Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 21 juin 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 21 JUIN 2012



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/00693



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2010-Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 09/05031





APPELANTS

 

Monsieur [R] [H] [F]



Madame [O] [V] [X] dit [K] épouse [F]



demeurant tous deux [Adresse 3]



représentés par la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN en la personne de Maître Bruno REGNIER, avocats au barreau de PARIS, toque : L0050

assistés de Maître Antoine HINFRAY plaidant pour la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, toque P 255





INTIMÉE 



Commune [Localité 7]

représentée par le Maire en exercice



ayant son siège [Adresse 6]



représentée par la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE en la personne de Maître Eric SAGALOVITSCH avocats au barreau de PARIS, toque : P0482

assistée de Maître Jean-Christophe LUBAC plaidant pour la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, toque : P0482







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mai 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Guénaëlle PRIGENT , greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *







Les époux [F] étaient propriétaires d'un terrain d'une superficie de 1.918 m² cadastré section AN n°[Cadastre 1], [Adresse 2] sur lequel avait été édifié une ensemble immobilier comprenant notamment un cinéma « le Calypso » et une brasserie.



Par une délibération du 26 juin 1997, la commune de [Localité 7] a décidé « l'acquisition du bâtiment du cinéma dénommé le Calypso sis [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée AN [Cadastre 1], d'une surface totale de 1818m² ».



Par arrêté du 9 juillet 1999, le Préfet de l'Essonne a   « déclaré d'utilité publique dans la commune de [Localité 7] l'acquisition de l'immeuble sis [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 1] d'une surface totale de 1918 m² environ et nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique le Calypso » et autorisé la maire de [Localité 7] a  « acquérir soit à l'amiable, soit s'il y a lieu, par voie d'expropriation, l'immeuble compris dans le périmètre tel qu'il figure au plan qui demeurera annexé au présent arrêté ».



Le 30 décembre 1999, le Prefet de l'Essonne a rendu un arrêté de cessibilité de la propriété telle qu'elle est désignée dans le tableau annexé et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 13 janvier 2000 par le juge de l'expropriation du Tribunal de Grande Instance d' Evry.



Par jugement du 22 juin 2000, le juge de l'expropriation a arrêté la procédure d'expropriation.



Le 8 novembre 2000, les époux [F] et la commune de [Localité 7] ont conclu un traité d'adhésion fixant le montant des indemnités d'expropriation à la somme de 4.000.000F, étant précisé que 

«  Le transfert de propriété a porté sur la totalité de la parcelle AN n°[Cadastre 1], mais uniquement sur la partie du bâtiment à usage d'activité cinématographique (R+1+C) d'une surface utile de 900m² est en structure béton sur piliers avec un sous-sol complet.
Le surplus du bâtiment à usage de piano bar à l'enseigne le Big Ben est resté la propriété de M. et Mme [F]. ».







Par acte du 22 juin 2009, les époux [F] ont fait assigner la commune de Viry-Châtillon devant le Tribunal de Grande Instance d'Evry aux fins qu'il soit jugé qu'ils sont propriétaires de l'immeuble à usage de brasserie compris dans l'ensemble immobilier et que la commune soit condamnée à publier le règlement de copropriété tel qu'il figure en projet en annexe du traité d'adhésion et soit condamnée à leur payer à titre provisionnel la somme de 45.000€ à titre de dommages et intérêts.



Par jugement du 4 novembre 2010, le tribunal a :




débouté les époux [F] de l'ensemble de leurs demandes


 - débouté la commune de [Localité 7] portant sur la constatation de la nullité absolue et partielle du traité d'adhésion du 8 novembre 2000 et sur la demande d'annulation des clauses stipulant  « 'et d'organiser avec le propriétaire du surplus de constructions conformément à l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 » . « Le transfert de propriété a porté sur la totalité de la parcelle AN n°[Cadastre 1], mais uniquement sur la partie du bâtiment à usage d'activité cinématographique (R+1+C) d'une surface utile de 900m² est en structure béton sur piliers avec un sous-sol complet.
Le surplus du bâtiment à usage de piano bar à l'enseigne le Big Ben est resté la propriété de M. et Mme [F]. » et « la commune a fait procéder à la mise en place d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division destinés, d'une part, à organiser les relations avec le propriétaire du surplus des constructions et d'autre part, à maintenir les issues de secours desdits locaux . Les frais de ces actes sont supportés par la commune de [Localité 7] »


dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

débouté les parties du surplus de leurs demandes.




Appelants, les époux [F], aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 13 mai 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, concluent à l'infirmation du jugement entrepris et demandent à la Cour, en statuant à nouveau, de :




constater qu'ils sont propriétaires de l'immeuble à usage de brasserie compris dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] cadastré AN [Cadastre 1],

constater que les termes du traité d'adhésion n'emportent pas modification de l'emprise de l'expropriation,

condamner la ville de [Localité 7] à publier à ses frais le règlement de copropriété et l'état descriptif de division portant sur l'ensemble immobilier tel qu'il figure en projet en annexe du traité d'adhésion dans le délai d'un mois suivant le prononcé de l'arrêt à intervenir, passé ce délai, sous astreinte de 5.000€ par jour de retard

condamner la ville de [Localité 7] à lzur payer, à titre provisionnel, la somme de 65.000€ à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 7] de sa demande tendant à voir prononcé la nullité partielle du traité d'adhésion

en toute hypothèse, débouter la commune de [Localité 7] de toutes ses demandes 

la condamner à leur payer la somme de 5.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile 

la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Aux termes de ses dernières conclusions signifiée le 7 septembre 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la commune de [Localité 7], visant les articles 1126 et 1131 du code civil, L 12-1, L 12-2 et L 15-1 du code de l'expropriation, demande à la cour de :



A titre principal, 

- débouter les époux [F] de leur demande,

A titre incident et reconventionnel, 

- constater la nullité absolue et partielle du traité d'adhésion en tant qu'il stipule :

- « 'et d'organiser avec le propriétaire du surplus de constructions conformément à l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 ».

- « Le transfert de propriété a porté sur la totalité de la parcelle AN n°[Cadastre 1], mais uniquement sur la partie du bâtiment à usage d'activité cinématographique (R+1+C) d'une surface utile de 900m² est en structure béton sur piliers avec un sous-sol complet.
Le surplus du bâtiment à usage de piano bar à l'enseigne le Big Ben est resté la propriété de M. et Mme [F]. »,

- « la commune a fait procéder à la mise en place d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division destinés, d'une part, à organiser les relations avec le propriétaire du surplus des constructions et d'autre part, à maintenir les issues de secours desdits locaux . Les frais de ces actes sont supportés par la commune de [Localité 7] »

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, 

- en conséquence, annuler lesdites clauses,

En tout état de cause, 


condamner solidairement les époux [F] à lui verser la somme de 3.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile 

condamner les époux [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.






SUR CE, LA COUR,



Considérant que conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi ;



Considérant que l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 porte, certes, sur la parcelle cadastrée AN n° [Cadastre 1] d'une surface de 1918 m² en son entier, mais son sur la totalité des bâtiments édifiés sur cette parcelle, seul le bâtiment à usage d'activité cinématographique (900m² SU) étant exproprié ainsi qu'il résulte de la lecture du tableau incorporé dans l'ordonnance, ce qui correspond d'ailleurs à la volonté de la commune de Viry-Châtillon qui avait décidé par une délibération du 26 juin 1997, « l'acquisition du bâtiment du cinéma dénommé le Calypso sis [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée AN [Cadastre 1], d'une surface totale de 1818m² » ( et non de l'ensemble des bâtiments édifiés sur la parcelle), et à la procédure suivie pour la mise en 'uvre de cette délibération, l'arrêté du 9 juillet 1999 portant déclaration d'utilité publique visant expressément l'acquisition de l'immeuble nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique « le calypso » sis [Adresse 2] et l'arrêté de cessibilité du 30 décembre 1999 portant sur les biens tels que désignés dans le tableau annexé qui est celui repris par le juge de l'expropriation ;



Que ceci est conforté par l'avis de valeur vénale des domaines qui ne porte que sur la partie du bâtiment à usage d'activité cinématographique et par le mémoire en défense rédigé par le préfet de l'Essonne suite à la saisine du tribunal administratif par les époux [F] aux fins d'annulation de l'arrêté du 9 juillet 1999 aux termes duquel « Il convient de noter que l'expropriation ne concerne que l'immeuble sis [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 1] pour 1918m², laquelle n'et pas l'assise de la brasserie contrairement à ce qu'indiquent les requérants », le juge de l'expropriation ayant d'ailleurs précisé dans son jugement du 22 juin 2000 arrêtant la procédure aux fins de fixation de l'indemnité eu égard à l'irrégularité de sa saisine :  « Il convient de rappeler que l'arrêté de cessibilité ne vise en fait qu'une partie des biens situés sur la parcelle objet de l'arrêté de cessibilité et de la présente procédure'.. Il convient de préciser que cette demande (de l'exproprié) concerne également l'indemnisation des biens situés sur la parcelle expropriée (brasserie, parking) qui ne sont pas cités dans l'arrêté de cessibilité et pour lesquels l'expropriant ne propose aucune indemnisation » ;



Considérant que le traité d'adhésion signé par les époux [F] et par la commune de [Localité 7] le 8 novembre 2000 a expressément pour objet  la fixation amiable du montant des indemnités d'expropriation de la partie de l'immeuble ( et non de l'immeuble en son entier) nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique « le calypso » et l'organisation des relations avec le propriétaire du surplus des constructions, ce qui implique que les époux [F] restent propriétaires des bâtiments autres que le cinéma et justifie la mise en place par la commune « d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division » (en réalité un état descriptif de division en volumes) ainsi que stipulé dans le paragraphe intitulé « obligations des parties » (page 5) ;



Considérant que le traité d'adhésion du 8 novembre 2000 ne modifie pas l'emprise fixée par l'ordonnance d'expropriation qui porte sur le terrain de 1918m² cadastré AN [Cadastre 1], mais non sur l'ensemble des constructions réalisées sur ce terrain, seul le bâtiment dans lequel est exploité le cinéma étant concerné, le montant total des indemnités d'expropriation fixé à 4.000.000F correspondant à la valeur du terrain nu et du bâtiment à usage d'activité cinématographique et l'établissement d'un état descriptif de division en volumes n'étant que la conséquence de la mise en 'uvre de l'ordonnance d'expropriation ; 



Que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté les époux [F] de leurs demandes, les époux [F] étant propriétaires de la construction (et non du sol) dans laquelle est exploitée une brasserie conformément aux dispositions de l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 ;



Considérant qu'est annexé au traité d'adhésion l'état descriptif de division en volumes établi par la commune ainsi que précisé dans le traité d'adhésion, signé par les époux [F] ;











Que la commune de [Localité 7], qui est propriétaire du terrain sur lequel est édifié le bâtiment à usage de brasserie, et apparaît donc aux yeux des tiers comme la propriétaire dudit bâtiment, devra faire publier l'état descriptif de division en volumes à la conservation des hypothèques, sa condamnation de ce chef étant prononcée sous astreinte ainsi que précisé dans le dispositif afin d'en favoriser l'exécution ;



Considérant que l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 opérant transfert de propriété du terrain cadastré AN [Cadastre 1] au profit de la commune, seule la publication de l'état descriptif de division en volumes était de nature à rendre opposable les droits des époux [F] sur le bâtiment à usage de brasserie opposable aux tiers, ce que la commune de [Localité 7], qui s'était engagée à prendre en charge les frais « du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division » ne pouvait ignorer ;



Qu'en ne procédant pas à cette publication, elle a commis une faute ;



Considérant que les époux [F] ont par acte sous seing privé du 26 avril 2005 donné à bail commercial le local à usage de brasserie à la société « Paradise club », laquelle, en vue de la cession de son fonds de commerce, a consulté un notaire qui lui a conseillé par lettre du 21 novembre 2008 de ne plus payer ses loyers, les époux [F] n'apparaissant pas comme étant propriétaires, conseil qui a été suivi par la société « Paradise club » dont la dette de loyers s'élève à 62.575,92€ pour la période de mars 2008 à mars 2011 ;



Que le préjudice des époux [F] résultant de la faute de la commune n'est pas du montant des loyers impayés, les époux [F], dont la qualité de propriétaire du bâtiment litigieux leur est reconnue par le présent arrêt, étant en mesure de poursuivre le preneur en paiement de l'arriéré des loyers ;



Que les époux [F] seront donc déboutés de ce chef de demande ;



Considérant que le traité ne modifiant pas l'emprise du bien exproprié, la commune de [Localité 7] sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité partielle du contrat ;



Considérant que la commune de [Localité 7], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et devra indemniser les époux [F] des frais non répétibles qu'elle les a contraints à exposer ainsi qu'il est dit au dispositif ;





PAR CES MOTIFS,





Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté la commune de [Localité 7] de toutes ses demandes, 



L'infirme en toutes ses autres dispositions, 



Et statuant à nouveau, 



Constate que M. et Mme [F] sont propriétaires de la construction à usage de brasserie comprise dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], sur le terrain cadastré section AN n° [Cadastre 1], propriété de la commune de [Localité 7],



Condamne la ville de [Localité 7] à faire publier à ses frais l'état descriptif de division en volumes tel qu'il figure en projet en annexe du traité d'adhésion du 8 novembre 2000 dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé ce délai,



Déboute les époux [F] de leur demande en paiement de dommages et intérêts 



Condamne la commune de [Localité 7] à payer aux époux [F] la somme de 4.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la commune de Viry-Châtillon aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,