Cour d'Appel · 1ère Chambre — 29 mars 2013

CB/AM



Numéro 13/1370





COUR D'APPEL DE PAU 

 

1ère Chambre 







ARRET DU 29/03/2013 







Dossier : 12/00909 





Nature affaire :



Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente















Affaire :



[H] [T]



C/



[J] [U]

[G] [U] née [S]







 

















Grosse délivrée le :

à :



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 mars 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.









* * * * * 









APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 17 décembre 2012, devant :



Madame BENEIX, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes,





Monsieur AUGEY, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BENEIX, et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame PONS, Président

Monsieur AUGEY, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [H] [T]

née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Maître Patrick BESSE, avocat au barreau de DAX

assistée de Maître Géraud VACARIE, avocat au barreau de TOULOUSE









INTIMES :



Monsieur [J] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Madame [G] [U] née [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentés et assistés de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT, avocats au barreau de DAX























sur appel de la décision 

en date du 07 FEVRIER 2012

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX





























FAITS et PROCEDURE 



Par acte en date du 5 janvier 2010, Mme [T] a fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal de grande instance de Dax pour voir déclarer parfaite la vente d'un terrain de 600 m² situé à [Localité 2] au prix de 150 000 €, au vu de la promesse de vente du 20 avril 2008.



Par jugement du 7 février 2012, le tribunal a débouté Mme [T] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à verser à M. et Mme [U] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, considérant que la promesse du 20 avril 2008 ne constituait pas une promesse synallagmatique de vente mais une promesse unilatérale de vente conditionnée à un accord bancaire de financement et pour laquelle elle n'avait pas levé l'option dans les conditions de l'acte et dans un bref délai.



Mme [T] a interjeté appel suivant déclaration au greffe en date du 14 mars 2012.





MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES



Mme [T] dans ses dernières écritures en date du 7 juin 2012, conclut à l'annulation et à l'infirmation du jugement et sollicite de la Cour, qu'elle déclare parfaite la vente du terrain par application de l'article 1589 du code civil et qu'elle condamne en conséquence M. et Mme [U] à lui verser la somme de 50'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs agissements fautifs outre une indemnité de 2 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle soutient que l'engagement de vendre de la part de M. et Mme [U] suivant acte du 20 avril 2008 et son acceptation par courrier du 1er juillet 2008 constituent la preuve d'une promesse synallagmatique de vente au regard de l'accord des parties sur la chose et le prix.



Si même l'engagement de vendre du 20 avril 2008 était analysé comme une promesse unilatérale de vente, son courrier du 1er juillet 2008, établi deux mois et dix jours après, s'analyse comme une levée d'option.



Le défaut de réitération de l'acte, malgré mises en demeure des 22 mai et 8 juin 2009, est exclusivement imputable à M. et Mme [U] qui ont revendu le terrain à un tiers au prix majoré de 225'000 € le 23 juillet 2009.



En reconnaissant avoir saisi leur notaire pour régulariser la vente au profit de Mme [T] le 11 juillet 2008, ils admettent ainsi la validité de la vente. Elle n'a pas été avisée de ce rendez-vous de sorte que son absence ne peut être analysée comme une renonciation à l'acquisition.



L'accord bancaire stipulé dans l'acte du 20 avril 2008 ne peut s'analyser comme une condition suspensive à laquelle de toute évidence, M. et Mme [U] ont renoncé puisqu'ils se sont rendus chez leur notaire le 11 juillet 2008 pour réitérer la vente.



La défaillance de M. et Mme [U] lui a causé un préjudice important en ce qu'elle a dû vendre à perte un garage pour financer une partie de l'acquisition envisagée, qu'elle a été privée de la jouissance du terrain et de la maison qu'elle projetait d'y édifier pour l'exercice de sa profession de médecin généraliste et qu'elle a dû subir les difficultés liées aux démarches relatives à sa tentative d'acquérir le terrain et à la vente inutile de son garage.



M. et Mme [U] dans leurs dernières écritures en date du 3 août 2012, concluent à la confirmation du jugement, au débouté de Mme [T] de l'ensemble de ses demandes et à sa condamnation à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.















Ils soutiennent que l'acte du 20 avril 2008 ne constitue qu'une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive, à réaliser le plus rapidement possible, que Mme [T] obtienne l'accord de la banque pour l'obtention d'un prêt destiné à financer l'achat. Cet acte n'est pas signé de Mme [T].



Sa lettre du 1er juillet 2008 ne matérialise aucune intention claire d'acquérir et ne vise pas les conditions de financement de l'acquisition. Cette lettre ne peut tenir lieu de levée d'option. 



Et ce d'autant que Mme [T] ne s'est pas présentée au rendez-vous chez le notaire, qu'ils avaient pris en sa présence, à la suite de cette lettre qui laissait à penser que Mme [T] disposait du financement nécessaire. 



Or, elle n'a jamais justifié d'un tel financement représentant la condition de l'acte, ni de sa volonté d'acquérir et s'est désintéressée de l'affaire durant plus d'un an.



Ils étaient donc libres, la promesse étant devenue caduque, de vendre à un tiers quinze mois après l'acte du 20 avril 2008. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2012.





MOTIVATION



A titre préliminaire il convient de rejeter l'exception de nullité du jugement soulevée par Mme [T] qui n'allègue aucun moyen au soutien de cette demande.



Le 20 avril 2008, M. [U] s'est engagé par écrit en ces termes':

« Je soussigné [J] [U] désire vendre une parcelle de terrain, plan ci-joint de 600 m² situé au [Localité 2], sur le plan le terrain est colorié en jaune.

Biensûr je désire l'accord de la banque le plus rapidement possible de façon à réserver à Mme [T] la vente du terrain.

Celui-ci est d'un montant de 150'000 € tout viabilisé.

Dans l'attente d'une réponse rapide, veuillez agréer Monsieur, Madame, mes sincères salutations ».



Par courrier du 1er juillet 2008, Mme [T] a indiqué':

« Je vous rappelle que vous vous êtes engagés par écrit à me vendre votre terrain derrière votre maison (cadastré [Adresse 1]).

Par ailleurs, je vous ai demandé de passer un sous seing privé dans les jours qui ont suivi. Pas de réponse.

Par la présente, je vous demande de respecter votre engagement.

Je vous demande de nous rencontrer avec notre notaire.

J'espère que nous tomberons d'accord afin que vous puissiez respecter votre engagement'».



Il apparaît donc que l'acte du 20 avril 2008 ne s'analyse pas comme une promesse de vente synallagmatique à défaut d'engagement de Mme [T].



Mais, il ne s'analyse pas non plus comme une promesse unilatérale de vente qui est un véritable contrat formé par la rencontre d'une offre ferme et précise et d'une acceptation, celle-ci portant sur la promesse en tant que telle et qui transforme l'offre en un contrat, un contrat de promesse de vente et non encore un contrat de vente de sorte que, l'acceptation de l'offre n'est pas encore la levée de l'option par le bénéficiaire. 



Il ne s'agit pas non plus d'une offre ferme et précise dès lors que cet acte comporte des réserves exprimées par son auteur («'l'accord de la banque le plus rapidement possible'») et des imprécisions quant à la nature du contrat proposé (l'auteur ne s'engageant qu'à réserver à Mme [T] la vente du terrain). 



Cette analyse est confirmée par les termes du courrier de Mme [T] du 1er juillet 2008, qui ne propose pas la conclusion d'une vente ferme et définitive mais seulement la rencontre des parties devant notaire pour la conclusion d'un sous seing privé, ce qui laisse ouverte l'insertion d'autres conditions à l'acte. A cet égard, il convient de noter qu'elle ne répond pas aux réserves émises par M. [U] quant à «'l'accord de la banque'».







Le rendez-vous manqué chez le notaire à la suite de la lettre de Mme [T] du 1er juillet, sans aucune relance de sa part pendant plus d'un an, constitue la démonstration de l'incertitude affectant la nature et la portée de l'engagement de chacune des parties.



L'acte du 20 avril 2008 ne peut donc s'analyser que comme un acte unilatéral qui n'engage d'ailleurs que M. [U] et non son épouse, qui ne contient qu'une invitation à négocier et donc permet l'ouverture de pourparlers et qui est librement révocable, à défaut de terme et délai précis.



Le jugement du tribunal de grande instance de Dax sera donc confirmé.





PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



- Rejette l'exception de nullité du jugement déféré ;



- Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Dax en date du 7 février 2012 en toutes ses dispositions';



- Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne Mme [T] à payer à M. et Mme [U] la somme de 1 500 €'(mille cinq cents euros) ;



- Condamne Mme [T] aux dépens d'appel';



- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. 



Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,











Mireille PEYRONFrançoise PONS