Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 18 mars 2013

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 18/03/2013



***



N° de MINUTE : 151/2013 

N° RG : 12/02887



Jugement (N° 10/05011)

rendu le 13 Avril 2012

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE



REF : JD/AMD





APPELANT



Monsieur [M] [S]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Maître Bernard FRANCHI de la SCP DELEFORGE FRANCHI, avocats au barreau de DOUAI

Assisté de Maître Marc-Antoine ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE





INTIMÉE



Société DE MEIBOOM

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2] (BELGIQUE)



Représentée par Maître Eric LAFORCE de la SELARL ERIC LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Maître Philippe CHAILLET, avocat au barreau de LILLE, substitué à l'audience par Maître Marie LETOURMY, avocat au barreau de LILLE





DÉBATS à l'audience publique du 17 Janvier 2013 tenue par Joëlle DOAT magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Evelyne MERFELD, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2013 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 décembre 2012 



***



Par acte notarié en date du 1er avril 2004, la société de droit belge JOEDHECO aux droits de laquelle se trouve désormais la société DE MEIBOOM a vendu à M. [M] [S] un immeuble d'habitation situé à [Adresse 1], pour le prix de 206 000 euros.



M. [S] expose qu'au cours de l'été 2005, il a découvert que la charpente de sa maison était calcinée et qu'il a alors appris que l'immeuble avait subi un incendie en 2000.



Il a fait procéder à une expertise amiable par l'intermédiaire de son assureur de protection juridique.



Par ordonnance de référé en date du 5 décembre 2006, le président du tribunal de grande instance de LILLE a désigné M. [P] [O] en qualité d'expert.



La mission de l'expert a été étendue aux désordres affectant l'installation électrique, par ordonnance de référé en date du 9 décembre 2008.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 8 janvier 2010.



Par acte d'huissier en date du 27 avril 2007, M. [M] [S] a fait assigner la société DE MEIBOOM devant le tribunal de grande instance de LILLE aux fins de la voir condamner à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, du trouble subi dans ses conditions d'existence et pour résistance abusive.



Par jugement en date du 13 avril 2012, le tribunal a :



- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société DE MEIBOOM



- condamné la société DE MEIBOOM à payer à M. [S] la somme de 4457, 38 euros, qui sera actualisée suivant l'évolution de l'indice BT 01 du coût de la construction entre le 7 janvier 2010 et la date du jugement, au titre de la réparation de l'installation électrique de l'immeuble et la somme de 8000 euros au titre du préjudice moral



- condamné la société DE MEIBOOM à payer à M. [S] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

- débouté M. [S] de ses autres demandes et la société DE MEIBOOM de ses demandes reconventionnelles



- condamné la société DE MEIBOOM aux dépens comprenant ceux des instances de référé ayant abouti aux ordonnances des 5 décembre 2006 et 9 décembre 2008 et le coût de l'expertise confiée à M. [O].



M. [M] [S] a interjeté appel de ce jugement, le 14 mai 2012.



Il demande à la Cour :



- de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que la société DE MEIBOOM devait sa garantie à raison des désordres qui affectent l'installation électrique de son immeuble et condamné la société DE MEIBOOM à lui payer la somme de 4457, 38 euros, à actualiser selon l'évolution de l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 7 janvier 2010



- de le réformer pour le surplus et,



à titre principal,



- de dire que la société DE MEIBOOM doit également sa garantie à raison des désordres qui affectent la charpente et la couverture de son immeuble



- de la condamner à lui payer :



* la somme principale de 135 948, 98 euros, étant précisé que cette somme, arrêtée au 8 janvier 2010, devra être actualisée au jour de son règlement effectif, selon l'indice du bâtiment BT 01



* à titre de dommages et intérêts complémentaires pour frais de relogement et de déménagement durant les travaux de reconstruction la somme de 25 600 euros



* à titre de dommages et intérêts complémentaires pour trouble dans les conditions d'existence, la somme de 41 500 euros, outre une somme supplémentaire de 500 euros pour chacun des mois écoulés entre juin 2012 et le jour du règlement effectif de la somme principale précitée



* à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 12 000 euros



à titre subsidiaire,



dans l'hypothèse où la cour considérerait que les termes du rapport de M. [O] laissent subsister une incertitude sur la gravité actuelle des désordres, sur l'atteinte qu'ils entraînent à la solidité de l'ouvrage et sur le caractère impropre à sa destination de l'ouvrage, 



- d'interroger M. [O] pour que celui-ci apporte des éclaircissements complémentaires sur ces points, par application des dispositions de l'article 283 du code de procédure civile





- à défaut, d'ordonner un complément d'expertise et de mandater tout expert qu'il lui plaira de désigner pour y procéder.



Il soutient en premier lieu que la société JOEDHECO, son vendeur, a commis un dol, puisqu'elle savait au moment de la vente que l'immeuble avait subi un important incendie et qu'elle ne l'a pas signalé à l'acquéreur, l'immeuble demeurant encore aujourd'hui atteint de nombreux désordres, que la société a organisé des travaux qui visaient exclusivement à reconstruire une toiture détruite par l'incendie, qu'elle a suivi attentivement ces travaux dont la mauvaise exécution est flagrante, même pour un profane et que l'absence de trappe de visite ne peut servir d'alibi à la société DE MEIBOOM.



Il affirme qu'en réalité, la société JOEDHECO lui a sciemment vendu un immeuble qu'elle savait affecté de vices de construction graves en lui dissimulant l'état réel de celui-ci, que cette dissimulation résulte non seulement du silence observé relatif à l'incendie qui avait nécessairement fragilisé l'immeuble, mais aussi d'autres man'uvres utilisées pour masquer les traces de cet incendie et la mauvaise qualité des réparations effectuées.



Il explique que la réfection de la toiture a été réalisée en conservant les tuiles d'origine pour conserver un aspect ancien et ne pas éveiller de soupçons sur l'ampleur des travaux effectués, que la réfection en deux temps du voligeage a été effectuée sans reprise réelle de la charpente, pour « sauver l'aspect » tout en négligeant la pérennité de l'ensemble et que les plafonds intérieurs ont été refaits en prenant soin de ne pas réaliser de trappe d'accès aux combles, ce qui est contraire à tous les usages en la matière.



Il déclare qu'il ne se serait jamais porté acquéreur de l'immeuble au prix convenu s'il avait eu connaissance de ces éléments, et que son métier d'agent immobilier ne le rend pas spécialiste de la construction immobilière.



Il invoque ensuite l'existence d'un vice caché et indique que son action a bien été introduite dans le bref délai prévu par la loi applicable à la date des faits.

Il soutient que le vendeur avait connaissance des vices lors de la vente, ainsi que l'expert judiciaire le relève dans son rapport, et que la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente ne lui est pas opposable.



Il fait valoir en troisième lieu que la société DE MEIBOOM a manqué à ses obligations en sa qualité de constructeur, que l'expert a constaté que la charpente ne pouvait, au moment où il effectuait ses opérations, assurer sa fonction de protection du bâtiment, puisque n'étaient garanties ni sa résistance à un événement climatique sérieux qui pourrait survenir à tout moment, ni sa résistance au simple poids de la couverture, que la solidité de l'ouvrage était ainsi compromise, rendant celui-ci « ipso facto » impropre à sa destination.



Il explicite les postes de préjudice dont il demande réparation.



La société DE MEIBOOM demande à la Cour :



Vu les dispositions des articles 1116, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil,



Vu les dispositions de l'article 1315 du code civil,

à titre principal





- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [S] de l'ensemble de ses demandes à l'exception de celles relatives à l'installation électrique



- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au titre des travaux de réparation afférents à l'installation électrique litigieuse



pour ce faire,



- de constater l'absence d'intention et de manoeuvres dolosives de sa part



- de constater qu'elle ne connaissait pas l'existence des vices affectant la toiture et l'installation électrique 



- de déclarer irrecevable comme étant prescrite l'action en garantie pour vice caché



- de dire que la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente du 1er avril 2004 est valable



- de constater que M. [S] ne rapporte pas la preuve du caractère décennal des vices invoqués



- en conséquence, de le débouter de ses demandes fondées sur le dol, la garantie du vice caché et la responsabilité des constructeurs et plus généralement de ses conclusions qui seraient contraires aux présentes



à titre subsidiaire,



- de confirmer le jugement 



- de ramener le montant des demandes de M. [S] à de plus justes proportions

à titre infiniment subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de complément d'expertise sollicitée,



- de désigner tout expert à l'exception de M. [O] eu égard à la partialité dont il a fait preuve durant les opérations d'epxertise ainsi qu'aux termes de son rapport d'expertise



- de dire que le complément d'expertise sollicité sera ordonné aux frais avancés de l'appelant



en tout état de cause,



- de débouter M. [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive



- de le condamner à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait observer en préambule que les opérations d'expertise se sont déroulées dans un climat conflictuel et que l'expert a tenu des propos révélant un parti pris négatif à son égard, qu'elle opère donc la distinction entre les constatations purement techniques de l'expert qu'elle ne conteste pas, pour l'essentiel, et les allégations strictement subjectives qui n'ont pas lieu d'être dans le cadre d'une expertise judiciaire et dont elle affirme qu'elles sont particulièrement inexactes.



Elle déclare qu'elle ne conteste pas les constatations techniques opérées par M. [O].



Elle affirme que, contrairement à ce que dit l'expert judiciaire, elle n'a pas manqué de coopération, qu'en raison de l'ancienneté des travaux (2000-2001), elle a rencontré des difficultés pour retrouver les pièces nécessaires permettant de retracer la chronologie du chantier litigieux, qu'elle a mis en cause les intervenants aux travaux de construction qui sont belges, de sorte que les délais de procédure en ont été allongés.

Elle soutient qu'elle n'a jamais eu connaissance des malfaçons qu'elle a constatées pour la première fois lors des réunions d'expertise judiciaire, que l'absence de trappe de visite, outre le fait qu'il n'existe aucune obligation d'en installer une, démontre qu'elle n'avait aucun moyen, une fois terminés les travaux de réfection du sinistre, d'opérer la moindre constatation sur l'état de la charpente et de l'installation électrique.



Elle déclare qu'après l'intervention insatisfaisante de l'entreprise DEVIDT, M. [I] [Q], maître d''uvre, a suivi le chantier, de sorte qu'elle ne s'est elle-même plus déplacée sur les lieux .



Elle fait valoir que les demandes formulées ne visent nullement à obtenir la nullité de la vente, qu'une action indemnitaire fondée sur un prétendu dol ne peut avoir pour fondement l'article 1116 du code civil, qu'en tout état de cause, M. [S] ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle aurait entrepris des man'uvres dolosives, que l'affirmation relative à sa volonté délibérée de ne pas faire réaliser de trappe d'accès aux combles n'est pas fondée, qu'il n'était pas occupant de l'immeuble et non compétent dans l'acte de construire, de sorte qu'il s'est entouré d'entrepreneurs et de maîtres d'oeuvre professionnels, qu'il n'est pas avéré que l'immeuble litigieux possédait préalablement une trappe, la chambre au-dessus du garage servant de débarras et de grenier, que M. [S], professionnel de l'immobilier, était en charge de la gestion de l'immeuble et a eu tout loisir de le visiter et de s'apercevoir de l'absence de trappe, enfin que l'intervention d'un deuxième entrepreneur pour effectuer les travaux ne visait qu'à remédier aux malfaçons affectant les travaux réalisés par la première entreprise.



La société DE MEIBOOM invoque la prescription de l'action en garantie pour vice caché, au motif que M. [S] avait connaissance dès le mois de juillet 2005 de l'état de la charpente calcinée et des travaux de réparation nécessaires et qu'il n'a engagé la procédure de référé expertise que le 22 septembre 2006, soit plus d'un an après.



Subsidiairement, elle considère que cette action se heurte à la présence de la clause d'exclusion de garantie pour vice caché, puisqu'elle n'avait pas connaissance de l'état de la charpente, que, non compétente dans l'acte de construire, elle a confié la réalisation des travaux litigieux à des professionnels, que ni M. [Q], le maître d''uvre, ni les autres intervenants à l'acte de construire ne justifient avoir émis une quelconque réserve sur l'état de la toiture et que M. [C], l'expert qui l'a assisté au cours des opérations d'expertise judiciaire a affirmé que la société JOEDHECO n'avait jamais caché quoi que ce soit comme cela avait été prétendu à tort.



Elle ajoute que les simples déclarations du maître d''uvre à l'expert judiciaire n'ont pas de valeur probante et qu'elle n'avait aucune obligation de mentionner l'incendie survenu bien avant la vente dès lors que les travaux de réparation avaient été exécutés et qu'il ne devait subsister aucune trace, ni conséquence de ce sinistre.



Enfin, elle observe que si l'expert a mis en évidence des malfaçons importantes s'agissant des réparations effectuées, aucun désordre à proprement parler n'a jamais été relevé, alors que le délai de dix ans depuis la réalisation des travaux est désormais écoulé, qu'il appartient à M. [S] de faire la preuve de désordres présentant un caractère décennal, ce qu'il ne fait pas, que le désordre doit être actuel et certain et non hypothétique, qu'il en est de même en ce qui concerne l'installation électrique qui est antérieure aux travaux qu'elle a fait réaliser et sur laquelle aucun désordre n'a jamais été constaté dans le délai légal de garantie



Elle demande que le jugement soit réformé en ce qu'il l'a condamnée à prendre en charge la réparation de l'installation électrique, sur le fondement de l'article 1792 du code civil.



Elle indique qu'elle a acheté la maison au prix de 1 161 000 francs en février 2000, soit 176 993, 31 euros, et qu'après l'incendie, elle a effectué des travaux pour les sommes de 28 178 euros hors taxes en 2000, 52 817 euros hors taxes en 2001 et 3824, 06 euros hors taxes en 2002.



Elle précise que l'immeuble a été vendu à M. [S] à un prix bien inférieur à celui du mandat initial et que, contrairement à ce que prétend M. [S], ce sont de nouvelles tuiles et non pas les anciennes qui ont été posées sur le toit, qu'elle a transformé l'espace au-dessus du garage utilisé comme grenier en chambre, de sorte qu'il n'y avait plus de grenier et qu'elle n'a donc pas installé de trappe d'accès.



Elle considère que la somme demandée au titre de la réfection de la charpente est trop élevée, qu'il y a lieu de distinguer entre les parties saines et les parties sinistrées de la toiture, que, sous couvert d'une remise en état, il ne peut être procédé à un aménagement des combles qui n'existait pas lors de la vente, ce qui constituerait un enrichissement sans cause.



Elle s'oppose aux demandes de réparation des préjudices complémentaires.



SUR CE :



Le tribunal a dit que les circonstances relevées par M. [S] n'étaient pas de nature à établir que la société DE MEIBOOM s'était livrée à une réticence dolosive appuyée par des man'uvres, au motif que : 



- le défaut d'information sur l'incendie ne traduisait pas à lui seul la mauvaise foi de la société puisqu'elle avait fait réaliser des travaux pour remédier aux dégradations causées par le sinistre



- pour parvenir à un résultat correct, la société avait fait reprendre les premières réparations sur la couverture qui lui avaient semblé insuffisantes en chargeant un coordinateur de travaux de superviser les interventions d'autres entreprises



- il n'est pas démontré qu'une trappe d'accès aux combles existait avant l'incendie, l'absence de trappe de visite était décelable lors d'une visite de l'immeuble dans la perspective de son acquisition et M. [S] exerce une activité professionnelle de marchand de biens immobiliers.







L'article 1116 du code civil énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté , qu'il ne se présume pas et doit être prouvé.



Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.



Dans son rapport en date du 24 avril 2006 dressé à la demande de la compagnie d'assurances JURIDICA, l'expert amiable expose que la société JOEDHECA (devenue DE MEIBOOM) a acheté l'immeuble en l'état en 2000, alors qu'il avait été partiellement détruit par un incendie, et qu'elle l'a reconstruit.



Il ressort des constatations de l'expert judiciaire que :



- la charpente en place a été calcinée en totalité par un incendie et que « les faits découverts par l'expert soussigné sont effrayants »



- des pièces maîtresses de cette charpente sont complètement atteintes par le feu et laissées en place



- le gîtage a été lui aussi fortement atteint par l'incendie et pourtant laissé en place, avec les gravats, l'isolation en laine de verre complètement hors d'usage que l'on retrouve ici ou là par petits monticules



- les combles de l'immeuble sont restés en l'état après l'incendie sans aucun nettoyage, ni purge des matériaux, laissant en place la poussière, les odeurs et l'ensemble des gravats



- la charpente a été « travaillée » d'une façon complètement inconsciente, sans aucun respect des règles de l'art, avec des matériaux parfois de récupération ; le gîtage, pourtant bien atteint, est resté en l'état



- la réparation de la charpente ressemble à du « bricolage », clouant des éléments de bois neufs sur une charpente fortement calcinée, sans remplacement de pièces maîtresses, laissant en place un gîtage fortement endommagé par le feu, sans évacuation des gravats, des morceaux de bois brûlés, des poussières, des anciens câbles électriques brûlés, sans aucune purge des locaux



- les câbles électriques calcinés sont restés en place



- la société JOEDHECO ne pouvait ignorer l'état des faits et l'état des travaux effectués après l'incendie de l'immeuble.



- l'acquéreur de l'immeuble n'avait aucun moyen de connaître ces graves désordres puisqu'il n'y avait pas de trappe de visite des combles et que la couverture était entièrement close par des panneaux de particules.



L'expert judiciaire conclut en conséquence qu'il est incontestable que la société DE MEIBOOM (JOEDHECO) a vendu l'immeuble en toute connaissance de son état et de ses désordres extrêmement dangereux et invisibles, l'acquéreur n'ayant aucun moyen de s'en apercevoir.



Aucune mention de cet incendie et des travaux de reconstruction ne figure dans l'acte de vente notarié.

La société DE MEIBOOM n'a donc pas informé son acquéreur lors de la vente, non seulement de ce que la charpente avait été atteinte par un incendie quatre ans auparavant, mais encore que des travaux de réfection avaient été réalisés et que les premiers travaux de réparation de la couverture avaient fait l'objet d'une reprise sous la conduite d'un maître d''uvre.



Le fait pour la société venderesse d'avoir dissimulé ces informations à l'acquéreur est à lui seul constitutif d'une réticence dolosive, dans la mesure où elles concernent des éléments essentiels de la structure de l'immeuble dont le bon état est un élément déterminant du consentement de l'acquéreur d'un bien immobilier.



Ce défaut d'information a empêché l'acquéreur de se convaincre lui-même de l'état de la charpente et de la couverture de l'immeuble, et de donner son consentement à la vente au prix qui avait été fixé, de manière éclairée, d'autant plus que l'accès aux combles était impossible, en l'absence de trappe de communication.



La société DE MEIBOOM ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'elle avait confié les travaux de réfection à des professionnels et qu'elle pensait qu'ils avaient été correctement exécutés, alors qu'il a suffi de pénétrer dans les combles pour constater l'existence des différents désordres décrits dans le rapport d'expertise, dont un profane de l'immobilier, telle que se présente la société DE MEIBOOM, pouvait immédiatement appréhender la gravité.



Les photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire montrent en effet des poutres noircies, des dépôts calcinés, des câbles d'électricité détériorés, faisant apparaître que la charpente a été réparée de manière sommaire et que le gîtage est resté en l'état après l'incendie. 



La société JOEDHECO, propriétaire des lieux, connaissait la nature et l'étendue du sinistre. Elle a elle-même commandé les travaux de réfection et fait reprendre les travaux de couverture sous la surveillance d'un maître d''uvre.



Elle ne démontre pas avoir fait procéder au remplacement intégral de la charpente et du gîtage endommagés par l'incendie, tel qu'il a été préconisé par l'expert amiable, puis par l'expert judiciaire, et elle savait donc que les poutres calcinées, le gîtage et les résidus d'incendie avaient été laissés en l'état.



Non seulement elle a gardé le silence sur l'incendie ayant endommagé la charpente et la couverture et sur les travaux réalisés, mais encore elle n'a pas prévu d'accès aux combles alors qu'elle était maître de l'ouvrage, ce qui, au regard du sinistre survenu et de la nature des travaux de réfection, caractérise également son intention dolosive.



Il ne peut pas être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir tiré lui-même les conséquences de l'absence de trappe d'accès aux combles, tout en observant que la présence d'un tel accès n'est pas obligatoire.



Le sinistre et la reconstruction sont antérieurs au mandat de gestion confié à M. [S] en qualité d'agent immobilier. La société DE MEIBOOM verse aux débats un procès-verbal de constat d'état des lieux d'entrée en date du 30 juillet 2001 effectué en présence du locataire entrant et de M. [S], agence Hoste Immobilier, qui mentionne simplement que la maison a été entièrement refaite avant la location.





Enfin, la société DE MEIBOOM ne peut soutenir que le prix de vente a été négocié en baisse par rapport au mandat de vente initialement consenti au regard de l'existence des désordres litigieux, puisque ceux-ci n'avaient pas été révélés.



Le jugement doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a dit que le dol n'était pas établi.



Le droit de demander la nullité d'un contrat par application des articles 1116 et 1117 du code civil n'exclut pas l'exercice par la victime des man'uvres dolosives d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur la réparation du préjudice subi.



En raison de la faute commise par la société DE MEIBOOM, M. [S] a acquis un immeuble dans lequel les travaux nécessaires au remplacement de la charpente et du faîtage calcinés, ainsi qu'à la remise aux normes de sécurité de l'installation électrique n'avaient pas été exécutés et d'importants désordres subsistaient.



M. [S] est dès lors fondé à solliciter le montant des réparations préconisées par l'expert judiciaire, outre l'indemnisation des préjudices résultant de la nécessité de se reloger pendant les travaux, des craintes dûes à l'existence des désordres et des tracas de la procédure judiciaire.



L'expert, M. [O], annonce que les travaux de réfection sont très importants et justifiés, que, pour refaire la charpente et le gîtage, il est nécessaire de démonter la couverture qui a déjà été refaite deux fois, et l'ensemble des travaux de réfection découle de l'enlèvement de la couverture, de la charpente calcinée extrêmement mal réparée, du gîtage calciné en totalité, des gravats, poussières et autres, ainsi que de l'installation électrique effectuée d'une façon inconsciente et très dangereuse.



Le tribunal a condamné la société DE MEIBOOM, sur le fondement de la garantie décennale prévue par l'article 1792 du code civil, à payer à M. [S] la somme de 4457, 38 euros au titre de la réfection de l'installation électrique, selon l'estimation de M. [O], au motif que cette installation était extrêmement dangereuse et qu'elle faisait peser un risque actuel sur la sécurité de l'immeuble, caractérisant l'impropriété de celui-ci à sa destination. 



Il convient de confirmer le jugement en ce qui concerne ce chef de condamnation, par substitution de motifs, sur le fondement du dol, puisque l'installation électrique a également été endommagée par l'incendie dont l'existence a été dissimulée à l'acquéreur.



L'expert indique qu'en son état actuel, la charpente ne peut assurer une stabilité constante et durable de l'habitation.



Il a chargé M. [G], économiste de la construction, en qualité de sapiteur, d'évaluer le montant des travaux de réfection, hors électricité.



Les travaux définis sont les suivants (en prix hors taxes)



- installation et frais de chantier : 6000 euros

- démolitions : 7416, 50 euros 

-charpente : 28 743, 10 euros

- couverture : 26 777, 70 euros

- plâtrerie et isolation des combles : 15 216, 25 euros

- menuiseries en bois : 6510 euros

- plomberie, sanitaire, chauffage, VMC : 12 710 euros

- peinture : 15 565 euros

- parquet dans les combles : 9923, 25 euros



total : 128 861, 80 euros hors taxes.



L'expert judiciaire a précisé qu'il ne pouvait être envisagé une réfection partielle de la charpente qui avait brûlé en quasi totalité et que les travaux qu'il préconisait selon l'évaluation effectuée par M. [G] n'étaient pas constitutifs d'un enrichissement sans cause, puisqu'il était nécessaire de déposer et de reposer, non seulement la charpente et la couverture, mais aussi les aménagements intérieurs du premier étage.



Il convient dès lors de condamner la société DE MEIBOOM à payer à M. [S] la somme de 128 861, 80 euros qui sera augmentée de la TVA en vigueur au jour du présent arrêt et revalorisée en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction depuis le 8 janvier 2010, date de dépôt du rapport d'expertise.

L'expert judiciaire ayant fixé la durée des travaux de réfection à 6 mois, M. [S] sollicite une somme de 16 000 euros au titre du relogement de la famille pendant ce délai, sur la base d'un loyer mensuel de 2000 euros pour un logement de même type, outre le remboursement des frais d'agence qu'il devra assumer dans le cadre de la location à trouver (2000 euros) et les frais de déménagement et de garde-meuble (7600 euros).



L'expert indique dans son rapport que les frais de relogement pendant six mois ont été évalués à 9000 euros par le sapiteur, somme qu'il convient de retenir puisqu'elle correspond à un loyer mensuel de 1500 euros permettant à la famille de se loger pendant les travaux.



Il doit y être ajouté des frais d'agence pour la location et le coût du déménagement partiel , pour une somme globale de 4000 euros. Il n'est pas démontré qu'un garde-meubles soit nécessaire.



La société DE MEIBOOM doit être condamnée à payer à M. [S] la somme de 13 000 euros en réparation de ce poste de préjudice.



M. [S] demande par ailleurs l'indemnisation du trouble dans les conditions d'existence qu'il subit depuis juillet 2005, date de la découverte du vice, sur la base d'une somme mensuelle de 500 euros, en raison du désagrément de vivre au quotidien sous une charpente calcinée, dans un immeuble dévalorisé et non sécurisé, de l'impossibilité d'établir un projet, d'envisager des travaux intérieurs, ou une vente de l'immeuble, alors au surplus qu'il se trouve en instance de divorce, des craintes financières, des tracas, du sentiment d'avoir été trompé, des pertes de temps et du suivi judiciaire.



Il convient d'allouer à M. [S], en réparation de ce poste de préjudice, sur la base de 250 euros par mois, depuis le 1er août 2005 jusqu'au jour du présent arrêt, la somme de 23 000 euros (92 mois x 250).











Le tribunal a condamné la société DE MEIBOOM à payer à M. [S] la somme de 8000 euros à titre de réparation de son préjudice moral.

Ce préjudice se trouvant inclus dans l'indemnisation du trouble dans les conditions d'existence allouée par le présent arrêt, il y a lieu de rejeter la demande et d'infirmer le jugement de ce chef.



Les premiers juges n'ayant que partiellement admis les demandes de M. [S], il ne peut être reproché à la société DE MEIBOOM d'avoir critiqué le bien-fondé de celles-ci et d'avoir invoqué des moyens pour s'y opposer, la résistance fautive n'étant dès lors pas caractérisée.



La demande en dommages et intérêts pour résistance abusive doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.



Il y a lieu de mettre à la charge de la société DE MEIBOOM, partie perdante, les frais irrépétibles d'appel exposés par M. [S] , à hauteur de 2000 euros, compte-tenu de l'indemnité de procédure allouée en première instance qui sera confirmée.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire :



INFIRME le jugement en ce qu'il a dit que le dol n'était pas constitué, en

ce qu'il a débouté M. [S] de ses demandes en dommages et intérêts au titre de la réparation de la charpente, des frais de relogement et du trouble dans les conditions d'existence et en ce qu'il a condamné la société DE MEIBOOM à payer à M. [S] des dommages et intérêts pour préjudice moral



STATUANT à nouveau,



DIT que la société DE MEIBOOM a commis un dol



LA CONDAMNE à payer à M. [S], à titre de dommages et intérêts, la somme de 128 861, 80 euros au titre de la réfection de la charpente 



DIT que cette somme sera augmentée de la TVA en vigueur au jour du présent arrêt et qu'elle sera revalorisée en fonction de l'évolution de l'indice de la construction BT 01 à compter du 8 janvier 2010 



CONDAMNE la société DE MEIBOOM à payer à M. [S] les sommes de 13 000 euros et 23 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires



DEBOUTE M. [S] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts



CONFIRME le jugement en ses autres dispositions 



CONDAMNE la société DE MEIBOOM aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître FRANCHI, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile







LA CONDAMNE à payer à M. [S] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.







Le Greffier,Le Président,







Delphine VERHAEGHE.Evelyne MERFELD.