Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 29 novembre 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 29 NOVEMBRE 2012



(n° 397, 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/10474



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2011 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 09/05944





APPELANTE

 

SARL CENTAURE IMMOBILIER 

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU en la personne de Maître Belgin PELIT-JUMEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN ASSOCIÉS en la personne de Maître Yann LE PENVEN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0097







INTIMEE 



Société SCCV LE PRIEURE



ayant son siège [Adresse 2]



représentée par Maître Chantal-Rodene BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066

assistée de la SELARL VERDUN-VERNIOLE en la personne de Maître Sylvie VERNIOLE-DAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0309







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier lors des débats : Madame Fatima BA





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *



Par acte sous seing privé, dépourvu de date, la SCCV du Prieuré a conclu avec la société ADLF un contrat de commercialisation conférant à cette dernière un mandat exclusif de vente des lots d'habitations à construire dépendant d'un ensemble immobilier dénommé « le Prieuré » situé sur un terrain à [Localité 5] (14). La convention prévoyait que la mission dévolue au mandataire était double, commerciale et administrative et que sa rémunération serait égale à 4 % TVA en sus du prix de vente des lots qu'il aurait commercialisés.



Par acte sous seing privé du 20 mars 2007, la SCCV du Prieuré, représentée par la SARL ADLF, a conféré à la SARL Centaure Immobilier un mandat non exclusif portant le numéro 373 aux fins de vendre en l'état futur d'achèvement les 40 logements dépendant des six bâtiments dont la construction était prévue sur le terrain précité, à un prix fixé à un tableau annexé au mandat et moyennant une rémunération du mandataire, en cas de réalisation de l'opération avec un acquéreur présenté par lui, égale à 3,588 % TTC du prix de vente convenu et payable le jour de la signature de l'acte authentique de vente par prélèvement sur le prix de vente.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 septembre 2007, la SCCV du Prieuré , arguant de l'insuffisance des résultats obtenus, à savoir trois réservations à l'issue des six premiers mois de commercialisation, a résilié le mandat conféré à la société Centaure immobilier, à échéance du 20 septembre 2007.



Par courrier du 17 juillet 2008, le maire de [Localité 5], au visa de l'article 

R 424 - 21 du code de l'urbanisme a informé la SCCV du Prieuré de sa décision de procéder au retrait de la décision de prorogation tacite du permis de construire délivré le 3 août 2008 autorisant la construction des six bâtiments.



Cinq réservataires enregistrés par la société Centaure immobilier se sont désistés et ont obtenu la restitution de leur dépôt de garantie.



C'est dans ces conditions que la société Centaure immobilier qui avait vainement demandé le le 11 février 2009 à la société Kilic promotion le paiement de la somme de 44'071, 11 € TTC qu'elle estimait lui être due au titre du mandat, a fait assigner, par acte du 5 mai 2009, la SCCV du Prieuré en paiement de la rémunération prévue au contrat de commercialisation.





Par jugement rendu le 19 mai 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a :



- débouté la SARL Centaure immobilier de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCCV du Prieuré la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCCV du Prieuré à payer à chacun de la société ADLF et de M. [W], la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la SARL Centaure immobilier à payer les dépens exposés par la SCCV du Prieuré et condamné cette dernière à payer les dépens exposés par la SARL ADLF et M. [W].





Appelante de cette décision, la SARL Centaure immobilier aux termes de ses dernières écritures signifiées le 21 mars 2012, demande à la Cour, au visa des articles 1147 et 1999 du code civil, d'infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau de condamner la SCCV le Prieuré à lui payer la somme de 44'071,11 € TTC à titre de dommages-intérêts et celle de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, et de débouter cette dernière de toutes ses demandes, fins et conclusions.





Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 29 février 2012, la SCCV du Prieuré au visa des articles 1134, 1135 et 1382 du code civil et de la loi du 2 janvier 1970, prie la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL Centaure immobilier de toutes ses demandes et l'a condamnée au paiement de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et reconventionnellement de condamner la SARL Centaure immobilier à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.





CECI ETANT EXPOSE,



LA COUR, 



Considérant que les conventions font la loi des parties ;



Qu'il résulte de la convention du 20 mars 2007 que la SCCV du Prieuré, représentée par SARL ADLF, sa gérante, a conféré à la SARL Centaure Immobilier un mandat non exclusif portant le numéro 373 aux fins de vendre en l'état futur d'achèvement divers biens immobiliers dépendant de six bâtiments comptant au total 40 logements, moyennant un prix fixé à un tableau annexé au mandat et une rémunération du mandataire à la charge du vendeur, en cas de réalisation de l'opération avec un acquéreur présenté par elle, égale à 3,588 % TTC du prix de vente ;



Que le mandat stipulait encore que la rémunération serait exigible le jour où l'opération serait effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, étant précisé que ' la commission sera exigible en cas de réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées à l'avant-contrat étant réalisées et en l'absence de toute faculté de dédit, alors même que pour une raison quelconque, non imputable à l'intermédiaire, la réitération de la vente par acte authentique ne pourrait intervenir dans le délai convenu. Dans ce dernier cas, la commission sera alors à la charge exclusive de la partie défaillante' ;



Qu'il résulte des pièces aux débats que la société Centaure immobilier dans le cadre du mandat précité, a conclu 5 contrats de réservation ;

Considérant en application des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet, et en particulier de son article 6 visé aumandat, qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties en sorte que l'agent immobilier ne peut exiger ni recevoir de rémunération ou de commission avant la conclusion effective de l'opération de transaction et sa constatation dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ;



Qu'en l'espèce aucune vente n'a été définitivement conclue à la suite des cinq contrats de réservation signés avec la société Centaure immobilier, laquelle ne sollicite au demeurant pas le paiement de commissions mais une indemnité égale au montant de la rémunération à laquelle elle aurait eu droit si l'opération avait été menée à son terme conformément aux dispositions claires du mandat numéro 373 précitées ;



Qu'elle soutient en effet que les annulations des contrats de réservation ont pour cause le report des délais de livraison, puis la décision de ne pas édifier l'immeuble, imputables à la faute de la SCCV le Prieuré qui n'a pas fait le nécessaire pour mener à terme l'opération de construction dans les délais convenus si bien que la commune de [Localité 5] a refusé la prorogation du permis de construire initialement accordé ;



Qu'il est justifié, en l'espèce, que sur les cinq contrats de réservation un acquéreur ([T]) s'est désisté car il n'avait pas obtenu son prêt, que les autres annulations de réservation ont leur cause dans le report du délai de livraison du quatrième trimestre 2008 au quatrième trimestre 2009 et à la décision de la SCCV de ne pas édifier l'immeuble à la suite de laquelle celle-ci a demandé le 24 octobre 2008 au notaire chargé de la rédaction des actes de vente de restituer les chèques de dépôt de garantie de tous les réservataires dans la mesure où le permis de construire avait été suspendu par la mairie de [Localité 5] ;

 

Qu'en effet, par lettre du 17 juillet 2008 le maire de [Localité 5] a informé la SCCV du Prieuré de sa décision de procéder au retrait de la décision de prorogation tacite du permis de construire numéro PC 14 557 06P 0007 du 25 juin 2008 en raison de diverses non-conformités au PLU dont le non-respect des hauteurs autorisées, le non-respect des dispositions afférentes à la pose de châssis-éclairants, l'absence d'aire de stationnement réservée aux véhicules deux-roues et enfin l'insuffisance de plantations ; que cette lettre a été suivie d'une décision de retrait de prorogation tacite de permis de construire le 4 août 2008 emportant le refus de la prorogation du permis de construire ;



Considérant que la société Centaure Immobilier, étrangère aux irrégularités imputable à la société de construction à l'origine du retrait de la prorogation de permis construire, et donc à l'arrêt de la construction, et qui a accompli les démarches qui, sans la faute de la SCCV du Prieuré, auraient abouti à la concrétisation de quatre ventes est fondée à obtenir réparation du préjudice que lui cause la perte de chance d'obtenir le paiement de sa commission ;



Considérant que les quatre contrats de réservation représentaient un montant total de vente de 728 000 € sur lequel la société Centaure immobilier devait percevoir une rémunération égale à 3,588 % du prix de vente de sorte que son préjudice s'établit à la somme de 26 120,64 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la SCCV du Prieuré ;



Que la décision des premiers juges qui l'ont déboutée de sa demande de dommages-intérêts doit en conséquence être infirmée ;



Et considérant que la SCCV du Prieuré qui succombe supportera les dépens et indemnisera la société Centaure immobilier des frais exposés dans l'instance à hauteur de la somme de 2000 € ;



PAR CES MOTIFS



Infirmant le jugement dont appel et statuant à nouveau,



Condamne la SCCV Le Prieuré à payer à la société Centaure immobilier la somme de 26 120,64 € à titre de dommages-intérêts ;



La condamne à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 



Rejette toute autre demande ;



Condamne la SCCV Le Prieuré aux dépens et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. 







La GreffièreLa Présidente