Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 janvier 2014

1ère Chambre





ARRÊT N°33



R.G : 12/04741













M. [H] [D]



C/



Mme [V] [L] [T] [G] veuve [W]

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2014





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur Xavier BEUZIT, Président,

Monsieur Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 26 Novembre 2013



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 21 Janvier 2014, date indiquée à l'issue des débats.





****



APPELANT :



Monsieur [H] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Assisté de Me Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉE :



Madame [V] [L] [T] [G] veuve [W]

née le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-Loïc PERREAU de la SCP AVOCATS OUEST CONSEILS, avocat au barreau de QUIMPER

















FAITS ET PROCÉDURE:





Madame [V] [G], veuve [W], invoquant une faute qu'aurait commise Maître [H] [D], notaire à [Localité 1], dans le cadre de l'établissement d'un compromis de vente, a assigné ce dernier devant le tribunal de grande instance de Quimper aux fins de réparation de son préjudice. 



Par jugement du 26 juin 2012, le tribunal a:

- condamné Maître [D] à verser à Madame [W] la somme de 26 000 €,

- condamné le même à verser à Madame [W] une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné le même aux dépens.





Maître [D] a interjeté appel de ce jugement le 16 juillet 2012.



Par dernières conclusions du 30 août 2012 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, il demande à la cour:

- de réformer le jugement,

- de débouter Madame [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- de la condamner à lui verser une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- de la condamner en tous les dépens.



Madame [W] a constitué avocat devant la cour mais n'a pas conclu.





La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 6 novembre 2013.







MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:





Par une convention sous seing privé en date du 20 mars 2010, rédigée par Maître [H] [D], notaire à [Localité 1], les consorts [M] (les vendeurs) s'obligeaient à vendre à Madame [W] (l'acquéreur), une maison située à [Localité 2], lieudit '[Localité 3]', au prix de 190 000 €.



Mais comme Madame [W], pour financer l'acquisition, entendait vendre, aux époux [J], la maison qu'elle possédait à [Adresse 2], il a été inséré à la convention précitée une condition suspensive soumettant la vente de la maison d'[Localité 2] à la régularisation de la vente de la maison d'[Localité 1].



La clause de condition suspensive précisait: 'Cette vente étant nécessaire à l'acquéreur afin de réaliser son apport personnel, il est expressément convenu entre les parties que dans l'hypothèse où la régularisation de l'acte authentique de vente de l'immeuble appartenant à l'acquéreur ne se réalisait pas avant le 20 mai 2010, alors le présent contrat serait considéré comme nul et non avenu par la seule volonté des vendeurs, sans indemnité de part ni d'autre, et toutes les sommes versées par l'acquéreur lui seront remboursées'.



Il était prévu que la vente serait régularisée par acte authentique reçu par Maître [D], notaire choisi d'un commun accord par les parties, au plus tard le 20 mai 2010.



Au delà de cette date, et si les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, la convention stipulait que la somme de 9 500 € versée entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie serait restituée à Madame [W].



Mais dans le cas où, les conditions suspensives étant réalisées, Madame [W] ne pourrait ou ne voudrait, pour une raison quelconque, réitérer la vente par acte authentique, la convention laissait alors aux consorts [M] le choix, soit de tenir l'accord pour nul et non avenu après sommation infructueuse et conserver à titre définitif la somme de 9 500 €, soit de poursuivre la constatation judiciaire de la vente, cette somme venant alors en déduction du prix de vente. 



En ce cas également, Madame [W] était tenue de verser aux consorts [M], à titre de clause pénale, une indemnité de 19 000 €. 



Madame [W] a vendu sa maison d'[Localité 1] aux époux [J] le 17 juin 2010 au prix de 260 000 €, qui lui a été payé comptant; elle a, au motif que cette vente était intervenue postérieurement à la date du 20 mars 2010, informé Maître [D] de ce qu'elle considérait la convention comme nulle et non avenue et sollicité la restitution du dépôt de garantie, ce que Maître [D] a refusé en rappelant que seuls les consorts [M] pouvaient, aux termes de la clause de condition suspensive, se prévaloir de la nullité du contrat à défaut de régularisation de l'acte authentique de vente de l'immeuble appartenant à l'acquéreur avant le 20 mai 2010.



Madame [W] et les consorts [M] ont en définitive signé le 5 juillet 2010 un acte par lequel ils annulaient purement et simplement la convention du 20 mars 2010, et Madame [W] s'engageait à régler la clause pénale de 19 000 € ainsi qu'une somme de 7 000 € au titre des honoraires de négociation de l'étude. 



C'est pour un montant correspondant au total de ces deux sommes, 26 000 €, qu'elle a obtenu la condamnation de Maître [D] à lui verser des dommages-intérêts par le jugement dont appel.



Le tribunal, qui a écarté le moyen invoqué par Madame [W] selon lequel la clause de condition suspensive litigieuse était purement potestative, a considéré en revanche qu'en rédigeant cette clause, qui permettait selon lui aux consorts [M] de contraindre Madame [W] à réitérer la vente même au cas où celle-ci n'aurait pu elle-même vendre sa maison aux époux [J], alors que cette même clause faisait apparaître la volonté des cocontractants de protéger Madame [W] d'un défaut de réalisation de la vente de sa maison, Maître [D] avait manqué à son obligation de rédiger des actes efficaces, c'est-à-dire conformes à la volonté des cocontractants et au but poursuivi par ceux-ci. 



Mais, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, c'est seulement dans le cas où les conditions suspensives étaient réalisées, c'est-à-dire le cas où Madame [W] aurait vendu sa maison d'[Localité 1] avant le 20 mai 2010, que l'acquisition de la maison des consorts [M] pouvait lui être imposée par ceux-ci.



Et en prévoyant que, à défaut pour Madame [W] d'avoir elle-même vendu à la date du 20 mai 2010, les époux [M] pourraient, afin de ne pas immobiliser leur bien indéfiniment, invoquer si bon leur semblait la nullité de la convention les liant sans indemnité de part ni d'autre, toutes les sommes versées par Madame [W] lui étant en un tel cas remboursées, Maître [D] a proposé aux parties une stipulation classique protégeant les intérêts de l'une et l'autre et dont rien ne permet de considérer qu'elle ne répondait pas à leur commune volonté.



Le notaire n'a ainsi pas commis de faute, et le jugement doit être infirmé.



Madame [W] sera condamnée à verser à Maître [D] une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.







PAR CES MOTIFS:





La cour,



Après rapport fait à l'audience;





Infirme le jugement déféré;



Condamne Madame [V] [G], veuve [W], à verser à Maître [H] [D], notaire, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;



La condamne aux dépens de première instance et d'appel.









LE GREFFIERLE PRÉSIDENT