Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 17 janvier 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 17 JANVIER 2013



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/03268



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2011 - Tribunal d'Instance de [Localité 7] - RG n° 11-09-001179





APPELANTE

 

SCI JEPEL [Z] prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège social [Adresse 1]



représenté par Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : B0361

assistée de Me Emmanuel JUNG, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG







INTIMÉS 



Monsieur [R] [T]



demeurant [Adresse 2]



Monsieur [O] [T]



demeurant [Adresse 2]



Madame [N] [L]



demeurant [Adresse 2]



tous représentés par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat postulant au barreau de PARIS, 

toque : B1106

assistés de Me Jean Yves LEGOFF, avocat plaidant au barreau de PONTOISE, toque : 85







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, en remplacement de Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, empêché

Madame Isabelle BROGLY, Conseillère

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, en remplacement de Madame Michèle TIMBERT, par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Paris du 27 juillet 2012



Greffière : 

lors des débats et du prononcé : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Michèle TIMBERT, conseillère la plus ancienne en remplacement de Monsieur Jacques CHAUVELOT, président empêché, en application de l'article 456 du Code de procédure civile et par Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*



* *



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous-seing privé en date du 3 décembre 1977, Madame veuve [C] [Z] a consenti à Monsieur et Madame [R] [T], un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, portant sur un appartement situé à [Adresse 2]. 



Au décès de Madame [C] [Z], le bien a été transmis à Monsieur et Madame [F] [Z] qui, le 5 septembre 2007, l'ont apporté à la SCI JEPEL [Z]. 



Par acte en date du 27 juillet 2009, la SCI JEPEL [Z] a fait délivrer congé pour le 31 octobre 2009 à Monsieur et Madame [R] [T] ainsi qu'à leur fils [O] [T], sur le fondement de l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 pour défaut d'occupation effective des lieux loués. 



Par acte en date du 4 août 2009, la SCI JEPEL [Z] qui prétendait que les consorts [T] n'occupaient pas effectivement les lieux loués, leur a fait délivrer assignation devant le Tribunal d'Instance de [Localité 7] qui, par jugement en date du 27 janvier 2011, a : 

* débouté la SCI JEPEL [Z] de ses demandes. 

* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

* condamné la SCI JEPEL [Z] aux dépens. 



La SCI JEPEL [Z] a interjeté appel de la décision. 



Dans ses dernières conclusions du 28 juin 2012, la SCI JEPEL [Z] demande à la Cour : 

* de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déclarée recevable en son action. 

* de l'infirmer sur le surplus. 

statuant à nouveau.

* de dire et juger qu'elle rapporte la preuve de l'inoccupation des lieux loués par Monsieur et Madame [R] [T] pendant au moins huit mois du 30 octobre 2008 au 30 octobre 2009.

* de dire et juger que l'appartement situé à [Localité 7] ne constitue pas le principal établissement des locataires qui ont une autre habitation au Portugal. 

* de constater que Monsieur et Madame [R] [T] sont déchus du droit de se maintenir dans les lieux.

* de constater que Monsieur [O] [T] et tout occupant de son chef occupent le bien loué sans droit ni titre. 

* de valider le congé signifié aux intimés. 

* d'ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [R] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur fait, des lieux sis à [Adresse 2] avec si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. 

* d'ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux risques et périls des consorts [T]. 

* de condamner conjointement et solidairement les consorts [T] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel, charges en sus, jusqu'à parfaite libération des lieux. 

* de condamner conjointement et solidairement les consorts [T] à lui verser la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Les consorts [T], intimés, par conclusions du 18 septembre 2012, demandent à la Cour : 

* de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. 

* de condamner la SCI JEPEL [Z] à leur verser la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la qualité à agir de la SCI JEPEL [Z]



Les Consorts [T] prétendent que la SCI JEPEL [Z] et les époux [Z] ne justifient nullement venir aux droits de Madame veuve [C] [Z] qui leur a consenti le bail originaire. 

La SCI JEPEL [Z] verse aux débats une attestation notariée lui permettant de justifier utilement qu'elle vient aux droits de Monsieur et Madame [Z], venant eux-mêmes aux droits de Madame veuve [C] [Z], la propriété située [Adresse 2] leur ayant été transmise par succession après le décès de Madame veuve [C] [Z]. 



Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI JEPEL [Z] recevable à agir. 



Sur le fond du litige 



Aux termes des dispositions des articles10-2° et 10-3°de la loi du 1er septembre 1948 que la SCI JEPEL [Z] invoque au soutien de son appel : 'N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4,5,6,7 et 8 

* qui n'ont pas effectivement occupé par elles-mêmes les locaux loués ou qui les ont fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement ave elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours de l'année de location écoulée à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre (...). 

* qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou profession ne les y oblige'. 



C'est au bailleur qu'il appartient d'établir que l'occupation est insuffisante étant précisé que le délai de huit mois ne se calcule pas par année civile, ainsi que le soutiennent à tort les intimés. 



En l'espèce, le bailleur verse aux débats le procès-verbal de constat dressé le 4 mai 2009 par Maître [K], Huissier de Justice qui mentionne que Monsieur [O] [T], fils majeur des locataires en titre lui a déclaré : 'J'habite actuellement seul la maison. Mes parents habitent au Portugal et viennent ici en été et à Noël pendant quelques semaines. Leur adresse postale est toujours ici [Adresse 2]'. 



Monsieur et Madame [T] maintiennent en cause d'appel que ce constat n'établit nullement qu'ils auraient définitivement abandonné les lieux loués puisque leur fils a expressément déclaré qu'ils n'habitaient pas actuellement dans les lieux litigieux. 



Or, les consorts [T] font une lecture manifestement erronée des propos recueillis et consignés par l'Huissier de Justice qui mentionne que : 'Monsieur [O] [T] a déclaré habiter actuellement seul la maison'. 



Les déclarations Monsieur [O] [T] sont dénuées d'ambiguïté, c'est lui qui habite actuellement seul les lieux loués, ses parents habitent au Portugal et ne viennent ici qu'en été et à Noël. 



Les propos retranscrits par Maître [K], Huissier de Justice, qui ne sont pas valablement contredits, démontrent ainsi, pour émaner du propre fils des locataires en titre, que Monsieur et Madame [R] [T] n'habitent plus à [Localité 7]. 



De plus, s'il en est besoin, le contrat de bail comporte une clause qui stipule : 

'Il est en outre formellement spécifié que le preneur ne pourra habiter les lieux loués que personnellement et bourgeoisement sous peine de résiliation immédiate, sans préjudice de l'indemnité à fixer au profit du propriétaire'. 



Or, il est de droit constant qu'un locataire à l'égard duquel le bail prévoit expressément l'obligation d'occuper personnellement les lieux est déchu du droit au maintien dans les lieux s'il ne respecte pas ses obligations, un membre de sa famille ne pouvant alors le suppléer. 



La clause qui figure expressément dans le contrat de bail liant les parties, fait donc échec à la possibilité pour les membres de la famille des locataires de compléter leur absence et par suite la durée d'occupation requise par l'article 10-2° de la loi du 1er septembre1948. 



Bien plus, dans la mesure où de l'aveu même du fils des locataires en titre, ses parents habitent au Portugal, son occupation ne complète pas celle de ses parents mais la supplée, ce que n'autorise pas précisément l'article 10-2° de la loi de 1948. 



Il y a lieu de souligner à cet égard que l'application de l'article 10-2° s'apprécie au regard du critère de durée (huit mois) mais aussi de notion de résidence habituelle : en effet, l'occupation des locataires pendant la période de huit mois prévue par l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 doit être effective, ce qui exclut une présence intermittente pour de brefs séjours. Or, tel est le cas en l'espèce puisque Monsieur [O] [T] a indiqué à l'Huissier que ses parents habitent au Portugal et viennent ici en été et à Noël pendant quelques semaines, que leur adresse postale est ici. 



Les déclarations retranscrites par l'huissier de justice sont corroborées par les constatations qu'il a effectuées sur place : aux termes de son contrat, il mentionne que la maison où Monsieur [O] [T] l'a laissé pénétrer est composée d'un rez-de-chaussée et d'un étage, qu'au rez-de-chaussée, se trouvent un salon, une cuisine, une salle de bains, des WC indépendants et une chambre dans laquelle se trouve un lit à deux places, qu'à l'étage, il y a un grenier aménagé avec un matelas de deux places sur le sol. 



Pour démontrer que Monsieur [O] [T] ne vit pas seul dans les lieux loués, la SCI JEPEL [Z] verse aux débats la photographie de la boîte aux lettre des [T] où figure également le nom de [W] [X], dont elle affirme qu'elle est la concubine de Monsieur [O] [T], ce que conteste formellement ce dernier qui prétend être célibataire sans enfant. Si cette modalité de preuve n'est pas admissible en procédure civile dès lors que les photographies n'ont pas été prises par un huissier de justice, il n'en demeure pas moins qu'il résulte des termes du jugement déféré que Monsieur [O] [T] a déclaré à l'audience avoir une compagne et deux enfants. 



Enfin, Monsieur et Madame [T] qui prétendent avoir gardé le domicile de [Localité 7], tout en reconnaissant se rendre régulièrement au Portugal, ne versent pas la moindre pièce de manière à démontrer utilement que leur établissement principal est à [Localité 7] : à cet égard, le fait que les époux [T] paient en France l'impôt sur le revenu, la taxe d'habitation et l'assurance habitation, ainsi que le fait qu'ils aient conservé une adresse à [Localité 7] sont insuffisants à contredire valablement les déclarations de leur propre fils à l'Huissier de Justice, étant observé au surplus qu'une situation administrative ne permet pas à elle-seule de déterminer le lieu du principal établissement. 



A l'évidence, Monsieur et Madame [T] n'ont plus leur résidence habituelle à [Localité 7]. 



Dans ces conditions et sans qu'il soit besoin de se référer aux attestations produites par la SCI JEPEL [Z], contestées par les intimées, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a dit et jugé que la bailleresse ne démontre pas que Monsieur et Madame [R] [T] ont définitivement quitté la France pour s'installer au Portugal. 



Monsieur et Madame [T] étant déchus de tout droit à se maintenir dans les lieux, il y a lieu, statuant à nouveau de valider le congé que la SCI JEPEL [Z] leur a fait délivrer le 27 juillet 2009 pour le 31 octobre 2009, d'ordonner leur expulsion et la séquestration des meubles et objets mobiliers selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 



Il y a également lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant au montant du dernier loyer, outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile



Les consorts [T] seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge des consorts [T] au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la SCI JEPEL [Z] peut être équitablement fixée à 1 500 €. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire. 



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la SCI JEPEL [Z] recevable en son action. 



L'infirme en toutes ses autres dispositions. 



Statuant à nouveau. 





Dit et juge Monsieur et Madame [R] [T] déchus de tout droit à se maintenir dans les lieux 



Valide le congé le congé délivré à Monsieur et Madame [R] [T] le 27 juillet 2009 pour le 31 octobre 2009 par la SCI JEPEL [Z]. 



Déclare Monsieur et Madame [R] [T] ainsi que tous occupants de leur fait, sans droit ni titre sur l'appartement sis à [Adresse 2]. 



A défaut de libération volontaire des lieux par Monsieur et Madame [R] [T] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt, autorise la SCI JEPEL [Z] à faire procéder, dans les formes légales, à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur fait, des lieux sis à [Adresse 2], et en tout état de cause à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin. 



Dit que, conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 et suivants du décret du 31 juillet 1992, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à leurs frais dans le délai d'un mois. 



Fait droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, outre les charges. 



Condamne solidairement Monsieur et Madame [R] [T] ainsi que Monsieur [O] [T] au paiement de cette indemnité d'occupation ainsi que ci-dessus fixée jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Condamne solidairement Monsieur et Madame [R] [T], ainsi que Monsieur [O] [T] à verser à la SCI JEPEL [Z] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Condamne in solidum Monsieur et Madame [R] [T], ainsi que Monsieur [O] [T] aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 





LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE