Cour d'Appel · 4e Chambre A — 13 avril 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 13 AVRIL 2012



N° 2012/194 













Rôle N° 08/23328







Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DU LEVANT





C/



S.C.I.C.V. PRESTIGE ET TRADITION





















Grosse délivrée 

le :

à :SELARL BOULAN



la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 12 novembre 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 07/2938.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires Ensemble Immobilier [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice le CABINET FERRI S.A.R.L., [Adresse 2],



représenté par Me BOULAN de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués, plaidant par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



S.C.I.C.V. PRESTIGE ET TRADITION [Adresse 1]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,



représentée par la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*



































COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 08 mars 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2012.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2012,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.













***









































FAITS ET PROCÉDURE



La S.C.I. de construction vente PRESTIGE ET TRADITION était propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété TERRASSES DU LEVANT ; certains ont été vendus en 2006 - 2007, d'autres plus récemment ; le syndic a formé opposition au versement des fonds ; par ailleurs le Syndicat des copropriétaires a assigné la société PRESTIGE ET TRADITION en paiement d'un arriéré de charges de 49.166,65 euros, correspondant pour partie à trois lots déjà vendus, et pour le surplus aux lots dont elle était encore propriétaire ; 



Considérant que les décomptes fournis aux débats étaient 'très imprécis', et ne lui permettaient pas de 'connaître la réalité des sommes dues par les lots concernés', par jugement du 12 novembre 2008 le Tribunal de grande instance de NICE a débouté le Syndicat des copropriétaires des TERRASSES DU LEVANT de ses demandes, et l'a condamné aux dépens ;



Celui-ci a relevé appel de cette décision le 31 décembre 2008 ;



Considérant à son tour que les explications et les comptes du Syndicat des copropriétaires étaient confus, et que la société PRESTIGE ET TRADITION justifiait le versement de sommes qui n'apparaissaient pas au crédit de son compte, par arrêt du 3 décembre 2010 la Cour a reçu l'appel, mais avant dire droit a ordonné une expertise ;



Le Syndicat des copropriétaires des TERRASSES DU LEVANT n'ayant pas consigné, et la société PRESTIGE ET TRADITION n'ayant pas offert de le faire à sa place, cette mesure d'instruction a été déclarée caduque ; l'affaire revient en l'état ;



Au terme de dernières conclusions du 15 septembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le Syndicat des copropriétaires des TERRASSES DU LEVANT formule les demandes suivantes :

'Recevoir le Syndicat des Copropriétaires LES TERRASSES DU LEVANT en son appel. 

Y faisant droit, 

Voir réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de NICE le 12 novembre 2008. 

Vu les dispositions de l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée, voir condamner la société PRESTIGE ET TRADITION à payer un arriéré de charges de 43.725,27 € correspondant au montant restant du à la date de la vente des derniers lots propriété de la société PRESTIGE ET TRADITION et tel que ressortant de l'opposition sur le prix de vente signifiée par l'Huissier entre les mains du Notaire le 13 octobre 2010. 

Au constat de ce que de façon habituelle sur plusieurs exercices annuels, la société PRESTIGE ET TRADITION n'honore pas les charges de copropriété correspondant à ses lots, dire que ceci induit à charge du Syndicat et des autres copropriétaires un préjudice qu'il y a lieu d'indemniser en condamnant la société PRESTIGE ET TRADITION à payer une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts. 

Voir condamner la société PRESTIGE ET TRADITION aux entiers dépens ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P. BOTTAI - GEREUX - BOULAN sous sa due affirmation de droit et la condamner également au paiement d'une somme de 3.000 € au visa de l'art. 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE' ;



Au terme de dernières conclusions du 7 février 2012 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société PRESTIGE ET TRADITION formule les demandes suivantes :

'Vu les articles 9 et 15 du Nouveau Code de Procédure Civile, 

Vu l'article 1315 du Code Civil. 

Le Syndicat des Copropriétaires n'apportant pas les preuves nécessaires au succès de ses prétentions, 

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions. 

Y ajoutant 

CONSTATER que depuis le 8 avril 2008 la Société PRESTIGE ET TRADITION a versé entre les mains du syndicat des copropriétaires une somme de 100 751,20 €. 

CONSTATER que depuis cette date le syndicat des copropriétaires n'a passé au crédit du compte de la Société PRESTIGE ET TRADITION qu'une somme de 15 852,13 €. 

En conséquence, 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à inclure au crédit du compte de la Société PRESTIGE ET TRADITION la somme de 84 899,07 €. 

En conséquence et en considération du dernier état du compte de la Société PRESTIGE ET TRADITION du 08/10/2010, 

DIRE que le syndicat des copropriétaires est redevable à l'égard de celle-ci d'une somme de 41.173,80 €. 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer ladite somme. 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à régler à la Société PRESTIGE ET TRADITION une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire au titre de l'article 32.1 du Code de Procédure Civile. 

LE CONDAMNER au paiement d'une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits au profit de la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats associés, qui y a pourvu' ;



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2012 ;



MOTIFS DE LA DÉCISION



L'appel a déjà été déclaré recevable ;



La Cour a déjà dit qu'en vertu de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ; le moyen selon lequel les budgets ont été votés et les comptes approuvés est donc inopérant ;



Le Syndicat des copropriétaires réclame in fine à la société PRESTIGE ET TRADITION une somme totale de 43.725,27 euros ; cette somme résulte d'un relevé informatique joint à une opposition formée le 13 octobre 2010 'dans le cadre de la vente des lots (25-26-27 appartements) lots (39-51-70-73 garages) lots (85-92-106 caves ) lots (121-122-123-126 parkings)' ; sachant qu'antérieurement la société PRESTIGE ET TRADITION avait déjà vendu les lots '113, 118 et 119', ce sont pas moins de dix-sept lots de copropriété qui se trouvent ainsi concernés par la demande en paiement ; chacun d'eux étant affecté d'un nombre de tantièmes particulier, et n'ayant pas nécessairement la même utilité des services collectifs et éléments d'équipement communs, le Syndicat des copropriétaires doit produire des décomptes individuels de charges par lot, seuls de nature à permettre de vérifier que les charges de la société PRESTIGE ET TRADITION ont été appelées suivant la bonne répartition ; c'est d'ailleurs la mission que la Cour avait confiée à l'expert, chargé de 'déterminer le solde du compte individuel de charges de copropriétaire de la société PRESTIGE ET TRADITION, par lot et général' ; or cette expertise n'a pas eu lieu, et les rares pièces versées aux débats par le Syndicat des copropriétaires ne permettent pas de vérifier la réalité de sa créance ; il sera donc débouté de ses demandes ;



La société PRESTIGE ET TRADITION justifie que la S.C.P. de notaires [B] a adressé d'importantes sommes d'argent d'une part au syndic à titre de 'REGL OPPOSITION' ou 'FORFAITAIRE', d'autre part au conseil du Syndicat des copropriétaires à titre de 'SOMMES DUES' ; mais s'agissant des premières, elle ne prouve pas que ces paiements seraient indus, sachant que dans un protocole d'accord du 17 décembre 2005 elle reconnaissait être débitrice de charges de copropriété 'pour un montant substantiel' ; et s'agissant des secondes, il résulte de ce même protocole d'accord qu'il existe un autre litige entre les parties à la suite de l'effondrement de murs de soutènement, dont la Cour ignore les tenants et les aboutissants ; la société PRESTIGE ET TRADITION sera donc également déboutée de ses demandes ; 



Il n'y a pas lieu de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Le Syndicat des copropriétaires qui succombe doit supporter les entiers dépens ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe, 



Confirme le jugement entrepris ;

 

Rejette toutes autres demandes ;



Condamne le Syndicat des copropriétaires des TERRASSES DU LEVANT aux dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY - LEVAIQUE conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



LE GREFFIERLE PRESIDENT

















S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER