Cour d’appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 février 2013

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2013

( n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 11/04338

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2011 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 07/06857

APPELANT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], agissant en la personne de son syndic, la société ECOSYNDIC L'ADMINISTRATEUR DURABLE SARL

[Adresse 11]

[Localité 35]

Ayant pour avocat postulant la SCP FISSELIER représentée par Maître Alain FISSELIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L0044

Ayant pour avocat plaidant Maître Guillaume PRIGENT substituant Maître Benoît CHARPENTIER, avocat au barreau de Paris, Toque : B0276

INTIMÉE

SCI LES JARDINS MARGUERITE

[Adresse 10]

[Localité 16]

Ayant pour avocat postulant la SCP LAGOURGUES & OLIVIER représentée par Maître Charles-Hubert OLIVIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L029

Ayant pour avocat plaidant Maître Patrice CHARLIE, avocat au barreau de Paris, Toque : D1172

AUTRES PARTIES :

Société ALLIANZ IARD, nouvelle dénomination des AGF IART SA

[Adresse 19]

[Localité 15]

Ayant pour avocat postulant Maître Dominique OLIVIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant Maître Jean-François PELFRESNE, avocat au barreau de Paris, Toque : C0603

Maître [P] [T], notaire

[Adresse 1]

[Localité 17]

Ayant pour avocat postulant la SCP Jeanne BAECHLIN représentée par Maître Jeanne BAECHLIN, avocat postulant au barreau de Paris, Toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de Paris, Toque : E0435

SCP THERET LEROY REBERAT BRANDON LADEGAILLERIE agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 18]

Ayant pour avocat postulant la SCP Jeanne BAECHLIN représentée par Maître Jeanne BAECHLIN, avocat postulant au barreau de Paris, Toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant Maître Carine GROSDEMANGE, avocat au barreau de Paris, Toque : P0238

SARL PROGEXIAL

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 20]

Ayant pour avocat postulant Maître Frédéric BURET, avocat au barreau de Paris, Toque : D1998

Ayant pour avocat plaidant Maître Matthieu MALNOY,avocat au barreau de Paris, Toque : D1226

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 5 décembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Madame Sylvie MESLIN, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La cour est saisie de l'appel , déclaré le 8 mars 2011 , d' un jugement rendu le 20 janvier 2011 par le TGI de Bobigny

La SCI JARDINS DE MARGUERITE a réalisé un ensemble immobilier sis [Adresse 14] , [Adresse 6] et [Adresse 29] à [Localité 35] sur les parcelles A [Cadastre 5] et A[Cadastre 7] qu'elle avait acquis le 30 mars selon acte établi par M° [T]. Elle est assurée par la Cie ALLIANZ selon une police de responsabilité civile.

Dans la perspective de cette acquisition la société ARMECO qui, titulaire de la promesse de vente initiale en avait cédé le bénéfice à la SCI précitée avait eu recours à la SCP FAU, géomètre expert, aux droits de laquelle se trouve désormais la SARL PROGEXIAL aux fins de réunir tous documents sur l'ensemble des tènements fonciers, objets de la vente.

Ces recherches ont révélé que la parcelle AF [Cadastre 5] était traversée par une impasse dite ' [Adresse 29] ' qui stipulait de manière constante depuis un acte de vente du 25 avril 2003 ce qui suit :

'Pour fournir la [Adresse 29] qui aura son entrée sur la [Adresse 36] , aujourd' hui [Adresse 34], l'acquéreur devra abandonner une bande de terrain de cinq mètres de large sur toute la profondeur du terrain joignant la partie du terrain restant la propriété du vendeur. Cette bande jointe à celle abandonnée par le vendeur et d' une largeur égale formera une voie en impasse de dix mètres de largeur et d' une longueur de 37, 59 mètres . De plus l'acquéreur devra abandonner à l'angle de la [Adresse 36] un pan coupé de tris mères de longueur ,le vendeur s'y oblige également.

Relativement à la [Adresse 29] , Mr [J] (qui était le vendeur ) fait les conventions suivantes qu'il impose à l'acquéreur et qu ' il s'oblige à imposer aux acquéreurs futurs des terrains en bordure de la dite voie :

article premier - le terrain de la voie appartiendra par moitié aux propriétaires riverains et sera affecté à l' usage de la rue au propriétaires qui la bordent ou y aboutissent sans que la destination puisse en être changée ;

article II - la voie dont s'agit aura une largeur de 10 mètre , son entrée sera sur la [Adresse 36] , elle se terminera en cul de sac à la propriété de M [V] ,

article III - cette voie portera le nom de [Adresse 29] ,

article IV- Elle devra toujours être libre pour ne pas gêner la circulation et ne pourra sous aucun prétexte être encombrée ni obstruée , soit par des matériaux ou immondices ,soit de toute autre façon ; Les intéressés auront le droit de passage le plus large sur cette voie et tous les droits de circulations et devoirs y afférents tels que dans une voie publique ordinaire tels que dans une voie publique ordinaire ,

article V - les acquéreurs riverains acquitteront les frais de viabilité et d' entretien proportionnellement à la façade de leur terrain sur cette voie ,

article VI - les acquéreurs pourront pratiquer sur ladite voie toute ouverture de nature quelconque ,y prendre des jours de toute nature et de toutes dimensions et y établir des écoulements d'eaux pluviales et ménagères pourvu que ces écoulements ne soient pas nuisibles à la solidité et à la viabilité de cette voie ,

( - - - )

La SCP notariale THERET LEROY REBERAT BRANDON& LA DEGAILLERIE a établi le 8 septembre 2006 le règlement de copropriété de l' immeuble de la SCI JARDINS MARGUERITE en rappelant au titre des servitudes les dispositions relatives à l' [Adresse 29] .

Le SDC du [Adresse 11] et [Z] [H] [W] , propriétaire du [Adresse 13] se sont plaints que les constructions réalisées portaient atteinte à leurs droits de propriété

Sur une assignation du SDC et de [Z] [H] [W] du 23 mai 2007, tendant notamment à la démolition des constructions édifiées en violation de leurs droits de propriété , le TGI de Bobigny a , par le jugement du 29 janvier 2011 a débouté le SDC et [Z] [H] [W] de leurs demandes ,condamné in solidum ces derniers à payer à la SCI la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens , le surplus des demandes étant rejeté ;

Par dernières conclusions du 5 octobre 2011, le SDC a demandé à la cour d'infirmer le jugement , d' ordonner la démolition de toutes constructions édifiées sur l' [Adresse 29] située sur la parcelle cadastré A [Cadastre 5] sous astreinte de 500 € par jour de retard, subsidiairement, ordonner la liquidation de l'indivision existant entre riverains sur la [Adresse 29] , en tout état de cause, débouter la SCI de toutes ses demandes , condamner cette SCI à lui payer la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens de première instance et d'appel ;

Par ses dernières conclusions du 5 décembre 2011, la SCI demande à la cour de confirmer le jugement , de condamner le SCP à lui payer une somme provisionnelle de 300000 € à valoir sur son préjudice , celle de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile , et à régler les entiers dépens ,subsidiairement condamner in solidum , M° [T] , la SCP THERET , la SARL PROGEXIAL à la garantir des conséquences financières des condamnations réclamées à son encontre par le SDC , dire irrecevable et mal fondée la demande en garantie de la SARL PROGEXIAL, condamner tout succombant aux dépens ,

Par dernières conclusions du 3 octobre 2011 , la Cie ALLIANZ demande à la cour de confirmer jugement , en cas de réformation du jugement , dire qu 'elle est fondée à dénier sa garantie par application de l'article 4.1. 9 des dispositions spéciales de la police , que, en tout état- de cause elle n'est tenue que dams la limite de son contra et des franchises applicables , condamner la SCI à lui paye la somme de 400€ a titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens ,

Par dernières conclusions du 3 octobre 2011,M° [T] demande de confirmer le jugement, de dire irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile la demande en partage du SDC, condamner in solidum le SDC et la SCI à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile , et à régler les entiers dépens ,

Par dernières conclusions du 3 octobre 2011, la SCP THERET demande à la cour de confirmer le jugement , rejeter toutes demandes de la SCI , condamner in solidum à lui payer une somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile e à régler les dépens ;

Par dernières conclusions du 28 septembre 2011 la SARL PROGEXIAL demande à la cour de dire qu ' il n'existe aucune indivision forcée perpétuelle sur l' [Adresse 29], dire qu 'elle n' a commis aucune faute , de débouter la SCI de toutes ses demandes , de condamner la SCI à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle a profit du SCP , condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens d'appel

SUR CE

Considérant que ,pour critiquer le jugement en ce qu 'il l'a débouté de ses demandes , le SDC prétend que :

- la [Adresse 29] résulte d'un acte de vente du 22 novembre1912, lui même repris dans un acte de vente du 25 avril2003 puis dans des actes ultérieurs, cette impasse ayant été créée afin de permettre la desserte de plusieurs propriétés , au jour de sa création elle avait le caractère d'accessoire indispensable des parcelles divises qui l'entourent et la desservent en sorte qu 'elle obéit au régime des indivisions forcées perpétuelles,

- cette convention profite toujours à différentes propriétés, qu'il n'entend pas mettre fin à cette indivision forcée perpétuelle ,

-les constructions réalisées ne sont pas conformes à la destination commune voulue de ce bien et constituent une atteinte à son droit de propriété,

- si la cour admettait que la [Adresse 29] a perdu son caractère de bien indivis forcé et perpétuel , il y aurait lieu de constater que le partage est désormais possible et d' ordonner la liquidation de l' indivision en vertu des articles 815 et suivants du code civil ,

- la demande d' indemnité provisionnelle de la SCI est dénuée de tout fondement sérieux,

Considérant que la SCI réplique que:

- les parcelles AF [Cadastre 4] et AF [Cadastre 8] sont situées en amont de l' [Adresse 29] ,que de ce fait , les constructions réalisées ne peuvent gêner pour les propriétaires de ces parcelles l'accès à cette impasse, l'espace objet du litige'étant nullement indispensable à l' usage des parcelles AF [Cadastre 4] et AF [Cadastre 8] ,

- faute de démonstration de ce caractère indispensable, l'argumentation tirée du caractère conventionnel de cette indivision forcée dont s'évincerait qu'il ne pourrit y être mis fin que par accord de tous les indivisaires est vaine ,

- la configuration des lieux établit que la [Adresse 29] longe les parcelles AF [Cadastre 4] et AF [Cadastre 8] sans toutefois se prolonger au delà de leur longueur et se termine en impasse à l'entrée de la parcelle AF [Cadastre 5] en sorte quel'espace objet du litige ne saurait constituer une indivision forcée et perpétuelle entre les propriétaires des parcelles AF [Cadastre 4] , [Cadastre 5] et [Cadastre 8],

- cette situation est confirmée par l'existence antérieure de constructions sur l'espace litigieux , la présence d' un portail fermant cet espace, l'absence de tout recours du SDC contre le permis de construire délivré,

-si une indivision forcée a existé elle a cessé par l réunion entre les mains d un même propriétaire en sorte que le SCP ne peut revendiquer un quelconque droit de propriété sur la parcelle AF [Cadastre 5] ,

- l'assignation du SDC l'a contrainte à bloquer trois ventes générant un préjudice de 300000 € tandis que l' obstruction volontaire par le SDC de l'entrée piéton de la SCI caractérise sa volonté de nuire ,

Considérant que la SCP notarale THERET et reprend pour l'essentiel l'argumentation développée de la SCI .

Considérant que la SARL PROGEXIAL prétend pour sa part que lorsque les époux [J] ont vendu la parcelle AF [Cadastre 4] ils ont constitué l'[Adresse 29] pour l'accès à la [Adresse 34] de la parcelle A [Cadastre 5] sur laquelle les demandeurs à l'instance n'ont aucun droit , que l' indivision forcée ne se réalise qu 'en présence d'accessoires indispensable à l' usage commun de leur ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents ;

Considérant que la CIE ALIANZ fait valoir que le jugement doit être confirmé ,faute pour le SDC de rapporter la preuve des éléments permettant de démontrer une indivision forcée puisque n' ont été justifiés ni la constitution d'une servitude, ni un document d'arpentage, ni u acte de rétrocession de terrain , ni un acte enregistré aux hypothèques , ni une cession de droits indivisaires,

Considérant que M° [T] indique qu' il n'entre pas dans la volonté des parties de constituer une indivision forcée et perpétuelle qui ne peuvent que la constater er l' organiser , qu'elle ne peut résulter que de la considération d' un accessoire indispensable à l'usage commun , qu en l'espèce les demandeurs ont un accès direct à la voie publique en sorte que la voie litigieuse sur la parcelle AF [Cadastre 5] ne leur est d'aucune utilité, en sorte que la SCI était fondée à construire sur la parcelle AF [Cadastre 5] y compris sur la partie traversée par la voie litigieuse ,que la demande subsidiaire en partage que forme le SDC est irrecevable comme nouvelle en appel ,

Considérant qu 'il n'est pas contredit et qu ' il résulte des pièces produites que la convention litigieuse qui est reprise dans l'acte de vente du 25 avril 1923 puis dans des actes ultérieurs était incluse à l' origine dans l'acte de vente du 22 novembre 1912, que par cet acte es époux [J] ont cédé une partie de leur fonds qui sera désignée par la dénomination cadastrale AF [Cadastre 4] à Madame [B] , que cette parcelle est actuellement la propriété de [Z] [H] [W] , demandeur à l'instance mais qui n' a pas interjeté appel, que les époux [J] restaient propriétaires su surplus du fonds savoir la parcelle AF [Cadastre 8] qui est actuellement l'assiette de la copropriété du [Adresse 9], également demandeur à l' instance qu 'il poursuit en qualité d'appelant ,

Considérant que le passage dénommé [Adresse 29] que les époux [J] ont convenu de créer avait ce qui n'est pas contredit pour objet d'améliorer la desserte se la parcelle AF [Cadastre 5] située au fond du tènement à l' opposé de la voie publique ,alors propriété de Monsieur [F] et qui est l' un des terrains acquis en 2206 par la SI JARDINS MARGUERITE ;

Considérant que la situation d'indivision forcée et perpétuelle résulte de la circonstance que le ou les biens à raison d' un état de fait sont affectés à titre d'accessoires indispensables à l'usage commun d' un ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents, que cette situation de fait et le régime de ces biens peut être organisé conventionnellement ;

Considérant qu'il résulte des plans produits et de la configuration des lieux que les parcelles appartenant au SDC et à [Z] [H] [W] ont un accès direct sur la voie publique sans que la portion de la voie litigieuse située sur la parcelle AF [Cadastre 5] ne soit d' une quelconque utilité en sorte que cette portion de voie de la voie litigieuse située sur la parcelle AF [Cadastre 5] et qui a pour seule objet de faciliter la desserte de cette parcelle ne constitue pas un accessoire indispensable pour les parcelle AF [Cadastre 4] et AF [Cadastre 8] et qu 'il s'ensuit que la convention précitée n' a pas le caractère forcé et perpétuel ;

Considérant que par voie de conséquence cette convention ne faisait pas obstacle aux constructions litigieuses par la SCI ,

Considérant que , à titre subsidiaire le SDC sollicite vainement le partage de l' indivision constituée par l' [Adresse 29] sur le fondement des articles 815 et suivants d code civil , dès lors , que comme le soutient exactement M° [T] cette demande est irrecevable en appel par application de l'article 564 du code de procédure civile faute d'avoir été formée devant le tribunal alors que le SDC disposait de tous les éléments nécessaires pour l'articuler dès la première instance sans q 'il puisse se prévaloir de ce que la décision du tribunal caractériserait une évolution du litige ;

Considérant que le SDC est donc débouté de toutes ses demandes et que les appels en garantie formés par la SCI contre la Cie ALLIANZ , la SCP THERET , M° [T] et la SARL PROGEXIAL sont sans objet ,

Considérant que la SCI sollicite une condamnation provisionnelle de 300 000 € , en faisant valoir que du fait de l'assignation , elle a du bloquer trois ventes ce qui a généré un important préjudice au titre de frais financiers évalués devant le tribunal à un montant de 162 656 € qui ne fera que progresser tant que la procédure ne sera terminée par une décision définitive et qui s'élève à la date de ses conclusions du 5 décembre 2011 à la somme de 300 000 €; qu elle soutient encore que la volonté de nuire du SDC est encore caractérisée par l' obstruction volontaire par des véhicules de l' entrée piéton de l'immeuble de la SCI interdisant le passage de poussettes, fauteuils roulants et poubelles,

Considérant que le SDC réplique que la SCI n' établit ni la réalité de son préjudice ni sa propre faute à l' origine du propre faute

Considérant que la SCI Lest déboutée de sa demande de ce chef , dès alors qu ce SDC se borne à produire un simple décompte à la date du 23 mars 2010 se rapportant à des frais financiers au titre de trois ventes non réalisées outre des frais de procédure pour des clients s'étant désistés et au titre de réclamation se clients riverains , une lettre circulaire portant réclamation des habitants relative à l' obstruction de leur accès l'immeuble de la SCI et un constat d' huissier établissant la présence de véhicules gênant cet accès , qu' en cet état il ne caractérise ni que cette obstruction serait le fait des copropriétaires du SDC , ni de la réalité de la perte de trois ventes laquelle ne peut résulter des simples affirmations de la SCI, ni des frais financiers dont les modalités de calcul ne sont pas précisées ;

Considérant que le jugement est donc confirmé de ce chef ;

Considérant que l'équité commande de condamner le SDC à payer une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI , le jugement étant confirmé sur l'application de cet article ;

Considérant que le SDC est condamné aux dépens d'appel le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

CONFIRME le jugement ,

Y ajoutant ,

DIT irrecevable par application de l'article 564 du code procdure civile la demande en liquidation de l' indivision,

CONDAMNE le SDC du [Adresse 12] à payer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI JARDINS MARGUERITE,,

REJETTE le surplus des demandes ,

CONDAMNE le SDC du [Adresse 12] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Fabrice JACOMET