Cour d'Appel · 11e Chambre B — 20 septembre 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 20 SEPTEMBRE 2012



N° 2012/403 













Rôle N° 11/05598







[X] [Y]

SARL LES PRESSES DU MIDI





C/



[E] [Z]

[X] [Z]

[S] [Z]





















Grosse délivrée 

le :

à : SARAGA-BROSSAT

 LATIL















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 17 Janvier 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 07/4181.





APPELANTS



Monsieur [X] [Y]

né le [Date naissance 10] 1938 à [Localité 14] (MAROC), 

demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Rachel SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP PRIMOUT - FAIVRE, avoués 

plaidant par Me Eric HOULLIOT de la ASS E.HOULLIOT D.MURAOUR-HOULLIOT A.KIEFFER, avocats au barreau de TOULON 





SARL LES PRESSES DU MIDI, poursuites et diligences de son représentant légal, 

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP PRIMOUT - FAIVRE, avoués 

plaidant par Me Eric HOULLIOT de la ASS E.HOULLIOT D.MURAOUR-HOULLIOT A.KIEFFER, avocats au barreau de TOULON 





INTIMES



Monsieur [E] [Z]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 16], 

demeurant [Adresse 9]

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués 

plaidant par Me Dominique DE GASQUET, avocat au barreau de TOULON



Monsieur [X] [Z]

né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 16], 

demeurant [Adresse 8]

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués 

plaidant par Me Dominique DE GASQUET, avocat au barreau de TOULON





Monsieur [S] [Z]

né le [Date naissance 7] 1945 à [Localité 16], 

demeurant [Adresse 6]

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués 

plaidant par Me Dominique DE GASQUET, avocat au barreau de TOULON



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 Juin 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mr JUNILLON, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Marie Chantal COUX, Président

Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller

Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller





qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2012







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2012,



Signé par Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller, en l'absence du Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































Vu le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Toulon le 17 janvier 2011 dans l'instance opposant Monsieur [X] [Y] et la SARL LES PRESSES DU MIDI (PDM) à Monsieur [S] [Z], Monsieur [X] [Z], et Monsieur [E] [Z]; 



Vu l'appel interjeté par Monsieur [Y] et la SARL PDM à l'encontre de cette décision le 25 mars 2011;



Vu les conclusions récapitulatives déposées par Monsieur [Y] et la SARL PDM le 22 septembre 2011;



Vu les conclusions déposées par les consorts [Z] le 28 juillet 2011;



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 22 mai 2012;



Par acte sous seing privé du 3 septembre 1980, Monsieur [T] [Z] a donné à bail à Madame [C] [Y] une maison sise [Adresse 4]. Aux termes du bail, le preneur était autorisé à exercer dans les lieux toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles et à sous-louer tout ou partie de la villa à toute personne physique ou morale, à usage professionnel, commercial ou industriel ou d'habitation. 

Ensuite de la séparation du couple [Y] le bail a été transféré à Monsieur [Y].

Par acte d'huissier du 24 janvier 2007, les héritiers de Monsieur [Z] ont fait délivrer à Monsieur [Y] un congé pour vente à effet du 31 août 2007.

Par exploit du 1er août 2007, Monsieur [Y] et la SARL LES PRESSES DU MIDI ont saisi le Tribunal de grande instance de Toulon aux fins d'entendre qualifier le bail de bail commercial et entendre annuler le congé.



Par jugement rendu le 17 janvier 2011 assorti de l'exécution provisoire, cette juridiction a dit que le bail signé le 3 septembre 1980 est un bail d'habitation, validé le congé à effet du 31 août 2007, ordonné l'expulsion de Monsieur [Y] au besoin avec l'assistance de la force publique, condamné Monsieur [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer et ordonné la remise des lieux dans leur état primitif. 



Régulièrement appelants de cette décision dont ils poursuivent la réformation, Monsieur [Y] et la SARL LES PRESSES DU MIDI demandent à la Cour de dire que le bail litigieux est un bail mixte commercial et d'habitation soumis pour le tout au statut des baux commerciaux, annuler le congé signifié le 24 janvier 2007 et débouter les consorts [Z].

Ils soutiennent que le bail conférait au preneur l'autorisation d'exercer dans les lieux une activité commerciale ou professionnelle, que les époux [Y] ont aménagé le rez-de-chaussée de la villa pour y exploiter une activité commerciale à savoir l'édition par l'entremise de plusieurs sociétés qui y avaient leur siège social, et notamment depuis le mois de décembre 1981 de la SARL LES PRESSES DU MIDI. Ils estiment donc que les lieux loués ont un usage mixte commercial et d'habitation et sont soumis pour le tout au statut des baux commerciaux.

A titre subsidiaire, Monsieur [Y] sollicite un délai d'un an pour quitter les lieux et s'oppose à la demande de remise en état des lieux qui aux termes du bail ne pourrait lui être imposée.



Les consorts [Z] concluent à la confirmation du jugement attaqué en faisant valoir que le bail qui porte sur une maison d'habitation et a été consenti pour une durée de trois ans est un bail d'habitation, que dans le cadre de la procédure de divorce il est rappelé que le bien loué constitue le domicile conjugal des époux [Y], que ce bail, dont l'objet n'est pas l'exploitation d'un fonds de commerce n'est pas soumis au statut des baux commerciaux.

Ils estiment que le congé pour vente donné conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est parfaitement valable et que la remise des lieux en leur état primitif est prévue par le contrat de location. A titre subsidiaire ils ne s'opposent pas à ce qu'un délai de trois mois soit accordé au preneur pour quitter les lieux. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LA QUALIFICATION DU BAIL



Attendu que le jugement déféré mérite confirmation en ce qu'il a dit que le bail litigieux est un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989;



Attendu en effet que le contrat intitulé 'bail de location' intervenu entre Monsieur [Z] et Madame [Y] le 3 septembre 1980 porte sur une villa avec jardin sise [Adresse 4], qu'il a été conclu pour une durée de trois années à compter du 1er septembre 1980, renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par l'une des parties avec un préavis de six mois, que les lieux ont été utilisés pour l'habitation de Monsieur et Madame [Y] puis après la séparation du couple pour celle de Monsieur [Y], auquel a été attribué la jouissance du domicile conjugal;



Attendu qu'il ressort de ces éléments que la commune intention des parties à l'époque était de conclure un bail d'habitation étant observé qu' à la date du contrat, le bail n'était pas destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce et qu'ainsi les dispositions de l'article L.145-I du code de commerce ne peuvent recevoir application, nonobstant l'autorisation donnée par le bailleur d'une sous-location de tout ou partie de la villa à usage professionnel, commercial ou industriel ou de l'exercice par le preneur dans les lieux loués de ces mêmes activités; 



SUR LES DEMANDES EN VALIDATION DE CONGE, EXPULSION ET FIXATION DE L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION



Attendu que le congé pour vendre notifié à Monsieur [Y] par les consorts [Z], en application de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le 24 janvier 2007 pour la date du 31 août 2007, contenant offre de vente de l'immeuble au prix de 460.000 euros payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique, est régulier en la forme;



Attendu qu'aux termes du texte susvisé, Monsieur [Y], qui n'a pas accepté l'offre de vente, est déchu depuis le 1er septembre 2007 de tout titre d'occupation des locaux;



Qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé, ordonné l'expulsion de Monsieur [Y] au besoin avec l'assistance de la force publique, et mis à sa charge, jusqu'à son départ effectif, une indemnité d'occupation égale au loyer et charges tels que prévus au bail;



SUR LA DEMANDE DE REMISE EN ETAT DES LIEUX



Attendu que le bail liant les parties contient la clause suivante:

..5° Le bailleur autorise le preneur à faire dans les lieux loués tous changements de distribution et tous travaux d'aménagement, d'améliorations, de construction, de démolition de modification que celui-ci jugera utiles ou nécessaires, à laisser en fin de bail tous ces travaux sous réserve d'indemnité éventuelle du bailleur ou à remettre les lieux loués dans leur état primitif.



Attendu que ces dispositions n'imposent pas au preneur, en fin de bail, de remettre les lieux en leur état primitif mais au contraire lui laissent le choix de procéder ou non à cette remise en état;



Qu'il convient de réformer le jugement déféré sur ce point et de débouter les consorts [Z] de leur demande de remise en état des lieux;



SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS



Attendu que Monsieur [Y], né le [Date naissance 10] 1938, qui a normalement exécuté ses obligations de locataire pendant de très nombreuses années, est aujourd'hui atteint d'une cardiopathie évolutive à l'origine de plusieurs syndromes coronariens, le tout sur un terrain de diabète non insulino dépendant et de maladie de Parkinson ainsi que cela ressort du certificat établi par le docteur [M] le 12 avril 2011; 



Attendu qu'en application des articles L.613-1 et L.613-2 du code de la construction et de l'habitation, il convient de lui accorder pour se reloger un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision;



SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CPC ET LES DÉPENS



Attendu qu'il est équitable d'allouer aux intimés la somme de 1.000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel, cette somme s'ajoutant à celle accordée par le premier juge sur le fondement de l'article 700 du CPC;



Attendu que ce qui est jugé commande de mettre les dépens à la charge de Monsieur [Y] dont les prétentions, pour l'essentiel, sont rejetées;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement



- Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a ordonné la remise des lieux en leur état primitif; Le réforme sur ce point



Et statuant à nouveau de ce chef



- Déboute les consorts [Z] de leur demande tendant à la remise des lieux en leur état primitif



Y ajoutant 



- Accorde à Monsieur [X] [Y] un délai pour se reloger de six mois à compter de la signification du présent arrêt et dit qu'il ne pourra être procédé à son expulsion avant l'expiration de ce délai 



- Condamne Monsieur [X] [Y] à payer à Monsieur [S] [Z], Monsieur [X] [Z], et Monsieur [E] [Z] la somme de 1.000 euros par application de l'article 700 du CPC 



- Rejette toutes autres demandes des parties 

 

- Condamne Monsieur [X] [Y] aux dépens d'appel distraits conformément à l'article 699 du CPC.





 LE GREFFIER P°/LE PRÉSIDENT EMPECHE