Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 5 mai 2011

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 05 MAI 2011



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 08/24615





Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 9 décembre 2008 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation (pourvoi n° E 08-10.938), de l'arrêt rendu le 6 novembre 2007 par la 6ème Chambre, Section C de la Cour d'appel de PARIS (RG n° 05/23780), sur appel d'un jugement rendu le 02 novembre 2005 par le Tribunal d'Instance de PARIS 15ème arrondissement (RG n° 11-05-001373) 





APPELANTE : 

 

- Madame [B] [H] épouse [X]



demeurant [Adresse 1]



représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour





INTIMÉE : 



- Madame [F] [G] veuve [L]



demeurant [Adresse 2]



représentée par la SCP ALAIN RIBAUT ET VINCENT RIBAUT, avoués à la Cour

assistée de Me Dominique CHEVANCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A 736







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, conseillère, chargée du rapport et Madame Michèle TIMBERT, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle REGHI, faisant fonction de présidente en remplacement de Madame Nicole PAPAZIAN, présidente, empêchée en application de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Paris du 17 décembre 2010 

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

Madame Claude JOLY, conseillère, en remplacement de Madame Isabelle REGHI en application de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Paris du 17 décembre 2010 



qui en ont délibéré 



Greffière

lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL



 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Isabelle REGHI, faisant fonction de présidente et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





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FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par acte sous-seing privé du 20 juin 1996, Mme [G] a donné en location à Mme [H] un appartement situé [Adresse 2].



Par acte du 30 juin 2005, Mme [G] a fait assigner Mme [H] en paiement de loyers, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion devant le tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 2 novembre 2005, a :



- donné acte à Mme [G] de son accord pour rembourser la somme de 274,41 € au titre du dépôt de garantie du parking et déduire cette somme des sommes dues par Mme [H],

- donné acte à Mme [H] de ce qu'elle déclare avoir repris le règlement des loyers,

- condamné Mme [H] à payer à Mme [G] la somme de 20 857,25 € et la somme de 2 085 €, 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire,

- ordonné l'expulsion de Mme [H],

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [H] au montant du loyer et des charges,

- condamné Mme [G] à payer à Mme [H] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

- ordonné la compensation entre les sommes dues,

- rejeté les autres demandes,

- condamné Mme [H] aux dépens.



Mme [H] a fait appel du jugement. 



Par arrêt du 6 novembre 2007, la Cour d'appel de Paris a :



- rejeté la demande de Mme [H] tendant à écarter des débats les conclusions de Mme [G] signifiées le 22 janvier 2007,

- confirmé le jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [H] au paiement de la somme de 20 857,25 € et de la somme de 2 085 € et pour partie rejeté sa demande de délivrance de quittances, 

- condamné Mme [H] à payer à Mme [G] la somme de 23 816,64 € au titre de l'arriéré locatif dû au mois de janvier 2007 inclus et la somme de 1 574,38 € à titre de clause pénale,

- débouté Mme [H] de sa demande de délais,



- enjoint à Mme [G] de fournir à Mme [H] le décompte de régularisation annuelle de charges de l'année 2005 et de lui délivrer des quittances pour les mois de janvier 2003, janvier 2004 et mai 2005 et des reçus pour les règlements intervenus depuis lors,

- débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamné Mme [H] aux dépens de l'appel. 



Par arrêt du 9 décembre 2008, la Cour de cassation a cassé l'arrêt mais seulement en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à Mme [G] les sommes de 23 816,64€ au titre de l'arriéré locatif dû au mois de janvier 2007 inclus et la somme de 1 574,38 € à titre de clause pénale, au motif qu'en statuant ainsi, sans relever que la bailleresse avait communiqué à Mme [H] le mode de répartition des charges entre les locataires de l'immeuble pour les années 2001 à 2003, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.



Par déclaration du 18 décembre 2008, Mme [H], qui a quitté les lieux loués le 11 juillet 2008, a saisi la Cour d'appel de Paris, cour de renvoi. 



Par arrêt du 9 décembre 2010, la Cour d'appel de Paris a, dans les limites de la saisine de la Cour :



- déclaré irrecevables les demandes de Mme [H] relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, à la clause pénale et au remboursement de la caution,

- sursis à statuer sur les autres demandes et, avant dire-droit, enjoint aux parties de produire toutes les pièces utiles concernant les charges locatives des années 1996 à 2000 et 2005 à 2008, un décompte précis des sommes dues et des sommes versées au titre d'une part des loyers, d'autre part des charges et de présenter leurs observations sur le principe et le montant des créances respectives invoquées.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 9 mars 2011, Mme [H] demande:



- l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'un arriéré locatif et au titre de la clause pénale, 

- le débouté des demandes de Mme [G],

- sa condamnation au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts,

- le remboursement des provisions sur charges, soit la somme de 33 214 €, de la clause pénale de 1 574,38 € et du dépôt de garantie, soit la somme de 2 744 €,

- sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Fisselier Chiloux Boulay, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 22 février 2011, Mme [G] demande :



- la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [H] au paiement de la somme de 20 857,57 € au titre de l'arriéré locatif et celle de 2 055 € au titre de la clause pénale,

y ajoutant : 

- la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de 11 067,91 € au titre de l'arriéré locatif actualisé et celle de 1 106,79 € au titre de la clause pénale,

- le débouté des demandes de Mme [H],

- sa condamnation au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Ribaut, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 17 mars 2011.





CELA EXPOSE, LA COUR



Considérant que Mme [G] a produit, pour les années 1996 à 2000 et 2005 à 2008, le mode de répartition des charges par tantième pour chaque catégorie de charges et un décompte distinguant les sommes dues et versées au titre des loyers et au titre des charges ; 



Considérant que Mme [H] fait valoir que le document produit pour l'année 2001 ne comporte aucune répartition par locataire ; que les documents produits ne répondent en rien à la régularisation des charges légalement prévue ; qu'il n'est plus possible de satisfaire à ces exigences, un quelconque contrôle étant rendu ainsi impossible ; 



Considérant toutefois que le bailleur peut toujours produire, fût-ce devant la Cour, les pièces justificatives de la créance qu'il allègue au titre des charges ; qu'en l'espèce, il apparaît, d'une part, que le mode de répartition des charges, fixé par le règlement de copropriété par tantièmes, n'a pas été modifié depuis l'entrée dans les lieux de Mme [H], d'autre part que pour chaque catégorie de charges, la quote-part récupérable est précisée ; que Mme [H] ne critique pas les montants à répartir au regard des catégories de charges ni leur mode de répartition, étant rappelé que, s'agissant d'une copropriété, le mode de répartition ne s'effectue pas comme en immeuble collectif entre les locataires ; qu'elle ne présente pas davantage d'observations circonstanciées sur les pièces produites, se contentant d'affirmer qu'elles ne constituent pas la régularisation légalement prévue sans indiquer en quoi elles n'y correspondraient pas ; qu'en conséquence, la créance de Mme [G] au titre des charges est justifiée dans son principe et dans son montant pour les années considérées ; 



Considérant que Mme [G] forme une demande additionnelle en paiement d'arriéré locatif restant dû au départ des lieux de Mme [H] et la clause pénale afférente ; qu'au vu des décomptes produits, la somme totale que Mme [H] doit au titre des loyers et des charges pour les lieux loués jusqu'au 11 juillet 2008 s'élève à 31 884,55 € ; 



Considérant cependant qu' il apparaît que des versements effectués par Mme [H] n'ont pas été pris en compte pour la somme de 6 666,84 €, correspondant à deux versements de 1161,15 € et 5 505,69 € et que le dépôt de garantie, d'un montant de 2 744 €, restant acquis à la bailleresse, doit être déduit ; que Mme [H] doit donc être condamnée au paiement de la somme de 22 473,71 € au titre des loyers et charges dus au 11 juillet 2008; 



Considérant que, compte tenu que Mme [G] n'avait pas, jusqu'à la demande de la Cour, produit les pièces justificatives des charges et des décomptes précis sur sa créance, la clause pénale qu'elle demande additionnellement est manifestement excessive et doit être réduite à 10 € ;



Considérant que Mme [H] demande l'allocation de dommages et intérêts pour les préjudices qu'elle a subis ; que toutefois, si elle fait, à juste titre, valoir que Mme [G] a longuement tardé à lui fournir les éléments nécessaires à l'appréciation de sa dette locative, elle ne peut sérieusement arguer d'un préjudice dans la mesure où elle ne pouvait ignorer qu'elle était largement débitrice et ne payait pas le loyer de manière régulière ; qu' elle sera donc déboutée de sa demande ;



Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Considérant que Mme [H] doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure.







PAR CES MOTIFS





Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 9 décembre 2008 :



Condamne Mme [H] au paiement de la somme de 22 473,71 € au titre des loyers et charges dus au 11 juillet 2008 et de la somme de 10 € au titre de la clause pénale;



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,



Dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamne Mme [H] aux entiers dépens de la procédure, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE