Cour d'Appel · 4e Chambre A — 3 octobre 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 3 OCTOBRE 2013



N° 2013/410 













Rôle N° 12/19994







SA SIFER





C/



SCP [P]

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2]

SA ÉLECTRICITÉ DE FRANCE





















Grosse délivrée 

le :

à :

SCP COHEN

Me D'JOURNO

Me BALDO

SCP BADIE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 13 septembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/03957.





APPELANTE



LA SA SIFER 

dont le siège est [Adresse 3]



représentée par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ, avocatst au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE,



INTIMÉS 



LA SCP [C]

venant aux droits de la SCP [P]

dont le siège est [Adresse 5] 

[Localité 1]



représentée par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Anne SAMBUC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2]

pris en la personne de son syndicat en exercice le Cabinet BACHELLERIE

dont le siège est sis [Adresse 4]

[Localité 1]



représenté et plaidant par Me Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE



LA SA ÉLECTRICITÉ DE FRANCE 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Martine RUBIN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Anne-Hélène REDE, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*













COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 5 septembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2013







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2013,



Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











































Les faits, la procédure et les prétentions:





 Par actes en date du 19 et du 23 février 2009, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a assigné la société immobilière et financière euro méditerranéenne, dite Sifer, la société anonyme Electricité de France et la société civile professionnelle de notaire [P] , pour obtenir le respect d'engagements pris selon le syndicat par EDF lors de l'acquisition de la parcelle [Cadastre 1], qui faisait partie à l'origine de la copropriété, selon acte en date du 12 novembre 1996.



Dans ses dernières conclusions en date du 20 février 2012, le syndicat demandait :

- l'interdiction du stationnement sur la toiture terrasse du parking édifié sur ce terrain, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

- la condamnation de Sifer à affecter la terrasse en zone végétalisée, sous la même astreinte ;

- la condamnation de Sifer et EDF à 100'000 € de dommages-intérêts ;

- subsidiairement, la condamnation d'EDF seulement à 150'000 € de dommages-intérêts et subsidiairement celle de l'office notarial.

Une somme de 6000 € était sollicitée au titre des frais inéquitablement exposés.



Les parties ont conclu et selon jugement contradictoire en date du 13 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Marseille a condamné la société Sifer à faire cesser tout stationnement sur le terrain du parking édifié sur la parcelle [Cadastre 1], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

la même société a été condamnée à affecter la toiture terrasse en zones végétalisée, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

une somme de 20'000 € a été allouée au syndicat à titre de dommages et intérêts.



La société Sifer a relevé appel de façon régulière et non contestée le 23 octobre 2012, à l'encontre du syndicat et de l'EDF, ce qui a provoqué l'appel incident du syndicat à l'encontre de la société civile professionnelle notariale, le 22 mars 2013. Les deux instances d'appel ont été jointes selon ordonnance en date du 3 avril 2013.

Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.



L'appelante a conclu récapitulativement le 22 avril 2013 et demande tout d'abord à la cour de prononcer la nullité du jugement, qui a statué sur une pièce qui n'a pas été régulièrement communiquée.



Subsidiairement, le jugement sera infirmé et plus subsidiairement encore, EDF devra relever et garantir de toutes les condamnations que l'appelante aurait à subir au profit du syndicat ;

le syndicat devra payer à l'appelante une somme de 7500 euros au titre des frais inéquitablement exposés, et subsidiairement EDF devra payer pareille somme au même titre.



Le syndicat des copropriétaires a conclu le 26 avril 2013 et demande à la cour de confirmer le jugement, et à défaut d'interdire le stationnement de tout véhicule sur la toiture terrasse, dans le mois de la signification, sous astreinte de 200 € par jour de retard , la société Sifer étant tenue tant en qualité de copropriétaire que d'obligée contractuelle ;



La même société devra végétaliser la toiture terrasse dans le mois de la signification, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;



Une somme de 100'000 € à titre de dommages-intérêts est réclamée à Sifer et à EDF ;

« subsidiairement un », EDF sera condamné à 150'000 € à titre de dommages-intérêts ;

« subsidiairement deux », la société civile professionnelle notariale sera condamnée à 150'000 € à titre de dommages-intérêts ;

Sifer, ou la personne contre qui l'action prospérera le mieux, sera condamné à payer 8ooo euros au titre des frais inéquitablement exposés.





EDF a conclu le 1er mars 2013 en demandant à la cour de confirmer en ce que le jugement a purement et simplement estimé que sa responsabilité ne pouvait être retenue, en déboutant Sifer et le syndicat ;



A défaut, la cour jugera que la clause stipulée à l'acte de vente intitulée « conditions particulières » ne peut être analysée comme constituant une servitude conventionnelle mais comme une simple obligation personnelle ;



En conséquence, le syndicat sera débouté et la cour jugera que la société Sifer, professionnelle de l'immobilier, avait une connaissance acquise de l'acte en date du 12 novembre 96 et de la condition particulière qu'il contenait quant à la destination de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] ;



La société Sifer sera déboutée ;



En tout état de cause, tout succombant sera condamné à payer à EDF une somme de 5000 €

au titre des frais inéquitablement exposés ;



La société civile professionnelle notariale [P] a conclu le 3 avril 2013 et demande à la cour de confirmer le jugement et de débouter le syndicat et tout autre partie de toute demande formée à son encontre.



Le syndicat devra payer à la société notariale une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre la même somme au titre des frais inéquitablement exposés.



L'ordonnance de clôture est en date du 29 août 2013.



SUR CE:



Sur la nullité du jugement :



Attendu que l'appelante reproche au premier juge d'avoir examiné une pièce qui n'a pas été régulièrement communiquée en premier ressort, à savoir le rapport de M. [K] auquel le premier juge se réfère dans sa motivation en évoquant « un rapport d'évaluation établi à l'époque » ;



Attendu que le syndicat se borne à répliquer qu'il était fait mention de ce rapport dans ses écritures récapitulatives, mais aussi dans l'exploit introductif d'instance, ces deux dernières pièces n'ayant pas été portées à la connaissance de la cour ;



Attendu que même si cette pièce est communiquée en appel par l'appelante, il n'en demeure pas moins que les bordereaux du syndicat en premier ressort ne la mentionnent pas, la cour étant dans l'ignorance des conditions dans lesquelles l'appelante a pu en prendre connaissance ;

Attendu que l'essentiel en procédure consiste dans la démonstration que le premier juge à motivé sa décision en se référant à une pièce peut être connue de Sifer à l'époque, mais non régulièrement communiquée, ce qui suffit à déclarer fondée la demande d'annulation du jugement, pour atteinte au principe du contradictoire que ce soit par l'une des parties ou par le juge ;



Attendu que le prononcé de cette nullité oblige la cour , saisie par l'effet dévolutif de l'appel prévu par l'article 561 du code de procédure, à se prononcer sur le fond de l'entier litige ;



Sur la nature des obligations entre le syndicat et EDF :



Attendu que ces obligations sont contenues dans un acte authentique en date du 12 novembre 1996, en l'étude de Me [P], qui expose que le syndicat, représenté par M. [L], a décidé de mettre en oeuvre les décisions de l'assemblée générale du 12 juin 96, à savoir modifier l'assiette cadastrale, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division et enfin vendre à l'EDF la parcelle de terrain attenante à la cour dont le lot numéro un avait la jouissance ;



Attendu que l'acte procède ensuite de façon successive aux deux modifications et à la vente, cette vente portant de façon certaine et non sérieusement contestée sur une parcelle [Cadastre 1], d'une contenance de 120 m², parcelle démembrée de la parcelle initiale de la copropriété, et « à remembrer à la parcelle cadastrée [Cadastre 2] appartenant à EDF » ;



Attendu qu'à l'évidence, il s'agissait d'une opération complexe mais parfaitement logique consistant à procéder à un remaniement cadastral et à une vente permettant à EDF de procéder à une refonte de ses installations voisines, ainsi que le démontre le certificat d'urbanisme positif annexé à l'acte et les décisions d'assemblée générale qui seront examinées infra, étant précisé qu'EDF intervenait à la fois en qualité de copropriétaire et d'acquéreur potentiel de la parcelle [Cadastre 1] aujourd'hui litigieuse ;



Attendu que ce litige est né de la mention suivante qui apparaît à l'acte de vente et dont EDF discute non pas de l'opposabilité à son égard mais de la portée juridique des termes employés, à savoir :

« conditions particulières : les parties sont convenues que la toiture terrasse du parking 

souterrain sera exclusivement affectée dans l'avenir à usage de zone végétalisée

au titre de destination perpétuelle au profit de la copropriété » ;



Attendu qu'EDF conteste tout d'abord qu'il s'agisse d'une servitude, au motif que l'acte ne la mentionne pas au chapitre des servitudes conventionnelles, qui mentionne néant, mais au chapitre des conditions particulières ; que ce premier argument est insuffisant, l'acte authentique ayant pu logiquement recenser les servitudes pesant sur la parcelle litigieuse vendue, dont personne ne conteste qu'elles étaient inexistantes avant la mention litigieuse résultant, à partir de la date de l'acte, de la convention des parties ;



Attendu qu'il est ensuite soutenu que l'obligation ne profite pas à un fonds mais à une personne, à savoir la copropriété ;

que là aussi, et si l'on se réfère à la logique de l'acte comportant en troisième lieu l'accord sur la vente, il est certain que les parties ont entendu préalablement démembrer la parcelle [Cadastre 1], pour la vendre à EDF aux fins de jonction avec les parcelles voisines dont EDF était déjà propriétaire, la copropriété conservant le reliquat décrit en page six de manière certaine comme étant désormais la parcelle cadastrée [Cadastre 3] ;

au surplus, les parties ont convenu d'une « destination perpétuelle au profit de la copropriété » de végétalisation de la toiture terrasse, formule maladroite mais qui a beaucoup plus de sens et de portée juridique sur le terrain de la servitude que sur celui d'une obligation perpétuelle profitant sans autre précision à la copropriété, à la charge d'EDF, alors que l'on vient de façon certaine de démembrer les parcelles de la copropriété, et qu'il n'est pas sérieusement contesté que sur la toiture terrasse visible depuis les constructions de la parcelle [Cadastre 3] relevant de la copropriété, il s'agissait d'empêcher toute autre destination de la parcelle[Cadastre 1] vendue que celle d'une parcelle végétalisée, excluant notamment le parking de véhicules, ainsi que cela résulte de l'examen des assemblées générales antérieures auquel la cour procédera infra et qui permet de reconstituer les termes de la négociation ayant débouché sur l'acte du 12 novembre 1996 précité ;

Que sur ce volet, EDF rappelle d'ailleurs en page sept de ses conclusions que le PV d'assemblée générale du 20 novembre 1995 (pièce adverse numéro neuf) a fait mention, à la demande du conseil du syndicat, que dans « l'acte de vente à passer... Il y aura lieu, dans l'intérêt des copropriétaires, de prévoir des restrictions, sous forme de servitude, sur la destination de la dalle paysagée qui devra demeurer toujours paysagée et à cet usage exclusif » ; que EDF privilégie dans sa lecture la mention « dans l'intérêt des copropriétaires » , exclusive selon elle de la notion de servitude, mais divise sa lecture en oubliant la mention : « sous forme de servitude » ;



Attendu qu'EDF soutient ensuite qu'une servitude ne peut emporter une obligation de faire, qui l'obligerait à entretenir à perpétuité la parcelle litigieuse sous forme de dalle paysagée ;

là aussi, le contexte de la négociation établit les raisons précises des mentions choisies à l'acte, dès lors qu'un courrier en date du 18 octobre 95 d'EDF au syndic précisait :

«... Un permis de construire sera déposé prochainement. Ce permis fera apparaître non seulement la restructuration des bâtiments mais également les nouvelles dispositions envisagées relatives au parking. À ce jour, seul un parking souterrain (entresol +3 voire quatre niveaux est prévu), aucun stationnement aérien n'apparaîtra - dans la mesure où un accord sera intervenu avec la copropriété - ce qui nous permettrait l'homogénéité du projet. Une dalle dite végétaliséé sera visible des immeubles d'habitation de proximité. Ci - joint un plan de l'existant, un plan de la future dalle aérienne végétalisée, une photo de la maquette » ;



Attendu qu'il est donc établi de façon certaine que la mention de zone végétalisée était comprise, tant par EDF qui a introduit cette notion dans les termes de la négociation pour convaincre la copropriété, que par la copropriété elle-même comme s'opposant à une destination de parking de véhicules, ce qui est confirmé par les termes des premières protestations du syndic qui reprochaient non pas l'absence de végétaux mais l'utilisation à titre de parking ; que la cour relève au surplus dans les plans précités que la description de la zone végétalisée promise était située au rez-de-chaussée, dans la logique du futur parking souterrain, et englobait non seulement la parcelle litigieuse anciennement [G], qui apparaît pour 96 m² dans le plan de l'existant, mais l'ensemble de la dalle surplombant le futur parking ;

ainsi, il est établi que les termes litigieux, sous couvert de végétalisation, étaient compris par EDF et le syndicat comme garantissant l'absence de destination de parking, à tout le moins et de façon certaine sur la parcelle [Cadastre 1] vendue, mais aussi sur l'ensemble de la dalle visible depuis l'assiette du terrain conservé par la copropriété et surplombant le futur parking souterrain ; 



Attendu qu'il est ensuite soutenu que l'amélioration apportée à un immeuble ne doit pas être au détriment de l'autre, ce qui est vrai sur le plan de la doctrine juridique puisque une servitude doit tirer sa légitimité de l'utilité à caractère licite apportée au fond dominant, mais qui cède en l'espèce devant les termes de la négociation intervenue, la cour rappelant que le projet EDF incluait de façon obligatoire la cession de la parcelle [Cadastre 1], et qu'il était parfaitement licite au regard de l'article 686 du Code civil de créer une servitude grevant cette parcelle, au profit de la parcelle restant propriété du syndicat, et consistant avant tout à ce que le parking prévu ne puisse occuper la dalle le surplombant, ce qui a été traduit en termes de végétalisation référence faite au projet présenté par EDF pour emporter l'accord de la copropriété pour vendre la parcelle litigieuse, accord qui conditionnait le projet global futur, ce qui explique d'ailleurs la mention de « condition particulière » mentionnée à l'acte ;

qu'en aucun cas, il ne peut être retenu dans pareil contexte que la clause litigieuse soit purement d'agrément, ou constitue un droit excessif par rapport à l'activité et aux besoins légitimes en termes de parking que ce soit EDF ou de la société SIFER ; qu'en réalité, et sans l'accord sur cette clause particulière, la cession et donc le projet futur d'EDF n'auraient pu avoir lieu ;



Attendu que poussant plus loin son argumentation à l'encontre de la notion de servitude, EDF soutient que « cet engagement ne constitue nullement une charge de servitude mais une modification de destination du lot imposé par le syndicat des copropriétaires à un copropriétaire la société EDF » , cet engagement ne correspondant pas toujours selon EDF à la réalité des lieux puisque, à défaut de parking souterrain, il est impossible de voir végétaliser la toiture terrasse du parking existant qui est aérien, cette argumentation rejoignant celle de l'appelant qui, en substance, rappelle que la clause litigieuse ne concerne que la toiture terrasse « du parking souterrain » ;



Attendu sur ce volet, il convient de rappeler le refus de cession de la parcelle décidé par le syndicat le 20 décembre 1994, qui a donné lieu au courrier précité du 18 octobre 1995 qui a été repris en détail par la cour supra, et qui établit de façon certaine l'homogénéité du projet d'EDF, résultant d'un permis de construire à déposer prochainement et offrant les garanties qui seules et à l'évidence intéressaient les copropriétaires, à savoir l'absence de stationnement en aérien puisqu'un parking souterrain était prévu, seule une dalle végétalisée étant visible ;

qu'en aucun cas, une quelconque ambiguïté ne résulte de ce courrier, sachant au surplus que EDF était présente à l'assemblée générale de 1994 et aux suivantes dont se prévaut le syndicat, tant en sa qualité de copropriétaires que d'éventuel futur acquéreur,



Attendu que lors de l'assemblée générale du 20 novembre 1995, l'agrément des copropriétaires à la cession a été recueilli sur le principe, mais le conseil du syndicat est intervenu pour prévoir des restrictions, sous forme de servitude, ainsi qu'il a été motivé supra, ce qui n'a pu échapper à EDF ;



Attendu que l'assemblée générale du 12 juin 1996 a finalisé l'accord, avec acquisition de la parcelle à la copropriété, cession de son droit de jouissance par M. [G], selon un acte unique passé chez le notaire, et les copropriétaires s'engageant à modifier en conséquence le règlement de copropriété, avec rappel express à EDF :





« l'acte devra préciser que la destination de la toiture terrasse du parking demeurera exclusivement à usage de jardin paysagé et non pas de parking. Le niveau actuel sera respecté » ;



Attendu que lors de l'assemblée générale du 7 novembre 1996, non contestée, le représentant de l'EDF :

« précise à l'assemblée générale que la toiture terrasse du parking souterrain sera exclusivement une zone végétalisée et ce de façon perpétuelle. Le syndic ne manquera pas d'informer Me REY que cette mention soit couchée dans l'acte définitif », résolution adoptée à l'unanimité ;



Attendu que dans ce contexte reprécisé, il est impossible de soutenir que les critères de l'existence d'une servitude ne sont pas remplis en l'espèce à tout le moins p pour le fonds dominant constitué par la parcelle [Cadastre 3] de la copropriété à l'égard du fonds servant constitué par la parcelle [Cadastre 1] d'EDF , au motif qu'EDF ne se serait engagée à végétaliser que la toiture terrasse d'un parking souterrain, alors que la cession de la parcelle [Cadastre 1] était nécessaire à la réalisation d'un projet de parking présenté comme souterrain, que seul EDF a décidé de l'abandon à ce jour de ce projet, et que les parties avaient de façon certaine entendu que cette végétalisation était destinée de façon perpétuelle à empêcher toute destination de parking ;



Attendu que la cour estime au-delà de la servitude stricto sensu qui vient d'être décrite que EDF n'a obtenu de la part du syndicat qu'un consentement à la cession de la parcelle [Cadastre 1] conditionné par la présentation d'un projet de parking souterrain recouvert d'une zone végétalisée interdisant par la même toute destination de parking, de façon perpétuelle , pour l'ensemble de la dalle surplombant le parking ;



Attendu que la circonstance selon laquelle le parking souterrain n'a pas été construit, pour des raisons que la cour ignore mais qui incombent à EDF , laisse subsister néanmoins l'impossibilité de procéder au stationnement de véhicules visibles depuis la parcelle occupée par la copropriété, que ces véhicules occupent la dalle actuelle ou celle prévue à l'acte et abandonnée à ce jour, sans que rien ne préjuge de l'avenir ; que tout autre interprétation conférerait à la clause litigieuse un caractère léonin ;



Attendu qu'ainsi, et dès l'acte en date du 12 novembre 96, que ce soit au titre de la servitude grevant la parcelle [Cadastre 1] stricto sensu au profit de la parcelle [Cadastre 3] et qui a été créée par cet acte, ou au titre de l'obligation propter rem consentie par EDF de végétaliser la toiture terrasse du parking, décrit comme souterrain par référence au projet présenté à l'assemblée générale, en s'interdisant par là, de façon certaine au vu de la négociation antérieure, toute possibilité de parking visible depuis la copropriété , le syndicat est parfaitement fondé à revendiquer l'interdiction de stationner un véhicule sur l'ensemble de l'actuelle dalle, concrétisée par une végétalisation de l'ensemble de cette dalle , sans avoir à attendre la création du parking souterrain ;



Attendu que le syndicat sollicitant en premier lieu la confirmation du jugement qui n'a condamné que la société Sifer, il y a lieu d'examiner logiquement à ce stade la question des conséquences juridiques de la vente intervenue entre EDF et cette société ;



Sur les conséquences de la vente EDF - Sifer :



Attendu que cette vente est intervenue par acte authentique en date du 26 décembre 2000, par devant les notaires [I] et [F] qui n'ont strictement rien à voir avec l'étude [P], qui doit donc être mise hors de cause ;



Attendu que cette vente a porté entre autres sur la parcelle [Cadastre 1] litigieuse, avec rappel en page sept (article quatrième) de :

- l'acquisition suivant acte reçu par Me [P], le 12 novembre 96, dont une copie authentique a été publié au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 1] le 16 décembre 1996 et le 20 février 1997, volume 96 P et numéro 6627 ;

- l'attestation rectificative en date du 7 février 1997 du même notaire, avec publication ;

- la renonciation au droit de jouissance suivant acte reçu par le même notaire le 12 novembre 1996, avec publication ;

- l'attestation rectificative établie par le notaire le 28 février 1997 avec publication ;



Attendu qu'en page huit du même acte, sont rappelés le règlement de copropriété inital et ses modifications, l'état descriptif de division du 25 mai 1983 avec publication, l'acte du 12 novembre 1996 du notairePerruchot, ci-dessus analysé en détail par la cour, qui comprend non seulement la modification de l'assiette cadastrale, de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, mais aussi la vente de la parcelle [Cadastre 1] litigieuses à EDF, qui contient la clause sur laquelle il a été motivé supra et qui emportait ,dès lors qu'elle a été convenue, obligation pour EDF de végétaliser la toiture terrasse du parking, avec impossibilité à titre perpétuel d'une destination de cette terrasse au parking automobile ; 



Attendu que la page neuf de l'acte de vente à Sifer précise les conditions de publication de l'acte du 12 novembre 1996, dont il a été motivé supra qu'il comprend à la suite, mais dans un acte voulu comme unique par les copropriétaires (CF motivations supra), les modifications cadastrales, celles du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, mais aussi la vente à EDF avec la clause litigieuse ;



Attendu qu'en page 26 de l'acte de vente à Sifer, l'acquéreur :

« s'engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues aux règlements de copropriété sus énoncés, dont il déclare avoir pris connaissance et reconnaît en avoir reçu une copie dès avant ce jour » ;



Attendu qu'il est donc parfaitement établi que l'acquéreur Sifer a eu connaissance au moment de son achat des règlements de copropriété et de leur modificatifs régulièrement publiés, dont l'acte unique du 12 novembre 96 comprenant à la fois la modification de l'assiette cadastrale, celle du règlement de copropriété et la vente au profit d'EDF qui intégrait la clause litigieuse ;



Attendu que sauf à soutenir que le notaire officiant a tronqué cet acte unique lorsqu'il en a donné connaissance, l'acquéreur Sifer a eu parfaite connaissance de la clause litigieuse que contenait la partie de cet acte consacrée à la vente, et ne saurait cantonner sa défense sur ce point précis au fait qu'il n'avait pas à se conformer à une charge ou obligation ne figurant pas dans le règlement de copropriété, comme il le fait en page 13 in fine et 14 de ses conclusions ;



Attendu que cette clause litigieuse, avec les conséquences que la cour y rattache, est au contraire parfaitement opposable à Sifer, soit qu'on la considère comme une servitude poursuivant le fonds [Cadastre 1] en quelque main qu'il se trouve, soit qu'il s'agisse d'une obligation régulièrement transmise par EDF à l'acquéreur, parfaitement informé du support authentique de cette obligation et de sa publication régulière par les mentions de l'acte authentique ;



Attendu qu'il importe peu en droit que Sifer estime que EDF ne l'a pas tenu informé de cette clause, l'essentiel tenant à l'opposabilité pour les motifs ci-dessus retenus, la cour relevant au surplus que Sifer est un professionnel de l'immobilier dont il apparaît extrêmement étonnant qu'il puisse ne pas avoir pris connaissance, pour une opération aussi importante, des documents listés à l'acte authentique dont il reconnaît précisément avoir reçu copie dans ledit acte ;



Attendu qu'il s'en déduit en conclusion que l'appel de Sifer ne saurait prospérer pour ce qui concerne la teneur de l'obligation litigieuse, qui constitue bien une servitude grevant à tout le moins le fonds [Cadastre 1] depuis son achat par EDF, au profit de la parcelle [Cadastre 3] conservée par la copropriété, et en toute hypothèse une obligation régulièrement transmise lors de la vente à l'appelante et consistant de façon perpétuelle a destiner l'ensemble de la toiture terrasse du parking (souterrain ou existant) visible depuis la copropriété à une végétalisation exclusive de tout parking automobile ; que cet appel ne saurait non plus prospérer pour ce qui concerne le recours en garantie contre EDF, qui a régulièrement transmis cette obligation en vendant la parcelle concernée, étant précisé pour ce qui concerne la servitude stricto sensu qu'elle se transmet de façon réelle, en quelque main que le fonds se trouve ;



Attendu que le premier jugement étant annulé, la cour ne peut prononcer la confirmation sollicitée au principal par le syndicat et se trouve régulièrement saisie du premier subsidiaire, la demande d'interdiction de stationnement sur la toiture terrasse actuelle étant parfaitement fondée pour les motifs ci-dessus énoncés, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 30e jour franc postérieur à la signification du présent arrêt ;

que l'affectation en zone végétalisée est elle aussi fondée, sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte dès lors que cette demande n'est pas assez précise et ne fait pas référence à un quelconque projet ou schéma, l'essentiel consistant dans l'interdiction de stationner un véhicule dont la végétalisation n'est que la conséquence, par référence au projet présenté par EDF selon les motivations ci-dessus retenues ;



Attendu que sur la demande de dommages-intérêts, elle n'est pas suffisamment caractérisée à l'égard d'EDF puisque les premières plaintes sont intervenues postérieurement à la vente à Sifer, à partir de 2004 ;



Attendu que s'agissant de Sifer et depuis cette date, son inertie correspond bien à une méconnaissance des obligations qui sont les siennes, directement à l'origine pendant neuf ans de la persistance d'une vue sur parking, avec les bruits et les odeurs afférents, dont il est certain que la copropriété a voulu se préserver lors de la vente de la parcelle [Cadastre 1], avec acceptation certaine de cette préservation par EDF, sur toute la dalle visible surmontant le parking souterrain projeté ; qu'ainsi, une somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts est parfaitement justifiée et raisonnables sur la période ;



Attendu que faisant droit à cette demande, la cour n'a pas à examiner la demande subsidiaire numéro un du syndicat à l'égard d'EDF, où la demande subsidiaire numéro deux à l'encontre des notaires , ces derniers ne démontrant pas le caractère abusif de leur appel dans la cause ;



Attendu qu'il n'y a pas lieu d'allouer une quelconque somme au titre des frais inéquitablement exposés, que ce soit l'égard de l'appelant qui succombe, d'EDF ou du notaire ; une somme de 4000 € est justifiée au profit du syndicat et à la charge de l'appelant qui supportera les entiers dépens ;





PAR CES MOTIFS , LA COUR statuant contradictoirement :



Fait droit très partiellement à l'appel et prononce l'annulation du jugement de premier ressort, faute de communication régulière d'une pièce sur laquelle le premier juge a motivé ;



Tenant l'effet dévolutif de l'appel,



Interdit à la société Sifer de procéder au stationnement d'un quelconque véhicule tant sur la portion de la toiture terrasse dont l'assiette est constituée par la parcelle [Cadastre 1] achetée à l'EDF que sur l'ensemble de la toiture terrasse du parking aérien actuel, ou de la toiture terrasse d'un éventuel futur parking souterrain ;



Assortit cette interdiction d'une astreinte de 100 € par jour de retard au profit du syndicat, à compter du 30e jour franc postérieur à la signification du présent arrêt, l'infraction étant caractérisée par la présence d'un seul véhicule sur la toiture. Terrasse ;



Condamne la société Sifer à procéder dans les trois mois de la signification du présent arrêt à la végétalisation tant de la portion de la toiture terrasse dont l'assiette est constituée par la parcelle [Cadastre 1] que de l'ensemble de la toiture terrasse telle que ci-dessus définie ;



Condamne la société Sifer à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts ;



Déboute cette société de son appel en garantie à l'encontre d'EDF, et de toutes ses autres demandes ;



Met hors de cause la société civile professionnelle de notaires ;



Condamne l'appelante aux entiers dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, outre le paiement au syndicat d'une somme de 4000 € au titre des frais inéquitablement exposés.



Le greffier, Le président,







S. Massot G. Torregrosa