Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 8 — 19 mars 2013

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 8



ARRET DU 19 MARS 2013



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/01917



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/12764





APPELANTS

 

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 6]

[Localité 2]



représenté par Me Vincent CANU (avocat au barreau de PARIS, toque : E0869)



Madame [W] [V] épouse [S]

[Adresse 6]

[Localité 2]



représentée par Me Vincent CANU (avocat au barreau de PARIS, toque : E0869)







INTIMES 



Monsieur [Y] [E] pris tant en son nom personnel qu' en sa qualité de représentant legal de ses enfants 

[Adresse 5]

 [Localité 5] MAROC



représenté par Me Jean-Marc BENHAMOU (avocat au barreau de PARIS, toque : D0849)



Monsieur [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Me Jean-Marc BENHAMOU (avocat au barreau de PARIS, toque : D0849)



Madame [Q] [U] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Jean-Marc BENHAMOU (avocat au barreau de PARIS, toque : D0849)













SAS ATLAND

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par la SELAFA K B R C & Associés (Me Emmanuelle CHOUAIB-MARTINELLI) (avocats au barreau de PARIS, toque : K0025)



SARL [Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par Me Jean-marc BENHAMOU (avocat au barreau de PARIS, toque : D0849)







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie HIRIGOYEN, Présidente

Madame Evelyne DELBÈS, Conseillère 

Monsieur Joël BOYER, Conseiller

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Catherine CURT



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie HIRIGOYEN, présidente et par Madame Catherine CURT, greffier présent lors du prononcé.











Selon acte sous seing privé du 3 février 1997, la Sarl [Adresse 6] a donné à bail d'habitation à Mme [W] [V] épouse [S] un appartement dans l'immeuble sis [Adresse 3]. Ce bail a été renouvelé le 15 février 2003 pour six années.



Selon acte notarié du 31 mars 2006, la SAS Atland a acquis, pour le prix de 1.200.000 euros, les 200 parts constituant le capital de la société [Adresse 6], propriétaire des lots de copropriété 301 à 340 de l'immeuble sus visé, parmi lesquels les lots 315 et 326 loués par Mme [S].



Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2006, la société [Adresse 6] a signifié à Mme [W] [S] et son époux, M. [Z] [S], une offre de vente des locaux par eux pris à bail, et ce au prix de 390 600 euros. 



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 août 2006, les époux [S] ont accepté cette offre. La vente ne s'est cependant pas réalisée.





Selon acte sous seing privé du 30 octobre 2008, la société Atland a cédé à M. [Y] [E], Mme [A] [E], Mme [X] [E], Mme [P] [E], Mme [Q] [K] et son époux, M. [R] [K], les 200 parts sociales de la société [Adresse 6] encore propriétaire, après diverses ventes, des lots 315 et 326, et ce pour le prix de 180 000 euros.



C'est dans ces circonstances que, par acte du 20 juillet 2009, les époux [S] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société Atland, la société [Adresse 6], les époux [K] et M. [Y] [E] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs [A], [X] et [P] (ci-après les consorts [E]), aux fins, principalement, de voir dire nul l'acte de cession du 30 octobre 2008 et ordonner à la société [Adresse 6] de leur notifier une offre de vente des lots 315 et 326 au prix de 180 000 euros.

 

Par jugement du 14 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a débouté les époux [S] de leurs demandes et a rejeté toutes autres prétentions.



Par déclaration du 1er février 2012, les époux [S] ont interjeté appel de cette décision.



Dans leurs dernières écritures signifiées le 27 avril 2012 à la société Atland et le 19 juin 2012 aux autres intimés, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de constater le caractère frauduleux de la cession des parts sociales de la société [Adresse 6], en conséquence, d'annuler l'acte de cession conclu entre, d'une part, la société Atland, d'autre part, les consorts [E] et les époux [K], d'ordonner à la société [Adresse 6] de leur notifier une offre de vente des lots 315 et 326 pour le prix de 180 000 euros, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de condamner solidairement la société Atland, les consorts [E] et les époux [K] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques.



Dans ses conclusions signifiées le 20 juin 2012, la société Atland demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux [S] de leur demande, de l'infirmer en ce qu'il a rejeté sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau de ce chef, de condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 15 000 euros en remboursement des frais non taxables qu'elle a exposés en première instance et celle de 10 000 euros au même titre pour la procédure d'appel. 



La société [Adresse 6], les consorts [E] et les époux [K] ont constitué avocat mais n'ont pas conclu. 



SUR CE



Considérant que les époux [S] se prévalent des dispositions de l'article 10 de la Loi n° 75-1361 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, qui dispose :

- en son alinéa 1 : 'Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire',

- en son alinéa 4 : 'Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et 



prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi' ;



Considérant que les appelants font valoir que les lots 301 à 340 ont été créés à partir du lot n° 1 les 18 et 25 octobre 1990, date à laquelle a été établi l'état descriptif de division de l'immeuble ; qu'assimilant la cession de parts du 30 juillet 2008 à la vente de leur logement et soutenant qu'elle a opéré la première cession des lots concernés depuis la mise en copropriété de l'immeuble, ils estiment qu'ils bénéficiaient du droit de préemption prévu par l'art 10 et que la cession de parts litigieuse, réalisée à un prix inférieur à celui figurant dans l'offre de vente qui leur avait été signifiée le 12 juillet 2006, sans donner lieu à la seconde notification prévue à leur profit par l'article précité, est irrégulière et doit être annulée ; qu'ils soutiennent qu'ils doivent, par suite, être destinataires d'une offre de vente au prix de 180 000 euros ; 



Considérant que la société Atland s'oppose à ces demandes, faisant valoir que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 n'est pas applicable en l'espèce où il n'y a pas eu vente de l'appartement occupé par les époux [S] et où, en toute hypothèse, la cession en cause n'a pas opéré la première cession après l'établissement de l'état descriptif de l'immeuble ; 



Considérant que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 invoquée par les époux [S] est applicable à la première vente d'un ou plusieurs lots après division de l'immeuble opérée par 'le bailleur' ; que le paragraphe III de l'article précité précise que les dispositions qu'il prévoit s'appliquent 'aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet' ;



Considérant que force est de constater que l'acte du 30 juillet 2008 n'a pas réalisé la vente par le bailleur des époux [S], à savoir la société [Adresse 6], du logement occupé par les intéressés, mais la cession des parts constituant le capital de ladite société, propriétaire de ce logement, par leur détentrice depuis 2006, la société Atland, au profit de cessionnaires, lesquels ne sont nullement devenus, de ce fait, propriétaires du logement et que la société [Adresse 6] n'est pas une société d'attribution telle que décrite au paragraphe III de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, de sorte que ledit article ne s'applique pas à la cession en litige ;



Considérant que les époux [S] ne sont donc pas fondés en leur demande; que le jugement entrepris sera confirmé ;



Considérant que parties perdantes, les époux [S] doivent être déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'aucune considération d'équité ne commande de faire application de ce texte au bénéfice de la société Atland ; 

 

PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement déféré,



Rejette toute autre demande,



Condamne les époux [S] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT