Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 5 février 2013

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2013



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/16350



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2010 -Tribunal d'Instance de PARIS 18 - RG n° 1109001091





APPELANT

 

Monsieur [V] [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]



REPRESENTE PAR la SCP BLIN (Me Michel BLIN) , avocats au barreau de PARIS, toque : L0058

ASSISTE DE Me Sophie LARREUIL, du Cabinet DORLEAC AZOULAY ASSOCIES (Me Michel AZOULAY), avocat au barreau de PARIS, toque R277





INTIMÉES 



Mademoiselle [R] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]



AYANT POUR CONSEIL Me Catherine BELFAYOL BROQUET , avocat au barreau de PARIS, toque : L0064

ASSISTEE DE Me Jacques SALOMON, de la SELARL LIBEBLEX, avocat au barreau de PARIS, toque B156





Madame [D] [U] épouse [F]

[Adresse 5]

[Localité 6]



AYANT POUR CONSEIL Me Catherine BELFAYOL BROQUET , avocat au barreau de PARIS, toque : L0064

ASSISTEE DE Me Jacques SALOMON, de la SELARL LIBEBLEX, avocat au barreau de PARIS, toque B156





ME [E] [H] 

ES QUALITES DE COMMISSAIRE à l'exécution du plan

[Adresse 4]

[Localité 7]





NON COMPARANT

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 21 juin 2012, à personne morale





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Geneviève LAMBLING, Présidente

Madame Marie KERMINA, Conseillère 

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV



 

ARRÊT :



- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Mme Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.





Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] sont propriétaires indivis d'un immeuble situé [Adresse 2]) dans lequel M.[V] [P], chirurgien-dentiste, est titulaire de deux baux, dont un lui a été consenti verbalement à une date non précisée et le second à usage professionnel le 25 juin 2003, portant initialement sur deux appartements situés au même étage qui ont été réunis par le locataire à une date non précisée.



Les parties s'accordent à reconnaître que le litige concerne le bail verbal qui portait initialement sur la seule partie d'habitation.



Par jugement mixte du 10 septembre 2009, le tribunal d'instance de Paris (18ème arrondissement) a:



-débouté M.[V] [P] de ses demandes de diminution de loyer, de réalisation de travaux par les bailleresses, de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, d'expertise judiciaire,

-enjoint à Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] de produire toutes pièces utiles pour justifier des charges locatives réclamées portant sur les années 2004 à 2008 selon compte arrêté au mois de mai 2009, et notamment, s'agissant d'un immeuble en copropriété, de fournir un décompte des charges avec une ventilation entre celles effectivement récupérables auprès des locataires et celles devant être supportées par le propriétaire,

-ordonné la réouverture des débats et réservé les autres demandes.



Par acte d'huissier de justice du 30 octobre 2009, Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] ont fait assigner la société Cabinet [C], gestionnaire de l'immeuble.



Le tribunal d'instance, par jugement du 14 avril 2010, assorti de l'exécution provisoire, après avoir ordonné la jonction des procédures, a:



-condamné M.[V] [P] à payer 'en deniers ou quittances' à Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] la somme de 8 388,53 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à l'échéance du 1er trimestre 2010 inclus, sous réserve de l'encaissement effectif du chèque de 500 euros du 25 février 2010,



-autorisé M.[V] [P] à se libérer de sa dette en quatorze versements mensuels avec clause de déchéance du terme,



-condamné M.[V] [P] à payer à Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] à payer à la société Cabinet [C] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-débouté les parties ' de leurs demandes plus amples ou contraires' et condamné M.[V] [P] aux dépens, à l'exception du coût de la procédure diligentée par Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] à l'encontre de la société Cabinet [C].



M.[V] [P] a interjeté appel du jugement du 14 avril 2010 le 4 août 2010.



Il a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 octobre 2009, signifiant des conclusions d'interruption d'instance le 2 février 2012.



Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] ont régularisé la procédure à l'encontre de Maître [H], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan , par acte d'huissier de justice du 21 juin 2012.



Par conclusions signifiées le 30 octobre 2012, M.[V] [P] demande à la cour, infirmant le jugement entrepris, de:



-débouter Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] de toutes leurs demandes,



-sur le fondement de l'article L 622-21 du code de commerce et l'absence de déclaration de leur créance au passif des intimées, de condamner Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] à lui restituer les loyers et charges perçus à la date d'ouverture du redressement judiciaire soit la somme de 11 898,89 euros,



-condamner solidairement Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] à lui verser la somme de 3 692 euros correspondant à des indexations de loyer illégales,



-condamner solidairement Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l'insalubrité des lieux loués et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions signifiées le 16 novembre 2012, Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] requièrent la cour de:



-débouter M.[V] [P] de toutes ses demandes,



-constater que le montant des loyers impayés à l'ouverture de la procédure collective était de 13 468,73 euros et que le montant de ceux dus entre le 1er avril 2010 et le 30 octobre 2012 s'élève à 2 381,71 euros,





-condamner M.[V] [P] au paiement de la somme de 2 381,71 euros,



-infirmer le jugement en ce qu'il a accordé à M.[V] [P] des délais de paiement et, statuant à nouveau:



-prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M.[V] [P] et de tous occupants de son chef des lieux situés au 2ème étage de l'immeuble du [Adresse 2], le condamner à leur verser les sommes de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Maître [H], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de M.[V] [P], assigné en intervention forcée par acte d'huissier de justice du 21 juin 2012 signifiée à une personne s'étant déclarée habilitée à recevoir l'acte, n'a pas constitué avocat.



Cet arrêt est en conséquence réputé contradictoire.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 novembre 2012.



Le même jour, M.[V] [P] a fait signifier de nouvelles conclusions dont Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] ont sollicité le rejet des débats par conclusions du 3 décembre 2012.



SUR CE, LA COUR 



Sur la demande de rejet des débats des conclusions de M.[V] [P] signifiées le 27 novembre 2012, jour du prononcé de l'ordonnance de clôture



Considérant que bien que M.[V] [P] ait fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire le 22 octobre 2009, ce n'est que le 2 février 2012 qu'il a signifié des conclusions d'interruption de l'instance alors que l'affaire était fixée pour être plaidée à l'audience du13 février 2012,



qu'un nouveau de calendrier de procédure a été établi après que Maître [H], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan, ait été assigné en intervention forcée par Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] , la clôture de la procédure ayant été fixée au 30 octobre 2012 et l'audience des plaidoiries au 4 décembre 2012,



qu'à la suite des conclusions signifiées par M.[V] [P] le 30 octobre 2012, le prononcé de l'ordonnance de clôture, initialement fixé à cette date, a été reporté au 27 novembre 2012 afin de permettre à Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] d'y répondre et de respecter le principe du contradictoire,



qu'en signifiant de nouvelles conclusions le 27 novembre 2012, jour du prononcé de l'ordonnance de clôture alors que Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] ont conclu en réponse à ses précédentes écritures le 16 novembre 2012, M.[V] [P] n'a pas fait pas preuve d'un comportement loyal,



que ses conclusions du 27 novembre 2012 que les intimées n'ont pu examiner et auxquelles elles n'ont pu répondre, seront rejetées des débats afin de respecter le principe du contradictoire;









Sur l'arriéré de loyers et de charges



Considérant que M.[V] [P] a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 octobre 2009 puis d'un plan de redressement par jugement du même tribunal du 10 mars 2011, Maître [H], ayant été nommé par le second jugement commissaire à l'exécution du plan,



que la dette locative antérieure au 22 octobre 2009, que les bailleresses, qui ignoraient cette procédure collective jusqu'à ce que le locataire en fasse étant aux termes de ses conclusions devant la cour du 2 février 2012, n'ont pas déclaré au passif, est ainsi éteinte,



qu'il s'ensuit que comme le reconnaissent les intimées, elles ne peuvent réclamer paiement de la somme de 13 468,73 euros qui était due à ce titre à la date du jugement du 22 octobre 2009 (leur pièce 24),



Considérant que M.[V] [P] n'a pas fait état devant le premier juge de la procédure collective ouverte à son égard et a sollicité des délais de paiement afin de s'apurer de sa dette locative, délais qu'il a obtenus,



qu'il est mal fondé à solliciter le remboursement de la somme de 11 898,89 euros qu'il prétend avoir réglée au titre des loyers et charges antérieurs,



qu'en effet, il résulte du décompte produit par les bailleresses(leur pièce 28), et non utilement contesté, M.[V] [P] ne justifiant pas de paiements qui n'auraient pas été décomptés, qu'il a versé de janvier 2008 au 23 octobre 2009, étant rappelé que le terme trimestriel était de 2 069,64 euros, provision sur charges comprises, la somme de 3 069,64 euros soit:



-2 069,64 euros le 13 octobre 2008,



-500 euros le 22 septembre 2009, le chèque émis de 500 euros émis le 5 août 2009 étant revenu impayé,



-500 euros le 23 octobre 2009,

 

qu'il est ainsi fondé et recevable, puisqu'il n'est plus dessaisi, un plan de redressement par voie de continuation ayant été arrêté par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 10 mars 2011, à solliciter le remboursement de cette somme de 3 069,64 euros,



Considérant que les bailleresses sont, en revanche, recevables à réclamer le paiement des loyers et charges ayant couru postérieurement à l'ouverture du redressement judiciaire soit du 23 octobre 2009 au 30 décembre 2012, date à laquelle elles ont arrêté les comptes, 



qu'il résulte de leur pièce 28 qui prend en considération l'ensemble des paiements effectués à cette date par M.[V] [P] que ce dernier leur doit la somme justifiée de 2 381,71 euros, étant observé que le locataire reconnaît en page 5 de ses dernières conclusions devoir à ce titre 'une somme d'environ 2 000 euros',



qu'il sera ainsi condamné au paiement de cette somme,



que la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties sera ordonnée;





Sur la demande en paiement de la somme de 3 692 euros 



Considérant que M.[V] [P] rappelant que le bail liant les parties est verbal, conteste l'indexation annuelle du loyer qui a été effectuée et sollicite de ce chef la somme de 3 692 euros en se référant à sa pièce 9,



que les intimées ne répondent pas sur ce point,



qu'en l'absence de clause de révision annuelle, le loyer reste invariable pendant la durée du bail, sauf accord du locataire non démontré en l'espèce,



que Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] seront condamnées à payer à M.[P] la somme de 3 692 euros non discutée;



Sur les dommages-intérêts sollicités par M.[V] [P] en réparation de son préjudice de jouissance ou subsidiairement, d'expertise



Considérant que M.[V] [P] verse aux débats, en plus de différents constats d'huissier de justice,



-un 'avis technique officieux' de M.[L], architecte, du 10 novembre 2010 duquel il résulte, outre le fait que 'l'ensemble est très encombré', que dans la partie gauche des locaux soit la partie initialement d'habitation, faisant l'objet du bail verbal, la chute des eaux usées ancienne, dégradée et hors d'usage, ruisselle d'humidité depuis le plafond 'au point de laisser l'humidité fuir au murs, plafonds et au sol et jusqu'au rez de chaussée dans la pharmacie sur rue', le mur porteur de façade en pierre étant également gorgé d'humidité, et cette détérioration manifestement ancienne; dans le cabinet de toilettes attenant la faïence a été déposée par une entreprise mandatée par l'ancien gérant d'après M.[V] [P] et non reposée, que la deuxième pièce, les WC, le couloir et la cuisine, les plafonds sont fissurés,



-une correspondance de la Mairie de [Localité 6] du 8 février 2012 précisant qu'à la suite de la mise en demeure pour travaux adressée aux bailleresses le 4 janvier 2011, une visite de contrôle a été effectuée dans son logement situé au 2ème étage porte droite, contrôle ayant fait apparaître que les prescriptions de la mise en demeure n'ont pas été suivies d'effet à l'issue du délai accordé aux bailleresses pour la réalisation des travaux afin d'assurer notamment l'étanchéité des installations sanitaires de la salle d'eau ainsi que le fonctionnement normal et l'étanchéité des fenêtres des deux pièces principales et de la salle d'eau,



-une lettre de la préfecture de police du 17 octobre 2012 lui précisant qu'à la suite du signalement qu'il a effectué, un architecte de la sécurité de la préfecture de police se rendra sur place pour examiner la situation,



que si l'ensemble des pièces produites fait apparaître un défaut manifeste d'entretien des lieux par le locataire, les deux premières pièces démontrent qu'à tout le moins depuis le 4 janvier 2011, Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] ne peuvent sérieusement soutenir ne pas avoir été informées des travaux leur incombant en leur qualité de bailleresses, 



que la cour trouve en la cause les éléments suffisants lui permettant de réparer le préjudice de jouissance subi par M.[V] [P] à raison de la défaillance des bailleresses dans leur obligation d'entretien des lieux loués à la somme de 

3 000 euros,





Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion de M.[V] [P] 

Considérant que le non paiement récurrent ou avec retard des loyers et charges dues aux termes convenus ainsi que le fait que M.[P] a réuni les deux appartements qui lui sont loués suivant deux baux distincts sans pouvoir justifier de l'accord des bailleresses constituent des manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles qui justifient que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée,



que le jugement déféré sera, en conséquence, infirmé en ce qu'il a débouté Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] de leur demande sur ce point,



que l'expulsion de M.[P] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement loué suivant bail verbal situé [Adresse 2] sera ordonnée dans les termes du dispositif,



Sur les autres demandes



Considérant que Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, non justifiée;



qu'aucune circonstance d'équité n'appelle l'application des dispositions de l'article 700 en faveur de l'une ou l'autre des parties,



que chacune d'elle conservera la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés;



PAR CES MOTIFS 



Ecarte des débats les conclusions signifiées par M.[V] [P] le 27 novembre 2012,



Infirme le jugement entrepris sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de M.[V] [P] et en ce qu'il a débouté Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] de leur demande de résiliation judiciaire du bail,



Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,



Condamne M.[V] [P] à payer à Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] la somme de 2 381,71 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 31 décembre 2012,



Condamne Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] à rembourser M.[V] [P] la somme de 3 069,64 euros au titre des loyers payés antérieurement au jugement de redressement judiciaire du 22 octobre 2009 et celle de 3 692 euros au titre de l'indexation des loyers,



Condamne Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] à payer à M.[V] [P] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,



Ordonne la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties,



Prononce la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties et portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]),



Ordonne l'expulsion de M.[V] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec si besoin est, le concours de la force publique,



Déboute Mmes [R] [U] et [D] [F] née [U] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d'appel par elle exposés.





 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT