Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 22 janvier 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 22 JANVIER 2014



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/04174



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° RGN0 10/00





APPELANTE

 

La Société PHARMA TOVA, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de Paris, toque : B1106, avocat postulant

assistée de Me Dominique ATTIAS de la SCP ATTIAS JAUZE, avocat au barreau de Paris, toque : P0085, avocat plaidant





INTIMÉE 



La SCI JEAN BART, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET, avocat au barreau de Paris, toque : P0042, avocat postulant

assistée de Me Caroline JEANNOT de la SELARL LVA, avocat au barreau de Paris, toque : G0129, avocat plaidant







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée du rapport, et Mme Odile BLUM, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente

Mme Odile BLUM, Conseillère

Mme Isabelle REGHI, Conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marie-Annick MARCINKOWSKI











ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * * * 





EXPOSE DU LITIGE



Faits et procédure :



Par acte sous seing privé du 2 décembre 1991, la société Assurances générales de France, aux droits de laquelle se trouve actuellement la sci Jean Bart a donné à bail à M. [S], aux droits duquel se trouve la société Pharma Tova par suite de cession du fonds de commerce de pharmacie exploité des les lieux, divers locaux situé dans un immeuble au [Adresse 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 1989 pour se terminer le 30 septembre 1998.



Par acte sous seing privé du 5 novembre 1999, les parties ont renouvelé le bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1 er octobre 1998 pour se terminer le 20 septembre 2007.



Par avenant du 29 août 2006, les parties sont convenues que le bail commercial du 5 novembre 1999 à effet du 1er octobre 1998 prendrait fin le 31 décembre 2007 et que les renouvellements à venir auraient toujours lieu 'pour des périodes équivalentes'.



Par acte d'huissier du 23 septembre 2008, la sci Jean Bart a notifié à la société Pharma Tova congé pour la date du 31 mars 2009, lui offrant le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2009, pour une nouvelle période de 9 années et un trimestre moyennant un loyer annuel en principal de 44 000 euros.



Par acte d'huissier du 28 décembre 2009, la société Pharma Tova a contesté la validité de l'avenant du 29 août 2006 et assigné la sci Jean Bart en annulation de cet avenant.



La procédure de fixation du loyer du bail renouvelé est pendante devant le juge des loyers qui a désigné un expert.



Par jugement en date du 31 janvier 2012, le Tribunal de grande instance de Paris a :



- dit n'y avoir lieu de prononcer l'annulation de l'avenant au bail du 29 août 2006, 

- condamné la sci Jean Bart à payer à la société Pharma Tova la somme de 1819,79 euros en remboursement de trop perçu, 

- l'a condamnée à payer à la société Pharma Tova la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné la sci Jean Bart aux entiers dépens.









La société Pharma Tova a relevé appel du jugement, et par ses dernières conclusions, en date du 6 septembre 2012, demande à la Cour de :



Infirmer le jugement entrepris en ce que les premiers juges, méconnaissant la règle de la charge de la preuve ainsi que la réalité du dol, n'ont pas prononcé la nullité de l'avenant portant prorogation contractuelle du bail,

Statuant à nouveau,

Prononcer la nullité pour dol de l'avenant du 29 août 2006, pour l'un des trois motifs admis par la jurisprudence en matière de dol et avérés au cas d'espèce, à savoir : le fait d'avoir isolé le preneur et de le priver de l'assistance de son conseil habituel, lui avoir dissimulé en tant que professionnel des informations qui l'auraient empêché de contracter, en raison des man'uvres l'ayant conduit à signer et ignorer la portée réelle de l'avenant, 

En conséquence,

Prononcer la nullité de l'avenant du 29 août 2006 portant prorogation contractuelle du bail pour cause de dol et en tirer toutes conséquences de droit,

Confirmer le jugement entrepris en ce que les premiers juges ont dit et jugé que cet avenant dans tous les cas était dénué de toute portée, s'agissant du paiement de charges de copropriété, de la taxe foncière et de la tva,

En conséquence,

Condamner la sci Jean Bart à rembourser à la selarl pharma Tova 17 477,13 euros de trop perçu au titre de la répétition de l'indu,

Pour le surplus,

Débouter la sci Jean bart de ses demandes reconventionnelles,

Condamner la sci Jean Bart à verser à la selarl Pharma Tova la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts,

Condamner la sci Jean Bart à payer à la selarl Pharma Tova la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la sci Jean Bart aux entiers dépens.



La sci Jean Bart a formé appel incident, et, par ses dernières conclusions du 24 juillet 2012, demande à la Cour de :



A titre principal, 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé l'avenant du 29 août 2006 et rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la selarl Pharma Tova,

A titre d'appel incident, 

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la sci Jean Bart à payer à la selarl Pharma Tova la somme de 1 819,79 euros en remboursement du trop perçu, 

Statuant à nouveau de ce chef, 

Condamner en conséquence la société Pharma Tova à payer à la sci Jean Bart la somme de 30 503,38 euros au titre de règlement de la dette locative et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, 

Condamner la selarl Pharma Tova à payer à la sci Jean Bart la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers dépens ;



Pendant le cours du délibéré, la cour a demandé à chaque partie de s'expliquer sur le moyen de l'erreur comme vice du consentement au visa des articles 1109 et 1110 du code civil. Leurs observations sont jointes au dossier de procédure ; la selarl Pharma Tova demande de faire droit à ses demandes contenues dans ses conclusions précédentes et subsidiairement et en toute hypothèse en raison du caractère substantiel de l'erreur tandis que la sci Jean Bart demande de retenir que le vice du consentement tel qu'il résulte des dispositions des articles 1109 et 1110 du code civil n'est pas caractérisé de sorte que l'avenant n'est pas entaché de nullité.











SUR CE, 



Sur la validité de l'avenant du 29 août 2006 :



La sci Jean Bart fait valoir que les parties ont souhaité après la cession du fonds de commerce au profit de M [E] gérant de la sarl Pharma tova faire plus ample connaissance et que c'est à cette occasion qu'a été signé l'avenant du 29 août 2006 destiné à faire le point de la situation locative et des travaux autorisés dans les locaux, que le bailleur n'est tenu d'aucune obligation d'information du preneur, qu'il n'est rapporté la preuve d'aucune manoeuvre dolosive, d'aucun agissement déloyal, d'aucune intention de la bailleresse de tromper son co contractant, que l'avenant contient d'ailleurs des obligations réciproques, la bailleresse ayant autorisé la locataire à effectuer des travaux dans les lieux ; elle soutient au surplus que l'avenant a modifié les dispositions du bail concernant les taxes à la charge du preneur en prévoyant que la taxe foncière sera supportée par ce dernier ; elle ajoute que le premier juge a commis une erreur en prévoyant que la quote part des travaux dont le paiement est demandé au preneur concerne des travaux de grosses réparations de l'article 606 du code civil alors qu'il s'agit de la répartition des charges de copropriété imputables au preneur et précise que l'augmentation de loyer réclamé sur la facture d'octobre 2007 correspond à la révision triennale du loyer à cette date.



Elle soutient au surplus que l'erreur économique portant que la valeur de l'objet du contrat ne constitue pas une cause de nullité, que l'erreur ne peut fonder l'annulation qu'à la condition d'être excusable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, M [M] [E] gérant de la selarl Pharma tova étant suffisamment instruit pour ne pas signer un document dont il ne comprendrait pas le sens et ayant latitude pour demander à bénéficier d'un délai de réflexion. 



En exergue de l'avenant signé le 29 août 2006, les parties ont rappelé l'existence du bail en cours conclu le 5 novembre 1999 à effet du 1er octobre 1998 et la cession du fonds de commerce de pharmacie intervenue le 7 août 2006 entre M [S] et la selarl Pharma tova. 



L'avenant contient les dispositions suivantes : 



'le présent bail commercial du 5 novembre 1999 se finira conventionnellement le 31 décembre 2007 pour être toujours renouvelé pour des périodes équivalentes .. /...

Les parties déclarent que le preneur est parfaitement à jour de son loyer en principal, net de charges de copropriété, de la taxe foncière et de la tva , remboursables au bailleur. Le bailleur donne parfaite quittance du loyer en principal au preneur jusqu'à la date du 30 septembre 2006 pour l'échéance du troisième trimestre d'avance (juillet, août, septembre 2006 ) d'un montant trimestriel net de 3630, 95€ en principal.. /.. 

Par documents du cabinet d'architecture ' Archiméde' datés du 19 octobre 2004, la sci Hjean Bart a autorisé M [S] à réaménager sa pharmacie (déplacement de la porte d'entrée, devanture extérieure et surface de vente agrandie .. etc) à ses frais et dans le respect des règles et lois. Cette autorisation a été entérinée par le procés verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 17 mars 2005 ainsi que par la mairie de [1] par courrier du 19 août 2005. LA SCI Jean Bart subroge la selarl Pharmatova dans le bénéfice de ces autorisations.

Toutes autres clauses et conditions du bail d'origine, de ses renouvellements, suites et avants successifs non modifiées par les présentes restent inchangées' .



Dans le cadre de ce que le bailleur qualifie lui-même de visite de courtoisie qui n'était destinée, selon ses propres termes, qu'à permettre de faire connaissance entre les parties et faire le point sur la situation locative et les travaux réalisés, l'avenant qui a été signé le 29 août 2006 comporte en réalité des dispositions qui emporte dans l'intention du bailleur modifications des dispositions du bail concernant tant la durée que la charge de la taxe foncière.



Or, alors que le bail en cours à la date de signature de l'avenant était conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1998 venant à échéance le 1er octobre 2007, il ne peut être déduit du seul fait que les parties sont convenues dans l'avenant que le bail se finira le 31 décembre 2007 'pour être toujours renouvelé pour des périodes équivalentes', que le preneur a donné son consentement à un renouvellement du bail pour une durée de neuf années et un trimestre ; 



La parfaite imprécision de la clause relative à la durée du bail à renouveler, telle qu'elle est ainsi libellée, sans indication d'une durée effective du bail renouvelé, permet d'autant moins de retenir que le preneur a donné un consentement éclairé qu'à la date de la signature de l'avenant du 29 août 2006, le bail en cours n'était pas encore expiré ni sur le point de l'être et que, surtout, cette nouvelle durée emporte dérogation au bénéfice pour le preneur des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce concernant le plafonnement du loyer et constitue ainsi une modification substantielle des droits et obligations des parties par rapport au bail d'origine qui méritait d'être précisée.



De la même façon, l'indication dans l'avenant que 'le preneur est parfaitement à jour de son loyer en principal, net de charges de copropriété, de la taxe foncière et de la tva, remboursables au bailleur' , ne saurait valoir consentement éclairé du preneur à une modification des dispositions du bail en cours ou renouvelé concernant la charge de la taxe foncière alors que le bail de 1991 renouvelé en 1999 prévoit que 'le preneur supportera les charges locatives ainsi que toutes les impositions et taxes et d'une façon générale, toutes charges, prestations et fournitures individuelles, y compris les frais de chauffage et la taxe sur les bureaux', une telle clause ne pouvant s'entendre comme un transfert au preneur de la charge de la taxe foncière qui pèse en principe sur le bailleur propriétaire des murs commerciaux. 



Il importe que M [M] [E], le gérant de la selarl Pharma tova, est selon la sci Jean Bart docteur en pharmacie et suffisamment éclairé pour ne pas signer ce qu'il ne comprendrait pas, ayant toute latitude pour faire appel à son avocat ; or l'ambiguïté des dispositions de l'avenant ne lui permettaient pas précisément, faute d'information suffisante, de comprendre la portée des dispositions qu'il contient et il est excusable, dans le cadre d'une simple visite de courtoisie telle qu'annoncée par son bailleur et destiné simplement faire le point de la situation locative, de ne pas avoir invité son avocat à se joindre à lui. 



Vainement, le bailleur invoque-t- il enfin la réciprocité des obligations contenues dans l'avenant alors que l'autorisation de travaux dont il se prévaut avait été donnée deux ans auparavant le 19 octobre 2004 et entérinée par la copropriété suivant procès- verbal d'assemblée générale du 17 mars 2005 de sorte que le rappel de cette autorisation ne constitue pas une disposition nouvelle créatrice de nouveaux droits pour le preneur.



Il s'ensuit, sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tiré de l'existence de manoeuvres dolosives, qu'en raison de l'erreur commise par le preneur sur la portée des dispositions essentielles de l'avenant concernant notamment la durée du bail renouvelé mais également la charge de la taxe foncière, il y a lieu à annulation de l'avenant du 29 août 2006 ainsi privé tout effet ;

 

Sur la répétition de l'indu : 



S'agissant du loyer, la sci Jean Bart admet elle-même dans ses conclusions avoir procédé unilatéralement à une révision triennale du loyer suivant facture du 1er octobre 2007 pour le terme du 4ème trimestre 2007.



Or le premier juge a exactement rappelé que le bailleur ne pouvait procéder sans l'accord du preneur à la révision du loyer, sauf à suivre la procédure prévue par les dispositions légales telle que rappelées dans le bail. 





S'agissant de la taxe foncière, il a été dit précédemment que le bailleur ne pouvait au terme des dispositions contractuelles applicables en exiger le remboursement auprès du preneur. 



S'agissant des charges de copropriété, le bailleur ne conteste pas sérieusement que les charges de copropriété réclamées au preneur sont constituées par des dépenses afférentes au renforcement des planchers lesquelles ne peuvent qu'être qualifiées de grosses réparations qui suivant les termes du bail restent à la charge du bailleur.



La sci Jean Bart ne discute pas au surplus le montant de la somme indûment versée par la société Pharma tova de 17 477,13 €.



Au soutien de sa demande de dommages intérêts, distincte des intérêts au taux légal auxquels elle peut prétendre sur les sommes indûment versées, la sarl Pharma tova ne justifie pas de l'existence du préjudice qu'elle aurait subi de sorte qu'il ne peut être fait droit à cette demande ; 



La sci Jean Bart supportera les dépens d'appel, ceux de première instance restant à sa charge et paiera à la société Pharma tova la somme de 5 000 € en outre de celle de 1 500 € allouée en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



Réformant le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Dit qu'il y lieu à annulation de l'avenant du 29 août 2006, 



Condamne la sci Jean Bart à restituer à la société Pharma tova la somme indûment versée de 17 477,13 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2012, 



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne la sci Jean Bart aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Pharma tova la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE