Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 28 mars 2013

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 28 MARS 2013



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/19629



Décision déférée à la Cour : recours en révision contre un arrêt rendu par la Cour d'Appel de PARIS le 2 Septembre 2010



DEMANDEURS AU RECOURS :

 

Monsieur [F] [T]

Demeurant [Adresse 7]



Représenté par la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE (Me Jacques PELLERIN), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0018



Assisté de Me Jean David BOERNER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

substituant Me Christian CHARRIERE-BOURZANEL, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : C1357



SA PACSA agissant poursuites et diligences de son représentant légal

Ayant son siège [Adresse 1]



Représenté par la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE (Me Jacques PELLERIN), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0018



Assisté de Me Jean David BOERNER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

substituant Me Christian CHARRIERE-BOURZANEL, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : C1357





DEFENDERESSES AU RECOURS :



SAS FINANCIERE COLISEE IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux

Ayant son siège [Adresse 3]



Représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY (Me Alain FISSELIER), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0044



Assistée de Me CHETRIT substituté par Me Julien COULET, avocats au barreau de PARIS, toque : C0734





SAS RUEIL DANTON prise en la personne de ses représentants légaux

Ayant son siège [Adresse 4]



Représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY (Me Alain FISSELIER), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0044



Assistée de Me CHETRIT substituté par Me Julien COULET, avocats au barreau de PARIS, toque : C0734





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 14 Février 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre

Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, entendue en son rapport 

Madame Isabelle BROGLY, Conseillère





qui en ont délibéré



Greffière : 

lors des débats : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL



MINISTÈRE PUBLIC : 



L'affaire a été communiquée au ministère public le 8 Février 2013







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Madame Amandine CHARRIER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*

* *

Par acte sous-seing privé du 9 février 1987, la société Gan vie a donné en location à la société Pac- Production Audiovisuelle Communication (dénommée ci-après la société Pac) un appartement, situé au [Adresse 2]. Ce bien comportait 6 pièces principales, outre les pièces, à l'étage de service, n° 1, 2, 4, 5 et 6, les pièces 1 et 2 devant être annexées à l'appartement à la suite de travaux à entreprendre par la société locataire. Par avenant du 5 septembre 1987, un local situé au rez-de-chaussée a été ajouté à la consistance des lieux loués. Ces lieux étaient antérieurement loués à M. [T] suivant acte sous-seing privé du 20 septembre 1977.



Par acte du 27 avril 2000, un bail à destination d'emplacement de parking n° 30, dépendant du [Adresse 8] a été consenti à la société Pac pour une durée de un mois renouvelable. 



Par acte du 10 novembre 1982, un bail à destination d'emplacement de parking n° 40, dépendant du 55,avenue de Montaigne a été consenti à M. [T] pour une durée de trois ans renouvelable. 



La société Rueil Danton a acquis les immeubles des [Adresse 5] le 30 septembre 2003.



 Par acte du 29 juin 2004, la société Rueil Danton a délivré congé à la société Pac et à M [T] pour l'ensemble des lieux loués par ceux-ci.





Par acte des 28 janvier et 2 février 2005, la société Rueil Danton a fait assigner la société Pac et M. [T] en validation de congé et en expulsion devant le tribunal d'instance du 8° arrondissement de Paris qui, par jugement du 27 avril 2006, assorti de l'exécution provisoire, a :

- déclaré nuls les congés, 

- débouté la société Rueil Danton de l'intégralité de ses demandes,

- enjoint à la société Rueil Danton de délivrer à chacun des preneurs des appels de loyers et non des appels d'indemnité d'occupation pour les mensualités des locaux et parkings loués postérieurement au 31 décembre 2004,

- débouté les défendeurs de leur demande de dommages et intérêts et rejeté le surplus des demandes,

- condamné la société Rueil Danton au paiement à la société Pac de 1 000€ et au paiement à M. [T] de 1 000€ , au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par acte du 2 février 2007, la société Pac et M. [T] ont fait assigner la société Rueil Danton, la société Colisée Immobilier, en sa qualité de mandataire commercial, et la société Becar en remise en état de la chambre de service n° 118 et cessation de travaux devant le tribunal d'instance du 8° arrondissement de Paris qui, par jugement du 28 mars 2008, assorti de l'exécution provisoire, a :

- dit que les chambres de service n° 118 et 124 ne font pas partie du bail conclu le 9 février 1987,

- dit que l'existence d'un prêt à usage entre les parties n'est pas établie,

- dit la société Pac et M. [T] occupants sans droit ni titre sur ces chambres et ordonné leur restitution à la société Rueil Danton, 

- rejeté les demandes d'astreinte, d'indemnité d'occupation et la demande de résiliation du bail formée par la société Rueil Danton,

- rejeté la demande d'indemnisation et de remise en état de la chambre n° 118 et déclaré la société Pac et M. [T] irrecevables en leurs demandes d'arrêt des travaux et de remise en état des parties communes dirigées contre la société Rueil Danton,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Pac et M. [T] aux dépens.



Par déclaration du 16 mai 2008, M. [T] et la société de Production Audiovisuelle Communication ont fait appel du jugement. 



Dans leurs conclusions, signifiées le 14 mai 2010, la société Pac et M. [T], demandaient :

- de leur donner acte de leur désistement d'instance et d'action et d'appel contre la société Becar,

- l'infirmation du jugement en ce qui les a déclarés occupants sans droit ni titre et déclarés irrecevables à demander la remise en état de la chose louée, 

- la condamnation de la société Rueil Danton à procéder aux travaux de remise en état de la chose louée et à supprimer toutes les modifications apportées à la chose louée figurant dans les constats d'huissier, sous astreinte de 2 000€ par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir pendant le délai d'un mois ; passé le dit délai, de dire qu'il pourra à nouveau être statué sur l'astreinte et sa liquidation par la même juridiction,

- de dire qu'il existe un prêt à usage,

- le débouté des demandes de la société Rueil Danton en résiliation judiciaire du bail et expulsion, 

- de dire n'y avoir plus lieu de statuer sur l'interdiction de poursuivre les travaux dans la chambre de service n° 118, sur sa remise en état et sur la remise des clés,

- la condamnation in solidum des sociétés Rueil Danton et Colisée Immobilier à leur payer 7100€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation,

en tout état de cause : 

- la condamnation in solidum de la société Rueil Danton et de la société Colisée Immobilier à leur payer 15 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- de leur donner acte qu'ils entendent solliciter ultérieurement réparation de leur trouble de jouissance.



Dans leurs conclusions, signifiées le 11 mai 2010, la société Rueil Danton et la société Colisée Immobilier, demandaient :



- la confirmation partielle du jugement, 

- de dire la demande de remise en état de la chose louée irrecevable,

- le débouté des demandes de la société Pac et M. [T], 

- le prononcé de la résiliation du bail du 9 février 1987, 

- l'expulsion de la société Pac, sous astreinte de 500€ par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, 

- la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle due par la société Pac jusquà libération effective des lieux, au double du montant du loyer, outre les charges, 

subsidiairement :

- la condamnation solidaire de la société Pac et M. [T] au paiement dune indemnité d'occupation d'un montant de 490€ par mois et par chambre à compter du mois doctobre 2003,

- leur condamnation solidaire à payer 5 000€ à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de l'annexion des deux chambres de service,

en tout état de cause : 

-la condamnation in solidum de la société Pac et M. [T] à payer à la société Rueil Danton la somme de 15 000€ pour procédure abusive sur le fondement de larticle 32-1 du code de procédure civile,

- leur condamnation à payer 8 000€ à la société Rueil Danton au titre de larticle 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, conformément aux dispositions de larticle 699 du code de procédure civile.



Cette cour par arrêt du 2 septembre 2010, a :



-constaté le désistement de la société Pac et M.de [G] à l'égard de la société Becar et le dessaisissement de la cour,

-confirmé le jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. [T] et la société Pac en arrêt de travaux et en remise en état concernant les parties communes dirigées à l'encontre de la société Rueil Danton,

statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :

-débouté la société Pac et M. [T] de leur demande de remise en état des parties communes, 

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-condamné la société Pac et M. [T] à payer à la société Rueil Danton la somme de 2000 € au titre de larticle 700 du code de procédure civile,

-condamné la société Pac et M. [T] aux dépens, conformément aux dispositions de larticle 699 du code de procédure civile.



Par acte aux fins de révision du 19 octobre 2011, M. [T] et la société Production Audiovisuelle Communication dite Pac devenue Pacsa ont a fait assigner les sociétés Rueil Danton et Sas Financière Colisée Investissement sur le fondement des articles 593 et suivants du code de procédure civile.



Par acte du 11 juin 2012, ils ont dénoncé à M. le Procureur Général de la cour d'appel, la copie des conclusions.



Dans les dernières conclusions du 29 novembre 2012, ils demandent de :



-déclarer recevable le recours en révision formé contre l'arrêt du 2 septembre 2010,



-rejeter les arguments de la société Rueil Danton,

-rétracter l'arrêt, de le mettre à néant et de statuer à nouveau,



-les déclarer recevables,



-dire que la société Rueil Danton a commis une fraude consistant à modifier la chose louée en violation des droits des locataires et des dispositions de l'article 1723 du code civil, 



-condamner la société Rueil Danton à procéder aux travaux de remise en état de la chose louée qui forme un tout, telle qu'elle existait dans le bail du 9 février 1987 et à supprimer toutes les modifications intervenues depuis, sous astreinte de 3000€ par jour de retard, à compter de l'arrêt à intervenir et ce pendant le délai d'un mois, passé ledit délai, il pourra à nouveau être statué sur l'astreinte et sa liquidation par la même juridiction, 



-condamner la société Rueil Danton à leur payer une somme provisoirement évaluée à 50 000€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice souffert du fait de la décision obtenue par fraude,



-condamner la société Rueil Danton à payer la somme de 15 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens incluant tous les constats visés dans les conclusions.



Les sociétés Rueil Danton et Financière Colisée Immobilier devenue Investissement dans les conclusions du 18 octobre 2012, demandent:



-de les recevoir et de les déclarer bien fondées,



-d'écarter des débats:



' toutes les conclusions autres que celles signifiées les 12 et 17 avril 2012,

' toutes autres pièces que celles produites régulièrement aux débats de recours en révision et telles que visées au bordereau récapitulatif de communication de pièces du 16 mai 2012,

' les comptes et charges de 2006 de l'immeuble du [Adresse 6], 



-de déclarer irrecevable le recours en révision introduit par la société Pacsa et M. [T],



- à défaut, de le déclarer non fondé, 



-de les débouter de toutes leurs prétentions et conclusions, 



Subsidiairement sur le fond :



-la confirmation du jugement, 



Notamment :



-de les débouter de l'ensemble des demandes, 



Statuant à nouveau :



-de prononcer la résiliation du bail du 9 février 1987 au profit de la société Pacsa,



-d'ordonner l'expulsion de la société Pacsa ,sous astreinte de 500€ par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt,



-de fixer le montant de l'indemnité d'occupation et le sort des meubles, 





Subsidiairement:

- de prendre acte de la restitution des chambres de service 118 et 124 occupées au titre de tolérance par les appelants, 



- de condamner solidairement M. [T] et la société Pacsa à leur payer :

' une indemnité d'occupation de 490€ par mois et par chambre à compter d'octobre 2003,

' 5000€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'annexion des deux chambres de services,



En tout état de cause:

-la condamnation solidaire des mêmes à payer la somme de 30 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens.





MOTIFS de la DÉCISION 



'Sur le recevabilité du recours en révision



La société Pacsa et M. [T] soutiennent que l'arrêt du 2 septembre 2010 a été rendu dans le cadre d'une fraude car la société Rueil Danton avait retenu des pièces décisives à la solution du litige concernant les augmentations des charges de l'immeuble après les travaux de 2005 et qu'en conséquence, la cour n'a pas été en mesure de se faire une opinion sur la réalité des améliorations ou modifications et en conséquence sur la violation par la société Rueil Danton de l'article 1723 du code civil, qu'en effet, au vu de ces pièces, une expertise aurait permis de faire la répartition entre ces différents travaux et d'établir la modification substantielle de la chose louée.



Les sociétés Rueil Danton et Financière Colisée Investissement soulèvent des irrecevabilités. 



Le recours en révision présente un caractère exceptionnel car il tend à remettre en discussion l'autorité de la chose jugée attachée à une décision passée en force de chose jugée.



En conséquence, toutes les parties doivent être appelées à l'instance et le délai est de deux mois pour former le recours à compter de la date où la partie a eu connaissance du fait invoqué.



' Sur le mise en cause de la société Becar



La société Rueil Danton et la société Financière Colisée Investissement soulèvent l'irrecevabilité du recours en révision car la société Becar était une des parties à la procédure d'appel frappée du recours et n'a pas été mise en cause dans les six mois de l'introduction de la procédure. 



M. [T] et la société Pacsa soutiennent qu'ils se sont désistés de leur appel à son encontre et que le moyen est inopérant.



Aux termes de l'article 597du code de procédure civile, toutes les parties au jugement attaqué doivent être appelées à l'instance en révision par l'auteur du recours à peine d'irrecevabilité.



En l'espèce, M. [T] et la société Pacsa avaient diligenté une procédure devant le tribunal d'instance également à l'encontre de la société Becar en sa qualité de bureau d'étude et de coordination, qui était représentée devant le premier juge. Il était demandé à cette société ainsi qu'aux intimés de ne pas poursuivre les travaux engagés dans la chambre 118, de les condamner à remettre en état ladite chambre et de leur verser une somme en réparation d'un préjudice matériel.



Le tribunal a rejeté les demandes formulées à l'encontre de la société Becar.



M.de [G] et la société Pacsa ont formé un appel le 16 mai 2008 à l'encontre de ce jugement. L'appel était initialement formé à l'encontre des seules sociétés Rueil Danton et Financière Colisée Immobilier. Ce n'est que dans leurs conclusions du 24 mars 2010 que la société Becar est apparue en qualité d'intimée. Cependant, d'une part, la société Becar n'a jamais constitué avoué et d'autre part, elle n'a pas été assignée par les appelants, conformément à l'article 908 (ancien) du code de procédure civile. Enfin, dans les dernières conclusions du 14 mai 2010, M. [T] et la société Pacsa se sont désistés des demandes à l'encontre de la société Becar.



Dans l'arrêt du 2 septembre 2010, la société Becar n'apparaît nullement 

en qualité d'intimée. En conséquence, ce moyen soulevé par les sociétés Rueil Danton et Financière Colisée Investissement n'est pas recevable, la société Becar n'ayant en réalité pas été une partie au litige soumis à la cour dans l'arrêt, objet de la demande.



' Sur le délai du recours 



Les sociétés Rueil Danton et Financière Colisée Investissement soutiennent que le recours fondé sur les comptes des charges 2005 et 2006 est irrecevable, car les demandeurs ont eu connaissance dés mars 2011 des comptes de charges 2006 et qu'en conséquence, la demande devait être formée au plus tard le 15 mai 2011, soit dans les deux mois.



M. [T] et la société Pacsa répondent qu'ils n'ont pas eu les comptes 2005 et 2006 lors de l'arrêt contesté et que cette omission avait pour but de ne pas leur permettre d'établir les preuves de leurs allégations et qu'ils n'ont eu connaissance des pièces que le 26 août 2011 alors que les charges appelées sont toujours restées les mêmes, sans régularisation et ne permettant pas de découvrir l'augmentation entre 2005 et 2006.



Conformément à l'article 596 du code de procédure civile, le délai de recours est de deux mois. Il court à compter du jour où la partie a eu connaissance de la cause de révision qu'elle invoque. Il appartient aux demandeurs au recours en révision de rapporter la preuve de la date à laquelle, ils ont eu connaissance de la cause qu'ils invoquent.



' Sur les charges de 2006



Pour l'année 2006, l'arrêt de cette cour du 18 octobre 2011, sur appel d'une décision du juge des référés précise bien dans un litige opposant les sociétés Pacsa dont M. [T] est le gérant et Rueil Danton que par ordonnance du 15 mars 2011,(versée au dossier par les requérants), le juge des référés du tribunal d'instance du 8° arrondissement avait donné acte à la société Pacsa qu'elle avait obtenu le détail des charges facturées pour les années 2007 à 2009 et de ce qu'elle était en possession des documents pour l'année 2006.



En conséquence, le recours fondé sur la non remise des charges 2006 est irrecevable car formé, hors le délai des deux mois à compter du jour où les auteurs du recours en ont eu connaissance, soit dans les deux mois du 15 mars 2011, ce qui fait le 15 mai 2011, alors que le recours n'a été introduit que le 19 octobre 2011.



Ce moyen soulevé par les intimées est recevable.



' Sur les charges de 2005



Pour les charges de l'année 2005, l'arrêt de cette cour sus visé après avoir constaté que la société Rueil Danton avait géré le bien loué jusqu'au 27 mai 2005, qu'elle en avait confié la gestion et l'administration à la société Dauchez à compter du 1 juillet 2005 (les quittances 

envoyées aux appelants, à compter de juillet 2005 sont émises par la société Dauchez)et que de ce fait, la régularisation des charges 2005 n'avait pas pu être opérée avant 2006 et par le gestionnaire et non pas le bailleur lui même et qu'au surplus pour les charges de cette année, la société Rueil Danton avait fait assigner son gestionnaire le 7 juin 2011 afin d'avoir communication du détail des charges facturées en 2005 en a déduit qu'aucune condamnation ne pouvait intervenir à l'encontre de la société Rueil Danton.



Cette décision ne peut être contredite comme le soutiennent les appelants par les seules déclarations du cabinet Dauchez, dans des conclusions du 23 mai 2012 (pièce 18,non versée au dossier) selon lesquelles la société Rueil Danton avait tous les éléments pour 2005.



Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'impossibilité de faire valoir la cause de révision qu'ils invoquent avant que la décision ne soit passée en force de chose jugée.



Comme le rappellent à juste titre, les appelants, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que les charges récupérables sont exigibles sur justification et doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, cependant, ce texte ne prévoit pas de sanction. 



Il n'est pas contesté que les appelants n'ont eu aucune communication de ces pièces (en dehors du prévisionnel des charges de 2006) qui peuvent être envoyées à tout moment y compris dans le cadre d'une procédure devant la cour d'appel. Ces pièces n'ont pas été demandées en justice antérieurement à l'arrêt, objet de la demande de révision.



En l'espèce, le litige ne portait pas sur une demande de justification du détail des charges mais sur la nature des travaux réalisés dans l'immeuble. Dans le cadre de l'action introduite par les requérants et objet de l'arrêt critiqué, les pièces justificatives afférentes aux charges ont été évoquées dans les conclusions mais n'avaient pas été demandées dans le cadre d'un incident de communication des pièces par la société Pacsa et M. [T].



Contrairement à ce qu'indiquent ces derniers, la bailleresse n'était pas tenue à une communication spontanée devant la cour de toutes les pièces justificatives des charges et l'abstention ne caractérise pas la volonté de frauder, ni la dissimulation volontaire, le litige ne portant pas sur une restitution de ces charges, non justifiées mais sur la nature des travaux réalisés dans l'immeuble.



Ces derniers ne justifient pas de plus que la société Rueil Danton ait exercé des manoeuvres pour dissimuler les pièces, ces dernières n'ayant pas été demandées et leur seule remise tardive ne caractérisant pas l'intention frauduleuse étant observé qu'au surplus, le seul examen des comptes de charges de l'année 2005 ne permet pas d'en tirer les conclusions de leur caractère décisif sur la décision contestée. Les requérants eux mêmes, préconisant une mesure d'expertise afin d'établir leurs demandes.



En conséquence et pour tous ces motifs, il n'est nullement établi que la société Rueil Danton ait de façon frauduleuse, volontairement retenu les justificatifs non demandés, afférents aux détails des charges de 2005 et qu'au surplus et surtout, ces seules pièces auraient été décisives pour modifier la décision de l'arrêt attaqué.



La demande de recours en révision n'est donc pas fondée sur ce point.



' Article 700 du code de procédure civile 



Il y a lieu de condamner M. [T] et la société Pacsa à payer aux sociétés Rueil Danton et Financière Colisée Investissement la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





Statuant contradictoirement,



Rejette le moyen soulevé par les sociétés Rueil Danton et Financière Colisée Investissement tiré de l'absence de mise en cause de la société Becar,



Déclare irrecevable le recours en révision formé par la société Pacsa et M. [T] à l'encontre de l'arrêt du 2 septembre 2010 pour les charges de l'année 2006 et non fondé pour les charges de l'année 2005,



Condamne la société Pacsa et M. [T] à payer aux sociétés Rueil Danton et Financière Colisée Investissement la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les autres demandes,



Condamne M.de [G] et la société Pacsa à garder la charge des dépens, 



Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.











LE GREFFIER LE PRÉSIDENT