Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 — 21 novembre 2013

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 9



ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2013



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/09286



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2013 -Tribunal paritaire des baux ruraux de MEAUX - RG n° 5111000009





APPELANTS

 

Monsieur [X] [A] [H] [F], comparant en personne

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Me Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN



Madame [D] [K] épouse [F], comparante en personne

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée et assisté de Me Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN



INTIME 



Monsieur [S] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représenté et assisté de Me François HEUSELE de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 Octobre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre

Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère 

Madame Joëlle CLÉROY, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Madame Catherine MAGOT





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-Pierre GIMONET, président et par Madame Catherine MAGOT, greffier présent lors du prononcé.



*************************





Selon acte notarié des 20 et 31 décembre 1941, M [G] [F] et son épouse Marie [C] ont donné à bail à M [N] [J] et à son épouse [R] [V] des terres agricoles situées à [Localité 4], cadastrées X [Cadastre 1] pour 12 ha 42a 55ca, lieu dit '[Localité 5]' ; 

Il était convenu que ce bail était d'une durée de 'dix huit années qui ont commencé à courir pour faire la récolte de 1941, pour finir le 11 novembre 1958" et qu'à 'l'expiration du présent bail et si les preneurs ou leurs ayants droit, comme il est dit ci-dessus en font la demande par écrit aux bailleurs, un an au moins avant l'expiration du présent bail, il sera consenti aux preneurs où à leurs ayants droit comme il est dit ci-dessus, un nouveau bail d'une durée égale au présent bail, sous les mêmes charges clauses et conditions et moyennant un fermage qui sera fixé d'accord entre les parties ou, à défaut d'accord par deux experts désignés, comme il est dit ci-dessus. La présente clause sera également insérée dans tout nouveau bail de manière que les terres faisant l'objet du bail soient données à bail à M et Mme [N] [J] ou à leurs héritiers ou descendants directs aussi longtemps que ceux-ci exploiteront pour eux-mêmes, par leur conjoint ou par leurs auteurs la ferme de la Trace, sans que la présente clause puisse avoir pour effet d'assurer à M et Mme [J] ou à leurs ayants droit le bénéfice des présentes conventions au-delà de l'année 2040".



Ce bail a été renouvelé à diverses reprises soit à l'amiable soit judiciairement et a été cédé par les preneurs initiaux, à leur fils [B] [J], le 29 juin 1954.



Deux procédures ont ensuite opposé preneurs et bailleurs :

- par un arrêt du 13 mars 1997 confirmant un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux du 15 novembre 1995, le bail a été renouvelé au profit de [B] [J] à compter du 11 novembre 1994,

- par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 7 janvier 1999, Monsieur [B] [J] a été autorisé à céder son bail à son fils, [S] [J] propriété désormais de M [X] [F] et de son épouse [D] [K].



Par acte extra-judiciaire du 31 mars 2011, M et Mme [F] ont fait délivrer congé à M [S] [J] au motif, qu'il aura atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles à l'expiration du bail. De son côté le preneur a sollicité, par acte extra-judiciaire du 9 novembre 2011, le renouvellement de son bail.



Par jugement en date du 28 mars 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux a, sous le bénéficie de l'exécution provisoire, annulé le dit congé, condamnant M et Mme [F] au paiement d'une indemnité de procédure de 1000€ et aux dépens.



M et Mme [F] ont relevé appel, le 15 avril 2013.



Ils demandent à la cour, infirmant la décision déférée, de valider le congé délivré à M [S] [J], le 31 mars 2011, pour la date du 10 novembre 2012 et, en tant que de besoin ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, à effet du 10 novembre 2012 et de fixer l'indemnité d'occupation due par l'intimé depuis le 11 novembre 2012 au montant du fermage, taxes comprises. Ils sollicitent également la désignation d'un technicien afin de chiffrer les éventuelles améliorations ou détériorations du fonds et la condamnation de M [S] [J] au paiement d'une indemnité de procédure de 3000€ et celle de l'intimé aux dépens.



Ils reprennent les termes de la convention de 1941 signée à une date où le statut du fermage n'existait pas et contestent l'interprétation qu'en ont fait les premiers juges pour estimer le congé prématuré, alors même que jusqu'alors les juridictions saisies ont, au fur à mesure des litiges opposant les parties, imposé le respect du statut du fermage. Ils affirment citant la motivation des arrêts rendus entre les parties, les 16 juin 1969 et 13 mars 1997 que la cour d'appel de Paris a expurgé le bail des dispositions contrevenant au statut du fermage, ce qui exclut qu'il puisse être soutenu la validité de la clause imposant un renouvellement du bail jusqu'en 2040. 



Enfin, ils affirment la validité du congé délivré, au visa de l'article L 411-64 du code rural, retenant que M [S] [J] aura atteint l'âge légal de la retraite fixé, compte tenu de son année de naissance, à 60 ans et 4 mois, le 18 mars 2012, soit avant la date d'échéance du congé et ils contestent eu égard au motif du congé donné, que le preneur puisse, ajoutant aux conditions de la loi, leur opposer l'âge de monsieur.



M [S] [J] conclut à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation solidaire de M et Mme [F] au paiement d'une indemnité de procédure de 3000€ et aux dépens d'appel. Subsidiairement, il demande à la cour de désigner un expert agricole afin de fixer les indemnités de fin de bail qui lui sont dues et de dire, que jusqu'à la fixation de l'indemnité par l'expert, il aura le droit de se maintenir dans les lieux loués.



Il affirme que les terres litigieuses ont été achetées par M [G] [F] non pour les exploiter, mais dans la perspective de les revendre à la famille [J], qui en 1941 n'avait pas les moyens nécessaires pour les acquérir, en voulant pour preuve la mention portée par la famille [F] sur la demande d'autorisation d'exploiter déposées en 1998. Il dit ainsi expliquer, les dispositions particulières du bail de 1941 qui reprenait les prévisions d'un acte sous-seing privé du 9 février 1939. Il conteste que le dispositif instauré par le bail soit contraire au statut du fermage, le bailleur n'étant pas privé de la faculté de s'opposer au renouvellement du bail ou de reprendre des terres, puisqu'il peut le faire dans l'hypothèse où les conditions d'exploitation conventionnellement définies ne sont pas respectées. 

Il affirme que ce dispositif a été validé, par la cour d'appel dans son arrêt du 16 juin 1969, conforté par l'arrêt de la cour de cassation du 12 février 1971, qui rejette le pourvoi ainsi que par l'arrêt rendu le 13 mars 1997 et que les consorts [F] avaient parfaitement compris qu'il pouvait prétendre au renouvellement de son bail jusqu'en 2040, dans les conditions du bail de 1941, s'étant d'ailleurs bien gardés de faire délivrer un congé 'preneur âgé', à son père [B] [J] âgé de 73 ans lors de la cession du bail à son profit.



Subsidiairement, il prétend que c'est à tort, qu'il est dit au congé litigieux qu'il aura atteint l'âge de la retraite soit 60 ans, au 18 novembre 2011, l'article L161-17-2 du code de la sécurité sociale fixant cet âge à 62 ans pour les assurés nés à compter du 1er janvier 1956 et de manière croissante à raison de quatre mois par génération pour ceux nés avant. Il relève également que M et Mme [F] n'ont pas, dans leur congé précisé, ce qu'ils entendaient faire des terres mettant ainsi la juridiction dans l'impossibilité d'en vérifier la validité.



Très subsidiairement, il prétend au bénéfice des dispositions des articles L411-69 et L411-74 du code rural.



SUR CE, LA COUR 



Considérant que, les parties invoquent les dispositions des décisions rendues dans les litiges qui les ont opposées, déniant à la cour la possibilité d'interpréter le bail des 20 et 31 décembre 2001 or aux termes de l'article 1351 du code civil qui fixe les limites de l'autorité de la chose jugée, celle-ci ' n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties et formées par elles et contre elles en la même qualité', l'article 480 du code de procédure civile attachant cette autorité aux seuls points tranchés dans le dispositif de la décision ; que par conséquent, les motifs d'une décision même s'ils en sont le soutien nécessaire n'ont aucune autorité de chose jugée ; 







Qu'en l'espèce, la décision confirmée par la cour d'appel de Paris le 16 juin 1969, 'dit que le congé qu'ont fait donner les consorts [F] à [J] [B] des terres par lui exploitées à Neufmontiers et Villeroy, pour une superficie de 40 ha 48 a 88 ca, est nul et de nul effet . Et qu'en conséquence [J] [B] bénéficie d'un bail de 18 années qui a commencé à courir le 11 novembre 1958 pour se terminer le 11 novembre 1976"; que le litige portait sur la date du premier renouvellement, de la validité de celui-ci ainsi que la clandestinité ou non d'une cession du bail à une association constituée entre les ayants droit du premier preneur ; qu'à aucun moment, la cour ne s'est prononcée sur la validité des dispositions par lesquelles M [F] s'engageait pour lui-même et ses héritiers à renouveler le bail consenti à M [J] ou à ses héritiers jusqu'en 2040, même si elle relevait l'existence de cette clause au cours de son raisonnement ;



Qu'il en est de même de :

- l'arrêt du 12 février 1971 par lequel la Cour de cassation rejette le pourvoi des consorts [F], l'intimé ne pouvant sérieusement prétendre que le dit arrêt aurait conforté son interprétation de la convention, s'appuyant pour ce faire sur le mémoire ampliatif déposé dans l'intérêt des consorts [F] ; 

- de l'arrêt du 13 mars 1997, par lequel la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 15 novembre 1995, qui écartant comme contraire au statut du fermage, l'obligation pour le preneur de solliciter le renouvellement de son bail au moins un an avant son terme, a jugé que le bail de 1941 'continuait à régir les relations des parties pour ce qui concerne les stipulations non contraire à l'ordre public (...et dit) que le preneur ne pouvait refuser l'introduction d'une clause de reprise sexennale, la cour n'étant alors saisie d'aucune contestation relative au terme en 2040 de l'obligation de renouvellement du bail ;



Considérant qu'immédiatement après l'indication des parties au bail notarié, il est stipulé que les ayants cause de M et Mme [F] 'ont loué et donné à ferme pour une durée de dix huit années (souligné par la cour) qui ont commencé à courir pour faire la récolte de 1941, pour finir le 11 novembre 1958" la condition particulière en pages 20 et 21 de l'acte précisant qu'à 'l'expiration du présent bail (souligné par la cour) et si les preneurs ou leurs ayants droits, comme il est dit ci-dessus en font la demande par écrit aux bailleurs, un an au moins avant l'expiration du présent bail (souligné par la cour) , il sera consenti aux preneurs ou à leurs ayants droits comme il est dit ci-dessus, un nouveau bail d'une durée égale au présent bail (souligné par la cour) , sous les mêmes charges clauses et conditions et moyennant un fermage qui sera fixé d'accord entre les parties ou, à défaut d'accord par deux experts désignés, comme il est dit ci-dessus. La présente clause sera également insérée dans tout nouveau bail de manière que les terres faisant l'objet du bail soient données à bail à Met Mme [N] [J] ou à leurs héritiers ou descendants directs aussi longtemps que ceux-ci exploiteront pour eux-mêmes, par leur conjoint ou par leurs auteurs la ferme de la Trace, sans que la présente clause puisse avoir pour effet d'assurer à M et Mme [J] ou à leurs ayants droit le bénéfice des présentes conventions au-delà de l'année 2040".

 

Que si cette convention peut apparaître comme la mise en forme, trois ans après de l'accord pré-contractuel du 9 février 1939 qui prévoit simplement que le bail à venir sera 'd'une durée aussi longue que possible, révision du prix tous les douze ans, rupture automatique en cas de cession', le fait que M [G] [F] n'aurait pas eu l'intention d'exploiter personnellement ces terres, d'ailleurs confortée par la mise en location de celles-ci ne peut engager ses héritiers au-delà des termes du bail, étant relevé que l'intention qui est prêtée par M [J] aux signataires de l'acte de 1939 de revendre pour l'un et de racheter pour l'autre les dites terres ne ressort ni de l'accord de 1939, ni des mentions portées à la demande d'autorisation d'exploiter de 1998 ;



Considérant que le bail de 1941 est conclu pour une durée de dix-huit années, le bailleur s'engageant unilatéralement et par avance à accepter le renouvellement du bail initial, à son expiration, sous des conditions de forme (une demande écrite un an avant l'expiration du bail) et de fond (l'exploitation par le preneur ou ses héritiers), l'indication que cette dernière obligation avait pour terme l'année 2040 en conditionnant la validité, au regard des dispositions du code civil relatives aux baux alors seules applicables ;



Que la clause litigieuse constitue une promesse unilatérale de bail qui ne vaut pas bail, le bénéficiaire ne pouvant en cas de résistance en obtenir l'exécution forcée mais uniquement agir en dommages et intérêts ;



Que de plus, consentie en 1941 à une date où le fermage n'était régi que par le code civil, cette promesse ne pouvait pas emporter renonciation des bailleurs aux droits de reprise consentis au bailleur par le statut du fermage, promulgué après l'accord des parties ; 



Que le bail s'est ensuite renouvelé à plusieurs reprises soit amiablement, soit judiciairement, sans établissement d'un nouveau contrat, la clause litigieuse n'ayant été maintenue qu'en application de la clause de l'acte de 1941 qui imposait sa reprise, sans amendement ou ajout ; qu'aucun amendement aux dispositions conventionnelles ne peut être déduit de l'abstention des bailleurs, qui n'ont pas fait délivrer un congé 'preneur âgé' au père de l'intimé qui avait plus de 73 ans lors de la cession du bail, dans la mesure où l'article L 411-69 du code rural autorise dans cette hypothèse, le preneur à céder son bail à l'un des ses descendants rendant en l'espèce illusoire toute velléité de reprise des terres ; que dès lors, en l'absence de manifestation de volonté des bailleurs de renoncer au bénéfice des textes cités ci-après, la clause litigieuse ne peut pas emporter renonciation de leur part au droit de reprise prévu aux articles L411-58 et suivants du code rural ; 



Que d'ailleurs, le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 15 novembre 1995 a fait ce même constat lorsqu'il a dit que les preneurs ne pouvaient, lors du renouvellement du bail, refuser l'introduction d'une clause de reprise sexennale ;



Que dès lors, le congé du 31 mars 2011 ne pouvait pas être invalidé comme contrevenant aux stipulations contractuelles et la décision déférée sera donc infirmée sur ce point ;



Considérant que le congé du 22 avril 2011 est régulier en la forme, comme délivré par acte extra-judiciaire, au moins dix huit mois avant la fin du bail et comme contenant les mentions prévues à l'article L411-47 du code rural ainsi que le rappel des dispositions de l'article L411-64 alinéa 3 du code rural, M [S] [J] ne pouvant prendre comme prétexte que l'acte précise par erreur que l'âge de la retraite serait de 60 ans, pour lui dénier tout effet ; 



Considérant qu'en application de l'article L411-64 du code rural, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail par acte extra-judiciaire délivré au moins dix huit mois à l'avance sans être tenu de remplir les conditions énoncées aux articles L 411-46 à L 411-68 du même code ; 



Qu'en l'espèce, le terme du bail renouvelé le 11 novembre 1994 était fixé au 11 novembre 2012 et à cette date, M [S] [J] a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit pour une personne née en 1951, soixante ans et quatre mois, pour être né le [Date naissance 1] 1951 ; que la cour peut faire le constat, que l'exploitation de M [S] [J] est d'une taille excédant celle qu'un agriculteur peut exploiter en percevant une pension de retraite (fixée à 1/5ème de la SMI qui est en Seine et Marne de 40 ha pour la polyculture) ;



Qu'enfin, les bailleurs n'ont pas aux termes de la loi, l'obligation de préciser le sort du bien après la reprise, pouvant librement en disposer ;



Que dès lors, le congé est régulier et sera validé à effet du 11 novembre 2012 ;



Qu'à compter de cette date M [S] [J] est donc redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant des fermages dus ; 



Que le preneur devra également rendre libre de toute occupation les parcelles faisant l'objet du congé du 31 mars 2011, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;



Considérant qu'en sa qualité de preneur sortant, M [S] [J] peut prétendre à l'indemnisation pour les améliorations résultant de son travail ou des investissements qu'il a réalisés ; qu'eu égard à la durée du bail, l'existence d'améliorations ou d'investissements ne peut-être sérieusement contestée, les preneurs se contentant d'évoquer d'éventuelles dégradations, il convient d'ordonner dans les termes du dispositif ci-dessous et aux frais avancés de M [S] [J] qui y a principalement intérêts, la mesure d'expertise sollicitée, étant relevé que la cour n'étant saisie d'aucune demande au titre des améliorations ou dégradations, les contestations qui pourraient s'élever sur les indemnités dues ne pourraient être portées que devant le juge de première instance compétent ;



Considérant qu'en application de l'article L 411-76 du code rural, le bailleur ne peut exiger le départ du preneur qu'après le versement ou la consignation de l'indemnité de sortie, le preneur ne pouvant prétendre au maintien dans les lieux, que si l'indemnité qui lui est due ou une provision à valoir sur cette indemnité a été fixée avant la date d'expiration du bail or en l'espèce, M [S] [J] qui n'a jamais demandé la fixation de la dite indemnité ou d'une provision à valoir sur celle-ci mais s'est simplement contenté de solliciter une mesure d'expertise, ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article précité ;



Considérant que l'intimé qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et en équité, à payer à M et Mme [F] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure ; 



PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux du 28 mars 2013 ;

 

Et statuant à nouveau : 



Valide le congé délivré le 31 mars 2011 à M [S] [J] portant sur des terres situées à [Localité 4], cadastrées X [Cadastre 1] pour 12 ha 42a 55ca, lieu dit '[Localité 5]' ;



Dit que M [S] [J] devra rendre libres de toute occupation les parcelles faisant l'objet du congé du 31 mars 2011 dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; 



Dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous biens et occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;



Fixe l'indemnité d'occupation due à compter du 12 novembre 2012 à la libération effective des terres au montant du fermage conventionnel augmenté des taxes récupérables ;



Ordonne une expertise.



Commet pour y procéder :



Monsieur [Y] [M] 

 [Adresse 1]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01] - Port. [XXXXXXXX02] 

E.mail. [Courriel 1]



Expert, inscrit sur la liste de la cour d'appel de Reims, lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de : 



- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise;



- Évoquer à l'issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite des opérations; le fixer et le leur communiquer dès que possible, en leur impartissant au besoin un délai pour diligenter les mises en cause complémentaires:



- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplis­sement de sa mission, même détenues par des tiers, au plus tard 8 jours avant la tenue du rendez-vous d'expertise pour lequel elles ont été demandées;



- se rendre sur les lieux et, si nécessaire, en faire la description en s'appuyant sur photos et/ou plans;



- fournir les éléments nécessaires pour apprécier l'existence d'un droit à indemnité de sortie et évaluer la dite indemnité au titre des fumures arrières fumures, améliorations culturales de toute nature ;



- dire s'il y a eu des dégradations et fournir les éléments nécessaires à l'appréciation de leur indemnisation ;



Rappelle aux parties les termes de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile selon lesquels : 'lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations aux réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention dans son avis de la suite qu'il aura donnée aux observations et réclamations présentées'.



Fixe à la somme de 3000€ la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par M [S] [J] À LA RÉGIE DE LA COUR avant le 22 décembre 2013.



Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;



Dit que l'expert sera saisi soit par l'avis que lui donnera le Greffe du dépôt de la consignation, qu'il effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe de la cour avant le 1er juin 2014 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du conseiller de la mise en état, désigné pour contrôler le déroulement de l'expertise et dit qu'en cas de difficultés, il lui en sera référé.



 Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



 Condamne M [S] [J] à payer à M et Mme [F] la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M [S] [J] aux dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT