Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 septembre 2012

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2012



(n° ,8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/12063



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/03083





APPELANTES 



S.A.R.L. AGENCE STEPHANE DORAI 

agissant en la personne de son gérant



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par Maître Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assistée de Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES , avocat au barreau de PARIS, toque : P0378



S.A.R.L. CONAN GESTION 

agissant en la personne de son gérant



ayant son siège [Adresse 5]



représentée par Maître Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assistée de Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES , avocat au barreau de PARIS, toque : P0378







INTIMES

 

Madame [G] [L] [E] [O] épouse [H]



demeurant [Adresse 10]



représentée par la SCP BLIN en la personne de Maître Michel BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058

assistée de Maître Mathilde CHAUVIN DE LA ROCHE de la SELARL PYTKIEWICZ - CHAUVIN de LA ROCHE - HOUFANI , avocat au barreau de PARIS, toque : L0089



Monsieur [J] [K]



demeurant [Adresse 3]



représenté par la SCP Jeanne BAECHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

assisté de la SCP RONZEAU & ASSOCIES en la personne de Maître Marie-Eva BIRRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499



Monsieur [S] [A] [B]



demeurant [Adresse 4]



représenté par Maître Chantal BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066

assisté de Maître Charlie DESCOINS de la ASS DESCOINS MARSEAULT DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R099



COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 21 juin 2012, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats : Madame Camille PIAT

lors du prononcé : Mademoiselle Fatima BA





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Mademoiselle Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *







Par actes sous seing privé du 8 août 2006, Mme [G] [O], épouse [H], d'une part, et son frère, M. [S] [B], d'autre part, propriétaires indivis d'un immeuble composé de quatre bâtiments principaux sis [Adresse 2] (les indivisaires), ont donné mandat exclusif à la société Conan gestion de vendre ce bien au prix total de 4 011 580 €, rémunération du mandataire non comprise, celle-ci, d'un montant égal à 5 % du prix de vente, étant à la charge de l'acquéreur.



Le 12 février 2007, la société Conan gestion a donné à la société Agence Stéphane Dorai une délégation de mandat concernant la vente du même bien stipulant qu'en cas de vente par le délégataire la rémunération serait partagée par moitié entre elles.



Par acte sous seing privé du 29 mai 2007 qualifié de 'compromis', rédigé par M. [J] [K], notaire, les indivisaires ont vendu le bien à la SCI [Adresse 8] au prix de 4 398 170 €, étant stipulé que la rémunération des agents immobiliers, à la charge des vendeurs, s'élevait à 124 085 € pour chacun d'eux. La vente était convenue sous la condition suspensive du non-exercice d'un droit de préemption, la réitération, par acte authentique dressé par M. [K], avec la participation de M. [T] [X], notaire, étant fixée au 2 janvier 2008.



La déclaration d'intention d'aliéner a été établie par M. [X] le 10 septembre 2007 avec la mention du prix de 4 398 170 €.



La mairie de [Localité 14] ayant notifié le 30 novembre 2007 sa décision d'exercer son droit de préemption au prix de 3 900 000 €, les indivisaires lui ont vendu le bien à ce prix par acte authentique du 23 mai 2008 reçu par M. [C], notaire.



Les indivisaires ayant refusé de payer la commission, les agents immobiliers les ont assignés le 19 février 2008 en paiement de leur rémunération.



Le 19 juin 2008, Mme [H] a assigné M. [K] pour qu'il la garantisse de toutes condamnation qui pourraient être prononcées contre elle.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 mai 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré les agents immobiliers mal fondés en leur action et les en a déboutés,

- constaté que les demandes subsidiaires des indivisaires se trouvaient sans objet,

- condamné in solidum les agents immobiliers à payer à chacun des indivisaires la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.



Sur appel des sociétés Conan gestion et Agence Stéphane Dorai, cette Cour, par arrêt du 24 janvier 2012, a :



- déclaré irrecevables les demandes de la société Conan gestion et de la société Agence Stéphane Dorai contre M. [K],

- confirmé le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il avait débouté la société Conan gestion et la société Agence Stéphane Dorai de leur demande en paiement par Mme [H], et M. [B] de leur commission,

- infirmé le jugement en ce qu'il avait dit sans objet les demandes de garantie formée par M. [B] contre M. [K],

- statuant à nouveau de ce seul chef :

- déclaré irrecevable la demande de M. [B] contre M. [K],

- avant dire droit :

- invité la société Conan gestion et la société Agence Stéphane Dorai à conclure sur la nature juridique des sommes réclamées en cause d'appel à Mme [H] et à M. [B] dès lors qu'elles alléguaient contre ces derniers leur mauvaise foi et l'existence d'un montage frauduleux en visant l'article 1147 du Code civil,

- révoqué la clôture,

- fixé la nouvelle clôture à l'audience de mise en état du 7 juin 2012 13 heures et la prochaine audience de plaidoiries au 21 juin 2012 14 heures ;

- sursis à statuer sur toutes les demandes,

- réservé les dépens. 



Par dernières conclusions du 18 juin 2012, les sociétés Conan gestion et Agence Stéphane Dorai demandent à la Cour de :



- vu les articles 1382 et suivants et 1371 et suivants du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- constater que la mise en oeuvre du droit de préemption n'a pas pour effet d'anéantir leur droit à commission,

- constater que la promesse de vente est aujourd'hui caduque,

- dire que le préempteur a bien été substitué à l'acquéreur,

- dire que les obligations incombant à l'acquéreur au terme du mandat ont été transférées sur le préempteur,

- dire que le chèque global remis par la ville de [Localité 14] à M. [C] incluait nécessairement, au vu de la déclaration d'intention d'aliéner, leurs honoraires,

- dire que la saisie conservatoire a été régularisée à bon droit à hauteur de 250 000 € et qu'il y a lieu de la valider,

- constater la mauvaise foi des consorts [B]-[H],

- dire qu'il y a lieu de leur attribuer le montant de leurs honoraires séquestrés par M. [C] sur saisie conservatoire sur le fondement de l'article 1382 du Code civil,

- dire que l'arrêt à intervenir sera notifié à M. [C] pour conversion en saisie exécutoire,

- condamner in solidum les consorts [B]-[H] à verser la somme de 124 085 € à la société Conan gestion et celle de 124 085 € à la société Agence Stéphane Dorai sur le fondement de la faute délictuelle, article 1382 du Code civil,

- subsidiairement, condamner in solidum les consorts [B]-[H] à reverser la somme de 124 085 € à la société Conan gestion et celle de 124 085 € à la société Agence Stéphane Dorai au titre de l'enrichissement sans cause, article 1371 du Code civil,

- condamner in solidum les consorts [B]-[H] à leur verser la somme de 15 000 € à chacuneà titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, à titre principal en vertu de l'article 1382 du Code civil, à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1371 du Code civil,

- condamner in solidum les consorts [B]-[H] à leur verser la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance, et celle de 10 000 € sur le même fondement en appel, dépens en sus,

- en tout état de cause, débouter les consorts [B]-[H] de l'ensemble de leurs demandes.



Par dernières conclusions du 21 juin 2012, Mme [H] prie la Cour de :



- dire irrecevables les demandes de la société Conan gestion et la société Agence Stéphane Dorai fondées sur les articles 1382 et 1371 du Code civil,

- dire irrecevables les demandes des appelantes tendant à solliciter à nouveau le paiement de leur commission,

- dire les appelantes irrecevables à invoquer à l'encontre de leur cocontractant l'article 1382 du Code civil en vertu du principe du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle,

- débouter les appelantes de ces demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les agents immobiliers mal fondés en leur action,

- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, 

- condamner in solidum les appelantes à lui verser la somme de 15 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner in solidum les appelantes à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance et celle de 10 000 € en cause d'appel, dépens en sus,

- à titre subsidiaire,

- condamner M. [K] à la garantir de toutes les condamnation prononcées contre elle au profit des appelantes,

- débouter M. [K] de ses demandes,

- condamner M. [K] à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance et celle de 10 000 € en cause d'appel, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 18 juin 2012, M. [B] demande à la Cour de :



- confirmer le jugement entrepris,

- constater que les agents immobiliers persistent à demander à la Cour de leur attribuer le montant des honoraires,

- les débouter de cette demande,

- constater que les agents immobiliers n'apportent pas la preuve d'un montage frauduleux dont il serait responsable et que les dispositions du Code civil afférentes à la responsabilité délictuelle sont inapplicables dans le cadre contractuel,

- constater que les agents immobiliers ne sont pas fondés à invoquer les articles 1370 et 1371 du Code civil,

- débouter les appelantes de leurs demandes,

- condamner solidairement les agents immobiliers à lui payer la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 22 novembre 2011, M. [K] prie la Cour de 

- vu l'article 564 du Code de procédure civile,

- déclarer les agents immobiliers irrecevables en leurs demandes dirigées contre lui,

- dire les agents immobiliers mal fondés,

- déclarer M. [B] irrecevable en ses demandes dirigées contre lui,

- dire M. [B] mal fondé,

- constater qu'il n'a commis aucune faute dans le cadre de ses obligations professionnelles,

- constater que le préjudice allégué n'est pas indemnisable par lui,

- constater l'absence de lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice invoqué,

- débouter les agents immobiliers, Mme [H] et M. [B] de leurs demandes,

- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



SUR CE, LA COUR



Considérant qu'après avoir demandé en première instance et en appel la condamnation des vendeurs à leur payer la commission, à la suite de la réouverture des débats, les agents immobiliers soutiennent que la commission, due par l'acquéreur, a été payée par le préempteur avec le prix entre les mains du notaire, M. [C], de sorte qu'ils réclament la condamnation des vendeurs à leur restituer le montant de leurs honoraires ; 



Mais considérant que, par l'arrêt du 24 janvier 2012, cette Cour a dit que les agents immobiliers ne pouvaient réclamer le paiement de la commission ; qu'en conséquence, cette demande est irrecevable ; 



Considérant que la Cour, par l'arrêt du 24 janvier 2012, ayant invité les agents immobiliers à requalifier leur demande en paiement des sommes de 124 085 € à titre de commission, sont recevables les demandes en paiement de dommages-intérêts des appelantes nécessairement fondées sur l'article 1147 du Code civil ; 



Considérant qu'à l'avant-contrat par acte sous seing privé du 29 mai 2007 aux termes duquel les indivisaires vendaient le bien à la SCI [Adresse 8] au prix de 4 398 170 €, il était stipulé au chapitre 'Négociation' : 'Les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés conjointement par - l'agence Conan gestion (...) titulaire d'un mandat de vente sous le n° 47A et 47B en date du 8 août 2006, - l'agence Stéphane Dorai titulaire d'une délégation de mandat. En conséquence, le vendeur qui en a la seule charge, doit respectivement une rémunération taxe sur la valeur ajoutée incluse de (...) 124 085,00 € à l'agence Conan gestion (...) et de 124 085,00 € à l'agence Stéphane Dorai' ; 



Considérant que, par acte sous seing privé du 20 mars 2007, les indivisaires ont donné à tout clerc de l'étude de M. [K], notaire, le pouvoir de signer en leur nom la promesse de vente de l'immeuble litigieux avec la SCI [Adresse 8] au prix de 4 150 000 € ; 



Considérant que Mme [H] et M. [B] étaient représentés à l'avant-contrat du 29 mai 2007 par Mme [U] [Z], clerc de l'étude de M. [K], en vertu de la procuration précitée ;



Considérant que les agents immobiliers ne sont pas parties à l'avant-contrat dont M. [K] est le rédacteur ; qu'il ne ressort pas de cet acte qu'ils étaient présent à sa signature ; que le notaire rédacteur indique dans ses conclusions que, lors de la signature de l'acte, c'est l'acquéreur qui a sollicité que les honoraires fussent indiqués comme étant à la charge du vendeur ;



Considérant qu'en conséquence, les indivisaires ne peuvent soutenir que, par cet avant-contrat, les agents immobiliers, qui n'auraient pas ignoré le dépassement de mandat du notaire, auraient eux-mêmes outrepassé leur mandat en faisant mentionner dans l'acte du 29 mai 2007 que la commission était à la charge des vendeurs, étant observé que les intermédiaires n'auraient eu aucun intérêt à faire insérer une telle clause dans l'engagement des parties qui avait pour effet de les priver de leur droit à commission comme l'a dit l'arrêt du 24 janvier 2012 ; 



Considérant que les agents immobiliers, tiers à l'avant-contrat, sont en droit d'opposer aux indivisaires la clause de cet acte qui met la charge de la commission au vendeur, dès lors que, quelque fût le dépassement de pouvoir commis par M. [K], les sociétés Conan gestion et Agence Stépahne Dorai pouvaient légitimement croire, en raison de la qualité du mandataire, que le notaire avait reçu le mandat d'insérer ladite clause à la convention ;



Considérant qu'en concluant un contrat qui privait les agents immobilier de la commission convenue dans les mandats, Mme [H] et M. [B] ont commis une faute envers leur mandataire dont ils ne peuvent s'exonérer en invoquant la faute commise par le notaire ; 



Considérant qu'il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu, peu important à cet égard que le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui initialement convenu entre vendeur et acquéreur ;



Considérant que la faute consistant à avoir modifié, dans l'engagement des parties, le débiteur de la commission prévu dans le mandat, qui a eu pour effet de priver les agents immobilier de la commission dès lors que la commission n'était pas due par l'acquéreur, leur a causé un préjudice équivalant au montant de la rémunération de 124 085 € convenue pour chacun des agents immobiliers ; 



Qu'en conséquence, Mme [H] et M. [B] doivent être condamnés in solidum au paiement de ces sommes à titre de dommages-intérêts ;



Considérant qu'il n'appartient pas à la Cour de statuer sur la validité de la saisie conservatoire pratiquée par les agents immobiliers entre les mains de M. [C] et ni de statuer sur la signification de l'arrêt au tiers saisi ;



Considérant, sur la responsabilité du notaire, qu'il est acquis aux débats et qu'il vient d'être dit que les indivisaires vendeurs n'étaient pas présents à la signature de l'avant-contrat du 29 mai 2007 et que c'était au moment de cette signature que, sur la demande de l'acquéreur, la mention du débiteur de la commission avait été modifiée, celle-ci, énoncée comme étant à la charge de l'acquéreur dans les mandats, devenant à la charge du vendeur dans l'engagement des parties qui stipulait un prix de 4 398 170 € au lieu de celui de 4 150 000 € convenu ; 



Considérant qu'alors que la procuration des indivisaires donnait au notaire le pouvoir de signer en leur nom la promesse de vente de l'immeuble litigieux avec la SCI [Adresse 8] au prix de 4 150 000 €, l'acte du 29 mai 2007 rédigé par M. [J] [K] mentionne un prix de 4 398 170 € et stipule que la rémunération des agents immobiliers est à la charge des vendeurs ;



Considérant qu'en modifiant le prix fixé par les vendeurs et en mettant à leur charge une obligation qu'ils n'avaient pas prévue, celle du paiement de la commission, M. [K] a excédé ses pouvoirs et, ce faisant,commis une faute ; 



Considérant que, de surcroît, en changeant le débiteur de la commission, tel qu'il avait été prévu dans les mandats n° 47A et 47B du 8 août 2006 visé par l'avant-contrat incluant une condition suspensive de non-exercice d'un droit de préemption, le notaire, rédacteur de l'acte, et tenu, comme tel, de s'assurer de son efficacité, fût-il sous seing privé, qui n'ignorait pas l'existence de ces mandats ni les règles énoncées par l'article 73 du décret du 20 janvier 1972, a exposé les vendeurs à une action en responsabilité des agents immobiliers qui ne pouvaient réclamer leur rémunération au préempteur, dès lors que celui-ci, subrogé dans les droits de l'acquéreur, n'était tenu au paiement de la rémunération des intermédiaires qu'à la condition que l'engagement des parties en ait mis la charge de ce dernier ; 



Considérant que ces fautes sont à l'origine de la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de 124 085 € de dommages-intérêts à chacun des agents immobiliers, le notaire ne pouvant faire grief à Mme [H] de ne pas avoir négocié avec le préempteur un prix plus élevé couvrant le montant de la commission dès lors qu'en maintenant le prix fixé dans la déclaration d'intention d'aliéner, la venderesse s'exposait à une procédure devant le juge de l'expropriation ;



Considérant qu'en conséquence, M. [K] doit être condamné à payer à Mme [H] la somme de 124 085 € x 2 = 248 170 € à titre de dommages-intérêts ; 



Considérant que la solution donné au litige implique que les demandes de Mme [H] de dommages-intérêts pour procédure abusive et de M. [B] ainsi que de Mme [H] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, formées contre les agents immobiliers, soient rejetées ;



Considérant que la résistance de Mme [H] n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de ce chef formée par les agents immobiliers contre elle doit être rejetée ;



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des agents immobiliers formée contre Mme [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;



Considérant que le présent litige trouvant son origine dans les fautes de M. [K], il convient de faire droit à la demande de garantie de Mme [H] pour les condamnation prononcées contre elle au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;



Considérant que, pour les mêmes motifs, il est équitable de faire droit à la demande de Mme [H] formée contre M. [K] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;



PAR CES MOTIFS



Déclare irrecevable la demande en restitution de la commission formée par la société Conan gestion et la société Agence Stéphane Dorai ;



Déclare recevables les demandes de dommages-intérêts de la société Conan gestion et la société Agence Stéphane Dorai ;





Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :



- constaté que les demandes subsidiaires de Mme [G] [O], épouse [H], se trouvaient sans objet,



- condamné in solidum la société Conan gestion et la société Agence Stéphane Dorai à payer à Mme [G] [O], épouse [H], et M. [S] [B], chacun la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,



- condamné in solidum la société Conan gestion et la société Agence Stéphane Dorai aux dépens ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne in solidum Mme [G] [O], épouse [H], et M. [S] [B] à payer à la société Conan gestion la somme de 124 085 € et à la société Agence Stéphane Dorai la somme de 124 085 € à titre de dommages-intérêts  ;



Dit que M. [J] [K] a commis des fautes à l'origine de la condamnation de Mme [G] [O], épouse [H], à payer des dommages-intérêts à la société Conan gestion et la société Agence Stéphane Dorai ;



Condamne, en conséquence, M. [J] [K] à payer à Mme [G] [O], épouse [H], la somme de 248 170 € à titre de dommages-intérêts ; 



Condamne M. [J] [K] à garantir Mme [G] [O], épouse [H], des condamnations prononcées contre elle au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ; 



Rejette toute autre demandes ;



Condamne in solidum Mme [G] [O], épouse [H], et M. [S] [B] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile, cette condamnation sous la garantie de M. [J] [K] ;



Condamne in solidum Mme [G] [O], épouse [H], et M. [S] [B] à payer à la société Conan gestion et à la société Agence Stéphane Dorai la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne M. [J] [K] à payer à Mme [G] [O], épouse [H], la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.









La GreffièreLa Présidente