par les autres grossistes en textiles" ou la "recommercialisation" du Centrum, la société Icade n'ayant envers lui aucune obligation à ce titre ni dès lors à obtenir des dommages et intérêts pour la "décommercialisation" alléguée d'un bâtiment, à usage d'entrepôt, abritant des locaux de stockage dans lequel lui a été loué un local pour y exercer une activité d'import export, vente en gros et demi-gros ; que pour l'ensemble de ces motifs il sera également débouté de sa demande tendant à se voir dispenser du paiement des loyers après le 18 mai 2009 ;



Considérant qu'il demeure que M. [M] a été privé du lot n° 27 durant plus de 40 mois ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que les loyers et charges ne pourront courir qu'à compter de la remise des clés du local soit le 18 mai 2009 ; que si l'absence de délivrance du local loué lui a nécessairement causé préjudice du fait de la privation d'une jouissance à laquelle il avait droit, ce préjudice ne saurait avoir l'importance qu'il lui prête ;



Qu'en effet, M. [M] ne justifie d'aucune baisse de son chiffre d'affaires, celui-ci étant, selon les rapports de ses propres experts consultants ou de son expert-comptable, aucun bilan ni compte de résultats n'étant produit à la cour, passé de 3.044.217 HT en 2004 à 3.814.257 € HT en 2008 puis à 4.521.642 € en 2010 ; 



Que la baisse de résultat d'exploitation et la perte de marge qu'il allègue sont susceptibles de s'expliquer par d'autres causes que son déménagement pour de nouveaux locaux, à proximité immédiate, sur le même site, dont celles de devoir faire face à la concurrence, relevé par l'un de ses experts amiables, "des nouveaux commerçants asiatiques : l'arrivée de ceux-ci ayant précisément commencé en 2005, pour se développer ensuite et faire du secteur actuellement l'un des principaux pôles du textile en gros en France" (rapport de M. [Q] page 17) ; que les expertises auxquelles M. [M] a fait procéder non contradictoirement ne permettent pas d'établir le lien direct de causalité entre la perte de marge et la privation du lot n° 27 du Centrum ; que la mesure d'expertise judiciaire sollicitée ne saurait pallier cette carence en matière de preuve et la demande à cette fin sera rejetée ;



Que par ailleurs si M. [M] s'est vu imposer, du fait de la non-délivrance du lot n°27 en dépit de la levée d'option, le paiement d'un double loyer du 18 mai 2009 jusqu'au 1er décembre 2010, date avant laquelle il n'était pas autorisé à résilier le bail des nouveaux locaux, le paiement de ce double de loyer ne procède que de son choix après cette date ; qu'au vu des éléments de la cause, le préjudice subi par M. [M] du fait de l'absence de délivrance des locaux à la suite de la levée d'option est exactement réparé par la somme de 30.000 € allouée par les premiers juges à titre de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé sur la condamnation prononcée à ce titre ; que M. [M] sera débouté du surplus de ses demandes ;



sur le trouble de jouissance au titre du bâtiment 211 



Considérant que M. [M] a pris à bail commercial, à compter du 1er décembre 2004, une des travées en rez-de-chaussée du bâtiment 211 ; que ce bâtiment fait face à l'entrée du bâtiment 217 donné à bail par la société Icade à Euro Media France venant aux droits de Euro Media Télévision pour le tournage et l'enregistrement en public et en direct d'émissions de télévision de divertissements ; que M. [M] se plaint de troubles de jouissance qu'il affirme subir depuis 2006 du fait de Euro Media avec l'accord implicite de la société Icade à laquelle il reproche de ne pas intervenir auprès de sa locataire ; 



Que M. [M] fait état de diverses infractions tenant à l'atteinte à la sécurité des personnes : blocage de la voie de circulation, entrave à l'évacuation du public par la présence notamment de groupes électrogènes implantés de manière permanente y compris devant les sorties de secours, stockage d'hydrocarbure, réduction de la largeur des voies de circulation ; qu'il se plaint d'une gêne dans l'utilisation des parties communes, de difficultés pour accéder à ses locaux et quais de déchargement du fait de la présence des vigiles dans la rue, du blocage des accès et du stationnement des camions de régie ; qu'il se plaint également de nuisances sonores et olfactives ; qu'il soutient que ces troubles sont avérés de 2006 à 2013, qu'ils l'empêchent d'exploiter son show room et de travailler avec ses fournisseurs et clients faute de pouvoir décharger et charger la marchandise ; qu'il invoque le rapport d'expertise judiciaire de M. [D] et la baisse constante de sa marge depuis l'installation de Euro Media en soulignant le fait que la situation actuelle le prive du développement de son activité à l'égard de la clientèle de passage ; 



Qu'il demande la condamnation de la société Icade à lui payer, au titre de son préjudice commercial, la somme de 55.732 € pour perte d'exploitation constatée en 2007 et 10 % du chiffre d'affaires par année depuis les installations litigieuses, la somme de 86.003 € pour perte d'exploitation en 2008, la somme de 81.629,01 € pour perte en 2009 compte tenu d'une perte journalière du chiffre d'affaires de 6.358,86 € par jour de tournage soit au total "223.364,01 € pour le préjudice subi de 2007 à ce jour" ; qu'il demande en outre l'allocation de la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice moral né de l'énorme stress que la situation a généré pour lui ; qu'il ajoute que la cour d'appel, par son arrêt rendu le 29 mai 2013 dans le litige l'opposant à Euro Media, si elle l'a partiellement accueilli en ses demandes, a néanmoins méconnu la réalité et l'importance des faits ;



Considérant que la société Icade ne conteste pas "les difficultés rencontrées" à la fin de l'année 2006 avec "l'un des locataires de la partie nord du bâtiment 217", ce local étant utilisé tous les vendredis pour les répétitions et le tournage de l'émission "Star Academy" diffusée le vendredi soir sur TF1 et le locataire s'étant approprié pour les besoins de l'émission une partie de la voie de circulation entre les bâtiments 211 et 217 en y installant deux remorques de poids lourds qui servaient de car régie ainsi qu'une série de groupes électrogènes ; qu'elle soutient avoir fait toute diligence pour faire stopper ces nuisances auxquelles elle n'avait pas consenti, que par la suite pour la saison 2007/2008 de la "Star Academy", le locataire du bâtiment 217 a pris ses dispositions pour ne plus gêner les riverains y compris au regard du bruit des groupes électrogènes qui n'excédait nullement les troubles normaux de voisinage, que le rapport d'expertise de M. [D] dont M. [M] fait état ne lui est pas opposable, que les demandes de M. [M] en ouverture de ce rapport sont mal dirigées à son encontre, que par arrêt rendu le 29 mai 2013 dans le litige opposant M. [M] à Euro Media, cette cour a considéré que compte tenu des mesures prises par celle-ci, M. [M] n'était plus fondé à se plaindre d'un trouble anormal de voisinage et pour le passé, a condamné Euro Media à payer à M. [M] la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, qu'en tout état de cause, le rapport de M. [D] qui a précisé que les locaux de M. [M] sont situés dans une zone d'activité, non dans une zone commerciale et qu'il n'y a pas de règlement de zone, n'établit pas l'existence de troubles anormaux de jouissance mais une simple gêne n'empêchant pas M. [M] d'exercer son activité, que la saison 2007/2008 de la "Star Academy" étant aujourd'hui terminée, l'ensemble des aménagements provisoires réalisés par ses producteurs ont été supprimés, que le préjudice allégué par M. [M] tant commercial que moral n'est nullement établi ; 



Considérant, cela étant posé, qu'en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de par la nature du contrat, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; que la société Icade est responsable envers M. [M], son locataire commercial, de ses manquements à ce titre et n'est pas fondée à soutenir que les demandes de celui-ci sont mal dirigées ; 



Considérant qu'il est établi, et même reconnu pour l'année 2006 par la société Icade, que M. [M] n'a pu jouir paisiblement de la chose louée du fait des agissements d'un autre locataire compromettant le libre accès des fournisseurs et clients à ses locaux et le déchargement de ses marchandises par le blocage de la voie d'accès et son encombrement par des groupes électrogènes et divers véhicules ; qu'il n'est toutefois pas démontré que les "infractions tenant à l'atteinte à la sécurité des personnes", autres que le blocage de la voie de circulation et la réduction de la largeur des voies, que M. [M] cite, aient nui en quoi que ce soit à la jouissance paisible des locaux qui lui ont été donnés à bail ; 



Que contrairement à ce que soutient la société Icade, les mise en demeure et sommation qu'elle a adressées à son locataire du bâtiment 217 fin 2006, n'ont pas immédiatement mis fin aux nuisances ainsi qu'il ressort des constats d'huissier de justice dressés les 1er septembre et 2 novembre 2007, 28 et 5 décembre 2008, 2, 9, 16, 23 et 31 juillet 2010, 6 août, 3, 10, 17 et 24 septembre 2010 et 26 août 2011 montrant l'encombrement de la rue ou l'occupation de tous les emplacements de stationnement par les véhicules de l'émission télévisée ainsi que la difficulté à utiliser les emplacements de stationnement destinés à M. [M] ; qu'en revanche, les constats d'huissier de justice dressés à la requête de M. [M] courant 2012 et 2013 révèlent que la situation est normalisée à compter de 2012, avec un stationnement de véhicules régulé, des groupes électrogènes entourés de bardage le long du bâtiment 217 et un stationnement possible sur les emplacements réservés à M. [M], la seule restriction d'accès à la voie de circulation desservant les deux bâtiments se faisant, sous le contrôle de vigiles, par la mise en place de barrières, certains samedis seulement ; que M. [M] ne fait pas la preuve qui lui incombe que le bruit devenu "sourd" ou les fumées susceptibles d'être générés par les groupes électrogènes du locataire d'en face excédent les inconvénients de locaux situés dans une zone d'activité et plus généralement que des nuisances perdurent de nature à compromettre une jouissance paisible de locaux commerciaux destinés non à la vente au détail à une clientèle de passage mais à une activité d'import-export et de vente en gros et demi-gros ; que les demandes de M. [M] tendant à voir ordonner à son bailleur de mettre en 'uvre les moyens nécessaires pour obtenir de Euro Media, sous astreinte, la dépose des groupes électrogènes et leur installation hors de l'allée séparant les bâtiments 211 et 217, l'absence de blocage et la libre circulation dans la voie, la suppression des tournages et répétitions pendant les jours de semaine n'est pas fondée et sera rejetée ;



Considérant que M. [M] s'abstient de produire à la cour ses bilans et comptes sociaux ; que s'il a produit à M. [D], désigné comme expert judiciaire dans le cadre d'une autre instance, ses documents sociaux des exercices 2004 à 2006 seulement, en dépit des demandes de cet expert judiciaire pour l'exercice 2007 et les contrats de distribution des marques que M. [M] s'est assurés, la société Icade relève à juste titre que l'expertise judiciaire de M. [D] lui est inopposable dès lors qu'elle n'y a pas été appelée ; qu'en tout état de cause, il ressort des autres pièces que M. [M] verse aux débats que son chiffre d'affaires n'a pas diminué mais a constamment progressé depuis 2006 ; qu'il ne fait pas la preuve du lien direct de causalité entre les troubles de jouissance qu'il a subis de 2007 à 2012, la perte de marge et dès lors le préjudice commercial qu'il invoque ; que M. [M] sera débouté de sa demande à ce titre ;



Considérant qu'en revanche, la société Icade ne saurait sérieusement nier que les troubles de jouissance subis par M. [M] du fait des agissements de son autre locataire, s'il n'est pas prouvé qu'ils perdurent, ont causé à l'intimé un préjudice moral qui sera réparé par l'allocation, au vu des éléments de la cause, de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; que M. [M] sera débouté du surplus de sa demande à ce titre ;



Considérant que M. [M] ne démontre pas le préjudice distinct des préjudices réparés ci-dessus qu'il entendrait voir réparer par l'allocation d'une somme supplémentaire de 50.000 € ; que sa demande de dommages et intérêts "pour mauvaise foi tout au long de la procédure" sera rejetée ; que rien ne conduit par ailleurs à prendre en considération le coût des constats d'huissier et des expertises amiables qu'il a multipliées, sur un autre fondement que celui de l'article 700 du code de procédure civile considéré ci-dessous ;



Considérant que la société Icade qui succombe partiellement sera condamnée aux entiers dépens ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 10.000 € sera allouée à M. [M] à ce titre, la demande de la société Icade étant rejetée ;





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [M] de l'ensemble de ses demandes au titre des troubles de jouissance du lot n°211 ;



Statuant à nouveau sur le chef infirmé,



Condamne la société Icade à payer à M. [M] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;



Déboute M. [M] de toutes autres demandes ;



Déboute la société Icade de ses demandes ;



Condamne la société Icade à payer à M. [M] la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette le surplus des demandes à ce titre ;

 

Condamne la société Icade aux dépens d'appel, comprenant les dépens de l'arrêt cassé, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE