Cour d'Appel · 1re Chambre B — 28 février 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 28 FÉVRIER 2013

HF

N° 2013/137 













Rôle N° 12/13771







DIRECTION GENERALES DES FINANCES PUBLIQUES





C/



[D] [N]





















Grosse délivrée 

le :

à :



SCP M & J DESOMBRE





SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 25 Mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/05704.







APPELANT







DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES 

Direction des Services Fiscaux des Alpes Maritimes. 

Division de la Fiscalité Patrimoniale et des Forts Enjeux

Représentée par son Directeur en exercice domicilié en cette qualité en ses bureaux sis [Adresse 4]





représenté et plaidant par la SCP M & J DESOMBRE, avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE.







INTIMEE





Madame [D] [N]

née le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 10], 

demeurant [Adresse 5]







représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Pierre BOUDRIOT, avocat au barreau de PARIS.



COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 31 Janvier 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2013.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Février 2013,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS





Par acte du 20 décembre 2005, monsieur [I] [N] faisait donation à ses deux enfants, [G] et [D], pour la moitié indivise chacun, de la pleine propriété d'une villa située à [Adresse 6], évaluée à 1,7 millions d'euros.



L'administration fiscale, contestant cette évaluation, notifiait une proposition de rectification, qui n'était pas acceptée.



La commission départementale de conciliation émettait un avis fixant la valeur du bien à 4.172.600 euros.



Sur cette base, l'administration fiscale procédait à la mise en recouvrement d'un complément de droits de donation de 269.560 euros en ce qui concerne madame [D] [N], qui a saisi le tribunal de grande instance de Grasse d'une contestation.



Vu l'appel le 18 juillet 2012 par la direction générale des finances publiques (DGFP) du jugement prononcé le 25 mai 2012 ayant fixé la valeur vénale de la villa à la somme de 2.160.000 euros, dit que chaque partie supportera ses dépens, et débouté les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;



Vu les conclusions de la DGFP du 11 octobre 2012, et de madame [N] du 24 janvier 2013;



Vu la clôture prononcée le 31 janvier 2013;











MOTIFS





1) L'administration fait reposer sa contestation de la valeur déclarée à la donation en fournissant deux références de comparaison, l'une se rapportant à une villa [Adresse 1], l'autre à une villa [Adresse 2].



S'agissant de la première, elle est fondée à faire valoir que son prix de vente en mai 2005 doit être apprécié en tenant compte du fait que sa situation est certes privilégiée pour être en bord de mer, mais défavorisée, par rapport à la situation 'au calme' de la villa objet de la donation, dans la mesure où elle est longée par une voie de circulation, donnant elle-même sur une marina, ce dont il découle nécessairement, au moins pendant la belle saison, une importante nuisance sonore en raison du trafic routier et de l'affluence touristique.



Il s'ensuit que son prix de vente doit être affecté d'une décote, non pas de 40% comme retenu par l'expert de madame [N], mais de 20 %, de sorte que la valeur de référence pour cette villa s'établit à la somme de 12.279 euros le m².



S'agissant de la seconde, la valeur de référence retenue par le même expert, tenant compte notamment de la proximité du bord de mer (à la différence de la villa objet de la donation), et d'une surface utile beaucoup plus grande, est exempte de reproche, et doit être admise, soit 11.246 euros le m².



Dans ces conditions, la valeur de la villa objet de la donation s'établit, sur la base de la moyenne des deux valeurs de référence au m², soit 11.762,50 euros, ce qui, pour 292 m² (étant relevé que cette superficie résulte du calcul de l'expert de madame [N] qui n'a retenu qu'une surface habitable dans les dépendances sous plafond supérieur à 1,80 m), à un montant de 3.434.650 euros. 



2) Le tribunal a appliqué un abattement de 28 % sur la valeur de la villa pour tenir compte de l'indivision entre les deux donataires et d'une interdiction d'aliéner à laquelle ils sont soumis en vertu de la donation.



La DGFP le conteste au motif que, même au cas particulier d'une donation, comme en l'espèce, en pleine propriété, et non pas en usufruit,l'interdiction d'aliéner ne peut conduire à diminuer la valeur vénale du bien, et que le tribunal n'a pas indiqué ni le taux ni la valeur des abattements qu'il pratiquait.



Le fait que la donation a été consentie à titre indivisaire au profit des deux donataires entraîne nécessairement une moins-value par rapport à la valeur marchande du bien, et l'administration ne fournissant aucun élément de comparaison de biens en indivision, il sera retenu une décote de 10 %.



L'interdiction d'aliéner, alors que le donateur ne s'est pas réservé l'usufruit, entraîne également l'application d'une décote, qui, compte tenu de l'âge du donateur à la date de la donation (85 ans), est fixée à 20 %.



Il s'ensuit que la valeur de la propriété objet de la donation, pour les besoins du calcul des taxes applicables, s'établit à un montant de 2.404.255 euros.



3) Chacune des parties supporte la charge de ses dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel.



**



Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être confirmé sauf en ce qu'il a fixé la valeur vénale de la villa Lou Castellet à la somme de 2.160.000 euros.









PAR CES MOTIFS





La cour,



Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a fixé la valeur vénale de la villa Lou Castellet à la somme de 2.160.000 euros.



Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant,



Fixe la valeur de la villa Lou Castellet, pour les besoins du calcul des taxes applicables à sa donation, à un montant de 2.404.255 euros.



Dit que chaque partie supporte la charge de ses dépens et frais irrépétibles d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT