Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 21 janvier 2014

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 21/01/2014



***



N° de MINUTE : 14/ 

N° RG : 12/02987



Jugement (N° 09/02356)

rendu le 08 Novembre 2011

par le Tribunal de Grande Instance de BETHUNE



REF : PB/KH





APPELANTE



SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE WAZ M agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Me Gérald LAPORTE, avocat au barreau de LILLE





INTIMÉE



SA DESMAZIERES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Raphaël THERY, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Me Thomas BUFFIN, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Ondine PREVOTEAU, collaborateur





DÉBATS à l'audience publique du 19 Novembre 2013 tenue par Patrick BIROLLEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Patrick BIROLLEAU, Président de chambre

Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller

Stéphanie BARBOT, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 novembre 2013



***







Par jugement rendu le 8 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Béthune a constaté que la SA DESMAZIERES a donné régulièrement congé par acte du 15 novembre 2007 à effet du 16 mai 2008, condamné la société DESMAZIERES à payer à la bailleresse la SCI WAZ'M avec intérêts à compter du 14 mai 2009, les sommes de 21.515,88 euros au titre des loyers et des charges impayés au 16 mai 2008, de 2.151,58 euros au titre de la clause pénale sur les loyers impayés, et de 11.461,83 euros au titre des charges impayées au 16 mai 2008, dont à déduire le montant de la condamnation provisionnelle prononcée suivant ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Béthune du 24 février 2010 à hauteur de 25.000,00 euros, avec capitalisation des intérêts à compter du 14 mai 2009, débouté la société DESMAZIERES de sa réclamation au titre des loyers et des charges pour la période postérieure au 16 mai 2008, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, laissé à chaque partie la charge de ses dépens et rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





La SCI WAZ'M a interjeté appel de ce jugement.





Par conclusions remises au greffe de la cour le 24 décembre 2012, elle demande d'infirmer le jugement entrepris et :



- sur les sommes dues antérieurement au congé, de condamner la société DESMAZIERES au paiement, après déduction de la provision allouée, de la somme de 16.878,43 euros HT au titre des loyers et charges demeurés impayés, de 1.687,84 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts et capitalisation des intérêts conformément au dispositions de l'article 1154 du code civil ;

- de dire nulle la signification du congé intervenue le 13 novembre 2007 ;

- de condamner, pour la période postérieure au 16 mai 2008, la société DESMAZIERES au paiement des sommes de 26.694,00 euros HT, soit 35.514,02 euros TTC, 

- de débouter la société DESMAZIERES de ses demandes ; 

- de la condamner au paiement de la somme de 10.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

- d'ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt. 





Elle fait valoir, sur les sommes réclamées antérieurement au congé signifié le 16 mai 2008, que la société DESMAZIERES n'est pas fondée à exciper de l'exception d'inexécution, le bailleur ayant respecté ses obligations contractuelles, notamment de mise à disposition de la chose louée. Elle indique que les sommes qu'elle réclame à la locataire sont justifiées, la société DESMAZIERES n'étant pas fondée à contester la révision triennale du loyer prévue par le bail comme d'application automatique. Sur les loyers et charges correspondant à la période postérieure au 16 mai 2008, date de signification d'un congé par la locataire, elle soutient que cette signification, effectuée à une adresse qui n'était pas le siège réel de la société WAZ'M, n'est pas régulière, de sorte que le congé est nul et que les sommes réclamées au titre de l'occupation des lieux après le 16 mai 2008 sont dues. 





La société DESMAZIERES, par conclusions remises au greffe de la cour le 22 octobre 2012, appelante à titre incident, demande :



- à titre principal : 

- d'écarter comme n'ayant pas été communiquées à l'intimée, les pièces visées au bordereau de l'appelante, constater que l'argumentation développée n'est appuyée par aucun élément de fait et débouter la société WAZ'M de ses demandes ; 

- de recevoir la société DESMAZIERES en son appel incident ;

- de confirmer le jugement en ce qu'il a dit valable le congé délivré par la société DESMAZIERES à la société WAZ'M et dit que la société DESMAZIERES n'était redevable d'aucune somme pour la période postérieure à la date d'effet de ce congé ;

- de l'infirmer en ce qu'il l'a condamnée au paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 16 mai 2008, de débouter la société WAZ'M de sa demande de paiement pour la période du 1er juillet 2005 au 16 mai 2008 ;

- à titre subsidiaire, de prononcer la nullité de la clause d'indexation, dire que le loyer 

- en toute hypothèse, de dire que la provision de 25.000,00 euros sera déduite de toute condamnation prononcée à l'encontre de la société DESMAZIERES et de condamner la société WAZ'M au paiement de la somme de 7.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Elle soutient, sur les loyers et charges réclamés pour la période antérieure au 16 mai 2008, qu'elle était autorisée à suspendre le paiement du loyer en raison de l'inexécution de ses obligations contractuelles par la société WAZ'M qui a laissé les locaux dans un état de délabrement caractérisé et qui n'est à aucun moment intervenue pour faire cesser le trouble de jouissance occasionné par les voisins. Elle indique que la révision du loyer calculée par le bailleur n'est pas due, que, faute pour la clause contractuelle insérée au bail de stipuler le caractère automatique de l'indexation, il ne s'agit pas d'une clause d'échelle mobile, et il appartenait au bailleur de notifier sa demande de révision par acte extra judiciaire, de sorte que sa demande de révision ne peut avoir aucun effet rétroactif. Elle conclut enfin à la régularité de la signification du congé à effet du 16 mai 2008, intervenue à l'adresse du siège social de la société WAZ'M, et ajoute qu'aucune somme n'est, dans ces conditions, due pour la période postérieure au 16 mai 2008. 





DISCUSSION 





Attendu que, si la société DESMAZIERES, par ses dernières conclusions remises au greffe de la cour le 22 octobre 2012, fait grief à la société WAZ'M de ne pas lui avoir communiqué les pièces visées au bordereau joint à ses conclusions remises au greffe de la cour le 21 août 2012, elle ne conteste toutefois pas que les pièces visées au bordereau joint à ses conclusions remises au greffe de la cour le 24 décembre 2012 lui ont été communiquées ; que la société DESMAZIERES sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à ce que les pièces de l'appelante principale soient écartées des débats; 









Attendu que, suivant acte notarié en date du 15 mai 1990, la SCI DEBUREAUX a donné à bail à la SARL MAGASINS DEMAZIERES un ensemble immobilier à usage de commerce sis [Adresse 3]) ; que la SCI DEBUREAUX a cédé l'immeuble à la SCI des 7 Maisons, qui l'a, à son tour, cédé à la SCI WAZ'M ; que la SARL MAGASINS DEMAZIERES est devenue la SA DESMAZIERES ; que, par acte en date du 15 novembre 2007, la société DESMAZIERES a donné congé pour le 16 mai 2008 ; que, par acte du 14 mai 2009, la société WAZ'M a assigné la société DESMAZIERES aux fins de voir cette dernière condamner au paiement des loyers impayés, de constater la nullité du congé délivré le 16 mai 2008 et de condamner la locataire au paiement des loyers postérieurs ; que, selon ordonnance du 25 février 2010, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Béthune a alloué à la société WAZ'M la somme de 25.000,00 euros en principal à titre de provision ; 

 

 

Sur les sommes dues antérieurement au congé



Sur l'exception d'inexécution





Attendu que l'obligation de payer le loyer constitue la contrepartie de la mise à disposition du local loué par le bailleur ; que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée que lorsque l'inexécution, par le bailleur, de ses obligations rend impossible un usage des lieux conforme à leur destination ; 





Attendu qu'il est constant que la locataire s'est abstenue de payer le loyer à partir de juillet 2005 ; que la société DESMAZIERES ne soutient pas que les locaux loués aient été inutilisables, l'activité commerciale visée au bail s'étant poursuivie ; qu'aucun des désordres invoqués par la locataire au soutien de l'exception d'inexécution - ceux affectant les locaux et les nuisances causées par des voisins - n'a été de nature à rendre les locaux inutilisables :





- ni les désordres ayant donné lieu à une ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Béthune du 16 juin 2004 (notamment mauvais état de la toiture, de l'installation électrique, du réseau de distribution d'eau), dont le locataire n'établit ni qu'ils n'ont pas donné lieu à réparation (l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Béthune du 24 février 2010 a retenu qu'il n'était pas soutenu qu'ils n'avaient pas été exécutés) ni qu'ils ont été insuffisants, et qui, en tout état de cause, n'ont pas justifié un non-paiement du loyer postérieurement à l'ordonnance du 16 juin 2004 ; 



- ni d'éventuels désordres postérieurs à l'ordonnance de référé du 16 juin 2004 dont DESMAZIERES ne précise pas la nature exacte ; 



- ni une prétendue vétusté de l'immeuble, dont la locataire ne rapporte pas la preuve ; 



- ni les troubles de jouissance provoqués par les autres locataires, qui ne sauraient être établis par des courriers et déclarations de main courante émanant de la seule société DESMAZIERES et dont cette dernière ne démontre en toute hypothèse pas qu'ils aient rendu l'usage du local impossible ; 





Que le preneur ne justifie donc pas que les conditions de l'exception d'inexécution lui permettant de suspendre le paiement des loyers aient été réunies ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; 





Sur la révision du loyer





Attendu que le bail dispose que 'le montant du loyer sera révisable à la fin de chaque période triennale suivant l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE constaté entre celui du quatrième trimestre 1989, soit 927 points, et celui du quatrième trimestre précédant la révision' ; que cette clause, qui prévoit l'indexation du loyer à la fin de chaque période triennale, en déterminant l'indice de référence et l'indice de réajustement, et les indexations successives, sans qu'il soit prévu que le bailleur ait à le demander au preneur, ne laisse aucun doute sur son automaticité et l'intention claire des parties ; qu'elle est applicable, même en l'absence de notification, par le bailleur, d'une demande de révision du loyer ;





Attendu, par ailleurs, que le preneur soutient que la clause de révision viole l'article L 112-1, alinéa 2, du code monétaire financier en ce que le bail prévoit la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ;





Attendu que l'article L 112-1, alinéa 2, du code monétaire financier dispose que 'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.' ; 





Attendu que la société DESMAZIERES produit l'historique de la révision du montant du loyer (page 11 de ses conclusions remises au greffe de la cour le 24 décembre 2012), historique dont il résulte que le bailleur a entendu se fonder sur l'évolution de l'indice du coût de la construction entre celui du quatrième trimestre précédant la révision précédente et celui du quatrième trimestre précédant la nouvelle révision ; que l'application de la clause litigieuse ne révèle donc aucune discordance entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre chaque révision ; qu'il s'en déduit que la référence, par la clause de révision, à l'indice du quatrième trimestre 1989 n'est que l'illustration de la volonté des parties de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu'à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d'évolution des indices retenus ; que, dans ces conditions, la clause discutée n'encourt pas l'annulation ; 





Attendu que la société DESMAZIERES prétend enfin qu'aucun nouveau loyer à effet du 16 mai 2005 n'a pu résulter de l'offre de renouvellement du bail en date du 16 novembre 2004, le congé ayant été délivré hors de toute échéance du bail ; que ce moyen est sans objet dès lors que le bailleur se borne à réviser le loyer à effet du 16 mai 2005 par application de la clause d'échelle mobile ;





Attendu que le décompte porté aux pages 19 et 20 des conclusions remises par la société WAZ'M le 24 décembre 2012 n'étant pas discuté, il convient de condamner la société DESMAZIERES au paiement des sommes de :

-16.878,43 euros HT au titre des loyers et charges demeurés impayés ;

- de 1.687,84 euros au titre de la clause pénale de 10 % du terme prévue à l'article 'Loyer' du bail, à laquelle la locataire n'oppose aucun élément sérieux ; 





Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1155 du code civil, les revenus échus tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention ; que le point de départ des intérêts sera fixé à la date de chacune des échéances mensuelles pour la somme de16.878,43 euros HT et à celle du 14 mai 2009 pour la somme de 1.687,84 euros ; qu'il sera fait droit à la demande de capitalisation desdits intérêts conformément au dispositions de l'article 1154 du code civil ; que le jugement sera réformé en ce sens ; que, la société WAZ'M ne faisant état d'aucune circonstance particulière justifiant l'exécution provisoire du présent arrêt, elle sera déboutée de sa demande de ce chef ;





Sur la validité de la notification du congé



Attendu que l'article 1837, alinéa 2, du code civil dispose que les tiers peuvent se prévaloir du siège statutaire, mais celui-ci ne leur est pas opposable par la société si le siège réel est situé en un autre lieu ; 



Attendu que, suivant exploit de la SCP EMERY-LUCIANI, huissier de justice à Paris, en date du 15 novembre 2007, la société DESMAZIERES a signifié à la SCI WAZ'M un congé à effet au 16 mai 2008 ; que la signification est intervenue au [Adresse 1] , adresse du siège social de la SCI ; qu'il y a été procédé dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile ; 



Attendu que la signification n'encourt pas la nullité dès lors que :



- l'huissier de justice n'avait pas d'autre obligation que de tenter la signification au lieu du siège social fixé par les statuts et publié au registre du commerce et des sociétés ; 



- la preuve n'est rapportée :



- ni que la société DESMAZIERES savait que la SCI WAZ'M ne résidait pas au [Adresse 1], le registre du commerce et des sociétés mentionnant encore cette adresse à la date du 16 octobre 2012 (pièce communiquée par DESMAZIERES sous le n°45) ;



- ni qu'elle avait connaissance du domicile réel de la SCI WAZ'M, une telle preuve ne pouvant en tout état de cause résulter des correspondances adressées, antérieurement à la signification du congé, par DESMAZIERES au [Adresse 2], alors qu'il n'est pas contesté que cette adresse n'était que le domicile personnel du père de la gérante de la SCI, que rien n'établit qu'il se soit agi du domicile réel de la société et qu'au surplus, les quatre dernières lettres en date des 1er septembre 2005, 16 janvier, 28 mars et 14 avril 2006 envoyées à cette adresse par la locataire, étaient revenues à l'expéditrice avec la mention 'non réclamé' ; 



Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit valable la signification du congé et qu'en conséquence, aucun loyer n'était dû au titre de la période postérieure au 16 mai 2008 ; 



Que les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires ;

 

Attendu que le jugement déféré sera confirmé sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ; que l'équité commande de condamner la SA DESMAZIERES à payer à WAZ'M la somme de 1.000,00 euros au titre des frais hors dépens exposés en cause d'appel ;





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la SA DESMAZIERES au titre des loyers et des charges dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2005 et le 16 mai 2008,



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne la SA DESMAZIERES à payer à la SCI WAZ'M les sommes :



- de16.878,43 euros HT au titre des loyers et charges demeurés impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de chacune des échéances mensuelles, 

- de 1.687,84 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2009, 



Ordonne la capitalisation des intérêts conformément au dispositions de l'article 1154 du code civil, 



Condamne la SA DESMAZIERES à payer à la SCI WAZ'M la somme de 1.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne la SA DESMAZIERES aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









M.M. HAINAUTP. BIROLLEAU