Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 octobre 2012

1ère Chambre





ARRÊT N°326



R.G : 11/06829













Mme [L] [O] [W] [R]



C/



Société DES HAUTS PAVES SARL



























Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2012





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport

Madame Anne TEZE, Conseiller,

Madame Marie-Hélène L'HÉNORET, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 03 Juillet 2012



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 09 Octobre 2012, date indiquée à l'issue des débats.





****





DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION :





Madame [L] [O] [W] [R]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, avocat postulant 

Rep/assistant : Me Jean DOUCET, avocat plaidant









DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION :





Société DES HAUTS PAVES SARL

[Adresse 6]

[Localité 5]



Rep/assistant : Me Vincent BERTHAULT, avocat au barreau de RENNES





















FAITS ET PROCÉDURE



La SARL des Hauts Pavés exploite à [Adresse 7] un fonds de commerce d'alimentation et dérivés à l'enseigne ' Au Jardin fruitier'.



Sa bailleresse, Madame [L] [R] a exercé contre elle une action en fixation du prix du bail commercial venant en renouvellement le 30 juin 2007.



 Par jugement du 10 juillet 2008, le juge des loyers commerciaux a : 




débouté Madame [R] de ses demandes ;





fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2007 à la somme de 9 633,40 € TTC par an ; 





condamné Madame [R] à payer à la société des Hauts Pavés la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





condamné Madame [R] aux dépens.




Par arrêt du 28 avril 2010, la cour d'appel de Rennes a : 




infirmé le jugement ; 




Statuant à nouveau, 






dit qu'il y a lieu à déplafonnement du prix du bail liant Madame [L] [R] et la SARL des Hauts pavés venant en renouvellement à l'échéance du 1er juillet 2007 et concernant le local commercial à l'enseigne Au jardin fruitier sis à [Adresse 6] ; 





fixé à 15 700 € le montant du loyer à compter du 1er juillet 2007, prix correspondant à la valeur locative déterminée par Monsieur [Y] [K], expert judiciaire ; 





condamné la SARL des hauts pavés à payer à Madame [L] [R] une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés au cours de l'instance ; 





débouté la SARL des Hauts Pavés de sa demande sur le même fondement; 





condamné la SARL aux dépens de première instance qui comprendront les frais et honoraires de l'expertise et aux dépens d'appel et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.






Par arrêt du 14 septembre 2011, la cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes et remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le dit arrêt et les a renvoyées devant cette cour autrement composée.





POSITION DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 11 mai 2012, auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, Madame [L] [R], demanderesse sur renvoi de cassation, demande à la cour de : 




infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux ; 





dire que les facteurs locaux de commercialité dans le quartier des Hauts pavés au cours de la période' de référence soit du 1er juillet 1998 au 30 juin 2007 (création d'une ligne de tramway, aménagement urbain du quartier, création d'immeubles neufs à usage d'habitation ) ont subi une modification notable d'une part et que cette modification a une incidence sur le commerce considéré d'autre part ; 





dire que cette modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu nécessairement un impact positif sur le commerce du preneur ; 





dire que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative ; 




En conséquence il est demandé à la cour de :




fixer le montant du loyer à la valeur locative à compter du 1er juillet 2007 soit à la somme de 16 800 € HT outre les intérêts de droit en application de l'article 1155 du Code civil ; 





ordonner la capitalisation des intérêts ; 





condamner la société Les Hauts pavés à payer à madame [R] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





la condamner aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;




 Dans ses conclusions en date du 8 juin 2012, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SARL des HAUTS PAVES demande à la cour de: 




confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; 





condamner Madame [R] à payer à la société des HAUTS PAVES la somme de 6 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





condamner Madame [R] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




MOTIFS DE LA DÉCISION



 Sur la caducité 



 Considérant que la SARL Les Hauts Pavés soulève la caducité de l'appel en se fondant sur les dispositions de l'article 908 du code de procédure civile qui prévoient qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel, l'appelant dispose d'un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel pour conclure ; 



Considérant cependant que l'instance sur renvoi après cassation n'obéit pas aux règles de l'instance d'appel mais à celles qui lui sont propres, qui sont celles des articles 1032 et suivants du code de procédure civile ; 



Qu'il s'ensuit que le moyen tiré de la caducité sera rejeté ; 



 Sur le déplafonnement



Considérant qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur;



Que les facteurs locaux de commercialité dépendent essentiellement selon les dispositions de l'article R 145-1 du Code de commerce de l'intérêt que représente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire; 



Considérant que l'étude du rapport de l'expert judiciaire, Monsieur [K] qui a étudié l'évolution des facteurs locaux de commercialité de 1998 à 2007, période du bail écoulé, permet de constater que le commerce ' Au jardin fruitier' est un commerce d'alimentation de proximité faisant partie d'un pôle commercial de quartier se développant autour du rond-point de [Localité 10], carrefour très emprunté par la circulation automobile intra-urbaine et donnant accès à l'une des sorties de l'agglomération vers le Nord-Ouest ; que cette situation est d'autant plus caractérisée qu'y passe le tramway nantais, moyen de transport phare de l'agglomération, reliant le centre ville aux quartiers ou communes périphériques telles qu'[Localité 8] ou [Localité 9] ; 



 Que l'activité commerciale des magasins de bouche y est bien représentée par la présence d'une supérette, d'une boulangerie et d'une boucherie outre le magasin 'Au jardin fruitier' ; que s'y ajoutent des prestataires de services divers et une pharmacie ; 



 Qu'il n'est ainsi pas contestable que la commerce ' Au magasin fruitier' se trouve à un emplacement attrayant, bénéficiant à la fois de la clientèle d'un quartier situé auprès du centre-ville et très passager ; que si les personnes empruntant le tramway n'ont pas toutes vocation à s'y rendre , il n'empêche que par son emplacement et son enseigne il est visible de celles-ci ; 



Que grâce à une démarche commerciale de qualité tant sur les produits que sur les services rendus à la clientèle, il peut se démarquer de l'approche du supermarché en libre service ; qu'ainsi, l'activité du commerce est celle de l'épicerie fine et des produits frais de fruits et légumes ; 



 Que des opérations de promotion immobilière se réalisent dans le quartier ce qui implique nécessairement une augmentation de la population dans un quartier proche du centre-ville qui au surplus attire une population aux revenus supérieurs qui elle même est une clientèle naturelle pour un commerce de qualité de proximité ; 



Considérant que dès lors l'ensemble des facteurs locaux de commercialité dans le quartier où est implanté le commerce d'alimentation ' Au jardin fruitier' converge pour que leur modification notable ait objectivement une incidence favorable sur ce commerce ; 



 Considérant enfin qu'aucune des parties n'ayant soit demandé de connaître l'évolution du chiffre d'affaires du locataire pour en cas d'augmentation en déduire une incidence directe sur celui-ci soit au contraire rapporté la preuve contraire d'une baisse ou stagnation de ce chiffre d'affaires, cet élément qui peut contribuer à apprécier l'évolution notable des facteurs de commercialité ne peut être pris en compte pour ne pas avoir été soumis à l'appréciation de la Cour ; 



 Considérant en conséquence que le jugement sera infirmé et qu'il y a lieu de prononcer le déplafonnement du bail par application des dispositions des articles L 145-33 et suivants du Code de commerce ; 



 Sur le montant du loyer déplafonné



Considérant que se fondant sur les données objectives recueillies par l'expert, le montant annuel du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2007 sera fixé sur une valeur de 145 € au m² pondéré/boutique, soit rapportée à une surface commerciale de 90,40 m² à une valeur de 13 108 € ; que compte-tenu de la vétusté de l'immeuble pour tenir compte de la valeur locative de l'appartement le bas de la fourchette du marché locatif pour un immeuble ancien proposé par l'expert sera retenu et la valeur du loyer sera fixée à 120 x 21,5 m², soit la somme de 2 580 € ; 



 Qu'en conséquence, le nouveau prix en vigueur à compter du 1er juillet 2007sera fixé à 15 700 € ; 



 Sur les intérêts 



Considérant que les loyers échus produisent intérêts du jour de la date d'effet du renouvellement soit le 1er juillet 2007 au fur et à mesure des échéances ; que la capitalisation de ces intérêts dans les conditions fixées par les dispositions de l'article 1154 du code civil se fera une année échue à compter du jour de la demande formée pour la première fois par conclusions du 16 février 2012 ; 





 Sur l'article 700 et les dépens 



Considérant que la SARL LES HAUTS PAVES échouant dans ses prétentions en appel, il sera alloué à Madame [R] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que la SARL les Hauts Pavés sera également condamnée aux dépens de l'instance de renvoi après cassation ;







PAR CES MOTIFS





Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 14 septembre 2011, 



Rejette le moyen tiré de la caducité ; 



Infirmant le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nantes en date du 10 juillet 2008, 



Statuant à nouveau, 





Dit qu'il y a lieu à déplafonnement du prix du bail liant Madame [L] [R] et la SARL des Hauts Pavés venant en renouvellement à l'échéance du 1er juillet 2007 et concernant le local commercial à l'enseigne 'Au jardin fruitier' sis à [Adresse 6] ; 



Fixe à 15 700 € le montant du loyer à compter du 1er juillet 2007 ; 



 Dit que les loyers échus produiront intérêts du jour de la date d'effet du renouvellement soit le 1er juillet 2007 au fur et à mesure des échéances ; 



 Dit que la capitalisation de ces intérêts dans les conditions prévues à l'article 1154 du code civil s'opérera un an après le jour de la demande formée par conclusions du 16 février 2012 ; 



Condamne la SARL des Hauts Pavés à payer à Madame [L] [R] une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la SARL Les Hauts Pavés aux dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise et dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier,Le Président,