Cour d'Appel · 1re Chambre A — 14 mai 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 14 MAI 2013

O.B

N° 2013/ 













Rôle N° 12/12144







[X] [I] épouse [Y]





C/



[K] [Z]





















Grosse délivrée 

le :

à :SCP BADIE

ME COURTEAUX

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 05 Juin 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/01340.





APPELANTE



Madame [X] [I] épouse [Y] représentée par son tuteur Monsieur [D] [Y] désigné en cette qualité par décision du Juge des Tutelles du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 21 Octobre 2009 demeurant [Adresse 1].



née le [Date naissance 1] 1926 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]



représentée par la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON , avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



ayant pour avocat Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE,



INTIME



Monsieur [K] [Z], 



demeurant [Adresse 2], notaire 



représenté et assisté par Me Olivier COURTEAUX , de la SCP DRUJON D'ASTROS/BALDO & ASSOCIES, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 09 Avril 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président

Monsieur Jean VEYRE, Conseiller

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2013







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2013,



Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































 FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Vu l'assignation du 26 février 2010, par laquelle Madame [X] [I], représentée par son tuteur Monsieur [D] [Y] a fait citer Maître [K] [Z], notaire, devant le Tribunal de Grande Instance de Nice.



Vu le jugement rendu le 5 juin 2012, par le Tribunal de Grande Instance de Nice.



Vu la déclaration d'appel du 2 juillet 2012, par Madame [X] [I].



Vu les conclusions déposées les 24 septembre 2012 et 14 février 2013, par l'appelante.



Vu les conclusions déposées le 19 novembre 2012, par Maître Patrick Froumessol.



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 26 mars 2013.





SUR CE



Attendu qu'il convient de constater que la recevabilité des demandes de Madame [X] [I] au regard de la nullité de l'assignation et de sa qualité héréditaire n'est plus discutée devant la cour ;



Attendu que Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [I], son épouse ont délivré, le 14 mai 2008, un mandat de vente exclusif, à l'agence Viager Viazur Orpi, pour leur appartement, sis à [Localité 1] (Alpes Maritimes) ;



Qu'ils ont signé un compromis de vente le 19 juin 2008, avec Monsieur [E] [C], représentant la SCI les Gardettes ;



Attendu que l'acte authentique de vente en viager a été réalisé en l'étude de Maître [K] [Z], notaire à [Localité 3], le 26 septembre 2008 ;



Attendu que Madame [X] [I], représentée par son tuteur, Monsieur [D] [I] réclame, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, la condamnation du notaire à lui payer la somme de 19 000 €, à titre de dommages et intérêts, correspondant à la différence du montant du bouquet, mentionné, dans le compromis et dans l'acte authentique, estimant que l'officier ministériel a manqué à son devoir de conseil ;



Attendu qu'elle expose que le compromis de vente en viager réalisé par l'agence immobilière, le 19 juin 2008 prévoyait, par trois mentions successives que la commission de 19'000 € était à la charge de l'acquéreur, ainsi qu'un versement comptant de 76'000 €, alors que l'acte authentique, établi par le notaire, le 26 septembre 2008, mentionne un versement comptant de 57'000 €, précisant que cette modification n'a pas été signalée aux vendeurs ;



Attendu que le notaire fait observer que le mandat de vente délivré le 14 mai 2008 à l'agence immobilière Viager Viazur Orpi prévoyait un bouquet de 80'000 €, commission de 20'000 € comprise, celle-ci étant à la charge des vendeurs, soit 60 000 €, pour ces derniers et que le bouquet retenu est proche de ce montant ;



Mais attendu qu'en vertu du principe de l'effet relatif du contrat, les termes du mandat conclu entre les vendeurs d'un bien et une agence immobilière n'ont pas d'incidence sur le prix finalement fixé à la suite de négociations, ni sur les conditions de prise en charge de la commission de cette dernière ;



Attendu que selon Maître [K] [Z], comme le confirme le courrier adressé par l'agence en télécopie le 9 septembre 2008 au notaire, le bouquet de 76'000 € mentionné dans le compromis, sans cette précision, comprend les honoraires dus par l'acquéreur de 19'000 €, soit 57 000 €, pour les vendeurs ;



Mais attendu que sur ce point, seule la volonté directement exprimée par les parties peut être retenue ;



Attendu que Madame [X] [I] estime que le notaire a manqué à son devoir de conseil, en modifiant les termes d'un compromis qui valait vente ;



Mais attendu que si l'acte sous-seing-privé de vente en viager, sous conditions suspensives a vocation à s'exécuter, les parties pouvaient, en vertu du principe de liberté contractuelle, issue de l'article 1134 du Code civil, déterminer, dans l'acte authentique de vente, des conditions différentes de prix et de paiement des commissions des agences intervenues dans la transaction ;



Attendu que l'appelante reproche à Maître [K] [Z] d'avoir fait signer un acte de vente en viager par des personnes âgées particulièrement vulnérables, alors qu'ils allaient quitter leur domicile pour une maison de retraite et qu'ils ont été placés sous tutelle un an plus tard, sans les informer de la modification du montant du bouquet ;



Mais attendu qu'il ressort de l'attestation produite aux débats que Madame [Y] est entrée en maison de retraite le 20 octobre 2008 et que les certificats médicaux établis le 7 novembre 2008 par le docteur [G] préconisant un placement sous sauvegarde de justice de Monsieur et Madame [Y] ne permettent pas de déterminer si la détérioration de leur état psychique était décelable par des tiers ;



Que le rapport d'expertise neuro psychique de Monsieur [U] [Y], réalisé par le docteur [R] [J], le 17 novembre 2008, mentionne qu'il n'a pas été remarqué de trouble aigu dans le comportement, qu'il est d'un contact agréable et qu'il s'exprime normalement, sans anomalie formelle du langage tout en signalant des troubles importants de la mémoire, ainsi qu'un déclin psycho intellectuel ; 



Attendu que le rapport d'expertise de Madame [X] [I] effectuée le même jour, par le même médecin, signale que si elle s'exprime avec lenteur, il n'y a pas de paraphasie, ni de déformation phonémique, même si les réponses sont imprécises, avec une mémorisation assez bien conservée ;



Attendu que ces deux éléments, recueillis postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente litigieux, ne permettent pas de démontrer que le notaire était tenu d'une obligation de conseil particulièrement renforcée à leur égard ;



Attendu qu'aucune action en nullité de l'acte n'a été engagée, sur le fondement des articles 414-1 et suivants du code civil ; 



Attendu que l'acte authentique de vente du 26 septembre 2008 produit aux débats mentionne, en sa page 2 que les parties déclarent notamment disposer de leur pleine capacité, pour ne pas faire l'objet de mesures de protection légale et précise, en sa page 26, qu'après lecture faite, les parties l'ont signé, avec le notaire ;



Attendu que la lecture comporte le rappel de la somme de 57 000 €, versée en numéraire, dont il a été donné quittance, ainsi que le paiement par l'acquéreur des honoraires de négociation des deux agences, hors la comptabilité du notaire, à raison de 9'500 € chacune ;



Attendu que les termes clairs et sans ambiguïté de l'acte notarié du 26 septembre 2008 révèlent que le notaire a bien rempli son obligation de conseil et qu'aucune faute ne peut donc lui être reprochée de ce chef ;



Attendu qu'il convient, en conséquence, de rejeter, les demandes formées par Madame [X] [I] à son encontre ; 



Attendu que le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne la faute du notaire ;



Attendu qu'il est équitable d'allouer à Maître Patrick Froumessol, la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que Madame [X] [I], dont l'appel est rejeté doit être condamnée ce aux dépens ;

 

 

PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la faute du notaire,



Statuant à nouveau de ce chef,



Dit n'y avoir lieu de constater que le notaire a commis une faute,



Condamne Madame [X] [I], représentée par Monsieur [D] [I], son tuteur, à payer à Maître Patrick Froumessol, la somme de 2 500 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

 

Rejette les autres demandes,



Condamne Madame [X] [I], représentée par Monsieur [D] [I], son tuteur, aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT