Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 14 novembre 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2012



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/02718



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2010 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 05/08719





APPELANT 



Monsieur [E] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Me Edwige SCELLE MILLET de la SCP MENARD - SCELLE MILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0055, avocat postulant

assisté de Me Catherine PODOSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1628, substitué par Me Anna MACEIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0471, avocat plaidant



INTIMÉS 



Madame [O] [P] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Monsieur [G] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentés par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998, avocat postulant

assistés de Me Sylvie GOURAUD du Cabinet TOSONI-VASSILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1010, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. 



Madame [J] [V] a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Odile BLUM, Conseillère 

Madame Isabelle REGHI, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO. 



ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.



* * * * * * *



Par acte sous seing privé du 30 avril 1996, M. et Mme [U] ont donné à bail commercial en renouvellement à M. [C], pour neuf années à compter du 1er avril 1995 et moyennant un loyer annuel en principal de 41.000 F (6.250,41 € portés à 6.959,12 € le 1er janvier 2002), des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], se composant, au rez-de-chaussée, d'une "grande boutique sur rue, à la suite à droite une cuisine et une pièce et à gauche une arrière boutique et courette à la suite" et au sous-sol, d'une "cave sous la boutique et la pièce ainsi que sous l'arrière-boutique et caveau sous partie de la boutique. Dans cette cave sont installés un wc et une douche à l'usage exclusif du preneur et de son personnel". 



M. [C], cessionnaire du fonds de commerce à compter du 1er janvier 1990, exploite dans ces locaux un café-restaurant.



Par acte extrajudiciaire du 26 octobre 2004, M. et Mme [U] ont donné congé à leur locataire pour le 30 juin 2005 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 12.200 €. Le renouvellement ayant été accepté par M. [C] le 10 novembre 2004, les parties se sont trouvées en désaccord sur le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2005. 



Par acte extrajudiciaire du 23 mai 2005, visant la clause résolutoire, M. et Mme [U] ont fait commandement à M. [C] de "remettre en état les lieux loués" en lui dénonçant un procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 27 avril 2005 et en invoquant le fait qu'il a fait construire sans leur autorisation divers locaux dans la cour afin d'agrandir substantiellement la surface de son exploitation et qu'il a procédé à une ouverture dans un mur porteur entre la pièce principale d'accueil et la partie arrière des locaux.



Par acte extrajudiciaire du 1er octobre 2007 visant la clause résolutoire, M. et Mme [U] ont reproché à M. [C] d'utiliser une partie des locaux à usage d'habitation et lui ont fait commandement d'utiliser les lieux "conformément à la destination prévue dans le bail à savoir une activité commerciale".



Le 15 juin 2005 puis en 2007, M. [C] a assigné ses bailleurs en opposition à commandements et paiement de diverses sommes.



Par jugement rendu le 13 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- dit sans effet les commandements des 23 mai 2005 et 1er octobre 2007,

- débouté les époux [U] de leur demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et des réclamations qui y sont accessoires,

- déclaré recevable comme non prescrite l'action de [E] [C] en répétition des charges indûment réglées,

- débouté [E] [C] de sa demande en répétition des sommes versées au titre de l'impôt foncier à compter de 1989, 

- condamné les époux [U], solidairement entre eux, à payer à [E] [C] la somme de 7.239,32 € à titre de restitution de trop perçu pour charges d'eau de 1989 à 2007,

- condamné [E] [C] à payer aux époux [U] la somme de 12.433,04 € au titre de l'arriéré locatif, terme du 4ème trimestre 2009 inclus,

- débouté les parties de leurs plus amples ou contraires prétentions,

- fait masse des dépens et condamné chacune des parties à en supporter la moitié,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à exécution provisoire.



M. [C] a relevé appel de cette décision le 14 février 2011. Par ses dernières conclusions du 13 juin 2012, il demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande concernant le trop perçu au titre de l'impôt foncier pour un montant de 7.824,41 € et en ce qu'il a fait droit à la demande des époux [U] concernant le paiement de l'arriéré locatif pour un montant de 12.433,04 € et, statuant à nouveau de :

- condamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 7.824,41 € au titre du remboursement du trop-perçu au titre de l'impôt payé par lui entre 1990 et 2008 sur le fondement de la répétition de l'indu,

- dire qu'il ne doit aucun arriéré locatif aux époux [U] et débouter ces derniers de leurs demandes à ce titre,

- ordonner que les époux [U] lui remettent des quittances de loyers conformes depuis le 1er janvier 1990 jusqu'au jour de l'arrêt,

- condamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction.



M. et Mme [U], par leurs dernières conclusions du 6 juin 2012, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [C] de sa demande en restitution des sommes versées au titre de l'impôt foncier à compter de 1989,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à M. [C] la somme de 7.239,32 € à titre de restitution de trop-perçu pour charges d'eau de 1989 à 2007,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 avril 1996, à compter du 23 juin 2005, dire qu'à compter de cette date, M. [C] est devenu occupant sans droit ni titre,

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail avec toutes conséquences de droit,

- ordonner, sous astreinte, l'expulsion de M. [C] ainsi que tous occupants de son chef, 

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble en garantie de toute somme qui pourrait être due,

- condamner M. [C] au paiement d'une indemnité d'occupation de 4.000 € par mois à compter du 16 novembre 2005 ou subsidiairement de l'arrêt prononçant la résiliation judiciaire,

- débouter M. [C] de ses demandes,

- condamner M. [C] à leur payer la somme de 13.064,87 € au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, compte arrêté au 22 septembre 2011, sauf à parfaire,

- dire que les demandes de M. [C] sont soumises à la prescription quinquennale et qu'il ne peut former de demandes pour la période antérieure au 14 juin 2000,

- condamner M. [C] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner M. [C] à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction.



La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée par ordonnance le 11 septembre 2012. 



SUR CE,



Considérant que les bailleurs, appelants incidents, reprennent devant la cour leurs demandes tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire à la suite des commandements délivrés les 23 mai 2005 et 1er octobre 2007 ainsi que leur demande de résiliation judiciaire au regard des mêmes manquements ;



Mais considérant que c'est à bon droit et par une exacte appréciation des circonstances de fait et de droit entourant le litige que le premier juges a rejeté ces demandes ; 



Que s'agissant du commandement du 23 mai 2005, il suffit de relever que M. [C] justifie avoir procédé, dans le mois, à la démolition des constructions qu'il avait fait édifier dans la cour, que par ailleurs, la publicité parue dans la revue Publi Portugal de mars 1991 prouve que l'ouverture dans le mur existe au moins depuis cette date telle qu'elle est à présent et qu'à supposer la transformation imputable à M. [C], ce qui n'est pas établi, les bailleurs, qui ont été un temps des habitués des lieux et habitent à proximité immédiate, ne pouvaient l'ignorer et ont néanmoins, en toute connaissance de cause, proposé le 24 octobre 2004 à leur locataire le renouvellement du bail ; 



Que s'agissant du commandement du 1er octobre 2007, le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il indique qu'il a été constaté par huissier de justice, le 2 novembre 2007, l'absence de literie et de lit de mobilier et de tout équipement de chauffage dans la cave, que la persistance de l'infraction alléguée passé le délai d'un mois après le commandement n'est donc pas établie ; qu'il importe par ailleurs de préciser que la cave est contractuellement décrite comme équipée d'un "wc et une douche à l'usage exclusif du preneur et de son personnel" ;



Que la clause résolutoire n'est pas acquise et les infractions visées aux commandements sont d'une gravité insuffisante, pour celles qui existent, pour entraîner la résiliation du bail ;



Considérant qu'au soutien de son appel du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande en répétition de l'indu au titre de l'impôt foncier, M. [C] fait valoir que la récupération de la taxe foncière est une clause exorbitante au droit commun, qu'il ne peut être tenu de rembourser la moitié des taxes foncières afférentes à l'immeuble tout entier et qu'il ne doit que celles afférentes aux locaux loués ; qu'il invoque la règle d'interprétation de l'article 1162 du code civil et à défaut, demande que la clause soit déclarée nulle comme permettant aux époux [U] de réclamer deux fois le remboursement de l'impôt foncier ; qu'il sollicite par ailleurs la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les époux [U] solidairement entre eux à lui payer la somme de 7.239,32 € à titre de restitution de trop perçu pour charges d'eau de 1989 à 2007 ;



Considérant que les époux [U] se prévalent de la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil ; qu'au fond, ils invoquent la liberté des parties pour mettre à la charge du preneur tout ou partie de l'impôt foncier, selon une proportion qu'elles déterminent ; qu'ils demandent par ailleurs l'infirmation du jugement sur les charges d'eau en faisant valoir que M. [C] n'a jamais contesté la répartition de ces charges avant la présente procédure et qu'il convient de se reporter à la loi des parties telle qu'elle résulte de l'exécution du contrat depuis vingt ans ;



Mais considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour approuve que les premier juges ont déclaré non prescrites les demande en répétition de l'indu ; que le jugement sera confirmé sur ce chef ;



Considérant qu'en vertu du contrat de bail, "le preneur s'oblige à supporter (') la moitié des contributions foncières de l'immeuble" ; que si le premier juge a dit à juste titre que les parties à un bail commercial ont la liberté contractuelle de transférer au preneur la charge de l'impôt foncier, il demeure que s'agissant d'une clause dérogatoire au droit commun, celle-ci doit être claire et il ne peut être mis à la charge du locataire une quote-part de la taxe foncière dépassant celle afférente aux locaux pris à bail sans une disposition expresse, dénuée de toute ambiguïté sur ce point ;

 

Que la référence à l' "immeuble", sans plus de précision sur le fait de savoir s'il s'agit de l'immeuble tout entier ou de la seule partie de celui-ci donnée à bail, laisse subsister une ambiguïté profitant au locataire ; que par application de l'article 1162 du code civil, il convient de limiter aux seuls locaux loués, le droit pour les époux [U] de répercuter sur M. [C] la moitié des contributions foncières ; qu'il ne peut valablement être opposé au locataire les paiements effectués par lui sans contestation pendant 20 ans dès lors que les demandes de règlement n'ont pas été accompagnés des documents justificatifs susceptibles de lui permettre de vérifier l'assiette de l'impôt foncier réclamé ;



Considérant que M. [C] qui réclame le remboursement de la taxe foncière depuis 1989, ne justifie pas des règlements ou des facturations qui lui auraient été répercutées avant le 1er juillet 2001 de sorte qu'il sera débouté de sa demande pour la période antérieure à l'année 2001 ;



Considérant qu'au vu du décompte produit par M. [C], (pièce 116), établi sur la base des avis d'imposition, d'une surface totale louée de 206 m², non contestée par les époux [U], au prorata des surfaces louées de 71,15 m² résultant du métrage effectué par géomètre expert (pièce 110) aboutissant à un montant dû au titre de la moitié de la taxe foncière pour la période 2002 à 2011 à 6123,56 €, et des montants réglés ou appelés par les bailleurs à ce titre dont il est tenu compte pour établir l'arriéré locatif tels qu'ils apparaissent sur le grand livre locataire d'un montant de 12.921,96 €, le montant du trop-perçu ressort pour la période considérée à la somme de 6.798,40 € ; que les époux [U] seront condamnés au paiement de cette somme ;



Considérant, s'agissant des charges d'eau, que les époux [U] ne contestent pas que les appels à ce titre n'ont pas été fait en conformité avec les dispositions contractuelles ; que les règlements que M. [C] a fait à ce titre ne sauraient le priver du droit de réclamer remboursement des sommes indûment payées ; qu'en outre, les époux [U] ne produisent pas les éléments permettant d'établir le montant de la consommation d'eau qui serait imputable à M. [C] conformément aux clauses du bail à savoir la consommation selon le relevé du compteur divisionnaire majorée de 20 % ; qu'ils ne critiquent cependant pas l'évaluation faite par le premier juge de cette consommation ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur leur condamnation à restituer la somme de 7.239,32 € au titre des charges d'eau indûment réglées par M. [C] ;



Considérant que les époux [U] demandent à la cour de condamner M. [C] à leur payer la somme de 13.064,87 € au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, compte arrêté au 22 septembre 2011, sauf à parfaire, et produisent à cette fin un décompte reprenant le grand-livre locataire depuis le 1er juillet 2001 actualisé au 22 septembre 2011 ;



Que M. [C] conteste ce décompte en faisant valoir que lui sont imputées des charges non récupérables et des augmentations de loyers non justifiées ;



Considérant que le décompte des bailleurs au 22 septembre 2011 (pièce 147), s'il montre un solde débiteur de 13.064,87 € au 1er avril 2010, présente au 9 août 2011, un solde débiteur de 12.715,89 € tenant compte d'un règlement de 2.038,16 € effectué par M. [C] le 9 août 2011 ; qu'il ressort de l'examen de ce décompte que le loyer trimestriel de 1.739,78 € y a été porté pour la somme de 1.935,30 € en principal compter du 1er janvier 2005 puis pour celle de 2.107,17 € à compter du 1er octobre 2010 ; que les bailleurs ne démontrent cependant pas que le loyer a été révisé dans le respect des procédures applicables, ni que le loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2005 a été fixé ni que les parties sont parvenues à un accord sur ces points ; que les augmentations de loyer qui ont été comptabilisées et réclamées sont injustifiées ; qu'au surplus, les bailleurs ne justifient pas que la somme appelée chaque trimestre jusqu'au 1er trimestre 2010 au titre de la taxe additionnelle soit due sur les loyers et contractuellement récupérable sur le locataire ; 



Considérant que le décompte inclut en conséquence à tort (outre des frais de 434,69 € écartés à juste titre par le premier juge du tribunal auxquels doivent s'ajouter 16 € de frais de relance facturés avec l'appel du 1er octobre 2010), 22 loyers trimestriels de 1.935,30 € en principal au lieu de 1.739,78 € (soit 4.301,44 € en trop), 4 loyers trimestriels de 2.107,17 € au lieu de 1.739,78 € (soit 1.469,56 € en trop) et une somme de 1.623,87 € au titre de la taxe additionnelle ; que c'est donc la somme de 7.845,56 € (434,69 + 16 + 4.301,44 + 1.469,56 € + 1.623,87) qu'il convient de déduire du solde prétendument dû ce qui établit la dette du locataire au 9 août 2011 et donc 2ème trimestre 2011 inclus, à la somme de 4.870,33 € ; que le jugement sera en conséquence infirmé sur le montant de la condamnation au titre de l'arriéré locatif qui sera fixé à la somme de 4.870,33 € ;



Considérant que dans un tel contexte de comptes erronés et de charges partiellement injustifiées, le non paiement des loyers ne caractérise pas une faute d'une gravité suffisante pour qu'elle puisse entraîner la résiliation du bail ;



Considérant que les époux [U] seront condamnés à délivrer à M. [C] sinon des quittances du moins un reçu du montant des sommes réglées par leur locataire, chaque trimestre, pour la période du 1er janvier 1990 jusqu'à la date du présent arrêt ;



Considérant que le bien-fondé partiel des demandes de M. [C] conduit à débouter les époux [U] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Considérant que M. et Mme [U] qui succombent sur l'essentiel en appel seront condamnés au paiement des dépens qui s'y rapportent, le sort des dépens de première instance devant être confirmés ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, ils seront condamnés à payer à M. [C] la somme de 2.500 € pour ses frais irrépétibles d'appel ;





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [C] de l'ensemble de sa demande en répétition des sommes versées au titre de l'impôt foncier et en ce qu'il l'a condamné à payer aux époux [U] la somme de 12.433,04 € au titre de l'arriéré locatif ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Condamne les époux [U] à payer à M. [C] la somme de 6.798,40 € en répétition des sommes versées au titre de l'impôt foncier pour la période 2002 à 2011 ;



Déboute M. [C] du surplus de sa demande au titre de l'impôt foncier ;



Condamne M. [C] à payer aux époux [U] la somme de 4.870,33 € au titre de l'arriéré locatif (2ème trimestre 2011 inclus) selon "compte actualisé au 22 septembre 2011" ;



Déboute M. et Mme [U] du surplus de leur demande ;



Condamne les époux [U] à délivrer à M. [C] un reçu couvrant les sommes reçues par eux, chaque trimestre, pour la période du 1er janvier 1990 jusqu'à la date du présent arrêt ;



Déboute les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Déboute les époux [U] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamne à payer à ce titre à M. [C] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne les époux [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE