Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 avril 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 25 AVRIL 2013



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/06041



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2012 -Tribunal d'Instance de CHARENTON - RG n° 11-12-0001





APPELANTE

 

SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Jacques PERRAULT , avocat postulant au barreau de PARIS,

toque : A0589



Assistée de Me Julie SERVANT, avocate plaidant au barreau de PARIS, toque : A0589







INTIMEE 



Madame [T] [O] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée et assistée de Me Emmanuel LANCELOT DU CABINET MENANT ET ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, toque : L0190



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/054846 du 07/12/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, chargé d'instruire l'affaire.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de la Chambre

Madame Michèle TIMBERT, Conseillère

Madame Isabelle BROGLY, Conseillère







Greffier, lors des débats : Mme Amandine CHARRIER



 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mme Amandine CHARRIER, greffier présent lors du prononcé.





*



* *



Par acte du 31 janvier 2006, la société Espace Habitat Construction SA d'HLM a donné en location à Mme [O] épouse [Y] un appartement situé [Adresse 2], Val de Marne. 



La société Espace Habitat Construction ayant sollicité la désignation d'un expert afin de vérifier l'état du logement a saisi le tribunal d'instance de Charenton qui, par jugement du 6 mars 2012, :



- a condamné le bailleur à faire effectuer divers travaux:

' vérifier le système de ventilation dans l'ensemble du logement, 

' détalonner les portes des pièces,

' remettre en état les revêtements muraux et plafonds de la cuisine et salle de bains, 

et ceci dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 50€ par jour de retard, pendant trois mois,



- s'est réservé la liquidation de l'astreinte,



- a rejeté les autres demandes,

- a condamné le bailleur à payer1000€ de dommages et intérêts et la charge des dépens.



La société Espace Habitat Construction a formé un appel de la décision le 30 mars 2012. Dans les dernières conclusions du 15 février 2013, elle demande :



-l'infirmation du jugement,



-de dire que la demande initiale visant à la condamnation de Mme [Y] à l'exécution de travaux ne se justifie plus compte tenu de l'évolution du litige,



de statuer à nouveau, 



- la condamnation de Mme [Y] à lui payer :

' 3951,79€ de réparations locatives,

' 449,41€ de retard de loyer, 



- de déduire le dépôt de garantie de 253,55€,



- de débouter Mme [Y],



- de condamner cette dernière à payer la somme de 3500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens.



Mme [Y] par conclusions du 7 décembre 2012, demande :



- de débouter le bailleur, 



- de déclarer sans objet les demandes relatives à une expertise du logement et aux travaux à réaliser, la famille ayant quitté les lieux depuis le 12 septembre 2012,



- de condamner le bailleur à lui payer les sommes de :

' 2500€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice,

' 1500€ sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,



-de rejeter les prétentions visant aux réparations locatives, frais de constat et solde de loyer,



-de condamner le bailleur à la charge des dépens.





MOTIFS de la DÉCISION 



' Sur les travaux



Les parties s'accordent sur le fait que la famille [Y] ayant quitté les lieux, la condamnation du bailleur à faire réaliser des travaux n'a plus d'objet, ces derniers ayant au surplus été réalisés en ce qui concerne la ventilation.



' Réparations locatives



La bailleresse fait état de la sur-occupation du bien loué pour trois personnes et occupés par sept. Elle demande la somme de 3951,79€ au titre des réparations locatives, incluant la somme de 128,43€ de frais de constat d'huissier. Elle soutient que le devis des travaux à refaire porte sur la somme de 10176,22€ ttc mais qu'elle a tenu compte de l'usage normal des lieux.



Mme [Y] soutient que l'état des lieux d'origine relate des pièces en état de vétusté avancé et que cela a été aggravé par les manquements du bailleur, confirmés par deux rapports de la ville et enfin, que les lieux ont été occupés plus de six années justifiant leur état à la sortie. 



Il résulte du rapport de maître [Z], huissier établi le 27 septembre 2012, à la demande de la bailleresse que Mme [Y] ne s'est pas présentée à l'état des lieux fixé par le gardien et que les clefs ont été partiellement restituées. Mme [Y] avait été avisée de cette convocation, dés le 19 juin 2012 à la réception de son congé par le bailleur. En conséquence, elle ne peut pas reprocher au bailleur d'avoir saisi un huissier, elle doit payer la moitié de ce constat, soit la somme de 128,43€.



Il résulte du constat d'huissier que le logement est sale dans l'ensemble, que toutes les peintures sont à refaire, les sols à nettoyer et que des éléments manquent ou sont cassés.



Mme [Y] a loué un trois pièces en février 2006.L'état des lieux d'entrée mentionne un appartement majoritairement qualifié de 'bon état' mais avec des restrictions pour les murs des deux chambres, de l'entrée et des wc portant la mention 'murs très sales'. Les murs du séjour sont en état 'moyen'. Plusieurs dalles sont décollées dans le séjour, une chambre, la cuisine et l'entrée et d'autres sont tachées dans le séjour, la cuisine ,la salle de bains. Ce constat est contradictoire en ce que les annotations contredisent les mentions portées sur chaque pièce.



Il peut être retenu à la charge de la locataire : le remplacement d'un joint dans la cuisine et un dans la salle de bains, l'absence de trois poignées de placard, une prise de courant est cassée. Il reste un meuble et des objets dans le logement et la cave qui doivent être enlevés. Un convecteur électrique est hors service, un meuble en dessous de l'évier est hors d'usage et la porte de la cuisine manque. Enfin, il manque trois bouchons obturateurs dans la cuisine et la baignoire et le tablier de cette dernière est cassé.



En conséquence, compte tenu de l'état des lieux d'entrée, de la durée de la location soit plus de six années, entre février 2006 et septembre 2012, la cour a les éléments au vu du devis fourni et d'un décompte précis du 27 septembre 2012, produit par la bailleresse avec les divers postes retenus dans le devis de fixer la somme due par Mme [Y] à 900€.





' Sur la dette



La bailleresse demande dans son décompte du 14 décembre 2012, la somme de 449,41€ de solde antérieur.



 La locataire à juste titre, conteste cette somme car aucun décompte n'est versé permettant de comprendre à quoi, elle correspond. Cette demande non justifiée doit être rejetée.



' Sur les demandes de dommages et intérêts



Mme [Y] demande la somme de 2500€ de dommages et intérêts pour compenser les désordres survenus dans le logement et son indécence depuis le début de la location.



La bailleresse fait état de la sur-occupation du bien, sept personnes occupant un trois pièces et des travaux réalisés concernant la ventilation durant le bail.



Il résulte d'un rapport de la Cofi demandé par la bailleresse en mai 2006 que de la condensation est présente sur les canalisations d'eau froide des wc et de la cuisine. La

ventilation des wc est bouchée. Dans une chambre, il existe de l'humidité liée à la présence d'un séchoir 'type Tancarville'. Un nouveau rendez vous a été pris pour la ventilation des wc en juin 2006.



En décembre 2010, Mme [Y] a demandé de nouveau son relogement, la famille étant composée de sept personnes et du fait de l'humidité. Un rapport des services de la ville du 10 mai 2011 mentionne qu'il est intervenu en mai 2008 et qu'à cette date il avait été constaté une absence de ventilation et une sur-occupation du bien entraînant une humidité dégradant les revêtements muraux, plafonds et la présence de moisissures. Cependant, le service indiquait que la ville avait mis en place une ventilation efficace.





Le rapport de fin 2010, concluait à un excès d'humidité lié principalement à la sur-occupation des lieux. Il signalait un éventuel manque d'isolation et d'étanchéité des murs pignons accentuant les désordres et précisait que seul le relogement solutionnera ce dossier.

Il informait la bailleresse des divers travaux à réaliser concernant la recherche sur l'étanchéité des murs pignons, de la plomberie, de la ventilation, le détalonnage des portes et la remise en état des revêtement muraux et plafonds de la cuisine et salle d'eau.



Le loyer était en 2006 de 253,55€ sans les charges. La cour a les éléments pour allouer à Mme [Y] la somme de 2200€ au titre de son préjudice et le jugement doit être infirmé en ce que la somme de 1000€ a été allouée.



' Sur les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991



 Il y a lieu de condamner Espace habitat Construction à payer au conseil de Mme [Y] la somme de 1200€ sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. 





PAR CES MOTIFS



Statuant contradictoirement, 



Infirme le jugement sauf en ce qui concerne la charge des dépens,



Constate que les parties ne demandent plus la réalisation des travaux,



Condamne Mme [Y] à payer à la société Espace Habitat Construction les sommes de:

' 900€ de réparations locatives, 

' 128,43€ de frais d'huissier, 



Condamne la société Espace Habitat Construction à payer la somme de 2200€ à Mme [Y] de dommages et intérêts,



Ordonne la compensation entre les sommes,



Condamne La société Espace Habitat Construction à payer au profit du conseil de Mme [Y] la somme de 1200€ sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,



Condamne la société Espace Habitat Construction à garder la charge des dépens, 



Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile .













LE GREFFIER LE PRÉSIDENT