Cour d'Appel · 3e Chambre B — 12 avril 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

3e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 12 AVRIL 2012



N° 2012/226 













Rôle N° 11/16181







SCI DE LA DIGUE





C/



SOCIETE CHIMITEX S.A.





















Grosse délivrée 

le :

à : SCP COHEN

 SCP ERMENEUX

















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 07 Septembre 2011 enregistrée au répertoire général sous le n° 11/1603.





APPELANTE



S.C.I. DE LA DIGUE

RCS ANTIBES 332 248 814

prise en la personne de son représentant légal en exercice

sise [Adresse 3]

représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par l'Association DEPLANO-MOSCHETTI-SALOMON, avocats au barreau de NICE substituée par Me Raphaël SIMIAN, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Société CHIMITEX S.A.

RCS D'ANTIBES B 037 320 595

prise en la personne de son représentant légal en exercice

sise [Adresse 2]

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 07 Mars 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gilles ELLEOUET, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Christine DEVALETTE, Présidente

Monsieur Gilles ELLEOUET, Conseiller

Monsieur Michel CABARET, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Lydie BADEL.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2012







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2012,



Signé par Madame Christine DEVALETTE, Présidente et Madame Lydie BADEL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

























































Selon bail commercial du 1er septembre 1999, la SCI DE LA DIGUE a loué à la société CHIMITEX des locaux industriels [Adresse 1].



Soutenant que les locaux loués ont subi au cours des dernières années multiples désordres, la société CHIMITEX a obtenu par ordonnance de référé du 5 décembre 2008, la désignation de M. [Z] [L] en qualité d'expert.



Celui-ci a déposé son rapport le 31 janvier 2011.



Par acte du 29 mars 2011, la société CHIMITEX a assigné en référé la SCI DE LA DIGUE pour être autorisée à consigner à la caisse des dépôts et consignations des Bouches-du-Rhône les loyers jusqu'à la pleine et entière réalisation des travaux préconisés par l'expert et entendre condamner la SCI DE LA DIGUE à missionner les entreprises compétentes et débuter les travaux prescrits par l'expert dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous peine d'une astreinte de 500 € par jour de retard.



Par ordonnance du 7 septembre 2011, le président du tribunal de grande instance de Marseille a:

- condamné la SCI DE LA DIGUE à payer à la société CHIMITEX la somme de 7893,60 €en remboursement de travaux préconisés par l'expert [L]

- condamné la SCI DE LA DIGUE a faire réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard, les travaux de réfection du chéneau sous-dimensionné avec surverse insuffisante au droit du couloir d'accès aux locaux sociaux et les travaux de réfection du chêneau du Bât.6 (points 8 et 11 du rapport) dans un délai de 1 mois à compter de la signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, en se réservant le contentieux de la liquidation de l'astreinte

- autorisé la société CHIMITEX à consigner la moitié des loyers dont elle est redevable sur un compte séquestre ouvert à la CARSAM à compter de la signification de l'ordonnance, jusqu'à exécution par la SCI DE LA DIGUE des travaux lui incombant en sa qualité de bailleur

- renvoyé la partie la plus diligente à saisir le juge du fond pour qu'il soit statué sur leur étendue si les conclusions du rapport déposé par M. [L] sont contestées

- condamné la SCI DE LA DIGUE à payer à la société CHIMITEX la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné la SCI DE LA DIGUE aux dépens. 



La SCI DE LA DIGUE a relevé appel de cette ordonnance le 20 septembre 2011.



Vu les conclusions du 9 février 2012 de la SCI DE LA DIGUE

Vu les conclusions du 5 décembre 2011 de la société CHIMITEX

Vu l'ordonnance de clôture du 7 mars 2012.



SUR QUOI



La SCI DE LA DIGUE conclut à la réformation de l'ordonnance déférée soutenant que le juge des référés en interprétant l'étendue des obligations du bailleur au regard de la clause insérée dans le bail et des conclusions du rapport d'expertise, devait en déduire l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à l'exercice de ses pouvoirs.



Elle soutient que le juge des référés ne pouvait lui imputer la totalité des travaux de réfection des chêneaux d'autant que l'expert a retenu que l'intégralité des désordres est la conséquence de la vétusté des bâtiments, ce qui l'exonère en sa qualité de bailleur du coût des réparations.



S'agissant des travaux urgents préconisés par l'expert judiciaire relatifs à la dégradation du bac acier en plafond de la travée d'agrandissement du bâtiment n°4 exécutés en cours d'expertise aux frais avancés de la société CHIMITEX, elle soutient que cette dégradation n'a été causée que par la modification de la destination des lieux voulue par le locataire commercial, le premier étage n'ayant jamais eu, depuis l'origine, une destination de stockage.



Elle estime en conséquence que les travaux sont devenus urgents par l'utilisation des locaux qu'en a faite la société CHIMITEX et qu'en vertu de la clause insérée dans le bail, elle ne peut être tenue au coût des réparations liées à la vétusté des ouvrages.



Elle soutient enfin que les travaux mis à sa charge par l'ordonnance entreprise ont été réalisés avec retard du seul fait de la locataire.





La société CHIMITEX intimée, réplique qu'en application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir celle-ci en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.



Elle fait valoir que par principe, la charge de l'entretien de l'immeuble pèse sur le bailleur sans que celui-ci ne puisse opposer la vétusté au preneur, ni arguer d'une clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent.



La société CHIMITEX demande la confirmation de l'ordonnance du chef du remboursement de la somme de 7893,60 € et la réformation pour le surplus, réclamant la fixation de l'astreinte à 500 € et l'autorisation de consigner la totalité des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations des Bouches du Rhône, jusqu'à la pleine et entière réalisation des travaux prescrits par l'expert dans son rapport du 31 janvier 2011.



Il résulte du rapport d'expertise du 31 janvier 2011 déposé par M.[L] que l'immeuble loué est affecté de désordres divers à savoir:



* des affaissements significatifs dans la cour occasionnant des désordres sur les réseaux

* la fissuration du mur du bâtiment 2

* la dégradation du bac acier en plafond de la travée d'agrandissement du bâtiment 4

* aciers à béton apparents en plafond des box 4 , 5,6 et 7 du bâtiment 8

* désordres affectant des monte-charge du bâtiment 9

*l'absence d'étanchéité de couverture au droit du couloir d'accès aux locaux sociaux

* le délabrement des passerelles aériennes extérieures

* des infiltrations des eaux de pluie au rez-de-chaussée du bâtiment 6

* l'effondrement et le poinçonnement des dallages du bâtiment 8.



L'expert a également prescrit la réalisation de travaux urgents concernant la dégradation du bac acier au plafond de la travée d'agrandissement du bâtiment n°4, sans retenir sur ce point, comme cause du désordre un changement de destination, mais seulement 

 'l'oxydation prématurée et même accélérée par le process industriel lors de la fabrication du savon'.



La clause du bail aux termes de laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, ne décharge par le bailleur de son obligation de délivrance.



Dès lors, sans qu'il soit besoin d'interpréter le contrat de bail liant les parties, c'est à juste titre que le premier juge, en retenant que la SCI DE LA DIGUE ne pouvait s'exonérer de ses obligations envers sa locataire, l'a condamnée à faire exécuter sous astreinte les travaux de réfection des chêneaux (points 8 et 11 du rapport d'expertise) dans le mois de la signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 200 € par jour de retard , en se réservant l'éventuel contentieux de la liquidation de cette astreinte, et à rembourser à la société CHIMITEX la somme de 7893,60 € au titre des travaux urgents préconisés par l'expert. 



La société CHIMITEX ne démontre pas que les désordres pour lesquels la SCI DE LA DIGUE est condamnée à réaliser des travaux de reprise, sont d'une gravité telle qu'ils compromettent totalement l'utilisation des locaux et justifient la consignation totale des loyers.



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a autorisé la société CHIMITEX à consigner la moitié des loyers sur un compte ouvert à la CARSAM jusqu'à exécution par la SCI LA DIGUE des travaux lui incombant en sa qualité de bailleur, tels que précisés par l'ordonnance déférée.



L'équité commande l'application, en cause d'appel, de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société CHIMITEX.





PAR CES MOTIFS



LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire 



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf à préciser que la société CHIMITEX est autorisée à consigner la moitié des loyers jusqu'à exécution par la SCI DE LA DIGUE des seuls travaux mis à sa charge, en sa qualité de bailleur, par ladite ordonnance











Condamne la SCI DE LA DIGUE à verser, en cause d'appel, à la société CHIMITEX la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile



Condamne la SCI DE LA DIGUE aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE