Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 5 décembre 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2012



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/06286



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 08/04665





APPELANTE 



La SCI COULOMMIERS, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Jean-Jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant Me Benoît TONIN de la SELAS LANGE & de GALZAIN, avocat au barreau de BORDEAUX ,





INTIMÉE 



La Société GIFI MAG, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 9]

[Localité 2]



représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044,

ayant pour avocat plaidant Me Marcel Gérard BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS, toque : R80, 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. 



Madame Isabelle REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Odile BLUM, Conseillère 

Madame Isabelle REGHI, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO. 









ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière



* * * * * * *



EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 1991, la société du [Adresse 1], aux droits de laquelle est venue la société Coulommiers, a donné en location à M. [H], aux droits de qui est venue la société AZ and co puis la société Distri Louvres, des locaux commerciaux, situés zone industrielle à Coulommiers.



Par acte du 14 juin 2005, la société Coulommiers a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement. La société Distri Louvres a refusé le renouvellement et libéré les locaux le 1er janvier 2006.



Par acte du 16 février 2006, la société Coulommiers a fait assigner la société Distri Louvres en paiement de travaux de remise en état des lieux devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux qui a ordonné, par décision du 10 avril 2006, une expertise.



L'expert a déposé son rapport le 13 avril 2007. 



Par acte du 6 août 2008, la société Coulommiers a fait assigner la société Gifi Mag, venant aux droits de la société Distri Louvres devant le tribunal de grande instance de Meaux qui, par jugement du 16 décembre 2010, assorti de l'exécution provisoire, a : 

- condamné la société Gifi Mag au paiement de la somme de 24 633,20 € au titre de son obligation de remise des lieux en bon état d'entretien et de réparation,

- dit que cette condamnation n'est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée,

- condamné la société Gifi Mag à payer la somme de 16 666,66 € au titre de la perte de loyers,

- condamné la société Coulommiers à payer à la société Gifi Mag la somme de 19 056,13 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2006,

- ordonné la compensation entre les sommes dues, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Gifi Mag à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par déclaration du 1er avril 2011, la société Coulommiers a fait appel du jugement.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 18 septembre 2012, la société Coulommiers demande :



- la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Gifi Mag eu égard aux demandes au titre de la remise en état des lieux en bon état d'entretien et de réparation et de la perte de loyers,

- l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre de l'obligation de la société Gifi Mag de mettre en conformité les lieux aux règlements d'hygiène et de sécurité et en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre de la prise en charge par la société Gifi Mag de la taxe foncière pour la période comprise entre la libération des locaux et la signature d'un nouveau bail avec un nouveau preneur,

- la condamnation de la société Gifi Mag au paiement de la somme de 129 779,24 € TTC au titre de la remise complète des lieux en bon état, de la somme de 180 333,34 € au titre du préjudice subi du fait de la perte du droit d'entrée et du loyer convenu avec le nouveau preneur et de la somme de 22 000 € au titre de la taxe foncière,

- sa condamnation au paiement de la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction. 



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 11 octobre 2012, la société Gifi Mag demande :



- la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a dit y avoir lieu à application d'un taux de vétusté de 30 %,

- le débouté des demandes de la société Coulommiers,

- de faire application d'un taux de vétusté de 50 %,

- de fixer le montant des travaux à sa charge à la somme de 11 298 € et d'ordonner la restitution du trop perçu par la société Coulommiers, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2011,

- la condamnation de la société Coulommiers au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 31 octobre 2012.





CELA EXPOSE,



Considérant que la société Coulommiers indique, dans la motivation de ses conclusions, limiter son appel au débouté de ses demandes en réparation au titre de la mise en conformité des lieux aux règlements d'hygiène et de sécurité, au montant de la condamnation au titre des réparations et au montant de la condamnation au titre de la perte de loyers ; 



Considérant que la société Gifi Mag fait valoir que la société Coulommiers demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a accueilli ses demandes relatives à la remise en état des lieux en bon état d'entretien et de réparations et de la perte de loyers, ce qui signifie qu'elle acquiesce au jugement quant aux sommes allouées ; que ses demandes devant la cour relatives à la remise en état des lieux loués, à la TVA, à la perte du droit au bail et du loyer sont donc irrecevables ; 



Considérant que, dans le dispositif de ses conclusions, la société Coulommiers précise demander la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Gifi Mag eu égard aux demandes au titre de la remise en état des lieux en bon état d'entretien et de réparation et de la perte de loyers et son infirmation en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre de l'obligation de la société Gifi Mag de mettre en conformité les lieux aux règlements d'hygiène et de sécurité et en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre de la prise en charge par la société Gifi Mag de la taxe foncière pour la période comprise entre la libération des locaux et la signature d'un nouveau bail avec un nouveau preneur ; qu'elle demande, 'en conséquence', le paiement de la somme complémentaire de 129 779,24 € au titre de la remise en état des lieux, de la somme de 180 333,34 € au titre du préjudice subi du fait de la perte du droit d'entrée et du loyer convenu avec le nouveau preneur et de la somme de 22 000 € au titre de la taxe foncière ; 



Considérant que, nonobstant les maladresses de la formulation des prétentions, il convient de conclure du dispositif que la société Coulommiers demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Gifi Mag sur le principe de la remise en état des lieux en bon état d'entretien et sur la perte de loyers mais demande la réévaluation du montant de la condamnation à ces titres ; que les demandes qui devront donc être examinées par la cour tiennent à la mise en conformité des lieux aux règlements d'hygiène et de sécurité, au montant des réparations d'entretien, au montant alloué au titre de la perte de loyers et au paiement de la taxe foncière ; 



Considérant, sur la première demande, que la société Coulommiers soutient que le seul bail applicable est celui signé le 30 avril 1993, alors que la société Gifi Mag se prévaut à tort des dispositions du bail du 2 janvier 1991 et d'un avenant signé le 30 mai 1993 ; que c'est en effet ce bail du 30 avril 1993 qui est visé dans l'acte par lequel le preneur a refusé le renouvellement ; que le bail du 30 avril 1993 oblige le preneur à exécuter les travaux de conformité aux règles d'hygiène et de sécurité pendant la durée du bail et lors de la restitution des lieux ;



Considérant que la société Gifi Mag réplique que la société Coulommiers n'explique pas la signature d'un bail qui aurait eu lieu le 30 avril puis à nouveau le 31 mai ; qu'elle produit les seuls documents applicables, soit le bail du 2 janvier 1991 et son avenant du 31 mai 1993 ; qu'ils ne contiennent aucune obligation de mise en conformité des lieux avec les règles d'hygiène et de sécurité ; qu'au surplus, même le bail produit par la société Coulommiers du 30 avril 1993 ne prévoit pas une obligation de restitution, à l'expiration du bail, de lieux conformes aux règles d'hygiène et de sécurité ;



Considérant que c'est par des constatations exactes que les premiers juges ont relevé que si la société Coulommiers entendait se prévaloir d'un bail signé le 30 avril 1993, elle n'établissait pas qu'il serait opposable à la société Gifi Mag ; qu'en effet, l'avenant de révision conclu le 31 mai 1993 entre la société Coulommiers et la société AZ and co, aux droits de laquelle sont venues successivement la société Distri Louvres et la société Gifi Mag, ne fait référence qu'au bail du 2 janvier 1991, conclu entre M. [H] et la société Coulommiers ; que les premiers juges ont exactement considéré que la circonstance que l'acte d'acceptation de congé avec refus de renouvellement établi pas la société Gifi Mag fasse référence à un bail du 30 avril 1993 était sans influence, cet acte ne faisant que reprendre mot à mot les termes du congé délivré par la société Coulommiers ; qu'ainsi qu'ils l'ont relevé, ni le bail initial ni l'avenant de révision ne contiennent une obligation de mise en conformité des lieux loués aux règlements d'hygiène et de sécurité, en dehors d'une obligation d'entretien des lieux en bon état de réparations locatives ; que, dès lors, les demandes de la société Coulommiers relatives à un mur coupe-feu, à la détection incendies et systèmes d'alarmes de signalisation et au branchement d'alimentation d'eau pour les robinets d'incendie armés doivent être rejetées ; 



Considérant que, sur la demande de sommes complémentaires au titre des réparations locatives, la société Coulommiers fait valoir qu'un montant de 30 420,26 € n'a pas été pris en compte alors qu'il concerne la réfection de la voirie du parc de stationnement qui fait partie du bail, contrairement à ce qu'a décidé le tribunal ; que le montant de la réparation des bardages et parois extérieures du bâtiment, qui s'élève à la somme de 45 139,20 € mais qui n'a pas été retenu par le tribunal, correspond à la nécessité de refaire le ravalement général de la façade ; qu'enfin la réfection de la toiture n'a pas non plus été prise en compte alors que la révision de son étanchéité et le remplacement d'éléments s'imposaient ; 



Considérant que la société Gifi Mag soutient que les parkings ne font pas l'objet du bail mais d'un prêt à usage ; que, sur le bardage, l'expert a conclu qu'il suffisait d'une réfection totale des peintures des bardages après remplacement des seules plaques endommagées ; que la réfection de la toiture est une grosse réparation qui doit être supportée par le bailleur ; 



Considérant que c'est exactement que les premiers juges ont relevé qu'aux termes mêmes du bail, les parkings faisaient l'objet particulier d'un droit de jouissance exclusif et qu'en conséquence, ils ne faisaient pas partie des locaux donnés à bail à la société Gifi Mag, n'emportant aucune obligation d'entretien de sa part ; que les premiers juges ont, également à juste titre, considéré que, pour les bardages, l'expert avait estimé nécessaire la réfection totale des peintures après remplacement des plaques endommagées, sans constater la nécessité d'un remplacement total ; que la société Coulommiers ne produit pas, devant la cour, des éléments susceptibles de remettre en cause l'analyse circonstanciée de l'expert ; qu'enfin, pour ce qui est de la toiture, aucune des stipulations du contrat de bail ne transfère au preneur la charge des grosses réparations, alors que la réfection, touchant l'étanchéité complète et la reprise et le remplacement des éléments de sous-toitures, que la société Coulommiers demande à ce titre dépasse un simple entretien et constitue une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil ; 



Considérant que la société Coulommiers critique les premiers juges qui ont rejeté sa demande de prise en charge des honoraires du conducteur de travaux ; que, cependant, les premiers juges ont, à juste titre, relevé que l'intervention de ce dernier ne procédait que de la seule volonté de la société Coulommiers, l'expert judiciaire ne l'ayant nullement sollicitée ou autorisée ; 



Considérant que la société Gifi Mag demande de fixer le coefficient de vétusté retenu par les premiers juges à 50 %, dans la mesure où l'expert ayant retenu un coefficient de 5 % par an, il ne l'a appliqué que sur la période de 2000 à 2005, alors que le point de départ doit être celui de la prise d'effet du bail, soit le 2 janvier 1991 ;



Considérant cependant que, pour apprécier la vétusté des lieux, qui s'entend de l'usure normale du temps, la simple multiplication du nombre d'années d'occupation par un coefficient ne peut constituer une référence d'appréciation sérieuse ; qu'au vu des constatations de l'expert quant aux travaux de remise en état des lieux et de la durée d'occupation depuis le bail initial, le taux retenu par le tribunal correspond à la réalité observée, la société Gifi Mag n'établissant pas qu'elle aurait été empêchée de les occuper ou que les dégradations auraient atteint un degré tel qu'elles auraient justifié un abattement pour vétusté plus important ; 



Considérant que, sur la perte de loyer, la société Coulommiers critique le tribunal qui n'a retenu qu'une perte de deux mois de loyers, alors qu'elle s'est heurtée à de sérieuses difficultés pour procéder à la relocation des lieux, les candidats exigeant tous une remise en état préalable des locaux et, notamment, leur conformité à la réglementation sur l'hygiène et la sécurité ; que c'est ainsi que la société Malitex qui avait donné son accord pour louer les lieux a finalement renoncé, au motif de l'état du magasin et de sa non-conformité ; 



Considérant toutefois que le tribunal a exactement retenu la période durant laquelle ont été exécutés les seuls travaux à la charge de la société Gifi Mag, soit deux mois ; qu'il ne peut lui être imputé une faute supplémentaire qui serait en lien avec les délais subis par la société Coulommiers pour parvenir à relouer les lieux ; 



Considérant que la société Coulommiers demande la condamnation de la société Gifi Mag au titre de la prise en charge de la taxe foncière pour la période comprise entre la libération des locaux et la signature d'un nouveau bail avec un nouveau preneur ; que, cependant, elle ne justifie sa demande par aucun élément ni aucune pièce ; qu'elle en sera donc déboutée ; 



Considérant que la société Coulommiers doit être condamné au paiement de la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Considérant que la société Coulommiers doit être condamnée aux dépens de l'appel.







PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement,



Y ajoutant : 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne la société Coulommiers au paiement de la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



La condamne aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE