Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 28 mars 2013

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 28 MARS 2013



(n° 149, 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/19712



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/11439





APPELANTE

 

SAS FAR EAST ACCESS venant aux droits de la SCI CARNOT DEFENSE I 

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 2]



représentée par Maître Jean-François DI CHIARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0585





INTIMEE 



SOCIÉTÉ FINANCIERE RIVE GAUCHE GROUPE MARTIN - FADESA anciennement dénommée SOCIÉTÉ FINANCIERE RIVE GAUCHE GROUPE FADESA SA et antérieurement société FINANCIERE RIVE GAUCHE

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par Maître Pierre ELMALIH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0006



COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 21 février 2013, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Chantal SARDA, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré



Greffier lors des débats : Madame Fatima BA



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





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Par acte authentique en date du 12 janvier 2005, la SCI Carnot Défense I, ci-après SCI Carnot, a consenti à la société Financière Rive Gauche dénommée ensuite Financière rive Gauche Groupe Martin-Fadesa, ci-après société Financière, une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir situé à Nanterre moyennant le prix principal de 12.500.000 € outre le paiement par la société bénéficiaire du montant de l'indemnité d'éviction de 3.500.000 € due à la société F.L.H. La promesse de vente était consentie pour une durée expirant au 11 janvier 2006 et la réalisation de la vente devait être constatée le 26 janvier 2006. Par une disposition particulière du contrat, la société bénéficiaire de la promesse s'était engagée à verser, au plus tard le 15 mars 2005, la somme de 2.500.000 € destinée notamment à apurer la situation hypothécaire de l'immeuble, cette somme devant être versée pour partie entre les mains de la banque BNP Paribas contre signature d'un acte de quittance subrogative, pour partie entre les mains du Trésor Public contre l'engagement de ce dernier de donner mainlevée de l'inscription lui profitant, et pour le surplus entre les mains du promettant. La vente était soumise à un certains nombre de conditions suspensives. Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 400.000 € a été fixée et la société Financière s'est engagée à remettre à la SCI Carnot, en garantie du paiement de cette somme, une caution solidaire émanant d'un établissement bancaire de premier ordre pour un montant de 400.000 € pouvant être mise en jeu jusqu'au 26 février 2006. Par avenant du 15 avril 2005, les parties ont reporté au 20 avril 2006 le délai de versement par le bénéficiaire de la somme de 2.500.000 €. Par avenant du 20 avril 2005, les parties ont convenu que le bénéficiaire verserait au plus tard le 15 juin 2005 la somme de 2.100.000 €, destinée notamment à apurer la situation hypothécaire de l'immeuble, le bénéficiaire versant immédiatement au promettant par la comptabilité du notaire, la somme de 400.000 €. En raison du report de la date à laquelle devait être réglée la somme de 2.500.000 €, la société Financière, s'est obligée expressément à prendre en charge la totalité des intérêts, frais et pénalités dus à la BNP Paribas au titre des créances en question. Les parties ont en outre convenu de reporter la durée de la promesse au 11 mai 2006, de reporter la date de levée d'option au 11 mai 2006, de reporter la constatation authentique de la vente au 26 mai 2006 et de reporter la date de dépôt en mairie du dossier de permis de construire au 15 septembre 2005. Par acte notarié du 15 juin 2005, les parties ont constaté la bonne exécution par la société Financière de ses engagements quant au règlement de la somme de 2.100.000 €. Le permis de construire a été refusé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juin 2006, la SCI Carnot a mis en demeure la société Financière de lui payer la somme de 400.000 € correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation. Par lettre recommandée avec accusé de réception des 27 juin et 4 juillet 2006, la société financière a contesté le bien-fondé de la demande et mis en demeure la SCI Carnot de lui rembourser la somme de 2.500.000 € au plus tard le 4 août 2006. Par ordonnance du 5 décembre 2006, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Nanterre a condamné la SCI Carnot à payer à la société Financière une somme provisionnelle de 2.000.000 €. Par arrêt du 31 octobre 2007, la Cour d'appel de Versailles a porté le montant de la provision à 2.100.000 €. Par acte d'huissier du 26 juillet 2006, la SCI Carnot a attrait devant le Tribunal de grande instance de Paris la société Financière afin de la voir condamner au paiement de la somme de 400.000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation et 2.300.000 € de dommages et intérêts.



Par jugement du 28 janvier 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a : 

- condamné le société Financière à payer à la SCI Carnot la somme de 400.000 € avec intérêt au taux légal à compter du 22 juin 2006 et capitalisation dans le respect des dispositions de l'article 1154 du Code civil ainsi qu'au paiement des entiers dépens,

- condamné la SCI Carnot à payer à la société Financière le somme de 2.500.000 € en deniers et quittances. 



Par dernières conclusions du 23 janvier 2013, la société Far East Access, venant au droit de la SCI Carnot Défense 1, appelante, prie la Cour de : 

-débouter la société Financière de toutes ses demandes, 

- la déclarer recevable en son appel et l'y déclarer bien fondée, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Financière à lui payer la somme de 400.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2006 capitalisés dans le respect des dispositions de l'article 1154 du Code civil, 

- compte tenu du paiement intervenu en cours de procédure, le 20 février 2008, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à la société financière la somme de 2.500.000 € 'en derniers ou quittance', 

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demandes de dommages et intérêts complémentaires,

- et y faisant droit, condamner la société Financière à lui payer les sommes suivantes : 

' 3.232.276 € à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation des préjudices subis, 

' 15.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que des entiers dépens en sus, 



Par dernières conclusions du 4 novembre 2011, la société Financière Rive Gauche groupe Martin-Fadesa sollicite de la Cour qu'elle : 

- déclare la société Far East Access mal fondée en son appel, l'en débouter, 

- constate que la société Far East Access ne conteste pas devoir lui rembourser la somme de 2.500.000 € exigible depuis le 4 août 2006, incluant la somme de 400.000 € réclamée par la SCI Carnot Défense 1, 

- constate que la société Far East Access ne justifie pas avoir réglé ladite somme et ne justifie d'aucune faute lui étant imputable pour la non réalisation de la promesse et d'aucun préjudice, 

- en conséquence, confirme le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à lui payer la somme de 2.500.000 € en deniers et quittances et rejeté toutes les autres demandes,

- y ajoutant, la condamne à lui verser une somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens. 



SUR CE,



LA COUR, 



Sur l'indemnité d'immobilisation et le remboursement de la somme de 2 500 000 euros,



Considérant que les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation;



Que c'est donc à juste titre, que le tribunal a fait droit à la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, le bénéficiaire n'ayant pu se prévaloir de la défaillance de toutes les conditions suspensives pour avoir empêché la réalisation de celle relative au permis de construire et a condamné le promettant à lui rembourser la somme de 2 500 000 € destinée à apurer la situation hypothécaire de l'immeuble;



Qu'il sera seulement ajouté que la demande de condamnation du bénéficiaire au paiement de l'indemnité d'immobilisation n'est pas sans objet, cette indemnité qui n'a jamais été incluse dans la somme de 2 500 000 € n'ayant jamais été payée;



Que par ailleurs, le promettant, contrairement à ses dires ne justifie pas qu'il s'est effectivement libéré du paiement de la somme de 2 500 000 €;



Qu'en effet, d'une part une partie de cette somme(2 100 000 €) a fait l'objet d'un quittancement dans un protocole d'accord, mais sous réserve de l'encaissement du chèque, preuve en l'espèce non rapportée et que d'autre part, l'autre partie(400 000 €) a été séquestrée dans l'attente d'une décision définitive statuant sur l'attribution des fonds;

Qu'il sera observé que cette preuve pouvait etre parfaitement rapportée par le promettant, même en l'absence de documents comptables du bénéficiaire; 



Que le jugement sera donc confirmé de ces deux chefs;



Sur la demande de dommages intérêts complémentaires,



Considérant que la société Far East Access venant aux droits de la S.C.I Carnot Defense 1 soutient que la société financière Rive Gauche aurait agi de mauvaise foi; qu'une fois la promesse de vente signée, immobilisant le terrain pendant une durée d'un an, la société financière Rive Gauche n'était nullement pressée d'acquérir; qu'elle n'a pas respecté les délais initialement fixés ni pour la réalisation des études et sondages, ni pour le versement des fonds permettant de désintéresser les créanciers hypothécaires, ni pour le dépôt de la demande de permis de démolir, ni pour le dépôt de la demande de permis de construire;



Considérant que la société Far East Access fait valoir qu'un tel comportement est à l'origine de l'immobilisation de son terrain pendant plus de 18 mois et demande la réparation de son préjudice découlant de l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur, d'une baisse de la valeur de son terrain du fait de la perte d'une convention de cour commune en lien avec l'avancement d'un projet sur les terrains mitoyens, et d'une perte de plus de trois ans de revenus locatifs;



Mais considérant que dans une promesse unilatérale de vente, seul le promettant est engagé; que le bénéficiaire quant à lui ne contracte pas l'obligation d'acquérir; qu'il est parfaitement libre de ne pas lever l'option, toutes les conditions suspensives, par ailleurs réalisées quelles qu'en soient les circonstances, comme en l'espèce;



Que la société financière Rive Gauche n'a pas levé l'option;



Que la non réalisation de la vente par celle-ci ne constitue donc pas une faute susceptible de générer un préjudice;



Que dans une telle situation, seule l'indemnité d'immobilisation qui constitue le prix de l'exclusivité est due au promettant, ce dernier ne pouvant se prévaloir d'un préjudice;



Que le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages intérêts complémentaires;



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,



Considérant que l'équité de commande pas de faire application des dispositions de cet article tant en première instance qu'en appel;



Que les dépens de première instance et d'appel devront être partagés par moitié entre les parties, chacune succombant en ses prétentions;



Que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a laissé à la charge de la société financière Rive Gauche la totalité des dépens;





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement en toutes ses dispositions excepté en ce qu'il a laissé à la charge de la société financière Rive Gauche les dépens de première instance,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,



Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié entre la société financière Rive Gauche et la société Far East Access (venant aux droits de la SCI Carnot Defense 1) et qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La GreffièreLa Présidente