Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 26 juin 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 26 JUIN 2013



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/24503



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/16008





APPELANTE 



La SA BRYAN [L] [C], représentée par son liquidateur amiable, M. [S] [G], 

[Adresse 3]

[Localité 2]



Me [H] [B], mendataire judiciaire, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SA BRYAN [L] [C], 

Intervenant volontaire

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par Me Mireille GARNIER de la SCP MIREILLE GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136, avocat postulant

assistée de Me Michael ZIBI de la SELARL HERTZOG-ZIBI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0262, avocat plaidant





INTIMÉE 



La SCI ACCES VALEUR PIERRE, venant aux droits de La SCI VALEUR PIERRE UNION, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 2] 

[Localité 3]



représentée par Me Bernard-Claude LEFEBVRE de l'ASS LEFEBVRE HATEM-LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R031, 







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 Mars 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente

Mme Odile BLUM, Conseillère 

Mme Isabelle REGHI, Conseillère

qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO



 ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.



* * * * * * *



La société [N] [L] [C] était locataire de locaux à usage de bureaux, situés [Adresse 3], en vertu de deux baux, conclus pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2001, l'un pour 150 m² environ au 1er étage, l'autre pour 700 m² environ au 2ème étage, avec des places de parking en sous-sol.



Alors que la société [N] [L] [C] rencontrait des difficultés dans son activité d'investissements, tentait de renégocier ses loyers à la baisse et venait d'être assignée en référé par la société Valeur Pierre Union, son bailleur, en paiement d'une dette locative arrêtée à 764.571,15 € au 31 décembre 2004, une explosion a eu lieu, le 13 février 2005, dans l'immeuble voisin du [Adresse 4] qui abritait le théâtre de l'Empire.



Le 2 novembre 2006, la société [N] [L] [C] a assigné la société Valeur Pierre Union en réduction du loyer puis elle a demandé, à titre principal, des dommages et intérêts.



Par actes extrajudiciaires du 7 juillet 2009, la société [N] [L] [C], alors en liquidation amiable, a donné congé pour le 30 avril 2010.



Par jugement rendu le 16 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné la s.c.i. Valeur Pierre Union à payer à la s.a. [N] [L] [C] représentée par son liquidateur amiable M. [S] la somme de 45.452 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné la s.a. [N] [L] [C] représentée par son liquidateur amiable M. [S] à payer à la s.c.i. Valeur Pierre Union la somme de 1.173.621,63 € au titre des arriérés de loyers, charges et clause pénale,

- ordonné la compensation,

- rejeté le surplus des demandes,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la s.a. [N] [L] [C] représentée par son liquidateur amiable M. [S] aux dépens.



La s.a. [N] [L] [C] a relevé appel de cette décision le 20 décembre 2010. 



Par jugement du 7 juillet 2011, la société [N] [L] [C] a été placée en liquidation judiciaire et la s.c.p. Btsg, en la personne de Me [H] [B], désignée comme liquidateur judiciaire.



Par arrêt du 12 décembre 2012, la cour a enjoint l'intimée de produire sa déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société [N] [L] [C] ou à défaut de s'expliquer sur la recevabilité de ses demandes.





Par arrêt du 20 février 2013, l'ordonnance de clôture du 9 mai 2012 a été révoquée.



Par ses dernières conclusions du 11 mars 2013, Me [H] [B], intervenant volontaire en sa qualité de liquidateur de la société [N] [L] [C], demande à la cour, au visa des articles 1719 et suivants, 1147 et 1289 du code civil, R 145-8, R "145-39", L 622-25 et R 622-23 du code de commerce, de :



- réformer le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Valeur Pierre Union devenue Acces Valeur Pierre à payer à la société [N] [L] [C] la somme de 45.452 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la réduction temporaire et partielle de la surface des bureaux,

- In limine litis, dire que la société Acces Valeur Pierre venant aux droits de la société Valeur Pierre Union est irrecevable à agir, que la déclaration de créance effectuée par la société Valeur Pierre Union le 29 juillet 2011 est irrégulière et que la société Acces Valeur Pierre ne peut s'en prévaloir,

- dire que société Valeur Pierre Union devenue Acces Valeur Pierre a manqué à son obligation de délivrance et qu'elle ne peut échapper à cette obligation en invoquant une clause limitative de responsabilité,

- dire que la société Valeur Pierre Union devenue Acces Valeur Pierre a mis fin à la convention de bail le 1er septembre 2009 en interdisant l'accès des locaux à la société [N] [L] [C],

- condamner la société Acces Valeur Pierre venant aux droits de la société Valeur Pierre Union à lui payer, ès qualités, la somme de 1.226.000 € pour préjudice subi au titre du manquement à l'obligation de délivrance,

- déduire des sommes sollicitées par la société Acces Valeur Pierre venant aux droits de la société Valeur Pierre Union, la somme de 308.413,63 € au titre des loyers indûment réclamés à compter du 1er septembre 2009,

- condamner la société Acces Valeur Pierre venant aux droits de la société Valeur Pierre Union à lui payer, ès qualités, la somme de 223.464,72 € au titre du préjudice financier subi,

- débouter la société Acces Valeur Pierre venant aux droits de la société Valeur Pierre Union de toutes ses demandes à son encontre,

- dire que la créance de loyers invoquée par la société Acces Valeur Pierre venant aux droits de la société Valeur Pierre Union doit en tout état de cause être limitée à la somme de 1.150.058,55 € tel que cela résulte de la déclaration de créance du 1er août 2011,

- ordonner la compensation judiciaire entre les différentes sommes qui lui seront allouées ès qualités et la créance de loyers et charges exigibles conformément à l'article 1289 du code civil,

- condamner la société Acces Valeur Pierre venant aux droits de la société Valeur Pierre Union à lui verser, ès qualités, la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction.



Par ses dernières conclusions du 7 janvier 2013, la société civile à capital variable Accès Valeur Pierre, venant aux droits de la société Valeur Pierre Union, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1719, 1725 et 1154 du code civil, de :

- donner acte à la société Acces Valeur Pierre de ce qu'elle vient aux droits de la société Valeur Pierre Union à la suite d'une fusion absorption intervenue à effet du 26 janvier 2012,

- débouter la société [N] [L] [C] représentée par son liquidateur de l'ensemble de ses demandes,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société [N] [L] [C] la somme de 45.452 € à titre de dommages et intérêts,

- constater qu'elle accepte, à titre exceptionnel et pour mettre un terme au litige, la demande de révision de loyer à un montant inférieur à la valeur locative sur la base de la demande formulée par le preneur pour la période du 2 février 2010 au 30 avril 2010,

- vu l'accord des parties, fixer le loyer du 2ème étage des locaux pour la période du 2 février 2010 au 30 avril 2010 à 70.076,71 €, taxes, TVA et charges en sus,

- fixer sa créance au passif de la société [N] [L] [C] aux sommes de :

* 1.173.275,95 € ttc correspondant à l'arriéré de loyers et charges dus selon décomptes arrêtés au 30/04/2010, soit à la date du congé et avec application de la révision du loyer du bail n° 7517V513 pour la période du 20/2/2010 au 30/04/2010, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements de payer du 6 juillet 2009 et capitalisation à compter du 17 septembre 2009, date de signification des conclusions demandant paiement de l'arriéré,

* 140.323,79 € ttc au titre de l'indemnité de recouvrement contractuelle correspondant à 10 % de l'arriéré des loyers et charges au 30/04/2010,

- 13.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer en tant que de besoin le jugement en ce qu'il a ordonné la compensation des éventuelles créances croisées,

- dire que les dépens seront mis à la charge de la société [N] [L] [C] dont distraction.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2013.



SUR CE,



Considérant que la société Acces Valeur Pierre justifie par la production de son extrait Kbis de ce qu'elle vient aux droits de la société Valeur Pierre Union dont l'universalité du patrimoine lui a été transférée par l'effet d'une fusion absorption de cette société à compter du 26 janvier 2012 ;



Considérant que la société Acces Valeur Pierre justifie également de ce que, avant son absorption, la société Valeur Pierre Union avait, le 29 juillet 2011, régulièrement déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société [N] [L] [C] pour la somme de 1.150.058,55 € décomposée comme suit : 1.173.621,63 € au titre des loyers, charges et clause pénale 2ème trimestre 2010, 21.264,74 € au titre des intérêts au taux légal du 16 novembre 2010 au 7 juillet 2011, 624.18 € au titre des dépens du jugement déféré, 45.452 €, déduit du tout, au titre des dommages et intérêts alloués à la société [N] [L] [C] par le jugement déféré ;



Que les fins de non-recevoir soulevées seront rejetées ;



Considérant que Me [B] ès qualités expose qu'à la suite de l'explosion du théâtre de l'Empire, la société [N] [L] [C] a dû évacuer une partie de ses bureaux côté cour du 19 mars au 30 avril 2005, qu'à l'issue de cette période une grande partie des locaux (400 m²) s'est révélée inexploitable et l'utilisation des places de parking impossible, que les travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble adjacent ont entraîné pendant quatre ans de nombreuses nuisances sonores et des poussières, que ces conditions déplorables de travail ont provoqué un ralentissement notable de l'activité et des pertes financières dans une conjoncture particulièrement difficile pour son secteur d'activité, que cette situation été accentuée par les travaux réalisés pendant quatre mois par le bailleur dans d'autres locaux jouxtant les siens au 1er étage ; 



Que demandant la confirmation du jugement sur les dommages et intérêts alloués pour l'indisponibilité temporaire et partielle des locaux du 19 mars au 30 avril 2005, Me [B] ès qualités fait valoir pour le surplus que la société Valeur Pierre Union a gravement manqué à son obligation de délivrance, que la société [N] [L] [C] est de ce fait en droit de demander la déduction totale des biens qu'elle n'a pas pu utiliser ainsi que la déduction du loyer et des charges à hauteur d'au moins 30 % et de chiffrer son préjudice à la somme de 1.226.000 € tel que fixé dans l'estimation qu'elle a fait établir ; qu'il soutient que le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance et d'entretien par les clauses limitatives de responsabilité prévues au contrat de bail alors qu'il est lui-même à l'origine des dommages subis, que la locataire n'a pu exercer normalement son activité et qu'elle s'est par ailleurs trouvée dans l'impossibilité d'accéder aux locaux à compter du congé qu'elle a donné le 7 juillet 2009, de sorte qu'il convient de déduire la somme de 308.413,63 € des éventuels loyers dus correspondant aux loyers postérieurs au 1er septembre 2009, date de la reprise des lieux par le bailleur ; qu'il ajoute que les travaux ont causé un préjudice financier de 223.462,72 € pour l'exercice 2005 et que la clause pénale, exorbitante, n'a pas à s'appliquer ;



Considérant que la société Accès Valeur Pierre réplique que la société [N] [L] [C] a toujours pu occuper et jouir des lieux loués et qu'elle est pour sa part totalement étrangère à l'incendie survenu dans l'immeuble voisin ; qu'elle invoque le paragraphe 22°) des conditions générales du bail ainsi que l'article 1725 du code civil et critique le jugement déféré en ce qu'il aurait violé la clause exonératoire de responsabilité du bailleur en cas de trouble provenant de tiers ainsi que sur l'estimation faite de l'indisponibilité des 2/3 des locaux du 13février au 30 mars 2005 ; qu'elle ajoute notamment que la société [N] [L] [C] a fait une déclaration de sinistre auprès de son propre assureur et formé une demande d'indemnisation pour le même préjudice auprès du propriétaire du théâtre de l'Empire, que par ailleurs, elle a consenti un avoir sur les parkings pour la période du 2 mars 2005 au 6 mai 2005 ; qu'elle conteste en outre la prétendue impossibilité d'accès aux locaux après le 1er septembre 2009 ; qu'elle demande paiement des loyers contractuels majorés de l'indemnité contractuelle de 10% ;



Considérant par ailleurs que les deux contrats de bail signés par la société [N] [L] [C] comportent, à l'article 22° des conditions générales, une clause identique imposant au preneur :

"de ne pouvoir invoquer la responsabilité du bailleur dans les cas suivants : -en cas de ' troubles apportés par les tiers ou autres occupants dans les lieux loués ou de dépendances de l'immeuble. En conséquence le Preneur renonce à exercer contre le Bailleur toute action fondée sur l'article 1719 3° du code civil, même en cas de faute lourde des gardiens et employés de l'immeuble ... Le Preneur devra faire son affaire personnelle des cas ci-dessus et généralement de tous autres cas fortuits ou non et imprévus ou non, sauf son recours contre qui de droit, en dehors du Bailleur. Pour plus de sécurité le Preneur devra contracter toutes assurances nécessaires de façon que la responsabilité du Bailleur soit entièrement dégagée" ;



Considérant que si en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance de la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur, aux termes de l'article 1725 du même code, "le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel" ;



Considérant s'agissant des troubles ayant pour origine l'explosion et l'incendie du théâtre de l'Empire, que les travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble adjacent, dont il n'est pas prétendu que le bailleur était propriétaire, travaux ayant entraîné pendant quatre ans de nombreuses nuisances sonores et de poussières attestées par les constats d'huissier et témoignages des salariés, sont le fait de tiers ; que Me [B] ès qualités est mal fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice de jouissance ou financier subi à ce titre ou la réduction de loyer, en l'absence de toute preuve d'une quelconque négligence du bailleur ou de sa défaillance dans l'exécution de travaux qui lui auraient été imputables ayant pu entraîner une interdiction temporaire d'occupation des locaux ou des troubles de jouissance ;



Qu'il sera observé que si l'un puis l'autre des constats dressés par huissier de justice les 28 octobre 2005 et 15 novembre 2006 mentionnent que la détérioration de 12 m² de moquette, la présence au rez-de-chaussée de petits gravas, la poussière de chantier, le transport de gravats par les trois cabines d'ascenseurs puis la présence de détritus et de traces noirâtres sur les paliers des 1er et 2ème étage, ces constatations sont ponctuelles, espacées d'une année et insuffisantes à établir le manquement de la société Valeur Pierre Union à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, étant rappelé en outre que le bailleur n'est pas à l'origine des troubles sonores occasionnés par le chantier de reconstruction du théâtre de l'Empire ni par les travaux exécutés sur l'immeuble adjacent ;



Considérant que Me [B] ès qualités sera débouté de ses demandes à ce titre et le jugement infirmé en ce qu'il a condamné la société Valeur Pierre Union à payer à la société [N] [L] [C] la somme de 45.452 € à titre de dommages et intérêts ;



Considérant s'agissant des troubles de jouissance allégués en lien avec les travaux effectués par la société Valeur Pierre Union dans le local du 1er étage pendant quatre mois en 2008, que si la société [N] [L] [C] produit diverses attestations de ses anciens salariés mentionnant pour certaines les conditions particulièrement difficiles de travail en 2007 et 2008 liés aux travaux du théâtre de l'Empire, seule l'attestation de Mme [I] évoque les nuisances sonores provoquées par les travaux effectués au 1er étage de l'immeuble de la société Valeur Pierre Union ; que cette seule attestation est insuffisante à caractériser un trouble susceptible de révéler le manquement caractérisé de la société Valeur Pierre Union à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible et de fonder la demandes de dommages et intérêts sollicités ; que le jugement sera confirmé sur le débouté du surplus de la demande de la locataire en dommages et intérêts ;



Considérant que pour s'opposer aux demandes en paiement de loyer et charges pour la période allant du 1er janvier 2009 au 30 avril 2010, Me [B] ès qualités invoque, outre les manquements ci-dessus écartés, le fait qu'à partir du 1er septembre 2009, la société [N] [L] [C] s'est trouvée dans l'impossibilité d'accéder aux locaux ainsi que cela résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 2 février 2010 ;



Mais considérant que la société [N] [L] [C] ne produit aucune preuve de ce que l'accès aux locaux lui a été interdit par la société Valeur Pierre Union du 1er septembre 2009 et le 2 février 2010, date du constat ; que si l'huissier de justice indique à cette date qu'après avoir tapé le code d'accès, "la gâche s'active mais ne s'ouvre pas" sur les deux portes d'accès aux locaux du 2ème étage, il mentionne également que la clé d'ouverture des portes a été remise sans difficultés par le gardien de l'immeuble à la représentante de la société [N] [L] [C] à la demande de celle-ci qui a pu ouvrir les portes ; que par la suite, entre le 2 février 2010 et le 30 avril 2010, il n'est justifié d'aucune réclamation pour l'absence prétendue d'accès aux locaux et le constat d'état des lieux de sortie dressé contradictoirement par huissier de justice le 30 avril 2010 porte mention de la remise de la clé du 2ème étage, celle du 1er étage se trouvant chez le gardien ;



Que ne démontrant pas avoir été privée de l'accès à ses locaux, Me [B] ès qualités sera débouté de sa demande tendant à voir déduire la somme de 308.413,63 € des loyers dus pour la période postérieure au 1er septembre 2009 ;



Considérant pour le surplus, que le montant réclamé n'étant pas discuté, la créance de la société Accès Valeur Pierre s'élève à la somme de 1.173.275,95 € au titre des loyers et charges, somme justifiée par les factures produites ; 



Considérant que la clause pénale apparaissant manifestement excessive au regard du préjudice subi, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a modérée à la somme de 1 euro ;



Considérant que la créance totale de la société Acces Valeur Pierre venant aux droits de la société Valeur Pierre Union sera fixée à la somme de 1.173.276,95 € TTC, étant relevé que la créance au titre des loyers et charges a bien été déclarée au liquidateur judiciaire pour le montant retenu, la somme de 1.150.058,55 € ne procédant que de la déduction, clairement exposée dans la déclaration qui a été faite, de la dette de dommages et intérêts résultant du jugement, assorti de l'exécution provisoire, qui est à présent infirmé ;





Que faute de produire le commandement de payer du 6 juillet 2009 ou de justifier d'une demande valant mise en demeure antérieure, cette créance de 1.173.275,95 € portera intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2010, date des conclusions de la société Valeur Pierre Union visées au jugement, jusqu'au 7 juillet 2011; qu'il n'y a pas lieu à capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, faute de demande contenue dans la déclaration de créance ; que la société Acces Valeur Pierre sera déboutée du surplus de ses demandes ; 



Considérant que les demandes de compensation sont sans objet ;



Considérant, que Me [B], ès qualités de liquidateur judiciaire, qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, les demandes à ce titre seront rejetées ;





PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau,



Donne acte à la société Acces Valeur Pierre de ce qu'elle vient aux droits de la société Valeur Pierre Union ;



La déclare recevable en son action ;



Déboute Me [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [N] [L] [C], de l'ensemble de ses demandes ;



Fixe la créance de la société Accès Valeur Pierre, venant aux droits de la société Valeur Pierre Union, au passif de la liquidation judiciaire de la société [N] [L] [C] à la somme 1.173.276,95 € avec intérêts au taux légal du 31 mai 2010 jusqu'au 7 juillet 2011 ; 



Rejette toute autre demande ;



Condamne Me [B], ès qualités, aux dépens de première instance et d'appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE