Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 14 juin 2012

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 14 JUIN 2012



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/01958



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2010-Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 08/09395





APPELANTE

 

Madame [L] [Y] épouse [B]



demeurant [Adresse 1]



représentée par la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES en la personne de Maître Michel GUIZARD, avocats au barreau de PARIS, toque : L0020

assistée de Maître Patrick LEROYER GRAVET plaidant pour la SELAFA HUBERT MAZINGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque K 08



INTIMES 



Mademoiselle [C] [H] épouse [V]



Monsieur [O] [V]



demeurant tous deux [Adresse 4]



représentés par Maître Dominique OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

assistés de Maître Marie Laure de BUHREN, avocat au barreau de PARIS, toque P 21



SA MMA IARD

représentée par ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 2]



représentée par la SCP Jeanne BAECHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de PARIS, toque : L0034

assistée de Maître Agnès PEROT plaidant pour la SELARL HP ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque J 109



SARL AGENCE IMMOBILIERE DU PARC

représentée par ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL, avocats au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de Maître Valérie BENAMOUR, avocat au barreau de PARIS, toque D 778





COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 10 mai 2012, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





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* *







Par acte authentique du 19 janvier 2007, réitérant un acte sous seing privé du 23 septembre 2006 conclu avec le concours de la société Agence immobilière du Parc, Mme [L] [Y], devenue depuis épouse [B], a vendu à M. [O] [V] et Mme [C] [H], devenue depuis épouse [V] (les époux [V]), un pavillon à usage d'habitation sis [Adresse 5] (93) au prix de 123 000 €. Se plaignant de désordres et invoquant des vices cachés ayant fait obstacle à leur prise de possession des lieux, les époux [V] ont réclamé en référé le 2 mai 2007 la désignation d'un expert qui a été nommé par ordonnance du 25 juin2007. L'expert, M. [S], a déposé son rapport le 29 mai 2009.



Par acte du 4 août 2008, les époux [V] ont réclamé à l'encontre de Mme [B] la résolution de la vente et le paiement de dommages-intérêts et, à l'encontre de la société AC2I, son assureur la société MMA, ainsi que de la société Agence immobilière du Parc des dommages-intérêts.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 2 décembre 2010, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :



- dit recevable la demande en résolution de la vente,

- dit résolue la vente du 19 janvier 2007,

- dit que le jugement valait transfert de propriété au bénéfice de Mme [B],

- ordonné qu'il soit procédé aux formalités de publicité foncière aux frais de Mme [B],





- condamné Mme [B] à payer aux époux [V] les sommes de :

. 123 000 € au titre de la restitution du prix avec intérêts au taux légal depuis le 19 janvier 2007,

. 13 519,48 € au titre des frais de vente, sauf à parfaire jusqu'à complète restitution du prix, notamment en ce qui concerne les frais de remboursement anticipé du crédit contracté auprès de la Banque postale et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2007,

. 768,85 €, 952 €, 469 et 490 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

. 9 000 € au titre du préjudice moral,

- condamné Mme [B] à payer aux époux [V] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné Mme [B] aux dépens en ce compris ceux de l'instance en référé et les frais d'expertise. 



Par dernières conclusions du 5 avril 2012, Mme [B], appelante, demande à la Cour de :



- à titre principal,

- vu les articles 1641 et 1643 du Code civil,

- dire qu'elle n'avait pas connaissance des vices cachés affectant l'immeuble,

- dire qu'elle n'est pas un professionnel de l'immobilier,

- dire que les époux [V] ont visité plusieurs fois les lieux prenant la mesure de l'état de l'immeuble,

- réformer entièrement le jugement entrepris,

- la décharger de toutes condamnations,

- débouter les époux [V] de leurs demandes,

- les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- à titre subsidiaire,

- lui donner acte de ce qu'elle se réserve un recours à l'encontre des époux [V] quant aux destructions opérées pendant l'expertise et à la dépréciation due à l'absence d'entretien du bien,

- dire qu'en cas de résolution, elle ne saurait restituer plus que la somme de 115 000 € au titre du prix,

- dire que les époux [V] ne justifient pas d'un préjudice indemnisable à hauteur de 98 872,63 €,

- dire que les frais liés à l'entretien de la chaudière, le ramonage, EDF-GDF, Veolia, MMA, les taxes foncières et d'habitation ne relèvent pas d'un préjudice indemnisable,

- vu l'article 1992 du Code civil,

- dire que la société Agence immobilière du Parc a manqué à son obligation de conseil,

- vu les articles 1382 et 1383 du Code civil, 

- dire que la société AC2I a manqué à ses obligations,

- dire que la société MMA garantit la société AC2I,

- condamner in solidum la société Agence immobilière du Parc et la société MMA à la garantir et la relever de toute condamnation qui serait prononcée contre elle et à lui à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- en tout état de cause, condamner les époux [V], la société Agence immobilière du Parc et la société MMA aux dépens.







Par dernières conclusions du 5 avril 2012, les époux [V] prient la Cour de :



- vu les articles 1641 à 1648, 1147 et 1382, 1153 et 1154 du Code civil,

- débouter Mme [B] de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et condamné Mme [B] à leur payer la somme de 123 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2007,

- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

- condamner Mme [B] à leur payer la somme de 54 167,99 € au titre des frais de vente, sauf à parfaire jusqu'à complète restitution du prix, notamment en ce qui concerne les frais de remboursement anticipé du crédit contracté auprès de la Banque postale et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2007, et celle de 50 000 € au titre de leur préjudice moral,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- dire que la société AC2I et la société Agence immobilière du Parc ont engagé leur responsabilité contractuelle et délictuelle,

- condamner in solidum Mme [B], la société MMA, en sa qualité d'assureur de AC2I et la société Agence immobilière du Parc à leur payer la somme de 227 167,99 € à titre de dommages-intérêts,

- les condamner in solidum à leur payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 23 avril 2012, la société Agence immobilière du Parc demande à la Cour de :



- vu les articles 1382 et 1147 du Code civil,

- à titre principal,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté toute condamnation contre elle,

- rejeter les demandes de Mme [B] et des époux [V] formées contre elle,

- rejeter toute demande dirigée contre elle,

- condamner solidairement les parties succombantes à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 27 juillet 2011, la société MMA prie la Cour de :



- constater que la société AC2I n'a commis aucune faute,

- constater qu'il n'existe aucun préjudice indemnisable,

- confirmer le jugement entrepris,

- subsidiairement, faire application de la franchise contractuelle,

- en tout état de cause, condamner in solidum Mme [B] et les époux [V] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.





SUR CE, LA COUR



Considérant que les moyens développés par Mme [B] au soutien de son appel principal et par les époux [V] au soutien de leur appel incident, concernant les vices cachés et la responsabilité du mesureur et de l'agent immobilier, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;







Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que le vendeur d'une maison qui a fait réaliser, au mépris des règles de l'art, des travaux de charpente et de couverture par les membres de sa famille, profanes en matière de construction, doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices et responsable envers ses acquéreurs du défaut d'étanchéité de la toiture et des dégâts en résultant, nonobstant la clause exonératoire de garantie des vices cachés incluse dans l'acte de vente ;



Qu'au cas d'espèce, Mme [B] admettant avoir fait exécuter des travaux de charpente et de couverture par des membres de sa famille et l'expert judiciaire ayant constaté que les malfaçons de ces travaux et le défaut d'entretien de la couverture étaient à l'origine des désordres affectant le clos et le couvert de l'immeuble vendu, la clause excluant la garantie, incluse dans l'acte de vente du 19 janvier 2007, ne peut recevoir application au profit de la venderesse ;



Considérant qu'il ressort des propres écritures de Mme [B] que le grenier perdu n'était accessible que par une trappe dans l'entrée à l'aide d'une échelle et d'un escabeau ; que les photographies annexées au rapport de l'expert confirment que l'accès au grenier était difficile, la venderesse n'établissant pas avoir fourni aux acquéreurs les moyens d'y accéder aisément, de sorte que ces derniers n'avaient pas connaissance des désordres affectant la toiture ; que le défaut d'accès aux combles avant la vente est d'ailleurs corroboré par les constatations du diagnostiqueur, la société AC2I, qui a relevé le 10 octobre 2006, que les combles n'étaient pas accessibles ;



Considérant qu'en conséquence, le jugement a dit, à bon droit, que Mme [B] était tenue envers les acquéreurs de la garantie des vices cachés, n'établissant pas avoir informé les acquéreurs de leur existence ;



Considérant qu'il ressort de l'acte authentique de vente du 19 janvier 2007 que les époux [V] ont payé la somme de 123 000 € au titre du prix par la comptabilité du notaire ; que, par l'effet de la résolution de la vente, cette somme doit leur être restituée, sans qu'il y ait lieu d'en déduire celle de 8 000 € versée par la venderesse à l'agent immobilier au titre de la commission expressément mise à sa charge par le mandat et par l'engagement des parties ;



Considérant que les intérêts au taux légal de la somme, dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée, ont pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer ;



Qu'ainsi les intérêts au taux légal sur la somme de 123 000 € courront à compter du 4 août 2008, date de l'assignation valant mise en demeure ;



Considérant, sur les frais d'acte réclamés par les époux [V] à hauteur de 11 715,94 €, que les droits de mutation et d'enregistrement pouvant être répétés sur le Trésor public, la somme de 6 396 € doit en être déduite, soit un solde de 5 319,94 € ;



Que, s'agissant les intérêts et des frais d'assurance des emprunts contractés pour l'achat de l'immeuble réclamés par les époux [V] à hauteur de la somme de 24 475,69 €, qu'en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution judiciaire de la vente, celle-ci est réputée ne jamais avoir été conclue, de sorte que les contrats de prêt sont résolus de plein droit, les emprunteurs devant rembourser à la banque le capital emprunté, cette dernière leur restituant les échéances payées en capital, intérêts et frais d'assurance ; qu'ainsi, ce chef de demande doit être rejeté ;





Qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement de la somme de 564,51 € qui ne correspond pas au paiement d'une facture mais à un devis ;



Que les époux [V] n'ayant pas opté pour la diminution du prix, leur demande en paiement de la somme de 6 758 € au titre des frais d'architecte doit être rejetée, s'agissant d'une étude préliminaire afin de réhabilitation du bien ;



Que, les époux [V] n'ayant pas occupé les lieux, les frais de gaz, d'électricité, d'entretien de la chaudière, de ramonage et d'eau engagés pour chauffer le pavillon dans le but de résorber l'humidité sont justifiés jusqu'à la fin de l'expertise, soit le 29 mai 2009 ; qu'ainsi, sont dues les sommes de 464,27 € au titre de l'entretien de la chaudière, 53 € au titre du ramonage, 1 073,95 € au titre de la consommation effective de gaz, 202,77 € au titre de la consommation effective d'électricité, 465,62 € au titre de la consommation effective d'eau, soit un total de 2 259,61 € ;



Que doivent être remboursés aux acquéreurs les sommes exposées au titre de l'assurance habitation, des taxes foncières et d'habitation, soit un total de : 4 529,78 € ;



Qu'en conséquence, Mme [B] doit être condamnée à rembourser aux époux [V] la somme de 5 319,94 € + 4 529,78 € + 2 259,61 €  = 12 109,33 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Considérant qu'à bon droit le Tribunal a évalué le préjudice moral des époux [V] à la somme de 9 000 € ;



Considérant qu'il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1153 du Code civil ;



Considérant, sur les demandes des époux [V] et de Mme [B] à l'égard de l'agent immobilier, que le devoir de conseil de l'agent immobilier se limite aux vices apparents affectant le bien au moment de la transaction, sa responsabilité ne pouvant être recherchée pour un vice caché dont il ignorait l'existence, étant observé que, n'ayant qu'une mission d'entremise, il n'était pas tenu de visiter les parties de l'immeuble dont l'accessibilité exigeait l'usage d'une échelle ;



Qu'au cas d'espèce, il vient d'être dit que les vices étaient cachés et que les combles n'étaient pas facilement accessibles ; que, Mme [B] n'établissant pas avoir informé la société Agence immobilière du Parc des vices affectant la toiture, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de l'agent immobilier et a débouté les époux [V] et Mme [B] de leurs demandes formées contre ce dernier ;



 Considérant, sur les demandes des époux [V] et de Mme [B] à l'égard de la société MMA, en sa qualité d'assureur de la société AC2I, qu'il a vient d'être dit que le diagnostiqueur n'avait pas pu examiner les combles qui n'étaient pas accessibles ainsi qu'il l'a noté le 10 octobre 2006 ; que Mme [B] ne l'ayant pas informé des vices affectant le bien, aucune faute ne peut être retenue contre la société AC2I de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [V] et de Mme [B] à l'égard de son assureur, la société MMA ;



Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de donner acte de Mme [B], une telle décision n'ayant pas un caractère juridictionnel ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme [B]  ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des époux [V], de la société Agence immobilière du Parc et de la société MMA contre Mme [B] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] [Y], épouse [B], à payer M. [O] [V] et Mme [C] [H], épouse [V], les sommes de :



. 123 000 € au titre de la restitution du prix avec intérêts au taux légal depuis le 19 janvier 2007,



. 13 519,48 € au titre des frais de vente, sauf à parfaire jusqu'à complète restitution du prix, notamment en ce qui concerne les frais de remboursement anticipé du crédit contracté auprès de la Banque postale et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2007 ;



Statuant à nouveau de ces seuls chefs :



Condamne Mme [L] [Y], épouse [B], à payer M. [O] [V] et Mme [C] [H], épouse [V], les sommes de :



. 123 000 € au titre de la restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2008,



. 12 109,33 € au titre des frais avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1153 du Code civil ;



Rejette les autres demandes ;



Condamne Mme [L] [Y], épouse [B], aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne Mme [L] [Y], épouse [B], à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel :



- à M. [O] [V] et Mme [C] [H], épouse [V], la somme de 4 000 €,



- à la société Agence immobilière du Parc, la somme de 3 000 €,



- à la société MMA, celle de 1 500 €. 





La Greffière, La Présidente,