Cour d'Appel · 1re Chambre B — 11 avril 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 11 AVRIL 2013

D.D-P

N° 2013/258 













Rôle N° 12/09106







EURL JDS CONSTRUCTION





C/



[Y] [F] veuve [I]

SCP [J]





















Grosse délivrée 

le :

à :



SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE



SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER



SCP COHEN L ET H GUEDJ









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 12/00818.





APPELANTE





EURL JDS CONSTRUCTION 

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal y domicilié.





représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Aurore BOYARD-BURGOT, avocat au barreau de TOULON





INTIMEES





Madame [Y] [F] veuve [I], 

demeurant [Adresse 2]







représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





SCP [J], Notaires associés 

[Adresse 1]





représentée par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN.





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 14 Mars 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2013.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2013,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE 





Les 22 février 2011 et 12 avril 2011 Mme [F] veuve [I], venderesse, et l'EURL JDS CONSTRUCTION, acquéreur, ont signé, deux promesses synallagmatiques de vente au total de neuf parcelles de terre, situées au [Localité 1], les unes constructibles et destinées à recevoir un hôtel restaurant, et les autres en nature de friche, moyennant le prix de 506'000 € sous condition suspensive du transfert d'un permis de construire, qui avait été obtenu le 18 novembre 2008 par un précédent acquéreur et qui s'est désisté, et transféré ensuite au vendeur.



Il était notamment stipulé à la promesse que 'Le vendeur s'engage, lors de la signature de l'acte authentique de vente, à transférer le bénéfice du permis de construire n° 08307308B0008 au profit de l'acquéreur. Toutes taxes générées par la délivrance de ce permis seront supportées par l'acquéreur. (...)

L'acquéreur est informé qu'il aura à sa charge les taxes et participations qui résulteront du permis de construire au jour de sa délivrance. '



La vente de l'ensemble immobilier a été réalisée par acte du 29 juillet 2011 reçu par Me d'Estève de BOSCH-BOUCAUD, membre de la SCP de notaires [Q], [B].

L'acte de vente mentionne en page 19 

'Impots et taxes

L'acquéreur acquitte, à compter de l'entrée en jouissance toutes les charges fiscales afférentes au bien.'



Le 1er août 2011 le notaire a transmis à l'acquéreur un avis d'imposition émis le 6 décembre 2010 pour la somme de 161'625 € relatif aux taxes d'urbanisme pour transfert du permis de construire.

La société JDS CONSTRUCTION a fait l'objet d'une relance de la part de la trésorerie du Var le 31 octobre 2011. Le 14 décembre 2011 l'administration fiscale a émis un avis à tiers détenteur, notifié aux notaires, pour la somme de 175 622 €.





Par exploit du 24 janvier 2012, après autorisation donnée par une ordonnance du 10 janvier 2012, la société JDS a fait assigner à jour fixe, la SCP de notaires et Mme [F] aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 175'622 € à titre de dommages et intérêts .





Par jugement en date du 10 mai 2012 le tribunal de grande instance de Draguignan a :

' débouté L'EURL JDS CONSTRUCTIONS de se demandes ;

' l'a condamnée à payer à Mme [Y] [F] veuve [I] la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, et la somme de 2 000€ à la SCP [Q], [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens



Par déclaration adressée au greffe de la cour le 21 mai 2012 L'EURL JDS CONSTRUCTIONS a relevé appel de cette décision.



Par conclusions déposées le 14 février 2013 elle demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1315 et 1382 et suivants du Code civil :

' d'infirmer en toutes ses dispositions du jugement entrepris,

' de dire que Mme [F], venderesse, a failli à son obligation de loyauté et d'information en lui cachant qu'elle n'avait pas réglé les sommes dues aux services fiscaux en sus du permis de construire obtenu le 31 janvier 2008 ;

' de la condamner à lui payer la somme de 175'622 € en réparation du préjudice subi ;

' de dire que la SCP de notaires a failli à son devoir de conseil en s'abstenant de la renseigner pas sur les conséquences fiscales résultant du transfert de permis de conduire et en ne lui indiquant pas que des sommes restaient dues ;

' et de condamner in solidum la SCP de notaires et Mme [Y] [F] à lui payer la somme de 175'622 €, ainsi que la somme de 5'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction.





La société fait valoir que la venderesse a manqué son obligation de loyauté en lui dissimulant le fait qu'il restait encore dû une somme aussi importante ;que seule la promesse fait mention de ce que l'acquéreur a la charge, la clause n'ayant pas été reprise dans l'acte de vente ; que l'avant contrat n'existe plus que le notaire a manqué à son devoir de conseil ; qu'il appartenait à cet officier ministériel de s'informer auprès des services fiscaux et de l'informer de toutes les incidences fiscales de l'acte qu'il recevait ; .





Dans ses écritures déposées le 11 février 2013 Mme [Y] [F] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a limité à la somme de 2000 € le montant des dommages intérêts qui lui sont dus, statuant à nouveau, de condamner l'appelante à lui payer la somme de 10'000 € pour procédure abusive, et celle de 5'000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.





Elle répond qu'il a été stipulé dès la promesse de vente que l'acquéreur était informé de ce qu'il aurait à sa charge les taxes et participations résultant du permis de construire, et que ce n'est que le 1er août 2011 qu'elle-même a pris connaissance de l'existence et du montant de la taxe d'urbanisme ; qu'étant néophyte, agée de 85 ans, elle ignorait totalement que des taxes aussi importantes étant attachées au transfert du permis de construire ; que si elle l'avait su, elle n'aurait pas accepté le transfert prétendument gratuit du permis de construire à son profit, la rendant en réalité débitrice des taxes de transfert en signant un accord transactionnel avec le premier acquéreur qui s'était désisté, et elle n'aurait jamais renoncé au bénéfice de la clause pénale ; que la lettre datée du 27 juillet 2011 qu'elle a reçue de l'administration fiscale le lendemain de la vente seulement, la dispense des pénalités en indiquant que c'est le premier courrier qui lui est adressé, même si l'exigibilité de la taxe remonte formellement au 18 mai 2010 ;que le permis avait déjà été transféré depuis le 15 juin 2011 au profit de la société JDS, laquelle est une professionnelle de la promotion immobilière comprenant la portée de la clause stipulée ; que JDS est responsable du préjudice allégué car lorsqu'elle a été informée du montant le 1er août 2011, elle avait le choix de construire en payant la taxe, ou de ne pas construire et de demander l'annulation de la vente, et a néanmoins construit en toute connaissance de cause.





Par conclusions déposées le 19 juillet 2012 la SCP [Q], [B] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de condamner l'appelante à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et celle de 6'000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction.





Les notaires font valoir que l'acquéreur a été parfaitement informé avant même la signature de la promesse, le 17 février 2011, des incidences fiscales immobilières de l'opération qu'il se proposait de réaliser ; que la promesse indique l'existence des taxes à la charge de l'acquéreur, avec un rappel dans l'acte de vente ; qu'en signant le formulaire de transfert de permis de construire le 18 avril, la société JDS a reconnu sa parfaite information quant aux impositions qu'il devait acquitter ; que la SCP de notaires n'était chargée que de la vente du bien immobilier; que son obligation se bornait dans ce cadre à vérifier l'existence et la validité du permis transféré, le transfert lui-même relevant de la seule responsabilité de l'acquéreur ; que la société JDS, professionnelle de l'immobilier, connaissait les conséquences fiscales du transfert de permis dont les incidences sur l'économie globale de l'opération sont , elles , étrangères à l'acte ; et enfin que le montant des taxes aurait été le même si la société JDS avait sollicité elle-même la délivrance d'un nouveau permis.



L'ordonnance de clôture est datée du 7 mars 2013.





MOTIFS, 





 Attendu que les parties, notamment l'appelante, reprennent leurs prétentions et moyens de première instance ;



Attendu que faute d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption, sauf à leur ajouter que le tribunal n'a pas appliqué à tort, contrairement à ce qui est soutenu, les stipulations de la promesse synallagmatique de vente, non reprises à l'acte authentique de vente ; qu'il relève seulement, exactement, que les termes de cette promesse démontrent que la société JDS CONSTRUCTIONS était informée de ce qu'elle avait à assumer les frais du transfert de permis de construire, obligation issue de la loi faute de stipulation conventionnelle contraire ; qu'étant avisée en temps utile, avant la signature de l'acte définitif de vente, il appartenait à l'acquéreur, et non au vendeur ou encore au notaire, de s'enquérir du montant précis de ces taxes, la connaissance qu'aurait eu le vendeur de ce montant, avant la signature de l'acte authentique, ne ressortant d'aucune des productions ;





Attendu que le jugement qui a débouté la société JDS CONSTRUCTIONS de toutes ses demandes doit être confirmé, sauf en ce qu'il a octroyé des dommages et intérêts pour procédure abusive en relevant qu'il suffisait à l'appelante de lire ses engagements pour se convaincre du caractère infondé de ses prétentions ; 

Attendu qu'en effet aucun abus du droit d'ester en justice n'est suffisamment caractérisé de la part de la société, tant en première instance qu'en cause d'appel ; que le jugement sera donc partiellement réformé, et l' appel incident et la demande reconventionnelle qui sont présentées sur ce point par chacun des intimés seront écartés ;





Attendu que la société JDS CONSTRUCTIONS succombant encore largement devra supporter la charge des dépens, et verser en équité la somme de 1 500€ à chacune des intimées, soit 3 000€ au total, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant elle-même prétendre au bénéfice de ce texte ;



PAR CES MOTIFS,



La cour statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

 

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné L'EURL JDS CONSTRUCTIONS à payer à Mme [Y] [F] veuve [I] la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts,



Statuant à nouveau et ajoutant,



Déboute les intimés de leurs demandes reconventionnelles tendant à l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive,



Condamne L'EURL JDS CONSTRUCTIONS à payer à Mme [Y] [F] veuve [I] et à la SCP [Q], [B] la somme de 1 500€ chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







LE GREFFIERLE PRESIDENT