Cour d'Appel · 11e Chambre A — 25 mai 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 25 MAI 2012



N° 2012/ 296













Rôle N° 11/00304







[O] [U]

[D] [I] épouse [U]

[E] [I]





C/



Sas CABINET ORSINI





















Grosse délivrée 

le :

à :

SCP BADIE SIMON THIBAUT

SCP MAYNARD















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 25 Novembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 11-09-692.





APPELANTS



Monsieur [O] [U]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 11]

représenté par la la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués

Plaidant par Maître BONVINO ORDINO avocats au barreau de TOULON



Madame [D] [I] épouse [U]

née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11]

représenté par la la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués

Plaidant par Maître BONVINO ORDINO avocats au barreau de TOULON



Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 9]

représenté par la la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués

Plaidant par Maître BONVINO ORDINO avocats au barreau de TOULON



INTIMEE



SAS CABINET ORSINI, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par Me Jean Pierre SERVEL, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 Mars 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Daniel ISOUARD, Président

Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2012







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2012,



Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































Suivant acte du 16 octobre 2007 Mme [U] et M. [I] ont cédé à la société Cabinet Orsini l'intégralité de leurs parts sociales de la société RV IMMOBILIER, exploitant une agence immobilière à [Adresse 10] avec un bail commercial de 9ans à effet du 1er janvier 2000 consenti par les époux [U], cet acte précisant en son article 10 que Mme [U], dûment habilitée à s'exprimer au nom de la communauté légale qu'elle forme avec son époux, s'engageait à accepter toute demande de résiliation anticipée dudit bail formulée par la société Cabinet Orsini, et renonçait à toute indemnité y relativement, sous réserve que la société Cabinet Orsini se charge de la conclusion d'un nouveau bail commercial desdits locaux avec un autre locataire moyennant un loyer supérieur ou égal au loyer actuel ;



Le 25 mars 2008 la société RV IMMOBILIER a délivré congé pour la date du 31 décembre 2008 ;



Par lettre du 24 avril 2008 la société Cabinet Orsini a notifié aux époux [U] la réception le 17 avril 2008 d'un candidat locataire s'engageant à louer le local commercial en contrepartie d'un loyer mensuel de 920 € au lieu des 793,37 € actuels et d'une prise de possession dans les délais les plus brefs avec demande de notifier leur accord aux fins de signature d'un nouveau bail commercial au plus tard le 16 mai 2008, et qu'à défaut d'acceptation dans le délai ci-dessus mentionné en considération de l'exécution de l'obligation contractuelle définie à l'article 10 précité il conviendra de considérer le bail commercial actuel comme étant résilié par anticipation à compter du 17 mai 2008, et correlativement de fixer un rendez-vous pour l'établissement d'un état des lieux de sortie ;



Par la suite les parties se sont opposées sur cette résiliation anticipée et la restitution du local intervenait effectivement le 1er avril 2009 après deux tentatives infructueuses du 5 janvier et du 9 mars 2009 ;



Par jugement du 2 avril 2010 le Tribunal d'Instance de Toulon a débouté les époux [U] de leurs demandes, ci-après reprises, les condamnant à payer 500 € de dommages-intérêts ;



Vu les conclusions des époux [U] du 6 mars 2012 aux fins d'infirmation sur les demandes suivantes :

-6207,11 € de loyers de mai à décembre 2008,

-2488,20 € d'indemnités d'occupation du 1er janvier au 1er avril 2009,

-933 € de taxes foncières 2008,

subsidiairement 8695,31 € d'indemnités d'occupation pour la période du 17 mai 2008 au 1er avril 2009 et 933 € de taxes foncières,

-condamnation de la société Cabinet Orsini à exécuter les travaux visés à l'article 4 du paragraphe ' charges et conditions 'du bail du 5 janvier 2000 sous astreinte,

-3000 € de frais de procès ;



Vu les conclusions de la société Cabinet Orsini du 23 février 2012 aux fins de confirmation avec appel incident sur la demande d'indemnisation portée à la somme de 10'000 € et 2500 € de frais de procès ;



Suivant ordonnance du 30 mars 2011 le désistement de M. [I] a été constaté ;





MOTIFS DE LA DÉCISION:



Le jugement entrepris sera confirmé, les moyens critiques et les prétentions contraires développés en appel par les époux [U] s'avérant dénués de fondement ;



Les conditions de la résiliation conventionnelle anticipée du bail étaient réunies à la date du 24 avril 2008 à laquelle la société Cabinet Orsini a proposé à l'accord de signature des époux [U] un nouveau bail conclu avec un tiers, en l'occurrence la société ISA DÉVELOPPEMENT, au loyer mensuel de 920 € supérieur au loyer en cours ;

la société Cabinet Orsini justifie en effet de cette conclusion par la production d'une télécopie du 15 avril 2008 (envoi du début du dossier par cette société ), des conditions de location signée par cette société ( loyer de 920 € et dépôt de garantie de 11840 €, début de la location le 1er mai 2008, versement de 2006 € ( 1656 € et 350 € de frais de rédaction d'actes ) ), d'une copie du chèque du 16 avril 2008, du dossier de réservation du 15 avril 2008 avec la date limite de réponse du 16 mai 2008 et précisant l'adresse des lieux loués, les statuts de cette société ;





Le défaut d'acceptation de cette résiliation par les époux [U], par le silence opposé à la demande qu'ils explicitent dans leurs lettres ultérieures du 2 septembre et du 12 décembre 2008 se fondant sur le seul congé comme un refus sur contestation de la réunion des conditions de l'article 10 précité, s'analyse en un manquement fautif comme contrevenant à leur engagement contractuel ;



Cette contestation, développée dans leurs conclusions, s'avère en effet dénuée de fondement compte tenu, d'une part, de la réalité et du sérieux du nouveau bail proposé par la société Cabinet Orsini, comme ci-dessus précisé, ainsi que de leur nécessaire accord à la formalisation de cet acte, l'article 10 précité n'autorisant aucunement la société Cabinet Orsini à conclure elle-même définitivement le nouveau bail faute de lui conférer le pouvoir de le signer lequel requiert un mandat exprès non attribué en l'espèce ;



Un tel manquement, allié au refus de donner suite à la demande de rendez-vous pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, prive de fondement la demande en paiement des loyers comme d'indemnité d'occupation pour la période de mai à fin décembre 2008 ;



Pour la période postérieure courue jusqu'au 1er avril 2009 cette demande d'indemnité d'occupation s'avère également dépourvue de fondement dans la mesure où la société Cabinet Orsini justifie n'avoir pu, juridiquement ni matériellement, procéder à la restitution ;



En effet ce cabinet oppose, sans démonstration contraire par les époux [U] de l'exécution de cette obligation de délivrance, le défaut de remise des clés du local loué n° 320 dont l'accès par l'extérieur s'est toujours fait par le local contigu n° 316 et une porte de communication entre les deux locaux, créée antérieurement à la cession des parts sociales par la locataire et qu'il a due, avant la restitution, obturer à la demande des époux [U], ce que constate le 9 mars 2009 l'huissier de justice qui n'a pu alors accéder au local n°320 dont l'ouverture n'a pu être faite que le 1er avril 2009 après changement des serrures ; 



Quant aux travaux à réaliser en fin de bail la société Cabinet Orsini justifie de l'obturation du passage aménagé entre les locaux 316 et 320 comme ci-dessus précisé ainsi que de la séparation des circuits électriques des deux locaux suivant facture ADEG du 8 avril 2009 ;



La dépose de la climatisation du local 316, installée également avant la cession par la locataire, ne peut lui être prescrite, le bail conclu avec le propriétaire de ce local stipulant l'acquisition à son profit de cette installation ;



Les dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice caractérisé en l'espèce par l'absence manifeste de fondement de la demande et du recours sur l'échec prévisible desquels les demandeurs n'ont pu se méprendre seront ampliés à la somme de 2500 € ;



Les dépens d'appel seront mis à la charge des époux [U] qui succombent avec fixation à la somme équitable de 2000 € de l'indemnité leur incombant en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



PAR CES MOTIFS,



La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement,



Reçoit les appels formés à titre principal et incident,



Confirme le jugement entrepris mais l'émendant élève de 500 € en 2500 € la condamnation à dommages-intérêts mise à la charge des époux [U] au profit de la société Cabinet Orsini,



Y ajoutant :

-condamne in solidum les époux [U] à payer à la société Cabinet Orsini la somme de 2000 €

au titre des frais de procès d'appel,



Rejette toutes autres demandes des parties,









Condamne les époux [U] aux dépens d'appel,



Autorise le recouvrement prévu par l'article 699 du Code de Procédure Civile.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT