Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 — 21 novembre 2013

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 9



ARRET DU 21 NOVEMBRE 2013



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/04725



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2013 -Tribunal paritaire des baux ruraux de MEAUX - RG n° 51-11-000010



APPELANTS

 

Madame [Q] [K] [G] [Y] épouse [C] comparante en personne

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Me Carole-Anne LE PETIT LEBON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0604



Monsieur [I] [M] [C] comparant en personne

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représenté et assisté de Me Carole-Anne LE PETIT LEBON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0604



INTIMÉS 



Monsieur [F] [V] comparant en personne

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Me Sabine THOMA BRUNIERE de la SELARL THOMA BRUNIERE , avocat au barreau de COMPIEGNE



 L'EARL DE [Adresse 2] comparante en personne par Monsieur [F] [V], gérant,

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée et assistée de Me Sabine THOMA BRUNIERE de la SELARL THOMA BRUNIERE , avocat au barreau de COMPIEGNE



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 Septembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre

Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère 

Madame Joëlle CLÉROY, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Madame Catherine MAGOT



 ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-Pierre GIMONET, président et par Madame Catherine MAGOT, greffier présent lors du prononcé.





 ********************************



Selon acte notarié des 20 et 31 décembre 1941, M [R] [Y] et son épouse [T] [E] ont donné à bail à M [W] [V] et à son épouse [D] [A] des terres agricoles situées à [Localité 4], cadastrées X [Cadastre 1] et X [Cadastre 2] pour respectivement 14ha 66a 68ca et 12ha 42a 55ca;

 

Il était convenu que ce bail était d'une durée de 'dix huit années qui ont commencé à courir pour faire la récolte de 1941, pour finir le 11 novembre 1958" et qu'à 'l'expiration du présent bail et si les preneurs ou leurs ayants droit, comme il est dit ci-dessus en font la demande par écrit aux bailleurs, un an au moins avant l'expiration du présent bail, il sera consenti aux preneurs ou à leurs ayants droit comme il est dit ci-dessus, un nouveau bail d'une durée égale au présent bail, sous les mêmes charges clauses et conditions et moyennant un fermage qui sera fixé en accord entre les parties ou, à défaut d'accord par deux experts désignés, comme il est dit ci-dessus. La présente clause sera également insérée dans tout nouveau bail de manière que les terres faisant l'objet du bail soient données à bail à M et Mme [W] [U] ou à leurs héritiers ou descendants directs aussi longtemps que ceux-ci exploiteront pour eux-mêmes, par leur conjoint ou par leurs auteurs la ferme de [Adresse 2], sans que la présente clause puisse avoir pour effet d'assurer à M et Mme [V] ou à leurs ayants droit le bénéfice des présentes conventions au-delà de l'année 2040".



Ce bail a été renouvelé à diverses reprises soit à l'amiable soit judiciairement et a été cédé par les preneurs initiaux, à leur fils [L] [V], le 29 juin 1954.



Deux procédures ont ensuite opposé preneurs et bailleurs :

- par un arrêt du 13 mars 1997 confirmant un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux du 15 novembre 1995, le bail a été renouvelé au profit de [L] [V] à compter du 11 novembre 1994,

- par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 7 janvier 1999, Monsieur [L] [V] a été autorisé à céder son bail à son fils, [F] [V] qui désormais exploite les terres, propriété de Mme [Q] [Y] et de son époux [I] [C], au sein de l'EARL DE [Adresse 2], en vertu d'une mise à disposition du bail.



Par acte extra-judiciaire du 22 avril 2011, M et Mme [C] ont fait délivrer congé à M [F] [V] au double motif, qu'il sera atteint par l'âge de la retraite à la date d'échéance du bail pour être né le [Date naissance 1] 1951 et qu'ils entendent exercer leur droit de reprise au profit de leur fils [X] [C].



Par jugement en date du 25 janvier 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux a, sous le bénéficie de l'exécution provisoire, annulé le dit congé, condamnant M et Mme [C] au paiement d'une indemnité de procédure de 1000€ et aux dépens.



M et Mme [C] ont relevé appel, le 19 février 2013.



Ils demandent à la cour, infirmant la décision déférée, de valider le congé délivré à M [F] [V] et à l'EARL de [Adresse 2] le 22 avril 2011, pour la date du 10 novembre 2012 et, en tant que de besoin ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, à effet du 10 novembre 2012 et de fixer l'indemnité d'occupation due solidairement par les intimés depuis le 11 novembre 2012 au montant du fermage conventionnel augmenté des taxes récupérables. Ils sollicitent également la désignation d'un technicien afin de chiffrer les éventuelles améliorations ou détériorations du fonds et la condamnation de M [F] [V] au paiement d'une indemnité de procédure de 3000€ et celle des intimés aux dépens.



Ils reprennent les termes de la convention de 1941 signée à une date où le statut du fermage n'existait pas et contestent l'interprétation qu'en ont fait les premiers juges pour estimer le congé prématuré, la détermination conventionnelle d'un terme certain en 2040 ne permettant nullement d'analyser la clause litigieuse comme fixant à 99 ans la durée du bail, avec possibilité de reprise tous les 18 ans par le bailleur si la condition d'exploitation des parcelles par les descendants ou héritiers directs de Monsieur [V] au sein de la ferme de [Adresse 2] n'est pas respectée. 



Ils contestent que le juge puisse, au nom de la recherche d'une commune intention des parties exprimée dans un document du 9 février 1939, qualifié en défense de précontractuel, modifier la durée du bail contractuellement fixée à dix-huit ans et ainsi dénaturer les droits et obligations des parties. 



Ils analysent les stipulations contractuelles selon lesquelles 'A l'expiration du présent bail (...) il sera consenti aux preneurs ou à leurs ayants droit comme il est dit ci-dessus, un nouveau bail d'une durée égale au présent bail' comme une interdiction de délivrer congé et l'acceptation par avance des renouvellements jusqu'en 2040 et donc une renonciation au bénéfice des dispositions de l'article L411-58 du code rural, renonciation qui se heurte au caractère d'ordre public du statut du fermage qui s'impose de plein droit aux parties quel que soit le contenu des baux, même conclus antérieurement à l'entrée en vigueur du texte ainsi qu'aux baux renouvelés, rappelant que le premier renouvellement est intervenu, en l'espèce le 11 novembre 1958.



Ils dénient toute autorité de chose jugée aux décisions rendues par la cour d'appel de Paris, le 16 juin 1969 ou le 13 mars 1997, rappelant la nature des litiges opposant alors les parties et les dispositifs des décisions confirmées qui ne comportent aucune énonciation sur la conformité au statut du fermage des clauses du bail des 20-31 décembre 1941. Ils relèvent que tout au contraire, le jugement confirmé en 1997 dit que ce bail ne continue de régir les relations entre les parties que pour ce qui concerne les stipulations non contraires à l'ordre public.



Enfin, ils affirment la validité du congé délivré :

- au visa de l'article L 411-64 du code rural, retenant que M [F] [V] aura atteint l'âge légal de la retraite fixé, compte tenu de son année de naissance, à 60 ans et 4 mois, le 18 mars 2012, soit avant la date d'échéance du congé. 

- au visa de l'article L 411-58 du code rural, faisant valoir qu'ils peuvent reprendre les parcelles louées au profit de leur fils, celui-ci justifiant remplir l'ensemble des conditions de capacité et d'exploitation directe et personnelle, les terres devant être mise à la disposition de son exploitation, l'EARL de Chambrefontaine qui possède un matériel suffisant et rappelant que s'agissant de la reprise de bien de famille, celle-ci n'est en vertu des articles L331-2-II et R. 331-7 du code rural, soumise non à une déclaration et à un contrôle des structures 'a priori' mais uniquement à une déclaration au plus tard dans le mois qui suit le départ effectif de l'ancien exploitant.



M [F] [V] et l'EARL de [Adresse 2] concluent à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de M et Mme [C] au paiement d'une indemnité de procédure de 3000€ et aux dépens d'appel. Subsidiairement, ils demandent à la cour de leur donner acte qu'ils s'en rapportent sur l'appréciation des motifs du congé et ils réclament la désignation d'un expert agricole afin de fixer les indemnités de fin de bail qui pourraient leur être dues.



S'appuyant sur le texte d'un acte sous-seing privé du 9 février 1939 par lequel les parties signataires du bail de 1941 ont fixé le cadre général du bail qui sera ensuite régularisé, ils affirment une commune intention des parties de s'engager dans les termes d'un bail, d'une durée aussi longue que possible, au profit de M [V] et de ses descendants directs et qu'il convient dès lors de rechercher si 'en retenant le terme de 2040, les parties n'ont pas en réalité fixé une durée du bail de 99 ans, sous la condition que ce droit soit exclusivement cédé aux descendants de M et Mme [V], à défaut de quoi les bailleurs auraient la faculté d'exercer leur droit de reprise à l'expiration de chaque période initialement fixée'.



Ils opposent également aux contestations des bailleurs quant à la validité des stipulations litigieuses, l'autorité de la chose jugée le 16 juin 1969, avançant que cette autorité est attachée au dispositif mais également à ce que le juge a implicitement jugé et qu'en l'espèce, la cour avait implicitement admis la validité de la clause litigieuse, dont elle estimait dans un motif surabondant, qu'elle faisait également obstacle à la délivrance du congé qu'elle invalidait.



SUR CE, LA COUR 



Considérant que, aux termes de l'article 1351 du code civil qui fixe les limites de l'autorité de la chose jugée, celle-ci ' n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties et formées par elles et contre elles en la même qualité', l'article 480 du code de procédure civile attachant cette autorité aux seuls points tranchés dans le dispositif de la décision ; que par conséquent, les motifs d'une décision même s'ils en sont le soutien nécessaire n'ont aucune autorité de chose jugée ; 



Qu'en l'espèce la décision confirmée par la cour d'appel de Paris le 16 juin 1969, 'dit que le congé qu'ont fait donner les consorts [Y] à [V] [L] des terres par lui exploitées à [Localité 4] et [Localité 2], pour une superficie de 40 ha 48 a 88 ca, est nul et de nul effet . Et qu'en conséquence [V] [L] bénéficie d'un bail de 18 années qui a commencé à courir le 11 novembre 1958 pour se terminer le 11 novembre 1976"; que le litige portait sur la date du premier renouvellement, de la validité de celui-ci ainsi que la clandestinité ou non d'une cession du bail à une association constituée entre les ayants droit du premier preneur ; qu'à aucun moment, la cour ne s'est prononcée sur la validité des dispositions par lesquelles M [Y] s'engageait pour lui-même et ses héritiers à renouveler le bail consenti à M [V] ou à ses héritiers jusqu'en 2040, même si elle relevait l'existence de cette clause au cours de son raisonnement ;



Que l'action de M et Mme [C] ne se heurte donc à aucune fin de non recevoir ; 



Considérant qu'immédiatement après l'indication des parties au bail notarié, il est stipulé que les ayants cause de M et Mme [C] 'ont loué et donné à ferme pour une durée de dix huit années (souligné par la cour) qui ont commencé à courir pour faire la récolte de 1941, pour finir le 11 novembre 1958" la condition particulière en pages 20 et 21 de l'acte précisant qu'à 'l'expiration du présent bail (souligné par la cour) et si les preneurs ou leurs ayants droits, comme il est dit ci-dessus en font la demande par écrit aux bailleurs, un an au moins avant l'expiration du présent bail (souligné par la cour) , il sera consenti aux preneurs où à leurs ayants droits comme il est dit ci-dessus, un nouveau bail d'une durée égale au présent bail (souligné par la cour) , sous les mêmes charges clauses et conditions et moyennant un fermage qui sera fixé en accord entre les parties ou, à défaut d'accord par deux experts désignés, comme il est dit ci-dessus. La présente clause sera également insérée dans tout nouveau bail de manière que les terres faisant l'objet du bail soient données à bail à M et Mme [W] [U] ou à leurs héritiers ou descendants directs aussi longtemps que ceux-ci exploiteront pour eux-mêmes, par leur conjoint ou par leurs auteurs la ferme de [Adresse 2], sans que la présente clause puisse avoir pour effet d'assurer à M et Mme [V] ou à leurs ayants droit le bénéfice des présentes conventions au-delà de l'année 2040".

 

Que si cette convention peut apparaître comme la mise en forme, trois ans après de l'accord pré-contractuel du 9 février 1939 qui prévoit simplement que le bail à venir sera 'd'une durée aussi longue que possible, révision du prix tous les douze ans, rupture automatique en cas de cession' elle ne peut conduire le juge, sous prétexte d'interprétation, à dénaturer les clauses claires et précises de l'acte signé ensuite par les parties ;



Considérant qu'il en ressort, une volonté clairement exprimée par les deux parties, preneurs et bailleurs ruraux, de s'engager dans le cadre d'une convention synallagmatique d'une durée de dix-huit années, le preneur n'étant, sauf manifestation expresse de sa part de voir renouveler le bail, tenu que pendant dix-huit années ; que de son côté, le bailleur s'engageait unilatéralement et par avance à accepter le renouvellement du bail initial, à son expiration, sous des conditions de forme (une demande écrite un an avant l'expiration du bail) et de fond (l'exploitation par le preneur ou ses héritiers), l'indication que cette dernière obligation avait pour terme l'année 2040 en conditionnant sa validité, au regard des dispositions du code civil relatives aux baux alors seules applicables ;



Que M [F] [V] et l'EARL de [Adresse 2] ne peuvent donc prétendre contre la lettre et l'esprit de la convention des 20 et 31 décembre 1941, être titulaire ou exploiter des terres dans le cadre d'un bail d'une durée de 99 années ; que ce bail est d'une durée de dix-huit années, a d'ailleurs été renouvelé les 11 novembre 1958 et 11 novembre 1976 et pour la dernière fois, au profit de M [F] [V], le 11 novembre 1994 ; 



Considérant que la clause litigieuse constitue une promesse unilatérale de bail qui ne vaut pas bail, le bénéficiaire ne pouvant en cas de résistance en obtenir l'exécution forcée mais uniquement agir en dommages et intérêts ;



Que de plus, consentie en 1941 à une date où le fermage n'était régi que par le code civil, cette promesse ne pouvait pas emporter renonciation des bailleurs aux droits de reprise consentis au bailleur par le statut du fermage, promulgué après l'accord des parties ; 



Que le bail s'est ensuite renouvelé à plusieurs reprises soit amiablement, soit judiciairement, sans établissement d'un nouveau contrat, la clause litigieuse n'ayant été maintenue qu'en application de la clause de l'acte de 1941 qui imposait sa reprise, sans amendement ou ajout ; que dès lors, en l'absence de manifestation de volonté en ce sens des bailleurs, elle ne peut pas emporter renonciation des bailleurs au droit de reprise prévu aux articles L411-58 et suivants du code rural ; que d'ailleurs, le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 15 novembre 1995 a fait ce même constat lorsqu'il a dit que les preneurs ne pouvaient, lors du renouvellement du bail, refuser l'introduction d'une clause de reprise sexennale ;



Que dès lors, le congé du 22 avril 2011 ne pouvait pas être invalidé comme contrevenant aux stipulations contractuelles et la décision déférée sera donc infirmée sur ce point ;



Considérant que le congé du 22 avril 2011 est régulier en la forme, comme délivré par acte extra-judiciaire, au moins dix huit mois avant la fin du bail et comme contenant les mentions prévues à l'article L411-47 du code rural ainsi que le rappel des dispositions de l'article L411-64 alinéa 3 du code rural ; 



Considérant qu'en application de l'article L411-64 du code rural, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail par acte extra-judiciaire délivré au moins dix huit mois à l'avance sans être tenu de remplir les conditions énoncées aux articles L 411-46 à L 411-68 du même code ; 



Qu'en l'espèce, le terme du bail renouvelé le 11 novembre 1994 était fixé au 11 novembre 2012 et à cette date, M [F] [V] a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit pour une personne née en 1951, soixante ans et quatre mois, pour être né le [Date naissance 1] 1951 ; que la cour peut faire le constat, que l'exploitation de M [F] [V] est d'une taille excédant celle qu'un agriculteur peut exploiter en percevant une pension de retraite (fixée à 1/5ème de la SMI qui est en Seine et Marne de 40 ha pour la polyculture) ;



Que dès lors, le congé est régulier et sera validé à effet du 11 novembre 2012 ;



Qu'à compter de cette date M [F] [V] et l'EARL de [Adresse 2] seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant des fermages dus ; 



Que preneur et exploitant devront également rendre libre de toute occupation les parcelles faisant l'objet du congé du 22 avril 2011, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous biens et occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;







Considérant qu'en sa qualité de preneur sortant, M [F] [V] peut prétendre à l'indemnisation pour les améliorations résultant de son travail ou des investissements qu'il a réalisés ; qu'eu égard à la durée du bail, l'existence d'améliorations ou d'investissements ne peut-être sérieusement contestée, les preneurs se contentant d'ailleurs d'évoquer d'éventuelles dégradations, il convient d'ordonner dans les termes du dispositif ci-dessous et aux frais avancés de M [F] [V] qui y a principalement intérêt, la mesure sollicitée, étant relevé que la cour n'étant saisie d'aucune demande au titre des améliorations ou dégradations, les contestations qui pourraient s'élever sur les indemnités dues ne pourraient être portées que devant le juge de première instance compétent ;



Considérant que les intimés qui succombent seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel et M [F] [V] sera également condamné à payer à M et Mme [C] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure ; 



PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux du 25 janvier 2013 ;

 

Et statuant à nouveau: 



Valide le congé délivré le 22 avril 2011 à M [F] [V] et l'EARL de [Adresse 2] portant sur les terres situées à [Localité 4], cadastrées X [Cadastre 1] et X [Cadastre 2] pour respectivement 14ha 66a 68ca et 12ha 42a 55ca ;



Dit que M [F] [V] et l'EARL de [Adresse 2] devront rendre libres de toute occupation les parcelles faisant l'objet du congé du 22 avril 2011 dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; 



Dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous biens et occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;



Fixe l'indemnité d'occupation due du 12 novembre 2012 à la libération effective des terres au montant du fermage conventionnel augmenté des taxes récupérables ;



Ordonne une expertise.



Commet pour y procéder :



Monsieur [Z] [N] 

 [Adresse 1]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01] - Port. [XXXXXXXX02] 

E.mail. [Courriel 1]



Expert, inscrit sur la liste de la cour d'appe de Reims, lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de : 



- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise;



- évoquer à l'issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite des opérations; le fixer et le leur communiquer dès que possible, en leur impartissant au besoin un délai pour diligenter les mises en cause complémentaires:







- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplis­sement de sa mission, même détenues par des tiers, au plus tard 8 jours avant la tenue du rendez-vous d'expertise pour lequel elles ont été demandées;



- se rendre sur les lieux et, si nécessaire, en faire la description en s'appuyant sur photos et/ou plans;



- fournir les éléments nécessaires pour apprécier l'existence d'un droit à indemnité de sortie et évaluer la dite indemnité au titre des fumures arrières fumures, améliorations culturales de toute nature ;



- dire s'il y a eu des dégradations et fournir les éléments nécessaires à l'appréciation de leur indemnisation ;



Rappelle aux parties les termes de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile selon lesquels : 'lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations aux réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention dans son avis de la suite qu'il aura donnée aux observations et réclamations présentées'.



Fixe à la somme de 3000€ la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par M [F] [V] À LA RÉGIE DE LA COUR avant le 22 décembre 2013.



Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;



 Dit que l'expert sera saisi soit par l'avis que lui donnera le Greffe du dépôt de la consignation, qu'il effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe de la cour avant le 1er juin 2014 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du conseiller de la mise en état, désigné pour contrôler le déroulement de l'expertise et dit qu'en cas de difficultés, il lui en sera référé.



 Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



 Condamne M [F] [V] à payer à M et Mme [C] la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



 Condamne M [F] [V] et l'EARL de [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel.





 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT