Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 7 novembre 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2012



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/00854



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Octobre 2010 -Tribunal de Grande Instance de [Localité 4] - RG n° 09/00548





APPELANTE 



La SAS GECITER, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL HJYH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

assistée de Me Paul TALBOURDET de l'AARPI DE PARDIEU BROCAS MAFFEI, avocat au barreau de PARIS, toque : R045, avocat plaidant





INTIMÉE 



La Société LE PHARAON, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Edmond FROMANTIN de la SCP BOMMART FORSTER - FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant

assistée de Me Didier DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337, avocat plaidant







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Septembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. 



Madame Odile BLUM a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Odile BLUM, Conseillère 

Madame Isabelle REGHI, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO. 







ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.



* * * * * * *



Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2007, la société Geciter a donné congé à la société Le Pharaon, pour le 30 juin 2008 avec offre de renouvellement, des locaux situés [Adresse 2]/ [Adresse 3], qui avaient été donnés à bail commercial en renouvellement pour neuf années à compter du 1er juillet 1999 pour un commerce de café, bar, restaurant.



Les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise. Au terme de son rapport du 31 janvier 2010, l'expert judiciaire a conclu que si les travaux réalisés par le preneur au cours de l'année 1992 devaient être considérés comme des travaux d'amélioration, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2008 devrait être fixé à la valeur locative, celle-ci pouvant être estimée à la somme de 156.000 € après majoration de 5 % pour droit de terrasse et s'il devait être considéré qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement, le montant du loyer du bail renouvelé s'élèverait à 92.891,78 €.



Par jugement rendu le 20 octobre 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- fixé à la somme de 92.891,78 € par an en principal, à compter du 1er juillet 2008, le loyer du bail renouvelé depuis cette date ;

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné chacune des parties, par moitié, aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.



La s.a.s. Geciter a relevé appel de cette décision le 17 janvier 2011. Par ses dernières conclusions du 25 juin 2012, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 236.250 €, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- fixer le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an,

- condamner l'intimée aux frais de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 10.000 € ainsi qu'aux dépens y compris les frais d'expertise dont distraction.



La s.a.s. Le Pharaon, par ses dernières conclusions du 6 janvier 2012, demande à la cour de : 

- constater qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement puisqu'il n'y a eu ni modification substantielle des locaux ni augmentation de la surface ouverte à la clientèle ni modification des facteurs locaux de commercialité,

- confirmer le jugement sur le prix du bail renouvelé,

- subsidiairement, fixer le loyer à 650 €/m² pondéré soit un loyer à compter du 1er juillet 2008 de 96.850 € hors droit de terrasse,

- condamner la société Geciter à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction.



La clôture de l'instruction de l'affaire a été ordonnée le 12 septembre 2012.



SUR CE,



Considérant qu'au soutien de son appel, la société Geciter fait valoir en premier lieu que le preneur a réalisé à ses propres frais, à partir du 12 octobre 1992, des travaux d'une durée de 3 mois et demi qui lui ont fait accession en fin de bail en application de l'article 5.1.3 du contrat et qui constituent à la fois une modification de la consistance des lieux loués au sens de l'article R 145-3 du code de commerce et une amélioration des caractéristiques de ces locaux au sens de l'article R 145-8 de sorte que cette dernière qualification doit prévaloir ce qui implique le déplafonnement du loyer pour ce second renouvellement suivant la réalisation des travaux ; qu'elle critique le premier juge en ce qu'il a considéré que dès lors que la modification des caractéristiques des locaux, qu'elle admet, aurait pu être mise en avant lors du premier renouvellement, elle était tenue de le faire et que ne l'ayant pas fait, elle ne pourrait plus invoquer leur nature d'amélioration lors du second renouvellement ; qu'elle estime que la qualification de travaux d'amélioration prévalant, il importe peu qu'elle n'ait pas introduit une demande de déplafonnement vouée à l'échec lors du premier renouvellement ayant suivi les travaux ;



Considérant que la société Le Pharaon réplique que les travaux qu'elle a fait effectuer en 1992 ont consisté en une modification des caractéristiques des locaux et non en une amélioration au sens de l'article R 145-8 du code de commerce ; qu'elle précise que les travaux ont consisté essentiellement à déplacer au sous-sol la cuisine qui était au rez-de-chaussée et que la surface affectée à la clientèle n'a été que très légèrement agrandie comme le dit le bailleur dans son mémoire initial, que la cuisine n'est pas plus fonctionnelle qu'avant et la modification des trémies n'a été que la conséquence de son déplacement, que c'est par une erreur de plume que l'expert judiciaire indique que les modifications constituent des améliorations ce qui est très exactement le contraire de ses constatations objectives, que l'éventuelle augmentation de loyer aurait dû intervenir au premier renouvellement du bail après l'exécution des travaux, ceux-ci n'étant pas une amélioration notable des locaux loués au sens de l'article R 145-8 ;



Mais considérant que les parties s'accordent sur le fait que les travaux réalisés en 1992 par le preneur, à ses frais, au cours du bail précédant le bail expiré et qui ont fait accession au bailleur sont des travaux qui ont modifié les caractéristiques propres au local au sens de l'article l'article R 145-3 du code de commerce ; que la société Geciter affirme toutefois que ces modifications sont, en outre, cumulativement, des améliorations ;



Considérant que les travaux réalisés par la locataire en 1992 ont conduit à modifier l'emplacement du comptoir de bar côté rue Auber, supprimer deux des trois accès au sous-sol, créer un nouvel escalier d'accès aux sanitaires pour la clientèle avant le comptoir de bar, modifier l'aspect de l'escalier situé après le bar donnant à présent accès à la cuisine, déplacer face au comptoir et à l'escalier d'accès aux sanitaires pour la clientèle le monte-charges qui se trouvait près de l'entrée de la rue des Mathurins, supprimer les vestiaires et la cuisine qui se trouvaient au rez-de-chaussée côté rue des Mathurins et qui ont été transférés au sous-sol, agrandir la salle de restaurant côté rue des Mathurins sur la surface ainsi dégagée, déplacer les sanitaires du sous-sol à la place de la chambre froide, celle-ci étant transférée à côté de la nouvelle cuisine ; 



Considérant qu'il ressort des constatations de l'expert judiciaire que la suppression des vestiaires et de la cuisine de rez-de-chaussée ont permis la création d'une grande salle de restaurant côté rue des Mathurins et ainsi l'augmentation de 20,80 m² environ de la surface accessible à la clientèle ; que par ailleurs le déplacement notamment du monte-charges et de la chambre froide et les nouveaux accès aux sanitaires pour la clientèle d'une part, à la cuisine en sous-sol d'autre part, ont rendu les lieux plus fonctionnels et mieux adaptés ; que l'expert judiciaire a exactement qualifié d'améliorations les modifications réalisées au cours du bail précédant le bail expiré dès lors que les travaux, s'ils ont modifié les caractéristiques des locaux, ont cumulativement amélioré l'utilisation commerciale du fonds sans pour autant changer l'assiette du bail ;



Considérant que les travaux constituant cumulativement une modification notable et une amélioration des lieux, il sera fait application de l'article R 145-8 du code de commerce dont les conditions sont remplies, la société Geciter ne pouvant se voir reprocher le fait de n'avoir pas demandé le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement du bail au 5 novembre 1999 au regard de modifications améliorant également la fonctionnalité des locaux ;



Considérant que la société Geciter est en conséquence bien fondée à voir fixer le loyer du bail en renouvellement à la valeur locative ;



Considérant que la société Le Pharaon qui invoque le fait qu'elle va devoir en 2015 mettre ses locaux en conformité avec la législation sur l'accueil des handicapés, ne saurait se prévaloir de ces travaux futurs pour la fixation du loyer au 1er juillet 2008 ;



Considérant que les locaux sont situés entre la [Adresse 12] et la [Adresse 11], secteur de très bonne commercialité pour le commerce de café, bar, restaurant en cause, à proximité des Grands Magasins, de la station de métro [7] et de la station de [10] ; que leur surface réelle de 264 m² sur deux niveaux (rez-de-chaussée et sous-sol) a été pondérée à 149,28 m², arrondis à 149 m², par l'expert judiciaire ce qui sera retenu ; qu'en effet, la société Geciter qui retient une surface pondérée de 149,68 m² arrondis à 150 m² ne démontre pas que les coefficients de pondération considérés par l'expert judiciaire pour la surface d'une cuisine aveugle en sous-sol et des sanitaires ont été sous-évalués ; 



Considérant que l'expert judiciaire a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires ; qu'il en résulte des loyers judiciaires s'élevant de 550 € à 700 €/m² pour des baux de 2003 et 2005 et des loyers conventionnels s'élevant, pour des locations nouvelles sans pas-de-porte, de 625 € à 1397 €/m² dont 680 €/m² pour un bail du 1er juillet 2007 à destination de restaurant au 64 rue des Mathurins, les références les plus élevées ne concernant pas des commerces de même nature, et pour les renouvellements amiables, de 650 € à 1.425 €/m², la référence à 1.425 € étant celle d'un bail au 1er mai 2006 pour "Illy Café" au 13 rue Auber ;



Considérant que compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail sans charges exorbitantes, de la destination des lieux, de la qualité de l'immeuble, de la très bonne situation des locaux au regard de l'activité exercée et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, il convient de retenir le prix unitaire de 1.000 €/m² proposé par l'expert alors que les parties ne versent aux débats aucune pièce pertinente pour prétendre à la fixation d'un prix unitaire/m² de 1.500 € pour l'un, de 650 € pour l'autre ; que la société Le Pharaon ne conteste par ailleurs pas la majoration de 5 % au titre de l'avantage très particulier pour l'activité exercée tenant à l'autorisation d'une terrasse fermée de 9,30 m² sur le domaine public ; que le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2008 sera en conséquence fixé à 156.000 € en principal par an ;



Considérant qu'aux termes de 1155 du code civil, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention ; que les intérêts moratoires attachés aux loyers courent en conséquence, en l'absence de convention contraire relative aux intérêts, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer soit en l'espèce du 1er octobre 2008, date de la signification par huissier de justice du mémoire initial ; que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;



Considérant que les parties succombant chacune partiellement en leurs prétentions et l'expertise ayant été nécessaire à la détermination de leurs droits et obligations, le jugement sera confirmé sur le sort des dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise et les dépens d'appel seront également partagés par moitié ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, les demandes à ce titre seront rejetées ;





PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement sauf sur le sort des dépens de première instance ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Fixe à la somme de 156.000 € par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2008, le loyer du bail renouvelé à cette date, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;



Dit que les intérêts au taux légal courront sur les compléments de loyers arriérés à compter du 1er octobre 2008 au fur et à mesure de leur échéance et qu'ils se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;



Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne chacune des parties par moitié aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE