Cour d'Appel · 1re Chambre B — 28 février 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 28 FÉVRIER 2013

FG

N° 2013/133 













Rôle N° 12/11457







DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES





C/



[D] [H]

[C] [Z] épouse [H]





















Grosse délivrée 

le :

à :



SCP M & J DESOMBRE



Me Cécile DESHORMIERE









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 25 Mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/05916.





APPELANT







DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES 

Direction des Services Fiscaux des Alpes Maritimes. 

Division de la Fiscalité Patrimoniale et des Forts Enjeux

Représentée par son Directeur en exercice domicilié en cette qualité en ses bureaux sis [Adresse 5]





représenté et plaidant par la SCP M & J DESOMBRE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES





Monsieur [D] [H]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 26], 

demeurant [Adresse 29]



représenté par Me Cécile DESHORMIERE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Eric QUENTIN, avocat au barreau de PARIS.





Madame [C] [Z] épouse [H]

née le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 25],

demeurant [Adresse 29]



représentée par Me Cécile DESHORMIERE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Eric QUENTIN, avocat au barreau de PARIS.







COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 31 Janvier 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2013.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Février 2013,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



 EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, 



La société civile immobilière SCI Nevada, dont le siège est à [Localité 23], est propriétaire d'un bien immobilier à [Localité 16], [Adresse 3] et [Adresse 2].



M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] sont propriétaires de 99 parts sur les 100 parts composant le capital social de la SCI Nevada 



M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] ont souscrit des déclarations au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2004 et 2005 et évalué leurs 99 parts à 1.406.205 €.



L'administration fiscale leur a adressé une proposition de rectification à 7.500.000 € pour 2004 et 7.900.000 € pour 2005.



Les époux [H] ont contesté ces rehaussements. Ils ont demandé la décharge de tout impôt de solidarité sur la fortune au motif de ce que ces parts correspondaient à des biens professionnels.



La commission départementale de conciliation a confirmé la position de l'administration fiscale.



Un avis de mise en recouvrement a été émis le 12 janvier 2010 pour 70.665 € de droits et 16.323 € de pénalités pour l'année 2004 et 76.561 € de droits et 14.470 € de pénalités pour l'année 2005.



Les époux [H] ont formé une réclamation le 19 février 2010 qui a abouti à une décision de rejet du 12 août 2010, notifiée le 2 septembre 2010.







Le 14 octobre 2010 M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] ont fait assigner la Direction Générale des Finances Publiques, direction des services fiscaux des Alpes- Maritimes devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de contestation de cette décision.



Par jugement en date du 25 mai 2012, le tribunal de grande instance de Grasse a :

- débouté M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] de leur demande tendant à voir dire que les parts de la SCI Villa Nevada sont des biens professionnels exonérés d'impôt de solidarité sur la fortune, et tendant à voir prononcer la décharge des impositions mis en recouvrement au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune des années 2004 et 2005,

- fait droit partiellement à la demande de M.[D] [H] et de Mme [C] [Z] épouse [H] de substitution aux sommes retenues par l'administration fiscale,

- dit que doivent être substituées aux sommes retenues par le service à l'issue de l'avis de la commission départementale de conciliation des Alpes- Maritimes les valeurs suivantes en ce qui concerne les parts de la SCI Villa Nevada par les époux [H] au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune :

- au 1er janvier 2004 : 5.632.000 €,

- au 1er janvier 2005 : 6.144.000 €,

- débouté M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] de leur demande tendant à voir appliquer à ces valeurs les abattements pour occupation, estimés à 40%, et subsidiairement à 20%,

- débouté M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,

- dit que chaque partie conservera ses dépens.



Par déclaration de M°Julien DESOMBRE, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, en date du 21 juin 2012, la Direction Générale des Finances Publiques, direction des services fiscaux des Alpes- Maritimes, a relevé appel de ce jugement. 



L'affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. 



Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 24 octobre 2012, la Direction Générale des Finances Publiques, direction des services fiscaux des Alpes- Maritimes demande à la cour d'appel de : 

- confirmer le jugement sur le moyen principal en ce qu'il relève à juste titre que les parts de la SCI Nevada ne constituent pas des biens professionnels, et que, dès lors, ces parts doivent être incluses dans le patrimoine imposable à l'impôt de solidarité sur la fortune des époux [H],

- réformer le jugement sur le moyen subsidiaire portant sur l'évaluation des parts de la SCI Nevada, en ce que le tribunal n'a pas motivé sa décision de minorer la valeur vénale retenue par l'administration, et ce, en contradiction avec les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile,

- en conséquence, annuler partiellement sur ce point le jugement, en ce qu'il fixe sans motivation une valeur de 5.632.000 € au titre de l'année 2004 et de 6.144.000 € au titre de l'année 2005,

- ce faisant confirmer l'évaluation pratiquée par l'administration, à savoir 6.696.043 € au titre de l'année 2004 et 7.052;443 € au titre de l'année 2005,

- dire que l'imposition supplémentaire, objet du présent litige, est donc fondée,

- allouer à l'administration fiscale une indemnité de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les intimés aux entiers dépens, avec distraction de ceux d'appel au profit de M°s Martine DESOMBRE et Julien DESOMBRE, avocats.

L'administration fiscale, au vu de termes de comparaison estime que la valeur vénale du bien immobilier était de 7.500.000 € au 1er janvier 2004 et de 7.900.000 € au 1er janvier 2005, soit une valeur respective des parts sociales 2004 et 2005 de 7.440.048 € et 7.836.048 €, moins un abattement de 10%, soit 6.696.043 € et 7.052.443 €.







Par leurs conclusions, notifiées et déposées le 28 septembre 2012, M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] demandent à la cour d'appel de : 

demandent à la cour d'appel, au visa des articles 885 A, O et S et 761 du code général des impôts, 548 et suivants et 905 et suivants du code de procédure civile, de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- constater que les parts de la SCI Nevada constituent des biens professionnels exonérés d'impôt de solidarité sur la fortune, 

- dire que les impositions supplémentaires objet du présent litige au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune des années 2004 et 2005, pour un montant total de 178.019 € (droits et intérêts de retard inclus) sont infondées,

- condamner la Direction Générale des Finances publiques à restituer à M.et Mme [H] la somme de 178.019 €,

- subsidiairement, constater que l'évaluation des parts de la SCI Nevada retenue par l'administration fiscale est erronée,

- par conséquent, dire que la valeur des parts de la SCI Nevada sera fixée à la somme de 2.554.200 € au 1er janvier 2004 et à la somme de 2.922.480 € au 1er janvier 2005 après prise en compte des abattements pour défaut de liquidité des parts de la SCI et abattement pour occupation par la Sas Sagesse,

- en tout état de cause, condamner la Direction Générale des Finances publiques à verser à M.et Mme [H] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Direction Générale des Finances publiques aux entiers dépens, avec distraction au profit de M°Cécile DESHORMIERE.

Les époux [H] font valoir que la villa Nevada est louée à la société Sagesse, qui y a installé son siège social, et le logement de son président, M.[D] [H]. Ils font observer que le bien est affecté à l'activité professionnelle de la société Sagesse et de logement de fonction de son principal dirigeant. Ils précisent que la société Sagesse est une société holding d'un groupe dont l'activité est l'accueil de personnes âgées. Ils estiment que la villa Nevada doit être considérée comme étant un bien professionnel exonéré d'impôt de solidarité sur la fortune.

Les époux [H] font valoir à titre subsidiaire que la valeur de la villa ne saurait excéder 4.750.000 € au 1er janvier 2004 et 5.600.000 € au 1er janvier 2005, avec un abattement de 20% de 4.300.000 € au 1er janvier 2004 et 4.920.000 € au 1er janvier 2005, moins un abattement de 10% pour liquidité des parts de SCI, et de 30% pour l'occupation, soit 2.580.000 € au 1er janvier 2004 et 2.952.000 € au 1er janvier 2005, soit pour 99 parts 2.554.200 € et 2.922.480 €.



 MOTIFS,



-I) Sur l'allégation de nullité du jugement pour défaut de motifs :



Dans son appel l'administration fiscale estime que le jugement n'est pas motivé, tout au moins ne l'est pas sur l'évaluation des parts sociales et estime qu'il doit être déclaré nul par défaut de motivations.



Le jugement est motivé sur 3 pages au sujet de la nature professionnelle ou non des biens.

Sur l'évaluation des parts, le jugement est motivé sur une page et demi. C'est une motivation, même si l'administration fiscale l'a trouve insuffisante.



Le jugement est motivé et régulier.



-II) Sur l'appel incident relativement au caractère ou non professionnel des biens :



L'article 885 O quater du code général des impôts dispose que ne sont pas considérés comme des biens professionnels les parts et actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier.



La société civile immobilière Nevada a pour objet la propriété et la gestion du bien immobilier Villa Nevada. 

Au travers de cette société civile professionnelle, c'est le patrimoine immobilier des époux [H], détenteurs de 99 % du capital, dont il est question.



Cette société n'est qu'un instrument de gestion de ce patrimoine immobilier.





Le fait que la société civile immobilière loue le bien immobilier à une société par actions dont M.[H] est le gérant, n'enlève pas à cette société son caractère d'instrument de gestion de patrimoine immobilier.



Il se trouve que M.[H] est le président directeur général de la société locataire commercial. Mais ce locataire pourrait être aussi bien une autre personne morale, dans laquelle les époux [H] n'ont pas d'intérêts.



Cette société civile n'a pas de caractère commercial. Il s'agit d'un support de propriété et de gestion d'un immeuble

Les parts de cette société civile immobilière ne peuvent être considérés comme des biens professionnels au sens des articles 885 N et suivants du code général des impôts. 



Le jugement sera confirmé sur ce point.



-III) Sur l'appel principal relatif à la valeur des parts :



Il n'est admis par les deux parties, tant l'administration fiscale que les époux [H], que la société civile immobilière a une valeur correspondant à la valeur vénale de l'immeuble Villa Nevada, moins un abattement de 10 % du fait de la dilution de cette valeur au sein d'un capital social.



Le litige porte sur la valeur vénale du bien immobilier et sur la prise en compte d'abattements supplémentaires. 



III-1) Sur la valeur vénale du bien immobilier :



Le bien immobilier consistant en la villa Nevada se compose d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 19] d'une contenance de 43 ares et 55 centiares au [Adresse 3] à [Localité 16]. 

La 'villa' proprement dite date de la fin du 19ème siècle, elle comprend deux niveaux et une surface utile de 360 m², soit 10 pièces, une cuisine, 4 salles d'eau et 2 dégagements, plus un garage de 38 m² et une terrasse de 180 m². S'y adjoint une seconde unité d'habitation d'une surface utile de 112 m², avec 6 pièces principales, un garage de 52 m² et une terrasse de 65 m². Il y a en plus une pièce de bureau de 40 m², un autre garage de 15 m² et une piscine de 55m².

La surface utile totale représente 512 m². Ces bâtiments disposent de tout le confort et sont en excellent état. La villa Nevada est un site de prestige, avec un vue panoramique sur la mer;



L'administration fiscale a retenu comme termes de comparaison :

- un bien immobilier sis à [Localité 6] d'une surface utile de 392 m² avec un terrain de 8.330 m² vendu le 25 janvier 2002 pour 5.945.511 €, soit un prix de 15.167 €/m²,

- un bien immobilier à [Localité 28] avec une surface utile de 702 m² avec un terrain de 9.226 m² vendu le 9 septembre 2002 pour 8.300.000 € soit un prix de 11.823 €/m²,

- un bien immobilier sis à [Localité 27], avec une surface utile de 338 m² et un terrain de 3.979 m², vendu le 23 avril 2003 au prix de 5.946.000 € soit un prix de 17.591 €/m²,

- un bien immobilier [Adresse 11] à [Localité 16] avec plusieurs bâtiments pour une surface utile totale de 249 m² avec un terrain de 13.137 m², vendu le 2 octobre 2003 au prix de 3.342.000 € soit un prix de 13.422 €/m²,

- un bien immobilier avec plusieurs maisons à [Localité 24] avec 611 m² de surface utile plus un terrain de 45.935 m², vendu le 9 décembre 2003 au prix de 10.000.000 €, soit un prix de 16.367€/m².



Pour 2005, l'administration fiscale cite :

- la référence du 2 octobre 2003 citée ci-dessus,

- une vente du 9 janvier 2004 d'une maison [Adresse 7] à [Localité 16], surface habitable 228 m², terrain 3.756 m², prix 3.075.000 €, soit 13.487 €/m²,

- vente du 30 avril 2004, maison [Adresse 10] à [Localité 16], surface habitable 340 m², terrain 4.048 m², prix 4.700.000 €, soit 13.824 €/m²,

- vente du 21 juin 2004, maison [Adresse 13] à [Localité 16], surface habitable 400 m², terrain 7.320 m², prix 4.415.000 €, soit 11.038 €/m²,







- vente du 17 septembre 2004, maison [Adresse 12] à [Localité 16], surface habitable 182 m², terrain 2.020 m², prix 3.00.000 €, soit 16.393 €/m²,

- vente du 27 décembre 2004, maison [Adresse 11] à [Localité 16], surface habitable 384 m², terrain 4.700 m², prix 5.141.300 €, soit 13.389 €/m².



Les époux [H] se prévalent d'autres termes de comparaison.



Ils citent selon eux comme références 2004 :

- une vente le 26 avril 2002 à [Localité 16], [Adresse 14] d'un bien immobilier de 220 m² de surface habitable et 2.699 m² de terrai, prix de 1.312.281 €, soit 5/965 €/m² de surface habitable,

 - une vente du 30 juillet 2002 à [Localité 28], [Adresse 15], d'un bien immobilier de 270m² de surface habitable et 2.530 m² de terrain, au prix de 1.560.000 €, soit 5.800 €/m² de surface habitable,

- une vente le 9 septembre 2002 à [Localité 28] d'un bien immobilier de 702 m² de surface habitable plus un terrain de 9.2226 m² au prix de 8.300.000 € soit 11.823 €/m², 

- une vente le 31 octobre 2002 à [Localité 28] avec vue panoramique mer d'une propriété à rénover de 178 m², plus 2.273 m² de terrain, au prix de 838.470 €, soit 4.700 €/m²,

 -une vente le 10 décembre 2002 à [Localité 28] avec vue panoramique mer d'une propriété à rénover de 150 m², plus 1.883 m² de terrain, au prix de 785.113 €, soit 5.250 €/m²,

- une vente le 3 novembre 2003 au [Localité 17], d'un bien avec vue exceptionnelle mer de 213 m² et un terrain de 4.788 m², au prix de 3.000.000 €, soit 14.084 €/m²;



Ils citent selon eux comme références 2005 :

- la référence de la villa du [Localité 17], vente du 3 novembre 2003, citée ci-dessus,

- une vente du 25 janvier 2004 d'un bien immobilier à [Localité 16], [Adresse 8], d'une surface de 300 m² avec un terrain de 5.008 m², au prix de 2.900.000 €, soit 9.666 €/m²,

- une vente du 9 janvier 2004 à [Localité 16], [Adresse 7], de 228 m², avec un terrain de 3.756 m², au prix de 3.075.000 €, soit 13.487 €/m², 

- une vente à [Localité 16], avenue de [Localité 28], d'un bien de 272 m², plus un terrain de 3.756 m², au prix de 2.400.000 €, soit 8.824 €/m²,

- une vente le 31 mars 2004 à [Localité 16], [Adresse 8], d'un bien immobilier de 200 m² avec un terrain de 2.010 m², au prix de 1.881.738 €, soit 9.409 €/m²,

- une vente le 30 avril 2004 à [Localité 16] [Adresse 10], d'un bien de 340 m², avec un terrain de 4.048 m², au prix de 4.700.000 €, soit 13.824 €/m²,

- une vente à [Localité 16], [Adresse 13], le 21 juin 2004, d'un bien de 400 m², avec un terrain de 7.320 m², au prix de 4.415.000 €, soit 11.038 €/m²,

- une vente à [Localité 16] [Adresse 9], avec vue mer, d'un bien immobilier de 380 m², avec un terrain de 2.560 m², au prix de 1.700.000 €, soit 4.474 €/m²,

- une vente à [Localité 16], [Adresse 11], d'un bien de 384 m², avec un terrain de 6.147 m², au prix de 5.141.300 €, soit 13.389 €/m².



En croisant les termes de comparaison cités par l'administration fiscale et ceux donnés par les époux [H] dans leur expertise on retiendra pour 2004 les termes les plus approchants de la villa Nevada, c'est à dire des biens sis à [Localité 16], vendus en 2003.

Cela permet de conserver le terme suivant cité par l'administration fiscale : un bien immobilier [Adresse 11] à [Localité 16] avec plusieurs bâtiments pour une surface utile totale de 249 m² avec un terrain de 13.137 m², vendu le 2 octobre 2003 au prix de 3.342.000 € soit un prix de 13.422€/m², arrondi à 13.400 €/m²;



Cela permet ne permet pas de conserver de terme cité par les époux [H].



Il sera retenu une valeur de 13.400 €/m² pour 2004.



Pour 2005, sur la base de ventes 2004, il est à noter que, tant l'administration fiscale que les époux [H] ont choisi parmi les termes de comparaison trois termes identiques correspondant à des biens réellement comparables :







la vente du 9 janvier 2004 à [Localité 16], [Adresse 7], de 228 m², avec un terrain de 3.756 m², au prix de 3.075.000 €, soit 13.487 €/m², celle du 30 avril 2004 à [Localité 16] [Adresse 10], d'un bien de 340 m², avec un terrain de 4.048 m², au prix de 4.700.000 €, soit 13.824 €/m²,

et celle à [Localité 16], [Adresse 11], d'un bien de 384 m², avec un terrain de 6.147 m², au prix de 5.141.300 €, soit 13.389 €/m².



La moyenne aboutit à un prix de 13.566 €/m², qui sera arrondi à 13.500 €/m² pour 2005.



La valeur vénale de la Villa Nevada sera estimée à 13.400 € x 512 = 6.860.800 € pour 2004 et 

13.500 € x 512 = 6.912.000 € pour 2005.



III-2) Sur la prise en compte ou non d'abattements supplémentaires :



Les époux [H] demandent de fixer un abattement de 30 % pour occupation. 



Cet abattement concerne non pas les parts mais la valeur de la villa elle-même compte tenu d'un bail au profit de la société Sagesse. 



Il sera admis un abattement de seulement 10 % alors que l'occupation est faite par une société dont M.[H] est le président et par un logement des époux [H] eux-mêmes.



La valeur sera donc de 90% de 6.860.800 € ou 6.174.000 € pour 2004 et 90% de 6.912.000 € ou 6.220.800 € pour 2005. 



Les parties s'accordent pour retenir un abattement de 10% compte tenu de ce que le bien immobilier est propriété d'une société civile immobilière, pour évaluer le capital de cette société. 



La valeur définitive sera donc de 90% de 6.174.000 € ou 5.556.600 pour 2004 et 90% de 6.220.800 € 5.598.720 € pour 2005.



La valeur des 99 parts sociales est donc de 5.501.034 € pour 2004 et de 5.542.732 € pour 2005.



Par équité, chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles, de première instance et d'appel.



 PAR CES MOTIFS,



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Confirme partiellement le jugement rendu le 25 mai 2012 par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a débouté M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] de leur demande tendant à voir dire que les parts de la SCI Villa Nevada sont des biens professionnels exonérés d'impôt de solidarité sur la fortune, et tendant à voir prononcer la décharge des impositions mis en recouvrement au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune des années 2004 et 2005, a débouté M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et dit que chaque partie conservera ses dépens de première instance,



L'infirme pour le surplus,



Dit que la valeur des 99 parts sociales de M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] au sein de la SCI Nevada représentaient au regard des dispositions de l'impôt de solidarité sur la fortune les valeurs de :

- cinq millions cinq cent un mille trente-quatre euros (5.501.034 €) au 1er janvier 2004,

- cinq millions cinq cent quarante-deux mille sept cent trente-deux euros (5.542.732 €) au 1er janvier 2005,





Dit que de M.[D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] doivent être imposés sur ces bases au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune 2004 et 2005, avec toutes conséquences de droit, notamment, le cas échéant en termes de restitution de trop payé,



Dit que chaque partie conservera ses dépens d'appel et ses frais irrépétibles d'appel.



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT