Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 21 mars 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 21 MARS 2013



(n°138, 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/01767



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/04471





APPELANTS

 

Monsieur [V] [M]

Madame [N] [R] épouse [M]



demeurant tous deux [Adresse 1]



représentés par Maître Chantal-Rodène BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066

assistés de la SCP FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIES en la personne de Maître Emmanuel D'ANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0010





INTIMEES 



SCP [X] & ASSOCIES

prise en la personne de ses représentants légaux 



ayant son siège [Adresse 2] 



représentée par la SCP RONZEAU & ASSOCIES en la personne de Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

assistée de la SCP INTERBARREAUX PETIT - RONZEAU et Associés en la personne de Maître Michel RONZEAU, avocats au barreau de PONTOISE





SARL ADEQUATION IMMOBILIERE 

prise en la personne de ses représentants légaux 



ayant son siège [Adresse 4]



représentée par la SCP GALLAND - VIGNES en la personne de Maître Marie-Catherine VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

assistée du cabinet MELMOUX PROUZAT ET GUERS, en la personne de Maître Aurélie AUTHIE, avocat au barreau de MONTPELLIER



Société GAN EUROCOURTAGE

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la SCP Jeanne BEACHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

assistée de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES en la personne de Laurent CAZELLES, , avocat au barreau de PARIS, toque : P133



COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le13 février 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



Greffier lors des débats : Madame Fatima BA



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *



Par acte authentique du 29 décembre 2006, reçu par M. [T] [P], notaire, membre de la SCP [X] et associés, la société Financière Barbatre a vendu à M. [V] [M] et Mme [N] [R], épouse [M] (les époux [M]), un local à usage d'habitation constituant le lot n° 20 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 5], moyennant le prix de 30 415 €. Les acquéreurs, qui recherchaient une défiscalisation immobilière, s'étaient vu proposer par la société Adéquation immobilière, ayant pour activité, notamment, la commercialisation de biens immobiliers, conseil en immobilier, fiscalité immobilière, l'opération consistant à emprunter des fonds pour l'achat du lot de copropriété et le financement de la réhabilitation de l'ensemble immobilier dans la perspective d'une exploitation du bien en résidence hôtelière au plus tard le 30 juin 2009. La société Sogecif assurait la promotion immobilière, les travaux étant réalisés par la société RBE.. Par jugement du 16 octobre 2007, les sociétés Financière Barbatre, Sogecif, RBE et Résidences châteaux, chargée d'exploiter les locaux, étaient placées en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire le 1er avril 2008. Le rapport du 2 janvier 2008 de M. [E], expert désigné dans le cadre de la procédure collective, révélait que seuls quelques lots, dont celui des époux [M], avaient été vendus sur les 46 composant l'immeuble, que les travaux n'avaient pas été engagés et qu'aucun permis de démolir ou construire n'avait été déposé. Le 30 juin 2009, les époux [M] ont assigné la société Adéquation immobilière, la SCP [X] et la société BNP-Paribas, dispensateur de crédits, en réparation des préjudices qu'ils invoquaient. La société Adéquation immobilière a appelé en intervention forcé ses assureurs, les sociétés GAN eurocourtage et Allianz IARD.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 novembre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné in solidum la société Adéquation immobilière et la SCP [X] à payer aux époux [M] la somme de 20 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation de leur perte de chance, 

- condamné la société Adéquation immobilière et la SCP [X], chacune, à payer aux époux [M] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamné la compagnie GAN eurocourtage à garantir la société Adéquation immobilière de ces condamnations,

- ordonné l'exécution provisoire, 

- condamné in solidum la société Adéquation immobilière et la SCP [X] aux dépens exposés par les époux [M],

- débouté les époux [M] de leurs demandes à l'encontre de la BNP-Paribas

- condamné in solidum les époux [M] aux dépens exposés par la BNP-Paribas,

- débouté la société Adéquation immobilière de ses demandes à l'encontre de la société Allianz IARD,

- rejeté les demandes pour surplus.



Par dernières conclusions du 26 octobre 2012, les époux [M], appelants, demandent à la Cour de :

- vu les articles 1147, 1382 et suivants du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que la société Adéquation immobilière et la SCP [X] avaient seulement manqué à leur obligation d'information et non à leur devoir de conseil, 

- infirmer en outre le jugement en ce qu'il a été jugé que les manquements de ces professionnels n'avaient pas de lien de causalité direct avec leurs dommages financiers (investissement en pure perte et perte de chance de percevoir des loyers), seule une perte de chance de renoncer à l'investissement et de choisir une autre opération plus rentable ayant été retenue, 

- statuant à nouveau, constater que la société Adéquation immobilière, en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine et opérations immobilières, avait manqué à son obligation de prudence et de conseil en leur proposant un investissement de "bon père de famille" sans procéder aux vérifications d'usage et sans les alerter sur les risques encourus,

- constater que la SCP [X], qui est intervenue en tant que notaire rédacteur de l'ensemble des actes et de mandataire des parties, à la fois pour le vendeur, mais aussi pour son compte, en vertu d'une procuration datée du 21 décembre 2006, a manqué à ses obligations d'information et de conseil en n'alertant pas ses client sur les risques attachés à une telle opération d'immeuble à rénover, pourtant caractérisés en l'absence de permis de construire et de garantie d'achèvement, ce qui la rendait extrêmement hasardeuse, en n'attirant pas son attention sur les conséquences de son adhésion à une association syndicale libre (ASL) et en laissant s'opérer des débloquages de fonds sans s'assurer du lancement des travaux, 

- constater que la SCP [X] a également outrepassé ses pouvoirs et commis des fautes indignes de la part d'un notaire, en prenant l'initiative de régulariser par anticipation, dès le 15 décembre 2006 en son nom, une déclaration d'intention d'aliéner au vu d'une fausse 'promesse de vente' datée du 18 décembre 2006 par la société Financière Barbatre, qui n'était pas propriétaire à cette date, l'opération ne pouvant se réaliser avant la fin de l'année 2006 sans de tels faux manifestement prémédités, ou encore en le faisant adhérer, de façon occulte, à une ASL,

- constater que l'acquisition du lot n° 19, ainsi que ses travaux de réhabilitation, ont été financés par deux prêts de la BNP-Paribas, le premier d'un montant de 42 015 € pour l'achat du foncier et le financement des frais d'acquisition, le second d'un montant de 327 384 € pour les travaux de réhabilitation,

- constater que la société Financière Barbatre, la société RBE, la Sogecif et la société Résidences châteaux, ont toutes été mises en redressement judiciaire le 16 octobre 2007, puis en liquidation judiciaire à compter du 1er avril 2008, 

- constater que les sommes versées à la société RBE, en décembre 2006 et en août 2007 n'ont pas été affectées à la réhabilitation du lot, seuls 20% des 32 lots "inscrits" (sur un total de 46 lots) ayant été revendus au 1er janvier 2008 à des investisseurs par la société Financière Barbatre, pour un montant d'environ 2 millions d'euros sur un total de 14,7 millions d'euros, 

- constater qu'il n'existe aucune perspective sérieuse de paiements dans le cadre des procédures de liquidation judiciaire ouvertes au bénéfice des sociétés du groupe Financière Barbatre ni de sauvetage de l'opération à des fins commerciales par un éventuel repreneur, 

- constater leur perte financière sèche de 646 229,91 € correspondant au montant, en principal et intérêts, des deux prêts souscrits, pour un lot d'une valeur vénale d'un euro symbolique dont la valorisation foncière à terme avait été garantie et qui se trouve même négative au regard du montant des travaux restant à réaliser et des charges attachées à la qualité de copropriétaire, 

- constater leur perte de toute chance de percevoir les loyers qui peut être évaluée à un montant de 136 967,50 € correspondant à 15 années de location (base 150 € HT du m² au 30 juin 2009), 

- en conséquence, dire que les manquements de la société Adéquation immobilière et de la SCP [X] à leurs obligations d'information et de conseil ont directement concouru à la réalisation de leurs dommages (investissement en pure perte et perte de chance de percevoir des loyers) et les condamner in solidum à leur payer à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes : 

. 646 230 € en réparation de son investissement réalisé en pure perte,

. 136 868 € à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers limités à 15 années, 

- dire que ces sommes porteront intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2009, 

- condamner la société Adéquation immobilière et la SCP [X], chacune, à lui payer la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- les débouter de toutes leurs demande et les condamner aux dépens.



Par dernières conclusions du 16 juillet 2012, la société Adéquation immobilière prie la Cour de :

- à titre principal, vu les articles 1382 et suivants du Code civil, 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité, 

- débouter les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes, 

- les condamner à lui payer la somme de 4 500 €sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens, 

- à titre subsidiaire, vu l'article 1134 du Code civil, 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que la garantie devait être mobilisée, 

- condamner la Compagnie Gan Eurocourtage à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au bénéfice des consorts [M], 

- la condamner à lui payer la somme de 4 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civil, ainsi qu'à supporter les entiers dépens. 



Par dernières conclusions du 31 octobre 2012, la société Gan Eurocourtage demande à la Cour de : 

- la recevoir en son appel incident, 

- statuant à nouveau, à titre principal, vu la police responsabilité civile référencée 086 18 12 29, 

- dire que les garanties ne sont pas mobilisables au profit de la société Adéquation Immobilière à l'occasion de la réclamation des époux [M], la police ne pouvant en aucun cas garantir une activité de conseiller en gestion de patrimoine, 

- en conséquence, débouter la société de son appel en garantie, 

- à titre subsidiaire, vu les dispositions de l'article 1382 et suivants du Code civil, 

- dire que les époux [M] ne rapportent pas la preuve d'une faute précise et caractérisée opposable à la société Adéquation Immobilière, 

- dire que n'est pas rapportée la preuve d'un préjudice né, direct et actuel caractérisant une perte de chance indemnisable, ni celle d'un lien de causalité direct et exclusif entre la faute invoquée et le préjudice allégué, 

- en conséquence, débouter les époux [M] de toutes leurs demandes, 

- à titre infiniment subsidiaire, sur les limites de garantie, vu les articles L.112-6 et suivants du Code des assurances, 

- dire que sa garantie est limitée à la somme de 160 000 €, sous déduction d'une franchise contractuelle de 915 € qui reste à la charge de la société Adéquation Immobilière, 

- y ajoutant, condamner la société Adéquation Immobilière, et à défaut les époux [M] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions du 19 juin 2012, la SCP [X] et associés demande à la Cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que le manquement au devoir de conseil n'était pas caractérisé et, la recevant en son appel incident : 

- réformer le jugement en ce qu'il a considéré qu'elle avait commis un manquement à son obligation d'information et l'a condamnée in solidum au paiement de la somme de 20 000 € sur le fondement de la perte de chance,

- statuant à nouveau, vu l'article 1382 du Code civil, dire qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l'article susvisé, 

- subsidiairement, constater l'absence de préjudice actuel et certain,

- constater l'absence du lien de causalité entre le préjudice invoqué par les appelants et une hypothétique faute de sa part

- débouter les époux [M] de l'ensemble de leurs demandes formées contre elle et les condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



SUR CE, LA COUR



Considérant que la vente litigieuse du 29 décembre 2006 n'est pas régie par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 relative aux immeubles à rénover qui n'était pas entrée en vigueur à cette date, le décret en Conseil d'Etat fixant ses modalités d'application n'étant intervenu que le 16 décembre 2008, de sorte que sont inopérants les moyens des appelants relatifs à la violation par les intimés de ces dispositions ;



Considérant, sur la responsabilité de la société Adéquation immobilière, qu'à la suite de la consultation par les époux [M] des sites internet de cette société, celle-ci leur a adressé le 9 novembre 2006 une étude personnalisée correspondant à leur demande de réduction de leur impôt sur le revenu dans le cadre d'un investissement immobilier, leur conseillant l'opération '[Localité 1]' de la société Financière Barbatre, s'agissant de l'achat d'un bien immobilier inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historique ouvrant droit à une 'défiscalisation'  ; 



Considérant que l'avant-contrat est une promesse unilatérale de vente consentie aux époux [M] par la société Financière Barbatre suivant acte sous seing privé du 18 novembre 2006 ; que la société Adéquation immobilière n'a pas prêté son concours à cet acte ; que, bien que la société Adéquation immobilière ait signé avec la société Financière Barbatre un mandat non exclusif de vente des produits de cette dernière société, il ne résulte d'aucune des pièces versées aux débats que la mandataire ait participé au montage de l'opération de vente, rénovation et exploitation du couvent des Bernardines de [Localité 1] qui est l'oeuvre des sociétés Financière Barbatre, Sogecif, RBE et Résidences châteaux dont les liquidateurs ne sont pas dans la cause, les époux [M] ne contestant pas la validité des contrats conclus avec ces dernières sociétés ni n'invoquant la responsabilité professionnelle de celles-ci ; 



Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit qu'il ne pouvait être reproché à la société Adéquation immobilière de ne pas s'être assurée de la solidité financière desdites sociétés qui étaient alors maîtres de leurs biens, les éléments négatifs ayant été révélés postérieurement à la vente de sorte que la société Adéquation immobilière ne pouvait en avoir connaissance ;



Que les procédures collectives dont avaient fait l'objet plusieurs sociétés dirigées par M. [I] [Z] étaient anciennes, que la preuve n'est pas rapportée que ce dernier fût atteint d'une interdiction de gérer, de sorte qu'il n'est pas établi qu'à la date à laquelle l'opération a été conseillée, l'intermédiaire disposait d'éléments révélant son caractère douteux ; 



Que la constitution d'une association syndicale libre (ASL) qui, sur mandat des propriétaires adhérents aurait en charge de gérer la réhabilitation, permettait le dépôt de la demande de permis de construire ; que, grâce à la constitution de cette association, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à l'ASL n'a causé aucun grief aux appelants ; 



Considérant que les travaux de rénovation n'ont pas été réalisés à cause de la cessation des paiements de la société Financière Barbatre fixée au 7 septembre 2007 ; qu'il vient d'être dit que la mauvaise santé financière de cette société et de ses filiales n'était pas connue de la société Adéquation immobilière en 2006 ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut lui être imputé ; 



Considérant que, les acquéreurs, auxquels il n'avait pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, qui ont été informés des éléments essentiels de l'opération tels qu'ils étaient connus de la société Adéquation immobilière, ont adhéré à une opération qui correspondait exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport ; qu'un tel projet suppose l'acceptation d'un certain aléa qui doit être assumé par les investisseurs, étant en outre observé que les préjudices dont les époux [M] réclament la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales ;



Qu'en conséquence, les appelants doivent être déboutés de leur demande contre la société Adéquation immobilière, de sorte que la garantie de l'assureur n'est pas due ;



Considérant, sur la responsabilité du notaire, que, d'abord, les époux [M], qui ne remettent pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, ne peuvent utilement reprocher au notaire, rédacteur d'un acte authentique dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; 



Considérant, ensuite, qu'il vient d'être dit que l'opération immobilière, conçue par la société Financière Barbatre, a été présentée par la société Adéquation immobilière aux époux [M] qui recherchaient un avantage fiscal ; que, par acte sous seing privé du 18 novembre 2006, la société Financière Barbatre a consenti aux époux [M] une promesse unilatérale de vente sur le lot litigieux, la levée d'option devant être faite soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, et l'acte authentique dressé dans les quinze jours de la levée d'option ; 



Qu'ainsi, lorsque l'acte authentique du 29 décembre 2006 a été reçu, les époux [M] avaient déjà levé l'option de sorte que la vente était parfaite ; que le notaire, tenu de veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, n'est pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération ni sur ses risques dont il vient, de surcroît, d'être dit qu'ils n'étaient pas avérés à la date de la vente ;



Considérant que, grâce à la constitution de l'ASL, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à cette association n'a causé aucun grief aux appelants qui ne peuvent reprocher aucune faute au notaire de ce chef ;



Considérant que les époux [M] n'établissent pas l'existence de paiements par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire ;



Considérant que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut être imputé au notaire, étant en outre observé que les préjudices dont les époux [M] réclament la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales ;



Que les appelants doivent être déboutés de toutes leurs demandes contre le notaire ;



Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera partiellement réformé comme il est indiqué dans le dispositif du présent arrêt ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des époux [M]  ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la société Adéquation immobilière, de son assureur et du notaire sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 



PAR CES MOTIFS 



Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :

- condamné in solidum la société Adéquation immobilière et la SCP [X] à payer aux époux [M] la somme de 20 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation de leur perte de chance, 

- condamné la société Adéquation immobilière et la SCP [X], chacune, à payer aux époux [M] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamné la compagnie GAN eurocourtage à garantir la société Adéquation immobilière de ces condamnations,

- condamné in solidum la société Adéquation immobilière et la SCP [X] aux dépens exposés par les époux [M] ;



Statuant à nouveau :



Déboute M. [V] [M] et Mme [N] [R], épouse [M], de leurs demandes formées contre la société Adéquation immobilière et la SCP [X] & associés;



Dit que la société GAN eurocourtage ne doit pas sa garantie ;



Déboute M. [V] [M] et Mme [N] [R], épouse [M], de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Rejette les autres demandes ;



Condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [N] [R], épouse [M], aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [N] [R], épouse [M], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer :



- à la société Adéquation immobilière la somme de 3 000 €,

- à la société GAN eurocourtage la somme de 2 000 €,

- à la SCP [X] & associés celle de 5 000 €.





La GreffièreLa Présidente