Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 28 février 2013

R.G : 10/08311









Décision du tribunal de commerce de Lyon

Au fond du 17 novembre 2010



RG : 2009J485

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 28 Février 2013







APPELANTES :



SARL CABINET [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON

assistée de la SCP RIBEYRE DAVID & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON



SARL ALIZEE TRANSACTION

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON

assistée de la SCP RIBEYRE DAVID & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON







INTIMEE :



SA DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE LYON - SACVL -

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON



assistée de la SELARL RACINE, avocats au barreau de LYON





INTERVENANTE :



CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL LOIRE ET HAUTE-LOIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]



représentée par la SCP LAFFLY - WICKY, avocats au barreau de LYON

assistée de Maître Thomas NASRI, avocat au barreau de LYON





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Date de clôture de l'instruction : 13 Mars 2012



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Octobre 2012



Date de mise à disposition : 10 Janvier 2013, prorogée au 14 Février 2013 et au 28 Février 2013, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier aliéna du code de procédure 

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Michel GAGET, président

- François MARTIN, conseiller

- Philippe SEMERIVA, conseiller



assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier



A l'audience, Philippe SEMERIVA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Michel GAGET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DU LITIGE





La Société anonyme de Construction de la Ville de Lyon (la SACVL), société d'économie mixte qui se consacre aux activités en matière immobilière, a noué des relations avec le Cabinet [N], dont l'objet social est notamment l'ingenierie de la construction et avec la société Alizée Transaction, agence immobilière fondée en 2003 par Mme [N], gérante et porteuse majoritaire de parts, tant de cette société que du Cabinet [N].



Ces rapports ont été notamment marqués en 2007 par la signature de contrats-cadre entre la SACVL et chacune de ces deux sociétés.





La SACVL leur ayant indiqué que ces deux contrats venant à terme le 21 novembre 2008 ne seraient pas renouvelés, le Cabinet [N] et la société Alizée Transaction l'ont assignée le 29 janvier 2009 en paiement de prestations et en indemnisation du préjudice causée par cette décision, sur le fondement des articles 1134 du code civil et L. 442-6-I-5° du code de commerce.





Le jugement entrepris dispose en ces termes :



- condamne la SACVL à verser à la société Alizée Transaction la somme de 425 000 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture brutale des relations commerciales,



- condamne la SACVL à verser à la société Alizée Transaction la somme de 348 782,30 euros, correspondant à sa facture n°2008 - 12.05.01 établie au titre de l'opération Crillon,



- déboute la société Alizée Transaction de ses autres chefs de demande de dommages-intérêts, les jugeant non fondés,



- déboute la société Cabinet [N] de l'ensemble de ses demandes de dommages-intérêts, les jugeant non fondés,



- déboute la SACVL de l'ensemble de ses demandes,



- ordonne l'exécution provisoire de cette décision, à charge pour la société Alizée Transaction de fournir à la SACVL la caution d'un établissement financier membre de l'AFB, dont la durée sera celle de la procédure d'appel et le coût sera supporté par la partie qui succombera en cause d'appel,



- condamne la SACVL aux dépens de l'instance.



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La Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Loire - Haute-Loire a fourni la caution exigée par ce jugement.



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Les sociétés Cabinet [N] et Alizée Transaction ont relevé appel.



Elles exposent que, selon les accords des parties, chaque opération se déroulait en trois phases : l'acquisition, sur le fondement de mandats d'agent immobilier consentis par la SACVL à la société Alizée Transaction, puis le montage de l'opération, donnant lieu à des prestations d'assistance du Cabinet [N] à la maîtrise d'ouvrage et, enfin, la commercialisation, sur la base de nouveaux mandats d'agent immobilier consentis à la société Alizée Transaction.



Elles précisent qu'en contrepartie, Mme [N] accordait une priorité d'achat à la SACVL sur tous les biens situés à Lyon intra muros et que les relations se sont développées au fil des ans, tant par le nombre des opérations que par leur zone géographique.





Le Cabinet [N] et la société Alizée Transaction indiquent que c'est dans l'optique de les raffermir encore, en garantissant leur futur à Mme [N], dont l'intervention personnelle était déterminante, qu'ont été conclus les deux contrats de 2007.



Ils considèrent en conséquence que la dénonciation brusque et sans motif de ces relations leur ont porté préjudice et font valoir :



- que la SACVL a manqué aux obligations que lui faisaient les contrats, qu'elle a exécutés et dont elle est, partant, irrecevable à poursuivre la nullité,



- qu'en toute hypothèse, le contrat intéressant la société Alizée Transaction n'encourt pas la nullité que le tribunal a prononcée au visa de la loi du 2 janvier 1970, les opérations qui en sont l'objet n'étant pas soumises à cette loi et l'engagement ne revêtant pas un caractère perpétuel,



- que, de même, le contrat concernant le Cabinet [N], puisqu'il a été conclu entre personnes privées, ne relève pas du champ d'application de l'ordonnance du 6 juin 2005 relative à la procédure de passation des marchés publics, qui ne prévoit d'ailleurs pas la nullité d'une convention passée dans des conditions non conformes ; qu'à supposer même la nullité de l'autre contrat, il n'en est pas indivisible.



Pour démontrer la qualité des prestations qu'ils ont accomplies, ils produisent une étude réalisée à leur demande par un spécialiste, détaillent les modalités de leurs interventions au cours de divers programmes immobiliers et reprochent à la SACVL d'avoir tardé à en régler le prix, et même agi en fraude de leurs droits, en consentant notamment des opérations gratuites, en modifiant les programmes, en mettant en vente par adjudication des biens dont la vente avait déjà été conclue et, de façon générale, en recourant à des manoeuvres pour échapper à ses obligations et les empêcher d'exécuter les leurs.



Le Cabinet [N] et la société Alizée Transaction considèrent que les conditions de la rupture attestent de la mauvaise foi de la SACVL, qui n'a jamais critiqué leurs prestations auparavant, ni n'a d'ailleurs formulé de reproche à cette occasion et doit les indemniser de leurs préjudices.



Ils estiment que, même à supposer nul le contrat qu'elle a conclu avec le Cabinet [N], la SACVL a commis des fautes dolosives en le trompant sur la nature des droits consacrés par ce contrat et qu'elle en doit réparation ; ils se défendent de présenter ainsi une demande nouvelle prohibée en cause d'appel.



Ils font enfin valoir qu'en tout état de cause, la SACVL a brutalement rompu les relations commerciales établies, peu important qu'elle n'ait pas formalisé cette rupture dans un acte formel et écrit, après les avoir maintenus dans l'illusion que le contrat serait renouvelé, et alors qu'ils réalisaient avec elle une part importante de leur chiffre d'affaires.





Le Cabinet [N] et la société Alizée Transaction concluent en conséquence à la réformation partielle du jugement, au rejet des prétentions adverses, comme étant irrecevables et mal fondées, et à la condamnation de la SACVL à payer, en raison de la violation de ses engagements contractuels et de la rupture des contrats en cours :



- la somme de 1 614 628,44 euros à la société Alizée Transaction au titre des factures et indemnités impayées, avec intérêts de droit à compter du 29 janvier 2009, date de l'assignation,



- la somme de 9 785 603,03 euros à la société Alizée Transaction, à titre de dommages-intérêts, tels que prévus au contrat-cadre sur les opérations en cours,



- la somme de 2 200 072,14 euros au Cabinet [N] au titre des factures et indemnités impayées, avec intérêts de droit à compter du 29 janvier 2009,



- la somme de 10 398 088,22 euros au Cabinet [N], à titre de dommages-intérêt, tels que prévus au contrat-cadre sur les opérations en cours.



- à titre subsidiaire, la somme de 13 000 000 d'euros de dommages-intérêts au Cabinet [N] sur le fondement des fautes de nature délictuelle ayant consisté à signer un contrat qu'elle savait nul, faute d'avoir réalisé les formalités lui incombant, au détriment de ce dernier qui, de bonne foi, a exécuté l'ensemble de ses obligations.



Ils demandent de dire par ailleurs que la SACVL a brutalement et illicitement rompu les relations commerciales en violation de l'article L. 442-6-I du code de commerce et de la condamner en conséquence à payer les sommes, à parfaire, de 1 700 000 euros à la société Alizée et de 4 000 000 d'euros au Cabinet [N], outre une indemnité de 50 000 euros pour chacun d'eux sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



*





La SACVL considère pour sa part :



- qu'elle est recevable à excepter la nullité des deux contrats signés en 2007, dès lors qu'elle n'a jamais exprimé sa volonté d'y passer outre, d'autant que celui passé avec le Cabinet [N] n'a jamais reçu exécution,



- que le contrat concernant la société Alizée Transaction confie un mandat général de recherche de biens immobiliers et promet la passation de mandats exclusifs pour leur commercialisation, de sorte qu'il entre dans les prévisions de la loi du 2 janvier 1970 et se trouve frappé de nullité, faute d'avoir été porté au registre des mandats, et dans la mesure encore où il n'est pas limité dans le temps et n'offre pas de possibilité de dénonciation,



- que celui conclu avec la société Alizée Transaction lui est indissociablement lié et s'en trouve invalidé par voie de conséquence,



- que ce contrat est d'ailleurs nul, faute d'avoir été passé dans le respect de la procédure définie à l'ordonnance du 6 juin 2005,



- que la demande de dommages-intérêts formulée pour le cas où la nullité des contrats serait reconnue est nouvelle en cause d'appel et qu'elle est mal fondée, Mme [N] connaissant ces règles et ne justifiant d'ailleurs d'aucun préjudice.





La SACVL soutient encore que les contrats étant nuls, ils n'ont pu produire d'effets en termes de relations commerciales et ajoute :



- que les contrats spécifiques, en l'occurrence les mandats, n'ont pas été révoqués, qu'il n'a pas plus été question de cesser d'en confier de nouveaux et qu'en réalité, c'est l'assignation délivrée de manière très prompte, ainsi que les déclarations de Mme [N] dans la presse, qui ont conduit à cette situation,



- qu'avant la signature du contrat de 2007, il n'existait pas de relations commerciales établies entre la SACVL et le Cabinet [N], mais seulement des pourparlers, qui n'ont été finalisés que par ce contrat, aucune prestation n'étant commandée ni facturée auparavant,



- que Mme [N] n'a au demeurant ni compétence ni qualité à les dispenser et que sa présence à des réunions antérieures s'explique par son rôle dans la société Alizée Transaction,



- que par la suite, le contrat de 2007 n'a pas donné lieu à exécution et que son existence même n'a causé aucun dommage à Mme [N], son préjudice ne résultant pas plus de la rupture elle-même, mais seulement de son éventuelle brutalité,



- que, s'agissant des deux contrats, il n'y a pas eu rupture de relations, ni moins encore rupture brutale, mais non-reconduction des conventions à leur échéance.



Quant aux sommes facturées, la SACVL prétend qu'il s'agit, non pas du prix de prestations, mais d'indemnités dont la réclamation est dépourvue de fondement ; elle détaille les raisons pour lesquelles elle estime n'avoir commis aucune des fautes qui lui sont reprochées à l'occasion des opérations en cause et soutient que le Cabinet [N] n'a réalisé aucune prestation justifiant ses demandes - le rapport qu'elle produit aux débats n'en faisant pas la preuve - et leur contenu, ainsi que les honoraires correspondants, n'ayant jamais été fixés.





La SCVL s'estime recevable à attraire la Caisse de Crédit agricole mutuel, en raison de l'évolution du litige, et conclut à l'infirmation partielle du jugement, au débouté des prétentions adverses, à la condamnation in solidum de la société Alizée Transaction et de la Caisse à lui rembourser la somme de 773 889,10 euros avec intérêts légaux à compter du prononcé de l'arrêt, capitalisés, de condamner le Cabinet [N] et la société Alizée Transaction à lui payer un euro symbolique chacun, à titre de dommages-intérêts, d'ordonner la publication du jugement à intervenir et de lui allouer les sommes de 30 000 euros et de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



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La Caisse de Crédit agricole mutuel objecte que son appel en intervention forcée est irrecevable, les données juridiques du litige n'étant pas modifiées en cause d'appel ; à titre subsidiaire, elle fait sienne l'argumentation des appelants quant au bien fondé des condamnations à propos desquelles elle a donné caution ; elle demande paiement d'une somme de 5 000 euros pour ses frais irrépétibles.



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MOTIFS DE LA DÉCISION





' Les réclamations des appelantes se fondent, d'une part, sur divers contrats, sur la violation de contrats-cadre, d'autre part, et, enfin, sur la rupture de relations commerciales établies.



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En ce qui concerne les demandes visant les sommes pouvant être dues en exécution ou en indemnisation d'inexécution de conventions conclues avec la SACVL.





§ S'agissant des réclamations de la société Alizée Transaction :





' Cette dernière a reçu de la SACVL, le 10 juin 2008, le mandat de vente exclusif n°467 portant sur un immeuble sis à l'angle du boulevard des Belges et de la rue Crillon, [Localité 4] ('l'opération Crillon' ou 'Clinique [8]').



La convention stipule que 'le mandat sera valide après décision de céder le bien par le conseil d'administration de la SACVL le 27 juin 2008'.



Le conseil a décidé de vendre aux enchères 'amiables'.



Dans le cadre ainsi défini, l'intervention d'un agent afin d'assurer l'entremise entre le vendeur et les candidats acquéreurs n'avait pas lieu d'être.



Ce n'est que si le principe d'une vente de gré à gré avait été adopté que le mandat aurait été conclu.



Si cette obligation trouve à s'appliquer, lorsqu'une telle décision est prise, le contrat ne contraint pas la SACVL à l'adopter pour tous les biens acquis dans les conditions visées dans ces stipulations.



Faute d'une telle décision en l'espèce, ce mandat n'a pas été conclu.





Il n'a donc pas été rompu, peu important les développements ultérieurs qui, après l'échec de cette procédure d'enchères, ont conduit la SACVL à proposer à la société Alizée Transaction de reprendre ses diligences : il n'en ressort aucun accord des volontés, puisque cette dernière a refusé cette proposition.



Certes, à cet instant, elle pouvait valablement opposer que les circonstances étaient désormais tout autres, mais elle ne tient ni de ce mandat invalide, ni de son refus de contracter, un intérêt légitime et juridiquement protégé fondant sa demande de réparation.





La clause pénale prévue dans ce mandat n'a pas pris effet et ne peut être appliquée pour sanctionner, non pas le manquement du mandant à ses obligations, comme elle le prévoit, mais son refus de contracter.



Ce refus n'étant pas fautif, il ne peut pas plus justifier le prononcé de dommages-intérêts.





Le jugement entrepris doit être réformé en ce qu'il a condamné la SACVL à payer une somme de 348 782,30 euros en réparation du préjudice qu'aurait causé la rupture unilatérale de ce mandat.





' L'opération 'consulat d'Algérie' ou 'CRAM consulat d'Algérie' n'a donné lieu à aucun mandat : le grief est pris de la violation d'obligations contractuelles de la SACVL au regard de conventions plus larges, qui seront examinées ci-après.





' La société Alizée Transaction prétend à indemnisation au titre de l'opération portant sur l'immeuble situé [Adresse 13] ('l'opération Griffon').



Elle ne produit aucun mandat et, de toute façon, la SACVL n'a pas acquis ce bien.



Il n'y a lieu à commission ni indemnisation pour l'agent immobilier.





Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il rejette toute demande à ce titre.





' Pour l'opération 'Villa Pontou', la société Alizée Transaction a été mandatée par le vendeur ; elle a proposé le bien à la SACVL qui a donné son acquiescement de principe, tant sur la chose que sur le prix, en indiquant cependant par courrier du 15 janvier 2009 que l'acquisition serait soumise à son conseil d'administration, lequel n'a pas donné son accord.



La société Alizée Transaction soutient que ce conseil ne dispose statutairement d'aucun pouvoir de décision et que c'est le débiteur qui a empêché la réalisation de la condition sous laquelle il s'était obligé.



Mais, d'une part, le droit à commission de l'agent immobilier ne naît que de la conclusion effective de la vente et non du simple accord sur la chose et le prix.



D'autre part, l'acquisition devait être approuvée par le conseil, selon la convention qui faisait la loi des parties : l'éventuelle absence de pouvoir statutaire de ce dernier est inopérante .



Enfin, il ne s'agit pas là d'une condition, qui pourrait être potestative, mais de l'expression même du consentement à l'achat, l'accord de principe donné par les services administratifs de la SACVL, ou par son directeur général, n'étant que le préalable de sa présentation à la validation par l'organe reconnu décisionnaire par la convention.



La SCAVL n'a pas commis de faute en usant de sa faculté de ne pas contracter.



La société Alizée Transaction n'a pas droit aux 'honoraires' qu'elle réclame.





Elle demande en outre paiement d'une 'indemnité' ; mais aucune somme d'argent n'est due à l'agent immobilier avant que l'opération soit conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; le mandat d'entremise dont disposait la société Alizée Transaction ne lui permettait pas d'engager son mandant, sauf stipulation particulière dont l'existence n'est pas prétendue ; le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut donc lui être imputé à faute pour justifier, en dehors des prévisions d'une clause pénale, dont la stipulation n'est pas alléguée en l'espèce, sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu'il ne soit établi que ce mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, ce qui n'est pas le cas.



La demande en paiement, qu'elle porte sur des honoraires ou sur des dommages-intérêts à raison de la mauvaise exécution du mandat de recherche, n'est pas fondée.















' Pour l'opération '[Adresse 5]' la société Alizée Transaction a reçu un mandat exclusif de vente, n°457.



La SACVL fait valoir qu'elle s'est contentée de notifier un congé pour vente aux locataires en place.



Mais cette substitution de préempteur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier.



En notifiant ces congés, la SACVL a manqué au respect de l'exclusivité qu'elle avait consentie.



Puis, en proposant un prix supérieur à celui stipulé au mandat, elle a encore négocié directement en violation de ce mandat donné à la société Alizée Transaction.



Il n'importe pas que cette dernière n'ait pas, à cet instant, trouvé acquéreur : son mandat était en cours.



L'obligation de conseil a été remplie, dès lors que ce congé a été délivré conformément à la loi et que la SACVL savait que les biens dont elle était propriétaire étaient loués par ses soins.



La SACVL n'a pas respecté ses obligations.





Elle affirme cependant que 'ces biens n'ont été ni préemptés ni vendus' ; la société Alizée Transaction rétorque que, lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires, ce sont bien 'les occupants de l'un des logements en cause qui détenaient les pouvoirs de vote, compte tenu de leur acquisition'.



Aucun document n'est produit à ce propos, de part ni d'autre ; il est donc impossible de vérifier si l'un des logements concernés, moins encore l'autre, qui ne fait l'objet d'aucun commentaire, a été vendu par la SACVL, quand, et à qui.



L'existence de ces ventes n'étant pas établie et l'agent immobilier ne se prévalant pas d'une clause pénale, il ne peut exister de droit à honoraires ou à indemnité pour lui.



Sa demande doit être rejetée.





' Concernant l'opération 'Cité internationale', la société Alizée Transaction soutient qu'elle avait trouvé un locataire ; ce n'est pas exact : elle a seulement trouvé un candidat qui, selon les pièces produites, n'a jamais donné ses coordonnées précises, alors même que par courrier du 14 janvier 2009, la SACVL consentait au projet de bail, tout en demandant la communication de ces données.





D'une part, cette situation n'est pas due à un retard volontaire et coupable du mandant, mais à un enchaînement d'événements, d'ailleurs décrit dans les pièces produites par les appelantes, dont il résulte que le preneur intéressé a pris ses vacances en Chine, pendant que les services administratifs de la SACVL faisaient eux-mêmes relâche.



D'autre part, eu égard à l'imprécision de la candidature, la SACVL n'a pas manqué à ses obligations en refusant de lui donner une suite.





' Quant à 'l'opération Girondins, rue Crépet - Gerland', la société Alizée Transaction détenait un mandat exclusif n°473, concernant deux immeubles de ce site.



Sa réclamation ne vise que l'un d'entre eux, ses conclusions indiquant qu'elle a accepté la vente de l'autre.



Le tribunal a considéré à ce propos que ses courriers de protestation, notamment en ce qu'ils ont été adressés sept jours avant l'expiration de la durée d'efficacité du mandat, n'ont été rédigés que pour les besoins de la cause.



Rien ne permet de le dire et, à le supposer même, cela reste sans conséquence sur l'efficience des obligations nées du mandat.



Mais ce mandat est venu à terme au mois de juillet 2009 ; toutes les opérations dénoncées par la société Alizée Transaction sont postérieures à cette date ; elle ne peut soutenir que ce qu'elle qualifie de 'cadeau' fait par la SACVL au Grand Lyon caractériserait une fraude manifeste à des droits dont elle ne disposait plus.



La critique de cette décision au regard des règles de la gestion publique ne relève pas de la protection d'un intérêt propre à sa personne et n'est pas susceptible d'ouvrir droit à indemnisation à son profit.



La demande ne peut être accueillie.





' Au titre de l'opération 'Merck Lacassagne', la société Alizée Transaction fait valoir qu'elle n'a reçu paiement -d'ailleurs tardif- que des honoraires portant sur la vente d'un seul bâtiment et qu'elle reste donc créancière, hors ses réclamations indemnitaires générales, d'une somme de 12 600 euros correspondant à une 'indemnité contractuelle au titre des parkings'.



Le tribunal a retenu que la vente n'avait pas été finalisée.



La société Alizée Transaction montre que ces parkings ont été vendus, ainsi qu'il résulte de l'acte passé à l'automne 2011.



Mais elle soutient seulement qu'un mandat aurait dû lui être donné 'en application du contrat cadre de 2007' ; elle n'en disposait donc pas et ne peut réclamer d'honoraires ni d'indemnité contractuelle, qui supposeraient précisément l'existence d'un contrat.



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§ S'agissant des réclamations du Cabinet [N].



Cette société se fonde sur huit factures.



Selon elle, celles-ci ont trait à des 'prestations impayées, déjà réalisées', à des 'indemnités au titre des factures émises et non payées' car, 'initialement, elle facturait ses prestations à la SACVL au fur et à mesure de leur réalisation', tandis que 'par la suite, celle-ci a demandé, en contrepartie du flux d'affaires important amené à ce titre, que ses honoraires ne soient facturés qu'à l'issue des opérations de montage'.



Selon la SACVL, ces factures concernent des 'indemnités', qui ne correspondent à 'aucune prestation réelle'.



Ces thèses appellent les commentaires suivants :



- les réclamations ne se fondent sur aucune convention d'honoraires, mais la stipulation d'un prix n'est pas nécessaire à la perfection du contrat de louage d'ouvrage,



- il est loisible aux parties de stipuler que la rémunération du prestataire sera due en fin de mission ; c'est d'ailleurs une option ouverte par le contrat-cadre de 2007, dont il sera question plus loin,







- sans préjudice de la valeur juridiquement contraignante du contrat conclu entre les parties en 2007, son exposé liminaire note que 'Mme [N] intervient dans divers domaines de l'immobilier par différentes structures juridiques ; c'est dans ce cadre qu'elle a eu l'occasion de rencontrer la SACVL, avec laquelle elle entretient de nombreuses relations professionnelles, tant par l'intermédiaire de société de transactions immobilières, la société Alizée Transaction, que par l'intermédiaire du Cabinet [N], qui lui apporte conseil et assistance sur les biens apportés par Mme [N] par l'intermédiaire de la société Alizée Transaction, ..., la SACVL envisage, pour nombre de biens achetés par l'intermédiaire de la société Alizée Transaction, des aménagements, des modifications ou des transformations qui nécessitent la mise en oeuvre d'une assistance et de conseils que la SACVL, en tant que maître de l'ouvrage, entend confier à la structure conseil de Mme [N], à savoir le Cabinet [N] en raison de la qualité de ses interventions et de son niveau d'expertise en la matière',



- quoique le degré de liberté rédactionnelle de cette publication soit inconnu et doive donc être présumé entier, le propre journal de la SACVL (août 2006), indique que Mme [N] 'participe depuis plusieurs années au développement du patrimoine de la SACVL ; quel est son rôle ' avant toute transaction, [C] [N] étudie les aspects juridiques, fiscaux et économiques du projet ; elle soumet une analyse projective de l'opération, construite et élaborée en fonction des besoins de la SACVL ; citons quelques opérations menées en collaboration : Clinique [8], Les Maisons de la Roche, Camille Roy, Merck Lacassagne, Bonnel, Bayer Cropscience',



- ces informations n'ont pas été, ni sont, démenties par la SACVL,



- par ailleurs, le Cabinet [N] produit les analyses réalisées à sa demande par M. [V], qui détaillent diverses interventions, telles la tenue de réunion et la production d'éléments de décisions.





Il résulte des éléments cités que Mme [N] a été en contact avec la SACVL, sous l'enseigne du Cabinet [N], quoi qu'il soit dit plus loin de la réalité des prestations considérées.



Ce qui ne permet pas de condamner au paiement de factures unilatéralement dressées sur des bases non contractuelles.



Le Cabinet [N] réclame, selon le dispositif de ses conclusions, une somme de 2 200 072,14 euros au titre des factures et indemnités impayées.



Il ne saurait cependant demander paiement 'd'indemnités', mais seulement du prix de ses prestations, dont il ne demande pas au juge d'abitrer le montant.



Par ailleurs, toutes ses réclamations sont postérieures à la rupture des relations avec la SACVL, qu'il dit abusive.



Il s'en déduit qu'il réclame l'indemnisation du préjudice né de cette rupture et non celui résultant du défaut de paiement des factures retraçant ses interventions, qui ne sont pas détaillées.



En tout cas, ses conclusions ne sont ni claires, ni précises sur ce point et c'est ainsi que la Cour les comprend.



De sorte qu'il convient d'examiner si la SACVL a engagé sa responsabilité à l'occasion de la rupture et si elle est tenue de telles indemnités, ce qui conduit à examiner la validité des engagement souscrits par la SACVL et le cas échéant la manière dont elle les a respectés.



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S'agissant de l'inexécution des obligations prévus aux contrats-cadres conclus le 21 novembre 2007 avec chacune des deux parties.





La SACVL est recevable à excepter la nullité de chacune de ces conventions, si, du moins, elles encourent une nullité d'ordre public, ce qui est prétendu, lors même qu'elle auraient été exécutées.





' Selon la première convention, la SACVL 'confère à la société Alizée Transaction le mandat général de rechercher des biens immobiliers bâtis vendus en bloc' et, sous certaines conditions, 's'engage de façon absolue et irrévocable à donner à la société Alizée Transaction le mandat exclusif de vendre ou de mettre en location' les biens apportés par cette dernière.





Le moyen de nullité est pris de la violation des articles 1er et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.



Cette loi régit les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et s'applique aux personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat et à la vente d'immeubles bâtis ou non bâtis.



Mais, si elle encadre ainsi la validité de tout mandat donné en la matière, quant à sa forme et à sa durée, notamment, afin que l'agent immobilier ne puisse réclamer une commission ou rémunération que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou commission, ainsi que la partie qui en aura la charge, il n'est pas dans son objet de régir des conventions qui se bornent à promettre la délivrance future d'un tel mandat.



Le contrat considéré n'est pas soumis à ces exigences, qui ne sont posées que pour la validité et l'efficience du mandat lui-même, alors que, selon la convention, les parties avaient la charge 'de régulariser pour chaque entremise un mandat spécifique conforme aux dispositions de la loi Hoguet', ce qui a effectivement été le cas.





En admettant même que, parce qu'elle confie à la société Alizée Transaction, professionnel intervenant habituel en la matière et titulaire de la carte d'agent immobilier, le soin de rechercher des biens à proposer au mandant, son objet soit ainsi de lui confier un rôle d'intermédiaire dans le cadre d'opérations portant sur des biens immobiliers de tiers, de sorte qu'elle porte sur une mission d'entremise relevant du périmètre de la loi du 2 janvier 1970, la SACVL en déduit qu'il y aurait lieu de faire application de l'article 7 de ce texte, qui frappe de nullité les promesses et les conventions de toute nature, relatives aux opérations visées à l'article 1er et qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.



En l'espèce, cependant, le contrat était conclu 'sans exclusivité, pour une durée d'une année, sauf révocation par l'une ou l'autre des parties, par lettre recommandée moyennant un préavis d'un mois'.



La convention était ainsi limitée dans le temps, une année en l'occurrence.



A la supposer reconductible de plein droit, à défaut de dénonciation, elle stipulerait une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction ; mais elle ne s'en trouverait pas nulle dès son origine, cette clause de renouvellement étant seule atteinte par la nullité ; or, le contrat a été dénoncé à sa première échéance.







Enfin, cette convention ne stipule aucune clause pénale ni ne confère un mandat exclusif ; le délai fixé à l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ne lui est pas applicable.



Dans la mesure où il stipule ainsi, le contrat n'encourt pas la nullité prétendue.





Il énonce encore 'qu'en contrepartie de la priorité exclusive de présentation qui lui est consentie par la société Alizée Transaction, la SACVL s'engage de façon absolue et irrévocable à donner à la société Alizée Transaction le mandat exclusif de vendre ou de mettre en location les biens que la SACVL a acquis par l'intermédiaire de la société Alizée Transaction'.



Le contrat précise que 'l'accord s'applique aux opérations déjà acquises, aux opérations en cours et à toute opération à venir' et que 'la rémunération de la société Alizée Transaction est définie de la façon suivante : 3,5% du prix de vente hors droits ou hors taxes, 30% du loyer annuel HT pour la mise en location des baux commerciaux, professionnels et autres que d'habitation, 15% à charge du preneur, 15% à charge du bailleur, soit la SACVL, 1 mois de loyer pour les baux d'habitation, quel que soit le prix de vente ou de location fixé unilatéralement, en corrélation avec le prix du marché, par la SACVL' et que, 'en conséquence, la SACVL s'engage à régulariser un mandat spécifique avec la société Alizée Transation pour chaque opération qu'elle aura acquise par son intermédiaire'.



Si même on considère que cette convention, loin de se contenter de brosser un cadre général d'organisation de relations futures destinées à être concrétisées par contrats d'application, pose des obligations contraignantes précises quant à la conclusion de mandats d'entremise, quant à la rémunération, quant au périmètre des opérations couvertes et qu'elle est ainsi soumise à la loi du 2 janvier 1970, il en résulterait que, la date de commercialisation des biens dépendant de l'avancement des projets visés, cette date ne pouvait être connue au moment où ce contrat a été conclu, du moins pour ceux en cours ou à venir, et que la SACVL était tenue, pour une période indéterminée, d'honorer cette promesse.



L'inexécution d'une telle obligation de faire se résoudrait en dommages et intérêts, et non, par par la mise en oeuvre des sanctions et nullités prévues à la loi du 2 janvier 1970.



En outre, cette loi ne saurait s'appliquer à une mission générale de commercialisation, dont la complexité est revendiquée par les appelantes, qui va ainsi au-delà d'une simple mission d'entremise.



Il en résulte que la validité du contrat, lors même qu'il définit par avance les caractéristiques essentielles du mandat, n'est pas soumise aux exigences posées par la loi pour le mandat lui-même et qu'à supposer le contraire, aucune disposition de cette loi ne viendrait remettre en cause cette validité.





La nullité prétendue n'est pas encourue.





Enfin, cette convention n'est pas un mandat, destiné comme tel à être inscrit au registre légal de l'agent immobilier ; aucun motif d'annulation ne peut découler de son absence d'inscription.





Le contrat conclu entre la SACVL et la société Alizée Transaction est valable.





' La seconde convention du 21 novembre 2007 'confie au Cabinet [N] une mission d'assistance et de conseil au maître de l'ouvrage à l'occasion de l'élaboration de chaque projet d'aménagement, de modification ou de transformation des terrains ou des immeubles acquis par la SACVL par l'intermédiaire de la société Alizée Transaction en vue de leur mutation future, sous quelque forme que ce soit'.





Il est prétendu que ce contrat est nul au regard de l'ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005, relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics, en sa rédaction applicable au jour de la conclusion de cette convention. 



La SACVL souligne à ce propos qu'elle est une société d'économie mixte, dont 76% des parts sont détenues par la Ville de Lyon et qu'elle est, en raison de son activité, soumise au respect de cette ordonnance, notamment par application de l'article L. 481-4 du code de la construction et de l'habitation.



Elle est en effet soumise à ces règles, en tant que société d'économie mixte locale, quoique les contrats qu'elle conclut soient régis par le droit privé, notamment celui passé en l'espèce avec le Cabinet [N].



La SACVL n'indique pas de quelle disposition précise de ce texte il conviendrait de déduire qu'un tel contrat serait nul, du fait que la procédure de passation n'aurait pas été respectée et soutient que, le texte étant d'ordre public, les signataires sont en droit d'en excepter la nullité.



Mais ni cette ordonnance, ni la directive citée à l'appui de cette thèse ne permettent d'envisager une telle sanction.



Tout d'abord, la directive 2007/66/CE du Parlement européen et du Conseil du 11 décembre 2007 concernant l'amélioration de l'efficacité des procédures de recours en matière de passation des marchés publics, évoquée dans les conclusions des parties, est parue au JOUE du 20 décembre 2007 ; elle n'était pas en vigueur à la date de conclusion du contrat litigieux, pas plus que ne l'était l'ordonnance du 7 mai 2009.



Il convient seulement de relever, en tant que de besoin, que cette directive organise un délai de suspension propre à donner aux soumissionnaires concernés le temps suffisant pour étudier la décision d'attribution du marché et déterminer s'il est opportun d'engager une procédure de recours, à un stade où les violations peuvent encore être corrigées, afin de lutter notamment contre une tendance des entités adjudicatrices à rendre irréversibles les conséquences de la décision d'attribution en précipitant la conclusion du contrat.



Elle ne tend ainsi qu'à améliorer et systématiser le dispositif défini dans la directive 92/13/CEE du Conseil, du 25 février 1992, dont les considérants exposent déjà qu'il est nécessaire de prévoir un renforcement substantiel des garanties de transparence et de non-discrimination, qu'il importe, pour qu'il soit suivi d'effets concrets, de disposer de moyens de recours efficaces et rapides, y compris le pouvoir d'intervenir directement dans les procédures de passation des marchés des entités adjudicatrices, par exemple en suspendant ces procédures ou bien en annulant des décisions ou des clauses discriminatoires dans des documents ou des publications, et de pouvoir exercer une pression indirecte effective sur les entités adjudicatrices afin qu'elles remédient à toute violation ou qu'elles s'abstiennent d'en commettre.



L'ordonnance du 6 juin 2005, prise notamment au visa de cette directive 92/13, dispose que les marchés et les accords-cadres entrant dans son champ d'application respectent les principes de liberté d'accès à la commande publique, d'égalité de traitement des candidats et de transparence des procédures et que ces principes permettent d'assurer l'efficacité de la commande publique et la bonne utilisation des deniers publics.



Le texte applicable en la cause et, surabondamment, l'ensemble du système, ont pour objectif la protection juridictionnelle effective des soumissionnaires : ils sont étrangers, en leurs principes comme en leurs dispositions mêmes, à toute idée de protection des cocontractants contre leurs propres errements, tel celui pouvant consister, notamment pour l'autorité adjudicatrice, à conclure un marché sans respecter les formes prescrites.



Les personnes habilitées à agir pour mettre fin aux manquements du pouvoir adjudicateur à ses obligations de publicité et de mise en concurrence sont celles qui sont susceptibles d'être lésées par de tels manquements.



Ce moyen de nullité n'est pas ouvert à la SACVL et l'exception est dépourvue de fondement.



Ces deux contrats sont valables.





§ Les sociétés Alizée Transaction et Cabinet [N] font grief à la SACVL de ne pas les avoir respectés.





' Quant à la société Alizée Transaction, l'engagement de donner un mandat de vente ou de location supposait la réunion de diverses conditions.





' Pour l'opération 'Crillon', aucun mandat de vente n'a été donné, dans la mesure où le conseil d'administration de la SACVL a décidé en juin 2008 de procéder à une vente aux enchères.



Or, ce bien avait été acquis sur présentation par la société Alizée Transaction ; en exécution du contrat, cette dernière aurait dû être chargée de sa commercialisation.



Mais, là encore, à condition que le recours à un intermédiaire soit décidé, c'est-à-dire dans le cas où le conseil d'administration déciderait d'une vente de gré à gré.



Tel n'a pas été le cas, puisqu'il a choisi de recourir à des enchères amiables.



Cette procédure 'n'étant pas allée à son terme', selon ce qu'indiquent les conclusions de la SACVL, cette dernière a proposé un mandat de vente à la société Alizée Transaction.



Celle-ci a décliné l'offre en soutenant que les conditions de commercialisation ne pouvaient être maintenues en l'état de l'épisode précédent, et qu'elles ne l'ont pas été, une décote de 30% ayant finalement été pratiquée par l'intermédiaire chargé par la suite de la vente, que cette dernière se soit conclue ou non.



Mais ces reproches supposeraient que la SACVL ait été tenue de donner mandat avant de décider de vendre de gré à gré ; or, aucune disposition du contrat ne prévoit que le projet de mandat deviendrait définitif, rétroactivement, sur ses bases initiales.



La société Alizée Transaction pouvait décliner l'offre qui lui était faite, les conditions attendues n'étant pas celles qu'elle escomptait, mais ce choix n'est pas la suite d'une faute de la SACVL.



La demande ne peut être reçue en son principe.





D'ailleurs, le dommage prétendu ne correspond pas à la rémunération attendue, qu'elle soit de 348 782,30 euros, comme l'a retenu le tribunal, ou de 299 032,78 euros, selon la facture réellement applicable à l'opération : la société Alizée Transaction ne peut réclamer le paiement d'une prestation non exécutée, ni celui de la clause pénale au titre d'un mandant non conclu.



Faute de proposer quelque autre fondement à sa demande, ce préjudice prétendu est dépourvu de lien avec la réclamation.





' Dans l'affaire du consulat d'Algérie, il ne résulte d'aucune pièce que la SACVL aurait eu recours à un intermédiaire ; or, l'article 2-1 du contrat stipule que l'engagement de donner mandat 'ne concerne pas les contacts institutionnels, pour lesquels la SACVL se réserve de contracter directement, sans l'intermédiaire de la société Alizée Transaction, qui ne sera pas rémunérée sur ces transactions, ce que cette dernière accepte expressément'.



La vente entre dans ces prévisions dérogatoires ; la SACVL n'était pas tenue de donner mandat et le grief qui lui est adressé à ce propos ne peut être accueilli.





' Pour les opérations 'Griffon', 'Cité internationale' et'Villa Pontou', les biens proposés par lsociété Alizée Transaction n'ont pas été acquis par la SACVL ; les conditions d'octroi d'un mandat de commercialisation n'étaient donc pas réunies et la SACVL n'a pas commis de faute pour ne l'avoir pas consenti ; la demande n'est pas fondée.





' Dans les dossiers 'Girondins' et 'Merck Lacassagne', la société Alizée Transaction a reçu mandat de vente ; le grief pris de la violation du contrat-cadre manque en fait.





Les demandes formées par cette société au titre de l'inexécution de la promesse contenue dans ce contrat ne sont pas fondées.





§ Le Cabinet [N] tenait du contrat le droit de se voir confier une mission d'assistance et de conseil au maître de l'ouvrage à l'occasion de l'élaboration de chaque projet d'aménagement, de modification ou de transformation des terrains ou des immeubles acquis par la SACVL par l'intermédiaire de la société Alizée Transaction en vue de leur mutation future sous quelque forme que ce soit.



Elle en déduit exactement qu'elle était ainsi assurée 'd'être le conseil en montage pour tous les biens acquis par l'entremise d'Alizée Transaction'.



A la condition cependant, que son intervention soit nécessaire au regard des nécessités techiques du projet considéré, puisque le contrat prévoit la conclusion 'd'accords spécifiques en vue de la conception et de la réalisation effective de chaque projet, qui détermineront alors les conditions de la collaboration et de la rémunération'.



Une fois cette nécessité reconnue, la SACVL prenait l'engagement 'irrévocable' de confier une mission.



Mais, là encore, les factures présentées ont une nature exclusivement indemnitaires ; elles ne traitent pas du règlement de prestations effectuées ; elles n'en détaillent pas la nature et le prix.



Ces réclamations sont dépourvues de fondement, dès lors qu'il ne ressort pas du contrat que la SACVL se serait engagée à régler des sommes forfaitaires ou des indemnités en cas d'inexécution et que les contrats d'application ne sont pas intervenus.



Par ailleurs, la thèse selon laquelle les parties auraient convenu que le Cabinet [N] prenait sur lui de différer le règlement de ses prestations et donc, d'assurer la trésorerie de la SACVL durant des années et pour des montants importants, ne repose pas sur des élément suffisamment probants.



Le contrat énonce à ce propos que 'le paiement de la rémunération à définir pour chaque projet s'effectuera, soit au fur et à mesure de l'avancement de l'opération de montage, soit, en tout état de cause, au plus tard à la fin du montage de l'opération'.



La rémunération était 'à définir' ; elle ne l'a jamais été, pour aucun des projets et il n'est pas demandé à la Cour de l'arbitrer ; si des accords spécifiques ont nécessairement été conclus, ils l'ont été sans trace écrite permettant d'en connaître la teneur.



Il n'est aucune raison de considérer que, si même des accords spécifiques ont été conclus, ils ont donné lieu à des prestations, hors celles effectivement payées sur note d'honoraires, qui puissent être susceptibles de facturation après la 'rupture' des 'relations'.



Le Cabinet [N] n'est pas fondé en son action en paiement des indemnités qu'il réclame



En conséquence, les demandes formées, tant par ce dernier que par la société Alizée Transaction, pour méconnaissance par la SACVL des obligations contractées par les conventions du 21 novembre 2007 ne peuvent être accueillies.



*





S'agissant de la rupture de relations commerciales établies.





Les parties ne contestent pas le pouvoir de la Cour de juger en la matière et il n'y a pas lieu d'ouvrir un débat sur ce point : dans la mesure où l'article 2 du décret n°2009-1384 du 11 novembre 2009, devenu l'article D. 442-3 du code de commerce, n'était pas en vigueur à la date de saisine des premiers juges et où, selon l'article 8 du décret n°2009-1384 du 11 novembre 2009, la juridiction primitivement saisie demeure compétente pour statuer sur les procédures introduites antérieurement à cette date, il convient de retenir que la Cour peut connaître d'un recours formé contre un jugement rendu dans ces conditions, l'application du second alinéa de l'article D. 442-3 précité supposant que son premier aliéna soit lui-même applicable.





La société Alizée Transaction a été créée en 2003.



La SACVL lui a donné un premier mandat de recherche le 5 novembre 2003, pour un terrain à bâtir d'environ 17 000 m² au sol, au prix maximum de 4 100 000 euros.



Elle a été par la suite régulièrement chargée de mandats de recherche et de vente (notamment, mandats du 8 janvier 2004, 16 mars 2006, 10 juin 2008, 31 juillet 2008, et encore ceux cités au tableau récapitulant la chronologie des mandats -pièce 32- soit en tout une trentaine ; courrier du 27 juin 2008, faisant part de la décision de la SACVL de ne pas réaliser l'acquisition de l'immeuble de la [Adresse 13], ce qui implique que cette transaction lui a été proposée ; courrier du 8 janvier 2004 confirmant l'intérêt pour un partenariat ; 'accord sur mandat de recherche général' du 2 août 2007).



C'est ce qu'expose le contrat-cadre du 21 novembre 2007 : 'la SACVL donne à la société Alizée Transaction le mandat général de rechercher des biens immobiliers, ..., dans Lyon, conformément aux relations déjà existantes et, à compter de la signature du présent accord, dans Lyon et le Grand Lyon, ..., dans ce cadre et au regard du partenariat important qui les anime, la société Alizée Transaction consent une priorité'.





La SACVL indique par ailleurs qu'elle est entrée en relations avec le Cabinet [N], ou avec Mme [N], en 2002.



Peu important la nullité du premier mandat qu'elle lui a confié avant qu'il soit transféré à la société Alizée Transaction, agent immobilier qui était en droit de le recevoir et qui l'a accompli, les relations ont débuté là et se sont poursuivies.





Ce que le contrat-cadre admet, en donnant un éclairage décisif aux relations qui donnent lieu au litige :



'Mme [C] [N] intervient dans divers domaines de l'immobilier par l'intermédiaire de différentes structures juridiques ; c'est dans ce cadre qu'elle a eu l'occasion de rencontrer la SACVL, avec laquelle elle entretient de nombreuses relations professionnelles, tant par l'intermédiaire de sa société de transactions immobilières, la société Alizée Transaction, que par l'intermédiaire du Cabinet [N], qui lui apporte conseil et assistance sur les biens apportés par Mme [N] par l'intermédiaire de la société Alizée Transaction [...].





Plus particulièrement, Mme [N], ès qualités de représentant de la société Alizée Transaction, et la SACVL entretiennent depuis plusieurs années des relations habituelles d'entremise aux termes desquelles la SACVL devient par son intermédiaire propriétaire de biens immobiliers [....].



La SACVL envisage, pour nombre de biens achetés par l'intermédiaire de la société Alizée Transaction, des aménagements, des modifications ou des transformations qui nécessitent la mise en oeuvre d'une assistance et de conseils que la SACVL, en tant que maître de l'ouvrage, entend confier à la structure conseil de M