Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 12 février 2013

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2013



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/17157



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2011 -Tribunal d'Instance de Villejuif - RG n° 1110000336, Jugement rectificatif du 1er Septembre 2011, Tribunal d'Instance de Villejuif - RG n° 1111001176





APPELANTE

 

SARL AARS IMMO GESTION 

représentée par son gérant 

domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6] 

[Adresse 6]

[Localité 3]



REPRÉSENTÉE PAR la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES (Me Michel GUIZARD) avocats au barreau de PARIS, toque : L0020

ASSISTEE DE Me Marie-Annick PICARD DUSSOUBS , avocat au barreau de CRÉTEIL, toque : PC 58







INTIMES 



Monsieur [R] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]



REPRESENTE PAR la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN (Me Bruno REGNIER) avocats au barreau de PARIS, toque : L0050

ASSISTE DE Me Harry ORHON , avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, 







Monsieur [H] [P]

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

[Localité 4]



NON COMPARANT

ASSIGNATION devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 20 octobre 2011 par procès verbal art 659 du Code de procédure Civile









Madame [Y] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]



NON COMPARANTE

ASSIGNATION devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 20 octobre 2011 par procès verbal art 659 du Code de procédure Civile







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 11 Décembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Geneviève LAMBLING, Présidente

Madame Marie KERMINA, Conseillère 

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV



 





ARRÊT :



- PAR DEFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Mme Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.







Par acte sous seing privé du 10 février 2009, M. [U], représenté par un mandataire, l'EURL G.R. Immobilier, a loué à M. et Mme [P] un appartement situé à [Adresse 2].



M. [U] a par ailleurs conclu un mandat intitulé 'de gérance' avec la SARL ARRS Immo Gestion portant sur l'appartement précité.



Les 19 janvier et 25 février 2010, M. [U] a assigné M. et Mme [P], la SARL ARRS Immo Gestion ainsi que la SA Macifilia, assureur, devant le tribunal d'instance aux fins, essentiellement, de voir ordonner l'expulsion des locataires et voir condamner solidairement avec eux ou solidairement entre elles la SARL ARRS Immo Gestion et la SA Macifilia à lui payer différentes sommes.



M. et Mme [P] ont quitté les lieux le 27 août 2010.



Par jugement du 18 juillet 2011 assorti de l'exécution provisoire et rectifié le 1er septembre 2011, le tribunal d'instance de Villejuif a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SARL ARRS Immo Gestion,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail au 10 septembre 2009,



- condamné solidairement M. et Mme [P], in solidum avec la SARL ARRS Immo Gestion, à payer à M. [U] la somme de 10 256, 63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2010 sur la somme de 3 706, 61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 27 août 2010 et à compter du 16 novembre 2010 pour le surplus,

- condamné solidairement M. et Mme [P], in solidum avec la SARL ARRS Immo Gestion, à payer à M. [U] la somme de 6 130, 80 euros au titre des dégradations locatives,

- condamné la SARL ARRS Immo Gestion à payer à M. [U] la somme de 

3 000 euros au titre de 'son préjudice moral',

- débouté M. [U] de ses 'autres' demandes,

- condamné la SA Macifilia à rembourser à M. [U] la somme de 261, 60 euros au titre des cotisations d'assurance,

- débouté M. [U] de ses demandes à l'encontre de la SA Macifilia,

- condamné in solidum M. et Mme [P] et la SARL ARRS Immo Gestion à payer à M. [U] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé à la charge de la SA Macifilia ses propres frais,

- condamné in solidum M. et Mme [P] et la SARL ARRS Immo Gestion aux dépens.



La SARL ARRS Immo Gestion a interjeté appel de ce jugement sans intimer la SA Macifilia.



Par conclusions signifiées à M. [U] et déposées le 19 décembre 2011, la SARL ARRS Immo Gestion demande à la cour, réformant le jugement, à titre principal, de la mettre hors de cause et de condamner M. [U] à lui restituer les sommes versées au titre de l'exécution provisoire avec intérêts au taux légal capitalisés depuis cette date et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et, à titre subsidiaire, 'de réduire drastiquement le préjudice allégué par M. [U]'.



Par conclusions signifiées et déposées le 20 février 2012, M. [U] demande à la cour de confirmer le jugement sauf à porter, avec intérêts au taux légal 'à compter du commandement de payer', à 13 662, 87 euros le montant de la condamnation solidaire de M. et Mme [P], in solidum avec la SARL ARRS Immo Gestion, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, à porter à 10 234,65 euros le montant de la condamnation solidaire de M. et Mme [P], in solidum avec la SARL ARRS Immo Gestion, au titre des dégradations locatives, à porter à 9 000 euros le montant de la condamnation de la SARL ARRS Immo Gestion au titre de la réparation de son préjudice moral et à condamner solidairement M. et Mme [P] in solidum 'avec l'agence immobilière' à lui payer la somme de 1 858, 90 euros au titre de la perte de loyers, voire à titre subsidiaire, de condamner in solidum la SARL ARRS Immo Gestion avec M. et Mme [P] à payer à M. [U] 'des dommages et intérêts d'un montant égal à ces sommes', et, de condamner solidairement 'les défendeurs' à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [P] ont été assignés à comparaître devant la cour par acte d'huissier de justice du 20 octobre 2011 délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Ils n'ont pas constitué avoué.



La SARL ARRS Immo Gestion a signifié ses conclusions le 20 décembre 2011 à 

M. et Mme [P].



M. [U] a signifié ses conclusions le 22 février 2012 à M. et Mme [P].



SUR CE, LA COUR :



Sur la responsabilité de la SARL ARRS Immo Gestion :



Considérant que M. [U] reproche à la SARL ARRS Immo Gestion de ne pas s'être assurée de la solvabilité de M. et Mme [P] et de ne pas avoir su constituer le dossier de garantie contre le risque de non-paiement des loyers en ne vérifiant pas si la situation des locataires correspondait aux exigences de l'assureur et en ne leur demandant pas de produire une caution solidaire ;



Considérant que M. [U] a confié un mandat de location sans exclusivité à l'EURL G.R. Immobilier le 27 décembre 2008 lui donnant mission de louer l'appartement lui appartenant ;



Considérant que les stipulations générales du mandat de gérance confié à la SARL ARRS Immo Gestion prévoient que celle-ci peut rechercher un locataire et louer l'appartement pour le compte de son mandant ;



Que compte tenu de l'absence d'exclusivité du mandat confié à l'EURL G.R. Immobilier, rien n'exclut que deux mandataires, constituant des personnes juridiques distinctes quoique travaillant sous la même enseigne, reçoivent concomitamment la même mission ;



Que le mandat de location inclut la recherche de candidats locataires solvables ;



Que les stipulations générales du mandat de gérance confié à la SARL ARRS Immo Gestion prévoient encore qu'elle peut signer toutes pièces ou engagements relativement au bien géré ;



Qu'il y a lieu de considérer que c'est en vertu de ce pouvoir que la SARL ARRS Immo Gestion souscrit pour le compte de ses mandants auprès d'un assureur un contrat de groupe pour garantir le risque de loyers impayés et de dégradations locatives, alors que les stipulations du mandat de location confié à l'EURL G.R. Immobilier ne lui confèrent pas un tel pouvoir ;



Considérant que si le mandat non daté de la SARL ARRS Immo Gestion a été mentionné dans son registre postérieurement à la signature du bail, ce fait ne prouve pas que son mandat n'a pas reçu antérieurement exécution d'autant qu'il est démontré que dès février 2009, la SARL ARRS Immo Gestion a accompli des actes, dans le cadre de son mandat de gérance, en vue de constituer le dossier d'assurance de M. [U] contre le risque de non-paiement des loyers ;



Que, si juridiquement, il entrait en conséquence dans les pouvoirs de la SARL ARRS Immo Gestion de sélectionner un locataire et de conclure un bail avec lui, il appartient à M. [U], qui ne recherche que sa seule responsabilité, de démontrer qu'en dépit des mentions du bail indiquant que l'EURL G.R. Immobilier agit comme son mandataire, c'est en réalité la SARL ARRS Immo Gestion qui a exécuté le mandat de location et qui en endosse les conséquences ;









Que cette preuve n'est pas rapportée, la seule présence de représentants des deux sociétés lors de l'état des lieux d'entrée ou l'établissement d'une autorisation de prélèvement automatique au profit de la SARL ARRS Immo Gestion, une fois le bail conclu, étant sans incidence ;



Qu'il y a donc lieu de retenir que la SARL ARRS Immo Gestion est étrangère à la sélection de M. et Mme [P] et que la vérification de leur solvabilité ainsi que la prévision d'un engagement préalable à la signature du bail d'une caution solidaire ne lui incombaient pas ;



Considérant qu'il ressort de la demande d'adhésion au contrat 'loyers impayés, protection juridique et détériorations immobilières' souscrit par la SARL ARRS Immo Gestion, signée par M. [U] le 6 février 2009 qu'il a déclaré avoir 'pris connaissance des conditions du contrat (..) dont le contenu et les exclusions, ainsi que les obligations contractuelles, sont décrits dans la notice d'information figurant au verso de la présente' et avoir 'bien noté que les nouveaux locataires devront correspondre aux critères de solvabilité prévus au contrat' ;



Que la notice d'information, produite par M. [U], prévoit que l'octroi de la garantie est subordonnée à un certain nombre de conditions afférentes, lors de la constitution du dossier de location, à la solvabilité du locataire et à son éventuel cautionnement;



Qu'il s'ensuit qu'il appartenait à M. [U], lors de sa demande d'adhésion, de vérifier, au besoin auprès de l'EURL G.R. Immobilier, si les conditions de la garantie étaient réunies, la SARL ARRS Immo Gestion, qui se bornait à proposer l'adhésion à un contrat de groupe mais pas à garantir l'absence de causes d'exclusion, ayant accompli sa mission professionnelle d'information en fournissant au futur adhérent les conditions générales du contrat ;



Qu'en toute hypothèse, à supposer qu'une apparence trompeuse se soit créée au détriment de M. [U] comme il l'allègue, la faute ne pourrait en être reprochée à la SARL ARRS Immo Gestion, car le seul fait de déduire la prime mensuelle d'assurance du compte de gérance de février et de mars 2009 ne donnait aucune certitude au bailleur sur le bénéfice de la garantie en cas de réalisation du risque ;



Considérant enfin que M. [U], qui a résilié le mandat de la SARL ARRS Immo Gestion en novembre 2009, ne saurait lui reprocher de ne pas avoir vérifié l'assurance des lieux par M. et Mme [P] postérieurement au 31 janvier 2010 ;

 

Considérant que M. [U] ne prouve pas que la SARL ARRS Immo Gestion a commis une faute dans l'exécution de son mandat ; qu'il sera en conséquence débouté de ses demandes principales et subsidiaire formées à son encontre, sans qu'il y ait lieu de mettre pour autant la SARL ARRS Immo Gestion hors de cause, le jugement étant réformé de ces chefs ;



Sur la restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire :



Considérant que l'arrêt constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement ; que les sommes devant être restituées portent intérêt au taux légal à compter de la signification valant mise en demeure de la décision ouvrant droit à restitution ; qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande en restitution de la SARL ARRS Immo Gestion ;





Que, conformément à la demande de la SARL ARRS Immo Gestion, lesdits intérêts au taux légal seront capitalisés conformément à l'article 1154 du code civil ; 



Sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation :



Considérant qu'il résulte des motifs non contestés du jugement que le bail est résilié depuis le 10 septembre 2009 ;



Que M. [U] est en conséquence mal fondé à soutenir que M. et Mme [P] seraient redevables d'échéances de loyers entre le 27 août 2010 et le mois de novembre 2010 au titre d'un préavis ;



Que le jugement sera confirmé en ses dispositions non autrement critiquées condamnant solidairement M. et Mme [P] à payer à M. [U] la somme de 

10 256, 63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 

27 août 2010 ;



Considérant que le commandement de payer du 9 juillet 2009 a été délivré pour avoir paiement d'un principal de 3 306 euros ; que la somme de 10 256, 63 euros portera intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2009 à hauteur de 3 306 euros, à compter du 19 janvier 2010 (date de l'assignation) à hauteur de 6 950, 63 euros et à compter du 18 novembre 2010 (date de la demande devant le premier juge) pour le surplus; que le jugement sera réformé en ce sens ;



Sur les réparations locatives :



Considérant que M. [U] réitère devant la cour la demande formée devant le premier juge à hauteur de 10 234, 65 euros, quantum qu'il obtient en ajoutant les paiements résultant de ses pièces réunies sous le n° 39 ; que les justificatifs de paiements supplémentaires rassemblés sous la pièce n° 48 sont en conséquence sans incidence sur l'appréciation de la preuve de la demande ; 



Considérant que pas plus devant le tribunal que devant la cour, M. [U] n'explique à quoi correspondent les fournitures facturées 486 euros ;



Considérant qu'il résulte de la comparaison de l'état d'entrée des lieux et du procès-verbal de constat du 8 septembre 2010 que les caves, présumées en bon état lors de la délivrance, ont été restituées avec des fermetures détériorées ; que les factures TTC de remise en état de 8, 35 euros, 81, 95 euros, 7 euros TTC et 18, 30 euros sont justifiées ; 



Considérant que selon la même comparaison, il apparaît que le parquet, délivré en bon état, a été restitué partiellement dégradé et que l'éclairage de l'entrée, en état de fonctionnement à l'entrée dans les lieux, a été cassé; que les devis de 2 025, 60 euros TTC et de 22 euros TTC sont justifiés ;



Considérant que les murs, en bon état lors de l'entrée dans les lieux, ont été récupérés en état d'usage sauf dans l'entrée (mauvais état, arraché) et dans le séjour (détruit) ; que les huisseries, en bon état lors de l'entrée dans les lieux, ont été laissées en mauvais état dans le séjour (plinthes) ; que le plafond de la chambre 

n° 3, en état moyen lors de l'entrée dans les lieux, a été restitué 'papier peint détruit'; 





Que ne peuvent en conséquence être retenus dans le devis de remise en état du 

26 septembre 2010, au taux de TVA qui y figure, soit 5, 5 %, que les postes de reprise des murs de l'entrée (1 160 euros hors taxes), du séjour (1 710 euros hors taxes), des huisseries du séjour à hauteur d'un tiers (30 euros hors taxes) et du plafond de la chambre n° 3 (450 euros hors taxes), soit au total 3 534, 25 euros TTC;



Que le montant des réparations locatives justifiées s'élève à 5 697, 45 euros TTC;



Que M. et Mme [P] ne formant pas appel incident et le sort de M. [U] ne pouvant être aggravé sur son seul recours, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. [U] la somme de 

6 130, 80 euros au titre des dégradations locatives ;



Sur la perte de loyers :



Considérant que M. [U] ne prouve pas que postérieurement au départ de M. et Mme [P], il a maintenu l'appartement sur le marché locatif ; qu'il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour perte de loyers ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;



Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, les dispositions du jugement condamnant la SARL ARRS Immo Gestion de ce chef étant réformées ;



Considérant que pour ce qui concerne les dépens de première instance à la seule charge de M. et Mme [P], ils comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2009 mais pas celui du constat d'huissier de justice du 8 septembre 2010, établi par M. [U] à seule fin de justifier de ses prétentions ; que le jugement sera complété en ce sens ;





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions à l'exception de celles portant condamnation de la SARL ARRS Immo Gestion au profit de M. [U], seule ou in solidum avec M. et Mme [P], ainsi qu'aux dépens, et celles fixant le point de départ du cours des intérêts au taux légal sur la somme de 10 256, 63 euros ;



Y ajoutant :



Dit que les dépens de première instance incluent le coût du commandement de payer du 7 juillet 2009 ;



Statuant à nouveau sur les chefs de dispositif réformés :



Déboute M. [U] de ses demandes principales et subsidiaire formées contre la SARL ARRS Immo Gestion ;



Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution de la somme versée en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ;





Dit que les intérêts au taux légal sur les sommes à restituer se capitaliseront conformément à l'article 1154 du code civil ;



Dit que la somme de 10 256, 63 euros portera intérêts au taux légal à compter du 

9 juillet 2009 à hauteur de 3 306 euros, à compter du 19 janvier 2010 à hauteur de 

6 950, 63 euros et à compter du 18 novembre 2010 pour le surplus ;



Déboute la SARL ARRS Immo Gestion de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en tant que dirigée contre la SARL ARRS Immo Gestion ;



Condamne M. [U] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT