Cour d'Appel · 1re Chambre B — 10 janvier 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JANVIER 2013

FG

N°2013/004













Rôle N° 12/00940







[X] [D] [H] [L]

[K] [J] [F] [I] épouse [L]





C/



[Z] [T] [O]

[G] [A] épouse [O]

SARL GENERAL SERVICES

































Grosse délivrée 

le :

à :



Me Bernard JACQUIER 



Me Corine SIMONI



Me Yves GROSSO





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 24 Novembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/09219.





APPELANTS



Monsieur [X] [D] [H] [L]

né le [Date naissance 4] 1942 à [Localité 19], 

demeurant [Adresse 3]



représenté et plaidant par Me Bernard JACQUIER de la SCP JACQUIER & ASSOCIES avocats au barreau de MARSEILLE substitué par Me Anne-sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [K] [J] [F] [I] épouse [L]

née le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 18], demeurant [Adresse 3]



représentée et plaidant par Me Bernard JACQUIER de la SCP JACQUIER & ASSOCIES avocats au barreau de MARSEILLE substitué par Me Anne-sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMES



Monsieur [Z] [T] [O] 

né le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 15] (Sénégal),

demeurant [Adresse 11]



représenté par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-raymond DELISLE, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [G] [A] épouse [O] ,

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 17], 

demeurant [Adresse 11]



représentée par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-raymond DELISLE, avocat au barreau de MARSEILLE



SARL GENERAL SERVICES CONTROLES (DIAGNOSTICS IMMOBILIERS), 

dont le siège social est sis [Adresse 6]



représentée par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2012 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François GROSJEAN, Président, et Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, chargés du rapport.



Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2013.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2013.



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



 EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, 



Par acte authentique en date du 2 septembre 2008, M.[Z] [O] et Mme [G] [A] épouse [O], vendeurs, ont vendu à M.[X] [L] et Mme [K] [I] épouse [L], acquéreurs, un appartement, avec un cellier et deux garages, formant les lots numéros 223, 221, 894 et 901 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] cadastré [Cadastre 12] M n°s [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sur 5ha 05a 48ca de surface cadastrale. L'appartement formant le lot n°223, de sept pièces au sixième étage, avec terrasse privative de 120 m² plus deux loggias, était décrit à l'acte comme faisant une surface au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de 175,73 m². Le prix global sans ventilation entre les lots était fixé à 880.000 € dont 5.000 € s'appliquant aux biens mobiliers, soit 875.000 €.

A l'acte était annexé un rapport de mesurage 'loi Carrez' établi le 5 octobre 2007 par la société Général Services Contrôles retenant une superficie de 175,73 m². 



Estimant que la surface privative réelle de l'appartement acquis était inférieure à celle mentionnée à l'acte de vente, les époux [L] ont fait assigner le 23 juillet 2009 les époux [O] devant le tribunal de grande instance de Marseille en réduction du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.



Les époux [O] ont fait appeler en garantie la société Général Services Contrôles Sarl.



Par jugement contradictoire en date du 24 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- dit les époux [L] irrecevables en leur action,







- dit que l'entrée du lot acquis par les époux [L] des époux [O] est privative et a été incluse justement dans la superficie Loi Carrez,

- débouté les époux [O] de leurs demandes reconventionnelles,

- condamné les époux [L] à payer la somme de 2.000 € à la société Agence Général Services Contrôles Sarl ainsi qu'aux époux [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [L] aux dépens qui pourront être distraits au profit de M°GROSSO et de M°DELISLE, avocats, aux offres de droit.



Par déclaration de la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats, en date du 17 janvier 2012, les époux [L] ont relevé appel de ce jugement.



Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 3 octobre 2012, M.[X] [L] et Mme [K] [I] épouse [L] demandent à la cour d'appel, au visa des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1134 et 1147 du code civil, 

de :

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré les époux [L] irrecevables en leur action et en ce qu'il a dit que le palier acquis par les époux [L] des époux [O] est privatif et a été inclus justement dans la superficie Loi Carrez,

- condamner conjointement et solidairement les époux [O] à payer aux époux [L] la somme de 57.218,02 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 juillet 2009 et jusqu'à complet paiement, 

- à titre subsidiaire,

- condamner conjointement et solidairement les époux [O] à payer aux époux [L] la somme de 58.237,04 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 juillet 2009 et jusqu'à complet paiement.,

- dans tous les cas,

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [L] à payer la somme de 2.000 euros à la société Général Services Contrôles Sarl ainsi qu'aux époux [O], au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le réformer en ce qu'il a condamné les époux [L] aux dépens,

- condamner les intimés in solidum à payer aux époux [L] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les intimés in solidum aux entiers dépens distraits au profit de la SCP d'avocats JACQUIER ET ASSOCIES sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. 

Les époux [L] estiment que le palier ne peut pas être une partie privative, faute d'aliénation par une décision unanime de tous les copropriétaires. Ils considèrent que ce qui est attaché à l'appartement n'est qu'un droit de jouissance privative du palier, droit qui ne peut pas être transformé en droit par prescription acquisitive. Ils font observer que la sécurisation du palier est sans incidence sur la qualification juridique du palier. Ils estiment que la surface de 11,23 m² figure de manière indue dans les 175,73 m² vendus et que la surface privative réelle est de 164,38 m². Les époux [L] font valoir que les remarques relatives aux accès pour l'entretien des ascenseurs n'ont aucune incidence sur le litige. 

Pour le calcul de la diminution de prix les époux [L] admettent une valeur à donner à chaque garage, à déduire de la valeur totale, soit 18.000 € par garage et une valeur de la cave de 5.000 €, de sorte qu'ils font un calcul de la réduction sur le seul prix de l'appartement hors mobilier, de 834.000 €, et demandent une réfaction de prix de 53.296,68 €. 

Les époux [L] estiment avoir subi un préjudice financier alors qu'ils ont du emprunter une somme plus importante pour l'acquisition de ce bien. Ils estiment ce préjudice à 3.921,34 €.

A titre subsidiaire ils aboutissent à 54.245,86 € de réfaction de prix et 3.991,18 € de préjudice financier. 



Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 29 octobre 2012, M.[Z] [O] et Mme [G] [A] épouse [O] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1134 et suivants et 1147 et suivants du code civil, 2260 et suivants du code civil, 331 et suivants du code de procédure civile, et de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- à titre principal :

- confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les époux [O] de leurs demandes reconventionnelles à l'encontre de la société Général Services Contrôles, et en ce qu'il a considéré que «l'erreur » sur le mesurage de l'office serait matérielle,

- y ajoutant :

- juger que les époux [L] ne rapportent pas la preuve d'une erreur de mesurage de l'office,

- juger que les loggias sont des parties privatives et doivent être prises en compte dans le calcul de la surface au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,

- condamner la Société Général Services Contrôles à payer aux époux [O] la somme de 48.188,86 € au titre du préjudice matériel subi du fait de l'absence d'inclusion des loggias fermées et couvertes dans le calcul de la surface au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,

- condamner la société Général Services Contrôles à indemniser les époux [O] de leur préjudice moral à hauteur de 5.000 €,

- à titre subsidiaire, si le jugement déféré devait être réformé et l'action des époux [L] était déclarée recevable :

- juger que les époux [L] ne justifient pas du montant de la partie du prix de vente dont ils demandent restitution,

- juger que les époux [L] ne sont pas fondés à obtenir le remboursement des frais et taxes,

- juger que les époux [L] ne sont pas fondés à obtenir une indemnisation au titre des conséquences dommageables, dont ils ne rapportent de surcroît pas la preuve,

- en conséquence, les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Général Services Contrôles à relever et garantir les époux

[O] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

- à défaut, condamner la société Général Services Contrôles à indemniser les époux [O] de leur préjudice matériel à hauteur du montant de la restitution éventuelle sur le prix de vente qui pourrait être ordonnée par la Cour augmentée de la somme de 48.188,86 € résultant de l'absence d'inclusion des loggias dans le calcul de la surface au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,

- condamner la société Général Services Contrôles à indemniser les époux [O] de leur préjudice moral à hauteur de 5.000 €,

- dans tous les cas,

- condamner toute partie succombante au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

Les époux [O] font valoir que les époux [L] n'apportent pas la preuve de la moindre mesure loi Carrez par rapport à celle indiquée à l'acte, se bornant à se prévaloir de la superficie figurant à l'acte d'acquisition des époux [O], sans se prévaloir d'un mesurage, inversant la charge de la preuve. Ils font observer que les époux [L] se prévalent de deux erreurs, une portant sur 'l'office' qui mesurerait 10,01 m² et non 14,50 m², soit une différence demande 4,49 m² et une erreur dite 'juridique' portant sur la prise en compte dans la surface de 'l'entrée' qui serait une partie commune de l'immeuble, de 6,74 m².

Concernant l'office, ils font valoir que la société Général Services Contrôles ne peut modifier à sa guise les données d'un rapport annexé à un acte authentique et que la différence n'est pas expliquée, rien ne permettant de dire que le 2ème mesurage est plus fiable que le 1er.

Concernant l'entrée, les époux [O] estiment qu'elle est privative, que cela résulte de l'acte en vente en l'état futur d'achèvement et que le règlement de copropriété ne va pas à l'encontre. Subsidiairement, ils estiment avoir prescrit ces lieux par usucapion. Ils font observer que le caractère privatif ressort de la configuration naturelle des lieux.

Les époux [O] font observer que les loggias sont fermées et couvertes et auraient du incluses dans la surface loi Carrez pour 13,54 m² de plus.

Ils estiment que le calcul des époux [L] est contestable, au vu de la valeur des garages, de la valorisation provenant de la terrasse.



Ils considèrent que les préjudices dont les époux [L] se prévalent n'ont pas de lien avec l'action en réfaction de prix ni ne peut être fondée contractuellement.

Les époux [O] demandent à titre subsidiaire la garantie de la société Général Services Contrôles, dont le mesurage est à l'origine du procès. Ils estiment que la faute de cette société leur a causé un préjudice alors qu'ils auraient pu vendre à un prix supérieur. Ils demandent 48.188,86 € de dommages et intérêts de ce fait, plus 5.000 € pour préjudice moral.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 13 juin 2012, la Sarl Général Services demande à la cour d'appel, au visa de l'article 46 de la loi du 10 Juillet 1965, des articles 1134 et 1147 du code civil, de :

- débouter les époux [L] de leur demande principale, 

- débouter les époux [O] de leur appel en garantie dirigé à l'encontre de la société Général Services Contrôles Sarl et de toutes leurs demandes. 

- confirmer la décision dont appel, 

- y ajoutant, 

- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3.000 € supplémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de 

M°GROSSO, avocat.

La société Général Services Contrôles estime que tous les éléments retenus permettent de dire que le local dit 'entrée' est une partie privative.

Elle fait remarquer que les époux [O] l'ont décrite comme partie privative et que rien ne lui permettait de supposer qu'il en aurait été autrement.

La société Général Services Contrôles rappelle qu'elle ne peut garantir le montant de réduction du prix dont le paiement n'incombe qu'au vendeur. Subsidiairement, elle estime qu'il n'est justifié d'aucune perte de chance. Il rappelle que les loggias n'ont pas à être intégrées dans la surface loi Carrez et que cette demande est hors délai de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 



L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 15 novembre 2012.



 MOTIFS,



- Sur la recevabilité de l'action en réfaction de prix :



Les époux [O] estiment que les époux [L] sont irrecevables en leur action en réfaction de prix fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, au motif de ce qu'ils inverseraient la charge de la preuve, se bornant à se prévaloir de la surface mentionnée dans l'acte d'acquisition des époux [O] du 29 mai 2000 qui était de 164,30 m² et demandant aux époux [O] de justifier de cette différence.



La question de la charge de la preuve ne se confond pas avec celle de la recevabilité de l'action.



L'action des époux [L], intentée le 23 juillet 2009, dans l'année de leur acquisition le 2 septembre 2008, est recevable. 



- Sur la demande de réfaction du prix :



Il appartient aux demandeurs à l'action, de justifier du bien fondé de celle-ci.



La surface litigieuse mentionnée dans le titre des époux [L] est de 175,73 m².



Compte tenu de la tolérance du vingtième ou de 5% résultant de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il sera admis une différence de 8,7865 m², de sorte que la surface réelle de l'appartement ne doit pas être inférieure à 166,9435 m².



Pour justifier de la différence de surface, les époux [L] se prévalent du certificat de mesurage établi par Foncier Expertise le 6 janvier 1999, certificat qui était annexé à l'acte de vente précédent du 29 mai 2000.





Il n'est pas contesté qu'aucune transformation de l'appartement constitutif du lot 223 de la copropriété n'est intervenue entre le 6 janvier 1999 et le 2 septembre 2008.



Ce certificat Foncier Expertise du 6 janvier 1999 est ainsi libellé :

entrée 6,70 m², hall 12,70 m², dégagement 12,10 m², séjour 35,90 m², bureau 12,90 m², chambre1 14 m², chambre2 11,10 m², chambre3 11,20m², chambre4 9,60 m², office 10,30m², cabinet toilette 3,40m², bains1 4,70m², bains2 3,60m², wc 1,20m², cuisine 10,60m², penderies 4,30m², total : 164,30 m²>>.



La surface mentionnée à l'acte du 2 septembre 2008 est 175,73 m².



Le certificat Général Services Contrôles du 5 octobre 2007 est ainsi libellé :

entrée 6,70m², hall 15,09m², dégagement 14,87m², séjour 35,96 m², bureau : 13,48 m², chambre1 13,46 m², chambre 2 11,52 m², chambre3 13,13 m², chambre 4 14,46m², office 14,50m², salle de bains toilettes 4,76 m², cuisine 10,60 m², couloir 4,76 m², toilettes 1,72 m², total 175,73 m²>>.



La comparaison des deux certificats permet de constater que certaines pièces ne sont pas dénommées exactement de la même façon.



Le local dénommé entrée est mesuré exactement de la même façon dans les deux cas.

Par contre une différence de 2,32 m² apparaît pour le hall ; la différence de surface d'une chambre correspond clairement aux penderies mentionnées dans le 1er certificat et non dans le 2ème. Par contre un local de couloir de 4,76 m² est ajouté dans le 2ème.

Une différence importante de 4,20m² apparaît pour le local dit office.



Rien ne permet de dire que le premier certificat de mesurage est plus fiable que le second certificat.



Les époux [L] estiment que le local dit 'entrée' n'avait pas à être intégré dans le mesurage alors qu'il serait une partie commune. 

A cet égard, il convient de constater que le certificat du 5 octobre 2007 dont ils se prévalent retenait pourtant ce local d'entrée, et d'ailleurs pour exactement la même surface que le certificat suivant.



Les documents initiaux de 1971 au moment de la construction des lieux évoquent un appartement de sept pièces principales, réunissant les lots 329 et 211, qui devrait avoir une superficie de 164,38 m². Il convient de noter que cette superficie indicative n'a pas été alors mesurée et que les dispositions de la loi dit loi Carrez du 18 décembre 1996 n'existaient pas encore de sorte que la surface indiquée ne correspond pas forcément à ce qui sera la surface au sens de la loi intervenue depuis.



Aucun élément fiable et pertinent ne permet de dire que ce local dit d'entrée est hors surface privative.



En ce qui concerne les autres locaux, rien ne permet de dire qu'un certificat est plus fiable qu'un autre.



Il appartenait aux époux [L] de faire procéder à une expertise préalablement à la saisine du tribunal, ce qu'ils n'ont pas cru devoir faire. A ce stade de la procédure, l'expertise n'est pas demandée et en tout état de cause ne peut être un moyen de suppléer à la carence d'une partie à l'administration de la preuve.



Les époux [L] ne justifient pas de leur demande.



En ce qui concerne les observations des époux [O] sur les loggias, elles sont sans intérêt sur le litige.







- Sur l'action contre la société Général Services Contrôles :



Compte de ce que les époux [L] sont déboutés de leur action, l'appel en garantie formé par les époux [O] contre la société Général Services Contrôles est sans objet.



- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Les époux [L], dont l'action n'est pas fondée, supporteront les dépens.



Mais par équité, chaque partie conservera ses frais irrépétibles.



 PAR CES MOTIFS,



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement rendu le 24 novembre 2011 par le tribunal de grande instance de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné les époux [L] aux dépens qui pourront être distraits au profit de M°GROSSO et de M°DELISLE, avocats, 



Dit l'action des époux [L] recevable,



 Au fond les en déboute,



Dit l'appel en garantie sans objet,



Dit que à M.[X] [L] et Mme [K] [I] épouse [L] supporteront les dépens d'appel, avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 



Dit que chaque partie conservera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT