Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 21 juin 2012

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 21 JUIN 2012



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/02870



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2011-Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/15784





APPELANTE

 

SARL PARAPLUS exerçant sous l'enseigne PHARMACIE DE LA BOURSE

prise en la personne de son gérant et de tous représentants légaux



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par Maître Edouard GOIRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0003

assistée de Maître André GUILLEMAIN plaidant pour la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT, avocats au barreau de PARIS, toque P 102





INTIMES 



SAS COLOMBUS 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



SCI [Adresse 3] devenue SCI FONCIERE COLOMBUS 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



SNC [Adresse 1] 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentées par Maître François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

assistées de Maître Silvestre TANDEAU de MARSAC plaidant pour FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR ET Associés, avocats au barreau de PARIS, toque P 147





Maître [T] [Y]



ayant son siège [Adresse 2]



SCP [N] 

prise en la personne de ses gérants



ayant son siège [Adresse 2]





Maître [O] [N]



demeurant [Adresse 2]



représentés par la SCP Jeanne BAECHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de PARIS, toque : L0034

assistés de Maître Thomas RONZEAU plaidant pour la SCP RONZEAU et Associés, avocats au barreau de PARIS, toque P 499







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 24 mai 2012, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Guénaëlle PRIGENT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *















Par acte sous seing privé du 15 septembre 1993, la société PFA Vie a donné à bail commercial à M. [R] [G] divers locaux dont une boutique d'angle à usage de pharmacie constituant le lot n° 1 de l'état de division de l'immeuble sis [Adresse 1]. Par acte sous seing privé du 29 janvier 2003, la SNC [Adresse 1], venant aux droits de la société PFA Vie, a consenti à la SARL Paraplus, venant aux droits de M. [G], un renouvellement du bail du 15 septembre 1993 incluant 'un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus avec faculté de substitution dès lors qu'il (le bailleur) procéderait à la vente des locaux occupés par cette société'. Suivant acte authentique reçu le 21 mai 2003 par M. [O] [N], notaire, la société [Adresse 1] a vendu les lots 1, 2 13 et 17 de l'état de division de l'immeuble à son associée et gérante, la SAS Colombus. Suivant acte authentique reçu le 28 juin 2007 par Mme [T] [Y], notaire, la société Colombus a vendu les mêmes lots à la SCI [Adresse 3]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 août 2007, la société Paraplus a manifesté auprès de la société [Adresse 3] son incompréhension de la vente du local alors qu'elle en avait la préférence d'achat aux termes du bail.



Par acte du 19 novembre 2007, la société Paraplus a assigné les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] en constatation de la violation de son droit de préemption, en nullité des ventes de 2003 et 2007 et en sa substitution à la société Colombus dans la vente de 2003. Le 15 janvier 2009 les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] ont assigné en intervention forcée M. [N], Mme [Y] et la SCP [N], notaires.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 janvier 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré la société Paraplus mal fondée en ses demandes et l'en a débouté,

- dit les appels en garantie dans objet,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Paraplus aux dépens.



Par dernières conclusions du 21 mai 2012, la société Paraplus, appelante, demande à la Cour de :



- Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société Paraplus

- Réformer en toutes ses dispositions la décision déférée

Et au visa des articles 1134, 1135, 1142, 1143, 1144, 1146, 1147, 1151, 1304, 1319,

1322, 1382, 1383, 1582, 1719, 1723 et 2224 du Code civil et de la règle « la fraude

corrompt tout »,

- Dire que la SNC [Adresse 1] a méconnu son obligation de faire en omettant préalablement à la signature de l'acte de vente du 21 mai 2003 de purger le droit de préemption dans les conditions prévues à l'avenant du 29 janvier 2003 dont était titulaire à cette date la société Paraplus

- Juger que la société Colombus, dont l'organe représentatif avait connaissance de l'existence du droit de préemption de la société Paraplus, a également manqué à son obligation de faire en omettant de purger le droit de préemption de cette société dans les conditions prévues à l'avenant du 29 janvier 2003

- Dire que cette méconnaissance par les sociétés [Adresse 1] et Colombus de leur obligation de faire engage leur responsabilité contractuelle et les Colombus en conséquence in solidum à payer à titre de dommages et intérêts à la société Paraplus, dans l'hypothèse du prononcé de la nullité de l'acte de vente du 21 mai 2003 et de la substitution de la société Paraplus dans l'acquisition, la somme de 150.000 €

- Et à défaut, sur la demande de dommages et intérêts complémentaire au prononcé

de la nullité de l'acte du 28 juin 2007 et de la substitution de la société Paraplus,

- Dire que la société Colombus, signataire de l'acte de vente du 28 juin 2007, a

manqué à son obligation de faire en omettant de purger le droit de préemption de la société Paraplus dans les conditions prévues à l'avenant du 29 janvier 2003

- Dire que la SCI [Adresse 3], dont l'organe représentatif avait connaissance de l'existence du droit de préemption de la société Paraplus, a également manqué à son obligation de faire en omettant de purger ce droit

- Condamner in solidum la SCI [Adresse 3] et la société Colombus à payer à la société Paraplus la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts

En outre et toujours à titre principal,

- Juger établie l'existence d'une collusion frauduleuse entre la SNC rue du quatre septembre et la société Colombus, parties à l'acte de vente du 21 mai 2003, la minoration conséquente du prix de vente attestant de la volonté de ces deux sociétés d'éviter toute préemption par la société Paraplus et dès lors étant cause nécessaire de la volonté de ces deux sociétés de ne pas purger le droit de préemption de la société Paraplus

- Dire si besoin était que cette volonté d'éviter toute purge démontre nécessairement que ces deux sociétés avaient connaissance de l'intention de la société Paraplus d'acquérir les biens immobiliers d'autant que cette acquisition serait intervenue pour un prix extrêmement minoré par rapport à la valeur du marché

- Juger que les parties à l'acte de vente du 21 mai 2003 ne sauraient sérieusement prétendre que la société Paraplus a renoncé tacitement à l'exercice de ce droit dès lors qu'une telle renonciation, pour être dépourvue de toute ambiguïté ou d'équivoque, nécessitait le respect des formalités contractuelles prévues à l'avenant du 29 janvier 2003 et notamment la notification de l'intégralité de la promesse de vente envisagée par le bailleur

- Prononcer dans ces conditions la nullité de la vente du 21 mai 2003 et par voie de conséquence celle du 28 juin 2007

- Dire la société Paraplus, ou tout substitué désigné par cette société, ou à défaut la société Paraplus uniquement, acquéreur du lot N° 1 et des lots N° 2, 13 et 17 du règlement de copropriété de l'immeuble sis à [Adresse 1] moyennant le paiement de la somme de 762.000 €, sauf à Dire uniquement la société Paraplus propriétaire du lot N° 1 moyennant le paiement de la somme de 578.343,69 €

- Subsidiairement et dans l'hypothèse où la vente du 21 mai 2003 ne serait pas déclarée nulle,

- Prononcer la nullité de la vente du 28 juin 2007, la collusion frauduleuse entre la

société Colombus et la SCI [Adresse 3] étant avérée

- Juger que les parties à l'acte de la vente du 28 juin 2007 ne seraient sérieusement prétendre qu'elles n'ont pas eu la volonté d'éviter toute purge du droit de préemption de la société Paraplus, ces deux sociétés ayant nécessairement conscience de l'intention de la société Paraplus d'acquérir les biens immobiliers et ce d'autant que cette acquisition demeurait extrêmement intéressante, le prix étant toujours minoré par rapport à la valeur du marché

- Dire la société Paraplus, ou tout substitué désigné par cette société, ou à défaut la société Paraplus uniquement, acquéreur du lot N° 1 et des lots N° 2, 13 et 17 du règlement de copropriété de l'immeuble sis à [Adresse 1] moyennant le paiement de la somme de 1.300.000 €, sauf à Dire uniquement la société Paraplus propriétaire du lot N° 1 moyennant le paiement de la somme de986.675,59 €

- Encore plus subsidiairement et dans l'hypothèse où la nullité des ventes précitées ne

serait pas prononcée et à défaut en conséquence de substitution,

- Juger les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3], toutes trois ayant commis des fautes contractuelles en s'abstenant de

purger le droit de préemption de la société Paraplus, tenues à réparer le préjudice subi par cette société

- Les Condamner dans ces conditions in solidum à payer à la société Paraplus

la somme de 700.000 €, sauf à défaut à lui payer une provision de 500.000 € et

- Ordonner expertise, l'expert se devant à la date du 21 mai 2003 de déterminer selon les conditions du marché la réelle valeur du bien objet de la vente réalisée entre la SNC [Adresse 1] et la société Colombus

- Condamner également Maîtres [O] [N], [T] [Y] et la SCP [N] in solidum avec les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] à payer à réparer le préjudice subi par la société Paraplus dès lors que la nullité des ventes ne serait pas prononcée

- Juger en effet que les Notaires, en possession de l'avenant de renouvellement visé à leurs actes et dont la substance est succinctement rappelée, ont manqué à leurs obligations professionnelles en s'abstenant de prendre connaissance de l'intégralité de cet acte et à défaut s'ils en ont pris connaissance en ayant occulté le fait qu'il contenait un pacte de préférence au bénéfice de la société Paraplus

- Dire ce comportement constitutif d'une faute au sens de l'article 1382 du Code civil

et à tout le moins une négligence au sens de l'article 1383 du même Code, les Notaires en toute hypothèse ayant l'obligation de purger le droit de préemption de la société Paraplus

- Les Condamner en conséquence à payer à la société Paraplus in solidum avec les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] la somme de 700.000 €, sauf à ordonner expertise et à fixer la provision allouée à la société Paraplus à la somme de 500.000 €

- Condamner en toute hypothèse in solidum les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] à payer à la société Paraplus par application de l'article 700 du CPC la somme de 45.000 €

- Débouter les sociétés [Adresse 3], Colombus et [Adresse 1] de toutes leurs demandes, fins et prétentions

Et notamment,

- Dire prescrite toute action en nullité fondée sur une absence de cause ou fausse cause

- Juger que l'avenant de renouvellement du 29 janvier 2003 ne saurait être confondu avec une transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil et qu'il doit produire ses pleins et entiers effets, ce qui inclut les effets de l'article 8 relatifs au droit de préemption, les charges, clauses et conditions du bail étant indivisibles et les dispositions de l'article 8 licites pour n'être contraires à aucune disposition d'ordre public

- Dire que la purge du droit de préemption de la société Paraplus ne saurait être intervenue à l'occasion de la vente du 21 mai 2003 dès lors qu'il n'est pas démontré que les conditions de cette vente aient été portées à la connaissance de la société Paraplus, une purge a fortiori tacite supposant une absence d'ambiguïté qui en l'état n'est pas établie

- Dire en effet que la renonciation à un droit s'interprète respectivement, la preuve d'une renonciation non ambiguë de la société Paraplus de se prévaloir du droit de préférence à l'occasion de la vente du 21 mai 2003 n'étant nullement rapportée dès lors qu'une renonciation non équivoque suppose, s'agissante d'une vente, connus les deux éléments indivisibles qui caractérisent une vente, à savoir la chose et le prix

- Dire en toute hypothèse, à supposer que la vente du 21 mai 2003 soit valide et que la société Paraplus n'ait pu exercer valablement à l'occasion de cette vente son droit de préférence, que ce droit lui demeurait acquis à l'occasion de la seconde vente intervenue le 28 juin 2007, l'acte du 29 janvier 2003 ayant institué un droit au énéfice de la société Paraplus ou de tout substitué quel que soit le bailleur et ce l'occasion de toute vente

- Dire en effet qu'il ne saurait être induit d'une éventuelle renonciation tacite non ambiguë à l'exercice du droit de préemption à l'occasion de la vente du 21 mai 2003 que la société Paraplus ait renoncé à son droit de préemption à l'occasion de la vente du 28 juin 2007

- Dire qu'il n'est contraire à aucune disposition d'ordre public le fait que la société Paraplus, dans le cadre du bail qui lui a été consenti, puisse bénéficie de l'exercice de son droit de préemption à l'occasion de chaque vente intervenue au cours de l'exécution du bail, les parties n'ayant nullement limité l'engagement des bailleurs tenus d'exécuter les charges et conditions du bail à la seule SNC [Adresse 1] 

- Dire qu'il s'agit d'apprécier les droits de la société Paraplus au 21 mai 2003 et au 28 juin 2007, date à laquelle la société Paraplus était locataire et bénéficiaire de l'avenant du 29 janvier 2003

- Dire que les sociétés [Adresse 3], Colombus et [Adresse 1], qui volontairement n'ont pas exécuté leurs obligations contractuelles,

ne sauraient arguer d'une quelconque mauvaise foi de la société Paraplus

- Dire en toute hypothèse que la société Paraplus n'a pas renoncé tacitement à son droit de préemption a fortiori à l'occasion de la vente du 28 juin 2007

- Juger en toute hypothèse que les sociétés [Adresse 3], Colombus et [Adresse 1] ne sauraient se prévaloir de leurs propres turpitudes et/ou de leur inexécution fautive des obligations contractuelles

- Dire qu'elles ne sauraient arguer d'une quelconque neutralisation du droit de préférence dont bénéficie la société Paraplus et tout substitué

- Dire qu'elles n'établissent pas davantage que la société Paraplus ou tout substitué n'aurait pu acquérir au prix figurant aux actes, qu'il s'agisse de la première ou de la seconde vente

- Débouter Maîtres [O] [N], [Y] et la SCP [N] de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société Paraplus

- Condamner les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Maître Edouard Goirand, Avoué aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du CPC.

 



Par dernières conclusions du 15 mai 2012, la SCI foncière Colombus, anciennement [Adresse 3], ainsi que les sociétés [Adresse 1] et Colombus prient la Cour de :



A titre principal : 



- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Paraplus de toutes ses demandes ;

 

En effet : 



·Constater que le droit de préemption octroyé à la société Paraplus est dépourvu de cause et qu'il ne peut donc produire aucun effet ;



·Constater que la société Paraplus a tacitement renoncé à son droit de préemption et que ce droit est caduc ;



·Constater la société Paraplus a adopté en l'espèce un comportement déloyal entrainant la neutralisation de son droit de préemption ;



· Constater que la société Paraplus n'est nullement fondée à solliciter l'annulation des ventes litigieuses et sa substitution, ou celle de tout substitué qu'elle désignerait, à la SAS Colombus ou de la SCI Fonciere Colombus, qui plus est dans les conditions revendiquées, n'ayant plus la qualité de locataire ;



· Constater que la société Paraplus n'est nullement fondée à solliciter l'annulation des ventes litigieuses et sa substitution, ou celle de tout substitué qu'elle désignerait, à la SAS Colombus ou de la SCI Fonciere Colombus, qui plus est dans les conditions revendiquées, en l'absence de collusion frauduleuse entre les parties auxdits actes de vente ;



·Constater que la société Paraplus ne justifie d'aucun préjudice justifiant l'allocation de dommages et intérêts ;











En conséquence :



- Débouter la société Paraplus de toutes ses fins et demandes formées à l'encontre de la SNC [Adresse 1], la SAS Colombus et la SCI fonciere colombus ;



- Débouter Maître [O] [N], Maître [T] [Y], ainsi que la SCP [N] de toutes leurs demandes formées à l'encontre de la SNC [Adresse 1], la SAS Colombus et la SCI fonciere colombus ;



- Condamner la société Paraplus au paiement d'une indemnité de 25.000 € au profit de chacune des sociétés intimées sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile 



- Condamner la même société Paraplus à tous les dépens dont le recouvrement sera directement poursuivi par Maître Teytaud, avoué à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;





A titre subsidiaire :



Si par impossible la Cour faisait droit aux demandes d'annulation de la vente du 21 mai 2003 et/ou du 28 juin 2007, de substitution et/ou de dommages et intérêts formées à titre principal et à titre subsidiaire par la société Paraplus :



- Déclarer irrecevable, comme nouvelle, la demande de la société Paraplus de voir dire tout substitué, qu'elle désignerait, acquéreur des lots 1, 2,13 et 17 de l'immeuble sis [Adresse 1] ;



En toute hypothèse,



- Dire, en toute hypothèse, que la société Paraplus, ou tout substitué qu'elle désignerait, ne saurait être substitué dans les lots 2, 13 et 17 de l'immeuble sis [Adresse 1] ;



- Dire, en toute hypothèse, que la société Paraplus, ou tout substitué qu'elle désignerait, ne saurait être substitué dans les conditions de prix dont elle se prévaut et désigner un expert afin qu'il détermine les conditions financières d'une éventuelle substitution ;



- Dire que Maître [O] [N], Maître [T] [Y], ainsi que la SCP [N] ont commis une faute en ne faisant nullement référence dans lesdits actes de vente à l'existence d'un droit de préemption au profit de la société PARAPLUS et en n'attirant nullement l'attention des sociétés intimées sur ce droit ;



- Constater que la SNC [Adresse 1], la SAS Colombus et la SCI fonciere colombus subissent un préjudice matériel du fait de l'annulation des ventes des 21 mai 2003 et 28 juin 2007, de la substitution de la société Paraplus et/ou du fait des condamnations prononcées à leur encontre ;









En conséquence,



- Condamner Maître [O] [N], Maître [T] [Y], ainsi que la SCP [N] à réparer le préjudice ainsi subi par les sociétés intimées;

 



- Désigner un expert afin qu'il fournisse à la Cour tous éléments comptables et de fait permettant de chiffrer le préjudice ainsi subi par chacune des sociétés intimées ;



- Condamner in solidum Maître [O] [N], Maître [T] [Y], ainsi que la SCP [N] à payer à la SNC [Adresse 1], et/ou à la SAS Colombus et/ou à la SCI fonciere colombus le montant des dommages et intérêts qui pourraient être mis à sa/leur charge ;

 

Si, rejetant la demande principale et subsidiaire de la société Paraplus, la Cour faisait droit à sa demande de dommages et intérêts formée à titre infiniment subsidiaire :



- Constater que les sociétés intimées subissent un préjudice du fait des condamnations prononcées à leur encontre ;





- Dire que Maître [O] [N], Maître [T] [Y], ainsi que la SCP [N] ont commis une faute en ne faisant nullement référence dans lesdits actes de vente à l'existence d'un droit de préemption au profit de la société Paraplus et en n'attirant nullement l'attention des sociétés intimées sur ce droit ;



En conséquence,



- Condamner in solidum Maître [O] [N], Maître [T] [Y], ainsi que la SCP [N] à payer à la SNC [Adresse 1], et/ou à la SAS Colombus et/ou à la SCI fonciere colombus le montant des dommages et intérêts qui pourraient être mis à sa/leur charge ;

 

En tout état de cause :



- Débouter Maître [O] [N], Maître [T] [Y], ainsi que la SCP [N] de toutes leurs demandes formées à l'encontre de la SNC [Adresse 1], la SAS Colombus et la SCI fonciere colombus ;



- Condamner in solidum Maître [O] [N], Maître [T] [Y], ainsi que la SCP [N] à payer à la SNC [Adresse 1] et/ou à la SAS colombus et/ou à la SCI fonciere colombus le montant de la condamnation qui pourrait être prononcée à son/leur encontre au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens dont le recouvrement sera directement poursuivi par Maître Teytaud, avoué à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Par dernières conclusions du 19 août 2011, M. [N], Mme [Y] et la SCP [N] demandent à la Cour de :



- confirmer le jugement entrepris,

- débouter la société Paraplus de ses demandes à l'encontre des intimés,

- dire qu'elle ne rapporte pas la preuve de l'existence et de la réunion des conditions de la responsabilité des notaires,

- dire qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre les préjudices qu'elle invoque et les manquements reprochés aux notaires,

- à titre subsidiaire,

- dire que les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] ne rapportent pas la preuve de l'existence et de la réunion des conditions de la responsabilité des notaires,

- dire qu'elles de rapportent pas la preuve d'un lien de causalité entre les préjudices qu'elles invoquent et les manquements reprochés aux notaires,

- en conséquence, les débouter de leur appel en garantie,

- en tout état de cause,

- condamner la société Paraplus ou tout succombant au paiement d'une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.





SUR CE, LA COUR



Considérant qu'aux termes de l'article 8, intitulé 'Droit de préemption', de l'avenant de renouvellement du bail du 29 janvier 2003 portant sur le lot n° 1 de l'état de division de l'immeuble sis [Adresse 1], il est prévu que 'le bailleur consent un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus avec faculté de substitution dès lors qu'il procéderait à la vente des locaux occupés par cette société. Ce droit de préemption s'exercera aux charges et conditions de la vente projetée, le bailleur s'obligeant à notifier par lettre recommandée comportant accusé de réception à la société Paraplus une copie complète de la promesse de vente afin que la société Paraplus, sous réserve de la purge du droit de préemption, puisse acquérir aux charges et conditions de cette promesse. La société Paraplus disposera d'un délai de un mois pour notifier au bailleur l'exercice de son droit de préemption, et elle devra être présente chez le notaire au jour prévu à la promesse pour réaliser la vente' ;



Considérant que la société Paraplus s'étant bornée en première instance à demander à être substituée dans les droits de l'acquéreur sur le lot n° 1, est nouvelle, et comme telle irrecevable, sa demande en cause d'appel tendant à entendre dire acquéreur des lots 1, 2, 13 et 17 de l'état de division dudit immeuble tout substitué qu'elle désignerait ;



Considérant que l'exception de nullité étant perpétuelle, le bailleur est en droit d'invoquer la nullité de la clause précitée par voie d'exception ;



Considérant que l'octroi du droit de préférence a été librement donné par le bailleur en contrepartie de la poursuite du bail par le preneur pour une nouvelle période de neuf années ; qu'ainsi la clause litigieuse est causée ;



Considérant qu'il est acquis aux débats que ni la société [Adresse 1] ni la société Colombus n'ont notifié à la société Paraplus les projets d'acte de vente des 21 mai 2003 et 28 juin 2007 conformément à l'article 8 du bail du 29 janvier 2003 ; qu'ainsi les bailleresses ont violé leur obligation contractuelle ;





Considérant que la société Paraplus, maintenue dans l'ignorance des conditions des deux ventes précitées, n'a pu utilement renoncer à l'exercice de son droit de préférence ;



Considérant, toutefois, que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle dont la violation ne peut être sanctionnée par l'annulation de la vente qu'à la condition que ce droit puisse être mis en oeuvre ;



Qu'au cas d'espèce, le 31 juillet 2009 la société Paraplus a cédé son fonds de commerce, en ce inclus son droit au bail, à la SELAS Grande Pharmacie de la Bourse qui a transféré dans les lieux loués son activité et son siège social ; qu'ainsi, par son seul fait, la société Paraplus s'est placée dans une situation exclusive de la mise en oeuvre à son profit du pacte de préférence, de sorte que la sanction des manquements des sociétés [Adresse 1] et Colombus ne peut consister qu'en l'allocation de dommages-intérêts ;



Considérant qu'il vient d'être dit que les bailleresses avaient successivement violé leur obligation contractuelle en n'offrant pas le lot n° 1 à la locataire à l'occasion des ventes des 21 mai 2003 et 28 juin 2007 ;



Considérant, sur le préjudice de la société Paraplus, que cette société, bien qu'ayant connaissance du changement de bailleur à la suite de la vente du 21 mai 2003, ainsi qu'il résulte incontestablement du commandement de payer délivré le 21 juin 2004 à la locataire par la société Colombus 'en sa qualité de nouveau propriétaire de l'immeuble', n'a interrogé le bailleur sur la vente du local que le 21 août 2007, après que la seconde vente lui eût été notifiée le 10 juillet 2007 ; 



Que le 3 février 2005, la société Paraplus avait notifié à la société Colombus un projet de cession de son fonds de commerce ;



Qu'en outre, au cours des années 2003 et 2004 la société Paraplus a eu des difficultés à payer les loyers ainsi que le prouvent le commandement de payer précité visant la clause résolutoire du bail et la procédure de référé introduite par la société Colombus le 17 septembre 2004 ; que la société Paraplus a cherché à vendre son fonds de commerce en 2005 ; que ses difficultés financières ont persisté, son endettement représentant 90 % du bilan de l'année 2007 ;



Qu'il ressort de ces éléments que, contrairement aux affirmation de son expert comptable dans son attestation du 31 octobre 2007, la société Paraplus n'avait pas l'intention d'exercer son droit de préférence à l'occasion de la première vente et qu'elle n'en avait pas les moyens à l'occasion de la seconde, les éléments patrimoniaux versés aux débats par l'appelante concernant non son patrimoine propre, mais celui de son gérant et de son épouse ainsi que celui de personnes morales tiers au litige ; 



Que, dans ces conditions, l'appelante ne justifie pas du préjudice financier qu'elle invoque ; 



Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Paraplus  ; 



Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes des intimés sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ; 





PAR CES MOTIFS 



Déclare irrecevable en cause d'appel la demande de la société Paraplus tendant à entendre dire acquéreur des lots 1, 2, 13 et 17 de l'état de division de l'immeuble sis [Adresse 1] tout substitué qu'elle désignerait ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Rejette les autres demandes ;



Condamne la société Paraplus aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,