Cour d'Appel · 11e Chambre A — 7 juin 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 07 JUIN 2013



N° 2013/322 













Rôle N° 11/08368







SA NEOLIVE





C/



[G] [Z]

[Q] [Z] épouse [T]

[X] [Z] épouse [F]

[I] [Z]

SCI MOULIN 318





















Grosse délivrée 

le :

à : SCP TOLLINCHI

 SCP MAGNAN















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Avril 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/3651.





APPELANTE



SA NEOLIVE, poursuites et diligences de son représentant légal, 

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués 





INTIMES



Monsieur [G] [Z]

né le [Date naissance 4] 1944 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de SCP MAGNAN, avoués 



Madame [Q] [Z] épouse [T]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de SCP MAGNAN, avoués 



Madame [X] [Z] épouse [F]

née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de SCP MAGNAN, avoués 



Monsieur [I] [Z]

né le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de SCP MAGNAN, avoués 



SCI MOULIN 318, agissant poursuites et diligences de son gérant, 

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de SCP MAGNAN, avoués 









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 02 Mai 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mr ISOUARD, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Daniel ISOUARD, Président

Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2013







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2013,



Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

























































EXPOSÉ DU LITIGE : 





Le 31 mai 1991 Monsieur [S] [Z] a donné en location commerciale à la société Moulin à huile [Z] devenue depuis la société NÉOLIVE des locaux situés à [Adresse 6]. Ce bail s'est renouvelé depuis et comporte un pacte de préférence ainsi rédigé : 'Pour le cas où, au cours du présent bail ou de ses renouvellements, le bailleur se déciderait à vendre les biens immobiliers loués ou à louer la villa dont il est propriétaire, les parties conviennent ce qui suit : Le bailleur confère au preneur le droit de devenir acquéreur des biens immobiliers loués ou locataire de la villa dont il est propriétaire, de préférence à tout autre amateur, pour un prix ou un loyer égal à celui qui serait offert au bailleur et aux mêmes conditions. À cet effet, le bailleur devra notifier au preneur le prix de vente ou le loyer et les conditions qu'il aura obtenus et ce dernier devra, à peine de déchéance, faire connaître son intention d'user de ce droit de préférence, dans les quinze jours de la notification qui lui aura été faite du prix de vente ou du loyer et des conditions de la vente ou de la location projetée. Ce pacte de préférence s'applique à tous les bailleurs successifs, mais ne s'applique pas en cas de cession à titre onéreux aux successibles en ligne directe desdits bailleurs'.



Monsieur [S] [Z] est décédé ; ses enfants et héritiers Monsieur [G] [Z] et Madame [X] [Z] ont apporté, le 20 avril 2007, le bien loué à la SCI MOULIN 318 qu'ils ont constitué (1 000 parts chacun) et qui comprend également une maison d'habitation. Puis le 7 août 2007 Madame [X] [Z] a vendu à Madame [Q] [Z], fille de Monsieur [G] [Z], ses mille parts sociales pour un prix de 100 000 euros.



La société NÉOLIVE a poursuivi la nullité de cette cession de parts sociales au motif qu'elle contrevenait au pacte de préférence. Par jugement du 18 avril 2011, le tribunal de grande instance de Nice l'a déboutée de sa prétention et condamnée à payer à ses adversaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Le 9 mai 2011, la société NÉOLIVE a interjeté appel de cette décision contre Monsieur [G] [Z], Madame [X] [Z], Madame [Q] [Z], Monsieur [I] [Z] et la SCI MOULIN 318.



Elle sollicite sa réformation, l'annulation de la vente des parts sociales, le donné acte qu'elle offre d'acquérir ces parts pour un prix de 100 000 euros diminué de la valeur des parts pouvant être attribués au logement du premier étage non concerné par le pacte de préférence et condamnation de ses adversaires à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et vexatoire ainsi que celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Sans contester l'apport du bien loué à la SCI MOULIN 318, elle prétend que l'opération constitue une fraude de ses droits nés du pacte de préférence car elle constituait le seul moyen de tourner ce pacte ; elle invoque pour cela la proximité de l'apport en société et de la cession des parts sociales de Madame [X] [Z] à Madame [Q] [Z], sa nièce, qui n'est pas sa successible en ligne directe.



Les consorts [Z] et la SCI MOULIN 318 concluent à la confirmation du jugement attaqué et à la condamnation de la société NÉOLIVE à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.



Ils soutiennent que la cession des parts dont la société NÉOLIVE poursuit la nullité ne constitue pas une vente immobilière seule concernée par le pacte de préférence, que Madame [Q] [Z] pouvait acquérir les parts sociales comme étant la successible directe de son père, l'un des bailleurs, et que cette opération respecte l'intention générale des parties de maintenir le bien dans la famille [Z].



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MOTIFS DE LA DÉCISION : 



L'apport du bien loué en société n'est pas contesté.



Le pacte de préférence s'applique à la vente des biens immobiliers loués. Or la cession de parts sociales d'une société constitue une opération mobilière et ne peut relever du pacte de préférence.



Certes la société NÉOLIVE argue de la fraude de la famille [Z] qui aurait selon elle constitué la SCI MOULIN 318 pour contourner ce pacte de préférence.



Mais la fraude ne se présume pas et il incombe à celui qui l'invoque de la prouver.



Après le décès de Monsieur [S] [Z], le bien loué s'est trouvé en indivision entre Monsieur [G] [Z] et Madame [X] [Z] et l'apport par ceux-ci de ce bien à une société civile immobilière qu'ils constituaient, s'analyse une opération normale destinée à faciliter son exploitation et à diminuer les aléas résultant de l'indivision.



Certes la proximité de temps entre l'apport de l'immeuble à la SCI MOULIN 318 (20 avril 2007) et la cession de parts sociales de Madame [X] [Z] à Madame [Q] [Z] (7 août 2007) constitue un indice fort que cette cession était déjà envisagée lors de cet apport ; aucun événement survenant dans ce délai et pouvant l'expliquer n'étant invoqué.



Mais cela ne suffit pas à démontrer la fraude.



En effet la clause de préférence doit s'interpréter comme exprimant la volonté des parties de conserver le bien dans la famille, le preneur d'alors étant parent du bailleur et c'est pour cela qu'elle exclut son jeu en cas de vente aux successibles en ligne directe des bailleurs. Après l'apport en société, la SCI MOULIN 318 est devenue le bailleur mais il convient de considérer que les successibles de celui-ci sont ceux de ses membres c'est-à-dire de Monsieur [G] [Z] et de Madame [X] [Z]. 



Or la cession des parts s'est opérée au profit de Madame [Q] [Z] qui est successible en ligne directe de Monsieur [G] [Z], son père. Si elle n'est pas successible de la cédante, Madame [X] [Z], sa tante, elle l'est de l'un des bailleurs et le pacte de préférence n'exige pas, pour qu'il puisse être écarté, que le cédant vende ses droits à son propre successible.



Au surplus le même jour (7 août 2007) de la vente de ses parts par Madame [X] [Z] à Madame [Q] [Z], Monsieur [G] [Z] a fait donation à celle-ci de 500 parts sociales. Cela corrobore que l'apport de l'immeuble à la SCI MOULIN 318 n'a pas été faite pour éluder le pacte de préférence mais pour réorganiser les biens indivis.



Dès lors la confirmation du jugement attaqué s'impose.



Succombant à son recours la société NÉOLIVE doit être déboutée de sa demande en dommages-intérêts et condamnée à payer aux consorts [Z] et à la SCI MOULIN 318 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



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PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; 



Confirme le jugement du 18 avril 2011 du tribunal de grande instance de Nice ;



Déboute la société NÉOLIVE de sa demande en dommages-intérêts ;



Condamne la société NÉOLIVE à payer à Monsieur [G] [Z], à Madame [X] [Z], à Madame [Q] [Z], à Monsieur [I] [Z] et à la SCI MOULIN 318 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne la société NÉOLIVE aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.



 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT