Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 9 — 4 avril 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 9



ARRET DU 04 AVRIL 2013



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/07280



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2011 - Tribunal de Commerce de PARIS - 4ème chambre - RG n° 2009013961



APPELANTE :

 

SARL MD INVEST

ayant son siège social [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



représentée par : la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES (Me Michel GUIZARD) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0020)

assistée de : Me Thierry DOUEB (avocat au barreau de PARIS, toque : C1272)

 

INTIME : 



Monsieur [Q] [Y]

né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

TAHITI - POLYNESIE FRANCAISE



représenté par : la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2013, en audience publique, devant Monsieur François FRANCHI, Président, et Monsieur Gérard PICQUE, Conseiller, chargés d'instruire l'affaire.



Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François FRANCHI dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur François FRANCHI, Président

Monsieur Gérard PICQUE, Conseiller

Madame Evelyne DELBES, Conseillère appelée d'une autre chambre afin de compléter la Cour en application de l'article R.312-3 du Code de l'Organisation Judiciaire

qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Monsieur Bruno REITZER,





ARRÊT :



- contradictoire,



- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Monsieur François FRANCHI, Président et par Monsieur Bruno REITZER, Greffier présent lors du prononcé.





Par acte sous seing privé du 18/04/2007 Monsieur [Y] a régularisé avec la société MD INVEST un protocole d'accord aux ternes duquel il s'engageait à céder à la société MD INVEST l'ensemble des actions qu'il possédait dans la société BOULOGNE IMMOBILIER, dont l'objet est la gestion immobilière. 



La société BOULOGNE IMMOBILIER était propriétaire d'un fonds de commerce d'administration de biens et de transactions immobilières exploités à [Localité 1] pour l'avoir pour partie créé et pour partie acquis auprès de la société CENTURY 21 OUEST AMRL'AGENCE IMMOBILIERE de BOULOGNE.



Cette cession : était réalisée sur la base d'une valorisation de l'activité de 2006 affectée de coefficients selon l'activité :

Honoraires de gérance de base coefficient 2.7 

Honoraires annexes de gérance coefficient 1

Honoraires de copropriété de base coefficient 1.4

Honoraires annexes de copropriété coefficient 1

Honoraires annexes de location coefficient 1.1



Le prix final a donc été fixé à la somme de 1.563.264€ conformément à la situation comptable intermédiaire de la Société BOULOGNE IMMOBILIER au 30 avril 2007.

 

Une somme de 168.784 € a été versée le jour de la signature du protocole, à valoir sur le prix définitif de cession. Un versement complémentaire de 1.350.272€ a été effectué, le jour de la cession, soit le 2 mai 2007.



Le solde du prix de cession devait être versé dans les deux mois suivant la production par Monsieur [Q] [Y], le cédant, de la situation comptable intermédiaire de la Société BOULOGNE IMMOBILIER arrêtée à la date du 30 avril 2007, dans la mesure et pour autant que les créances clients et autres débiteurs inscrits à l'actif de la situation comptable intermédiaire de la Société BOULOGNE IMMOBILIER arrêté au 30 avril 2007, aient été totalement encaissées à cette date.

 

Ce solde s'élevait à la somme de 44.208€.





A 1'acte de cession était jointe une convention de garantie de passif signée de Monsieur [Y] qui garantissait personnellement les comptes sociaux et les déclarations sociales et fiscales. Sur la base des comptes et situation arrêtés au 30 04 2007, il garantissait en conséquence à I' acquéreur tant l'actif que le passif de la Société BOULOGNE IMMOBILIER ayant trait ou résultant d'opérations ou de faits antérieurs au 1er mai 2002, qui se révéleraient, à l'exception des passifs pour les montants inscrits ou provisionnés dans les comptes sociaux arrêtés aux dites dates.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 novembre 2007, le conseil de Monsieur [Y] sollicitait de la société MD INVEST le règlement du solde, tel qu'il était mentionné aux termes du protocole d'accord régularisé entre les parties le 18 avril 2007 (pièce 3).

 

Cette mise en demeure est restée sans effet.



Une nouvelle mise en demeure en date du 11 décembre 2007 a été adressée à la société MD INVEST, toujours pour obtenir le règlement de la somme de 44.208€ (pièce 4).



*



Par lettre en date du 25 novembre 2007, la société MD INVEST a alors fait savoir à Monsieur [Y] qu'elle entendait faire jouer la garantie de passif : 'pour la totalité des dommages que cette dernière subirait par suite de l'inexactitude des déclarations et garanties ou de tous documents ou renseignements fournis aux présentes.' (Pièce n°2).



Monsieur [Y], considérant que l'obligation de la société MD INVEST de régler le solde du prix de cession des actions de la société BOULOGNE IMMOBILIER n'était pas contestable a, par exploit introductif d'instance en date du 24 janvier 2008, attrait la société MD INVEST par devant Monsieur le Président statuant en référé près du Tribunal de Commerce de Paris demandant la condamnation de la société MD INVEST à lui régler la somme de 44.208 € au titre du solde du prix de la cession des actions de la société BOULOGNE IMMOBILIER et la société MD INVEST demandant la compensation entre le solde du prix soit la somme de 44.208€ et la garantie de passif, soit alors la somme de 338.513,98€. 



Par ordonnance de référé en date du 12 juin 2008, il a été jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé. 



Monsieur [Y] a alors fait valoir ses prétentions devant le tribunal de commerce de PARIS pour obtenir 44 208 en solde du prix de cession des actions BOULOGNE IMMOBILIER, outre 3000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



La société MD INVEST a demandé à voir débouter M.[Y] de ses demandes, voir constater que la société MD INVEST pouvait se prévaloir de la garantie de passif, voir ordonner la compensation entre le solde du prix de vente (44 208€) et la convention de passif (455 872.39€) et à titre reconventionnel, voir condamner [Q] [Y] à payer 411 664.39€ pour solde de la garantie de passif, outre 30 000€ de dommages intérêts et 3000€ d'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Le 29 mai 2009, la Société MD INVEST a de nouveau adressé un courrier recommandé à Monsieur [Q] [Y] lui faisant part de nouveaux litiges devant être pris en charge par la garantie de passif (Pièce n° 64).



Par jugement en date du 10 février 2011, la juridiction commerciale a : 



- condamné la société MD INVEST à payer la somme de 44.208€ à Monsieur [Q] [Y], avec intérêts au taux légal à compter du 26/11/2007,

- condamné Monsieur [Q] [Y] à payer la somme de 31.550,91 à la société MD INVEST avec intérêts au taux légal à compte du 26 novembre 2007 ;

ordonné la compensation des créances

débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la société MD INVEST aux dépens.



La société MD INVEST a formé appel le 05 avril 2011 et demande la confirmation du jugement du Tribunal de Commerce de PARIS du 10 février 2011 en ce qu'il a ordonné la compensation des créances mais l'infirmation pour le surplus et sollicite la cour de : 

- infirmer le Jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [Q] [Y] à payer la somme de 31.550,91€ à la société MD INVEST, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2007,

- constater que la somme due au titre de la garantie de passif s'élève à la somme de 171.321,92€,

- condamner Monsieur [Q] [Y] à payer à la Société MD INVEST la somme de

129.509,89 6, au titre du solde de la garantie de passif avec intérêts aux taux légaux à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2007,

- infirmer le Jugement en ce qu'il a débouté la Société MD INVEST de sa demande de dommages et intérêts,

- condamner Monsieur [Q] [Y] à payer, à la société MD HWEST, la somme de 70 000 Euros, au titre de dommages et intérêts ;

- condamner Monsieur [Q] [Y] au paiement de la somme de 3.000 Euros au titre de 1' article 700 du Code de Procédure Civile ;

- condamner Monsieur [Q] [Y] aux entiers dépens.



Sur la garantie de passif :



La société MD INVEST maintient que [Q] [Y] est redevable à son égard au titre de la garantie de passif de la somme de 171.321,92 euros pour les dettes et les contentieux figurant dans la LRAR du 25 11 2007 car le fait générateur de ces dossiers est antérieur à la date du 1er mai 2007 et que leur objet entre dans les termes de la convention de garantie,



Elle réclame donc à ce titre la somme de 129.509,89 Euros après compensation avec le solde du prix de vente.



Sur les dommages intérêts :



La société MD INVEST soutient que la gestion des litiges relevant de la garantie de passif a généré un préjudice à la Société BOULOGNE IMMOBILIER qui n'a pu se concentrer sur le développement de son activité et a ainsi perdu des mandats de gestion et de location. En outre, compte tenu des nombreux litiges grevant la trésorerie et les résultats de l'entreprise la Société MD INVEST a dû renégocier les 





prêts obtenus pour l'acquisition des actions de la Société BOULOGNE IMMOBILIER. (Pièce n°127). Elle estime ce préjudice à 70.000€.



Monsieur [Q] [Y] répond que la société MD INVEST a eu tout loisir d'examiner et de prendre connaissance de tous les documents concernant l'activité de la société BOULOGNE IMMOBILIER, Madame [D] alors responsable administratif au sein de la société BOULOGNE IMMOBILIER attestant que pendant plusieurs mois avant que n'intervienne la cession définitive des actions, la société MD INVEST, représentée par Monsieur [F] a pu consulter et examiner en détails notamment tous les mandats portant sur les biens gérés et sur les copropriétés administrées (pièce 9). La société MD INVEST a donc acquis les actions en parfaite connaissance de cause. 



Il sollicite ainsi de la cour qu'elle déboute la société MD INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions, qu'elle condamne la société MD INVEST à lui régler la somme de 44.208€ au titre du solde du prix de la cession des actions de la société BOULOGNE IMMOBILIER avec intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 26 novembre 2007, qu'elle constate qu'il ne reconnaît devoir au titre de la garantie de passif que la somme de 7.043,78 €, acceptant le bénéfice de la compensation.



En tout cas, il sollicite la condamnation de la société MD INVEST au paiement d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi aux entiers dépens de première instance et d'appel.



SUR CE,



1- Sur le prix de cession des actions :



La cour confirmera le jugement dès lors qu'il est établi et non contesté que la société MD INVEST n'a pas réglé à Monsieur [Q] [Y] le solde du prix de cession, soit la somme de 44 208€.



2- Sur la garantie de passif :



Plusieurs dossiers sont invoqués à ce titre :



2/1- Dossiers sociaux :



2/1/1- La société MD INVEST invoque une demande par Madame [C], licenciée pour raison économique, de réintégration dans son solde de tout compte de primes variables pour les vacations qu'elle aurait accomplies au début de l'année 2007, soit avant le 1er mai 2007, lesquelles s'élèveraient à la somme de 2.271,02 €et que la société MD INVEST lui aurait versé le 30 octobre 2007, ainsi que la réévaluation de 2 % tous les ans à compter du 1er juillet 2003 de son salaire, soit 863.11€.

 

La Société MD INVEST dit prouver avoir payé à Madame [C] la somme de 2.271,02 € le 30 octobre 2007 par sa fiche de paye. (Pièce n° 57) mais il est difficile de croire que la Société Appelante n'a jamais été informée de la note de service du 30 juillet 2003, au terme de l'audit effectué avant acquisition alors qu'il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation.





2/1/2- la société MD INVEST invoque une demande de Madame [T] au bénéfice de primes d'un montant de 35.711,58€ au titre d'une hausse intervenue en mars 2007, 



Elle n'avait pas fourni pas de documents probants en première instance permettant de justifier du paiement de cette augmentation de rémunération et d'une décision née postérieurement alors que la décision remonte avant la signature des premiers accords. En appel, elle fournit les bulletins de salaires de Madame [T] des années 2005 à 2009, ce dont la cour tire la conséquence que les éléments n'étaient pas dissimulés et qu'ainsi au moment de la cession, la société MD INVEST avait connaissance de la situation de cette salariée.



2/1/3 - En octobre 2008, l'OMIREP aurait réclamé à la société BOULOGNE IMMOBILIER la somme de 737,83 €, dont 490,83 € pour la période de 1er au 30 avril 2007, pour M.[G], salarié. 



Monsieur [Q] [Y] ne conteste pas ce point, la société MD INVEST versant aux débats une demande émanant de l'OMIREP et justifiant s'être acquittée de la somme précitée.



2/2 - Garantie de pertes de loyers :



La société MD INVEST prétend que six dossiers auraient fait l'objet d'une exclusion de la garantie perte de loyers due par l'assureur CORNIHLL, et ce au motif que les locataires n'auraient pas rempli les conditions de solvabilité établies par l'assurance.

 

Le coût de la perte de ces six dossiers qui s'élevait à la somme de 18.785,69 € en première instance, ne serait plus en appel que de 9.679,17 €.



- Monsieur [Y] ne conteste pas le déboursement de la somme de 1.198,89€ par la société MD INVEST sur le dossier RISSLER / DOUADI et la somme de 602,98€ sur le dossier CONSALVI.



- Monsieur [Q] [Y] conteste à juste titre les frais de procédure pour un montant de 3.104,23 € au motif qu'il n'est versé aux débats aucun justificatif sur ce prétendu refus de garantie de l'assurance et que les factures produites aux débats ont été émises après la date d'effet de la garantie de passif et l'arriéré de loyer pour un montant de 15.532,24 € dès lors qu'il a été réglé par le locataire.



- Sur le remboursement de loyers impayés de 11.939,60 € à la SCI ZION, Monsieur [Q] [Y] observe à juste titre que si la société BOULOGNE IMMOBILIER a été condamnée par jugement du 15 avril 2009 à payer la somme de 1.000 € à titre de dommages intérêts et 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, le fait générateur est l'assignation du 10 juin 2008 postérieure à la date d'effet de la garantie de passif, même si la Société BOULOGNE IMMOBILIER justifie s'être acquittée du paiement de la somme de 2.000 € (Pièce n° 93),

 

- Quant à la somme de 2.042, 92 € de frais de procédure, si elle ne figure pas au titre des condamnations prononcées par jugement du 15 avril 2009, la société MD INVEST a produit en cause d'appel la facture de la SCP VENEZIA LAVAL VENEZIA LODIEU en date du 9 octobre 2008 ayant comme référence d'affaire : 'ZION C/0 CENTURY 21 BOULOGNE IMMOBILIER C/ FRAGUES Stéphan' (Pièce 92) et il est 





donc constant que cette facture intéresse le litige de la SCI ZION avec son locataire d'autant que l'huissier ayant délivré l'assignation du 10 juin 2008 n'est autre que la SCP VENEZIA LAVAL VENEZIA LODIEU (Pièce n° 63), Toutefois, la société MD INVEST ne justifie pas que le fait générateur soit antérieur à la date d'effet de la garantie de passif,



- S'agissant du coût d'un commandement de payer de 289,96€ dans le dossier MONTECOT / PAYET, si Monsieur [Q] [Y] a pu dire en première instance qu'il n'est pas démontré que la société BOULOGNE IMMOBILIER a acquitté cette somme, il est produit en appel un commandement de payer de ce montant (Pièce n° 69) et Monsieur [W] [Y] ne conteste pas que le fait générateur soit antérieur à la date d'effet de la garantie.



- Sur la somme de 440,25 € versée à M.[S], le jugement de condamnation de la société BOULOGNE IMMOBILIER n'est pas produit mais la preuve de ce paiement est attestée par le relevé de compte bancaire de la société BOULOGNE IMMOBILIER, versé au débat (Pièce n° 150) et Monsieur [W] [Y] ne conteste pas que le fait générateur soit antérieur à la date d'effet de la garantie.



2/3- Les factures non payées :



2/3/1- le remplacement d'une fenêtre non conforme aux prescriptions du règlement de copropriété d' un immeuble a donné lieu à un devis du 21 juin 2007 et une facture date du 15 octobre 2007 mais non seulement le paiement serait intervenu le 22 septembre 2007 (Pièces n° 36, 37 & 82) mais le fait générateur se situe après la date du butoir du 30 avril 2007.



2/3/2- Les travaux d'entretien et de réparation des locaux d'un montant de 3.385,70 € dont la société BOULOGNE IMMOBILIER avait la gestion ont donné lieu à des factures datant de 2005, 2006 et 2007.



Monsieur [Q] [Y] observe que la société MD INVEST ne justifie pas que les propriétaires bailleurs se seraient opposés au règlement des dites factures et que certaines factures ne mentionnant pas en outre l'adresse de réalisation des travaux.



Cependant, les contrats de mandats n'ont pas été renouvelés et ont tous pris fin en 2005 et 2006, soit avant la cession. De ce fait, le recouvrement de ces factures est devenu impossible pour la Société BOULOGNE IMMOBILIER, bien avant la cession (Pièce n° 99) 



2/3/3 - Les factures de la société CERTUS dont le paiement était réclamé par la société COFACE et qui n'auraient pas été enregistrées en comptabilité sont contestées par Monsieur [Q] [Y] qui observe que la somme réclamée varie selon les écritures adverses et qu'il n'est pas rapporté la preuve que la société BOULOGNE IMMOBILIER s'en soit acquittée ni que la somme réclamée correspond à des faits antérieurs au 1er mai 2007.



Cependant, excepté la dernière facture concernant Monsieur [H], elles sont toutes antérieures au 1er mai 2007, ce qui représente la somme de 4.199,98 €.











2/4- La perte de mandats de gestion :



La société MD INVEST avance que la société BOULOGNE IMMOBILIER aurait perdu de nombreux mandats de gestion, suite à des erreurs commises, pour un montant de 40.069,98 €, ultérieurement ramené à 31.726,56 € et concernant les : 



* dossier LAING-TEYSSANDIER/QUINQUENEAU : 1775.85€

* Dossier CONSALVI/KIM : 1.556,79 €,

* Dossier PERRIER : 3.616,22 €

* Dossier MATHIS-ACKERMAN : 20.988, 77 €

* Dossier KIRCHER : 1.446,34 €.

* Dossier USZYSKI : 2.371,52'€



La cour confirmera la décision du premier juge sur c point et le calcul de la perte en capital qui en ressort dès lors que le fait générateur est antérieur à la date d'effet de la garantie de passif.



2/5- les pertes d'honoraires :



La société MD INVEST sollicite la condamnation de Monsieur [Y] à lui régler la somme de 33.521,46 € au titre de pertes d'honoraires suite aux pertes de mandats sur la perte de location de 20 appartements.



Monsieur [W] [Y] s'y oppose en l'absence de tout justificatif, la cour admet avec l'appelant que la perte de mandat entraîne outre la perte des honoraires de gestion courante, celle des honoraires complémentaires liés notamment, à la relocation des biens. Elle constate que l'expert comptable de la société BOULOGNE IMMOBILIER a estimé que la perte des honoraires de location porte sur vingt appartements. (Pièce n° 134), 



2/6- La renégociation des prêts :



La société MD INVEST évalue à la somme de 22.035,84 € la renégociation de ses prêts pour acquérir les actions BOULOGNE IMMOBILIER.

 

Le premier juge a rejeté cette demande en observant à juste titre qu'il ne pouvait être argué que cette renégociation des prêts effectuée après trois années et la souscription d'un nouvel emprunt ne pouvaient avoir un quelconque lien avec la cession et la garantie de passif.



La société MD INVEST considère que le tribunal n'a pas pris en considération que :

* les prêts d'origine avaient été déterminés en fonction d'un prix surévalué, car calculé sur un chiffre d'affaire majoré tant au niveau des mandats de gestion, de location et la rémunération variable de Madame [T].

* la perte des mandats et des locations est un réel préjudice pour la Société BOULOGNE IMMOBILIER et une perte importante pour la société MD INVEST qui a racheté une société qui, en réalité, perdait de l'argent.

* l'ensemble des litiges et des pertes de mandats de gestion et de location ont, à terme, obéré la situation financière de la Société BOULOGNE IMMOBILIER.







Cependant, il et constant que les chiffres en cause dans le cadre de la garantie de passif sont sans commune mesure avec le prix de cession d'une part et d'autre part il n'est pas démontré de lien sérieux entre ces montants et les difficultés avancées et non démontrées de la société MD INVEST après la cession.



2/7- l'activité de syndic de la société BOULOGNE IMMOBILIER :



La cour observe que si Madame [R] avait assigné la société BOULOGNE IMMOBILIER dans un litige où cette dernière était syndic d'un immeuble sis [Adresse 1], il n'est pas démontré qu'à ce titre, la société BOULOGNE IMMOBILIER ait déboursé la somme de 3.588 € pour des frais d'avocat alors que Madame [R] a été déboutée en première instance à l'encontre notamment de la société BOULOGNE IMMOBILIER et déboutée également de son appel, celle-ci ayant été condamnée aux dépens d'appel et à verser une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



2/7- 'autres dossiers'



Parmi les 'autres dossiers', la cour observe que :



2/7/1- Monsieur [W] [Y] accepte que la garantie de passif joue : 

- Dossier régularisation de charges 2006 : 950,82 € 

- Dossier ARULAPPU : 906,78 €

- Dossier redevance CENTURY : 2.406,35 €.

- Dossier de 3 créances (500 €, 3.394,68 € et 7.320,58 €) prises en compte dans le calcul du prix de la cession alors qu'elles sont irrécouvrables.



2/7/2- Monsieur [W] [Y] n'accepte pas que la garantie de passif joue mais le premier juge l'a justement condamné en prenant pour critère la date du fait générateur de la garantie de passif :

- Dossier SAUVAGE/CASTELLORIZIOS : 423,14 €+ 700 €

- Dossier ATTIA et STADE FRANÇAIS : 1.342,17 €

- Dossier SAUJOT/BOULOGNE IMMOBILIER : 1750€



2/7/3- Monsieur [W] [Y] n'accepte pas que la garantie de passif joue et le premier juge a justement débouté la société MD INVEST en prenant pour critère la date du fait générateur de la garantie de passif.

- Dossier DIAS : 2.504,15 €



3- Sur la compensation :



La cour constate comme les premiers juges que les parties s'accordent en fin de compte sur la compensation de leurs créances réciproques, prévue à l'article 5 de la convention de garantie de passif, lesquelles sont certaines, exigibles, liquides et fongibles. 



4- Sur la demande de dommages intérêts de la société MD INVEST à l'encontre de Monsieur [Q] [Y] :



La cour observe que cette demande repose essentiellement sur quatre éléments :





4/1- Les mandats en pension :



Par acte du 13 mars 2003, l'Agence Century 21 de Courbevoie avait mis en pension auprès de la société BOULOGNE IMMOBILIER quinze mandats de gestion locative (Pièce n°147) alors que le protocole d'accord du 18 avril 2007 (Pièce n° 1) et la convention de garantie de passif (Pièce n° 2) ne font nullement état d'une telle mise en pension, de sorte que MD INVEST a versé 15.050,96 euros pour des mandats dont la société BOULOGNE IMMOBILIER n'était pas 'propriétaire'.



La cour ne retiendra pas ce point dès lors que le simple fait que ces mandats aient donné lieu à évaluation montre que leur existence n'a pas été dissimulée et qu'il appartenait à l'acquéreur de faire son travail d'évaluation.



4/2- Monsieur [Q] [Y] s'est gardé d'informer son cocontractant de ce que des négociations en vue du renouvellement du bail pour les locaux loués par BOULOGNE IMMOBILIER avait débuté avant la cession des actions de la société BOULOGNE IMMOBILIER.



La cour ne retiendra pas cet élément dès lors qu'il est invraisemblable que la situation du bail de locaux commerciaux n'est pas été connue du preneur, 



4/3- La Société CODAME, dont Monsieur [Y] est le gérant, a assigné la Société BOULOGNE IMMOBILIER devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, pour demander réparation du mauvais entretien des locaux loués par BOULOGNE IMMOBILIER. Or, la Société MD INVEST n'a pris possession des locaux qu'en mai 2007 et a donné congé au mois de janvier 2008. (Pièce n° 128).



La cour retient que la Cour d'appel de Versailles a débouté la société CODAME de la plupart de ses demandes, suivant arrêt du 8 septembre 2011 (Pièce n° 152).



4/4 ' Selon la société MD INVEST, CENTURY 21 a commis des fautes importantes dans la gestion du mandat de Madame [B], antérieures à la cession intervenue le 1er mai 2007, 



La cour relève que le demandeur parle d'une éventualité de voir la Société BOULOGNE IMMOBILIER condamnée pour le préjudice subi par Madame [B] et en retiendra donc pas cet élément.



5- Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :



L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais non compris dans les dépens ; dès lors celles-ci seront déboutées de leur demande,



6- Sur les dépens :



Ils seront mis à la charge de la société MD INVEST.















PAR CES MOTIFS :





Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société MD INVEST à verser à Monsieur [Q] [Y] la somme de 44 208€ avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2007, au titre la cession des actions de la société BOULOGNE IMMOBILIER.



Infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau :



Condamne Monsieur [W] [Y] à verser à la société MD INVEST la somme de 95 508,17 € au titre de la garantie de passif.



Ordonne la compensation entre des créances.



Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires dont notamment celles formées au titre d e l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Condamne la société MD INVEST aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,











B. REITZER F. FRANCHI