Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 8 mars 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 08 MARS 2012





(n° , 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/17234



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/12374





APPELANTE

 

SARL FONCIERE DES BEAUX ARTS 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL en la personne de Maître Belgin JUMEL, avocats au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de Maître David HALLER plaidant pour la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque K 19





INTIMES 



SECOURS CATHOLIQUE

prise en la personne de son représentant légal



ayant son siège [Adresse 1]



SOCIÉTÉ PROTECTRICE DES ANIMAUX

prise en la personne de son représentant légal et de Maître [G], Administrateur Provisoire désignée le 19 novembre 2009 et renouvelée dans son mandat



ayant son siège [Adresse 5]



LA LIGUE NATIONALE CONTRE LE CANCER

prise en la personne de son représentant légal



ayant son siège [Adresse 2]



LES OEUVRES DE LA MIE DE PAIN

prise en la personne de son représentant légal



ayant son siège [Adresse 4]















Maître [R] [G] ès qualité d'administrateur provisoire de la Société PROTECTRICE DES AMIMAUX



ayant son siège [Adresse 6]



représentés par la SCP GARNIER en la personne de Maître Mireille GARNIER, avocats au barreau de PARIS, toque : J136

assistés de Maître Emilia BULICH plaidant pour la SCP FOIN BULICH, avocat au barreau de PARIS, toque P 326











COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 février 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *



Le secours catholique, la société protectrice des animaux, la ligue nationale contre le cancer et les 'uvres de la mie de pain (les associations) sont, selon l'attestation immobilière établie le 6 décembre 2005, propriétaires indivis des lots 1, 2 et 3 de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis à [Adresse 7] correspondant à deux logements sur quatre niveaux, un garage, une cave et une cour.









Par acte authentique des 29 et 30 mai 2007, elles ont promis de vendre ce bien sous diverses conditions suspensives à la société Foncière des beaux arts au prix de 500 000 €, la promesse expirant le 30 octobre 2007 à 16 heures. L'indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 50 000 € sur laquelle la société les beaux arts a séquestrée entre les mains du notaire la somme de 15 000 €.



Un incendie s'est déclaré dans les locaux faisant l'objet de la promesse de vente et un arrêté de péril a été pris par la mairie de [Localité 8] le 2 août 2007. 



La société Foncière des beaux arts a levé l'option par acte d'huissier du 30 novembre 2007 et fait publier la promesse de vente à la conservation des hypothèques.



Par acte du 12 août 2008, les associations ont fait assigner la société Foncière des beaux arts devant le Tribunal de Grande Instance de Paris aux fins de faire constater qu'elle est déchue du bénéfice de la promesse et juger que l'indemnité d'immobilisation leur est acquise.



Par jugement du 6 juillet 2010, le tribunal a :



- déclaré Me [G] es qualité d'administrateur provisoire de la société protectrice des animaux recevable en son intervention volontaire,

- constaté la caducité de la promesse de vente en date des 29 et 30 mai 2007,

- condamné la société foncière des beaux arts à payer au secours catholique, à la société protectrice des animaux, à la ligue nationale contre le cancer et aux 'uvres de la mie de pain, chacune pour un quart, la somme de 50 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

- dit que la somme de 15 000 € séquestrée entre les mains du notaire viendra en déduction des condamnations mises à la charge de la société foncière des beaux arts et que le notaire pourra libérer ces fonds au profit des associations,

- ordonné la radiation de la publication de la promesse de vente des 29 et 30 mai 2007 à la conservation de hypothèques aux frais avancés de la société foncière des beaux arts,

- condamné la société foncière des beaux arts à payer aux associations, unies d'intérêt, la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- condamné la société les beaux arts aux entiers dépens.



Appelante, la société foncière des beaux arts, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 février 2012auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, conclut à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la Cour, en statuant à nouveau au visa des articles 1134, 1582 et 1589 du code civil, de :



- constater la validité de sa levée d'option et partant la perfection de la vente

- constater qu'elle a choisi de se faire attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurances concernées,

- constater la défaillance des associations, les débouter de leurs demandes,

- prononcer la vente judiciaire du bien immobilier à son profit et ce dans les conditions et modalités arrêtées aux termes de la promesse de vente,

- condamner solidairement, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt les associations à lui verser, au titre de l'exécution de leur obligation de livraison d'une partie du bien immobilier par équivalent, l'intégralité des indemnités d'assurance qui ont été perçues par ces dernières et à lui remettre les conditions particulières et générales des contrats d'assurances portant sur le bien immobilier, le courrier 











d'acceptation de couverture des assurances, le montant des indemnisations proposées par les assurances et l'entier dossier d'expertise,

- dire qu'elle devra régler le prix d'acquisition du bien immobilier sous un délai de deux mois à compter de la perception, par elle, de la totalité des primes d'assurances afférentes au sinistre du 26 juillet 2007 et de la réception par elle du dernier des documents d'assurances relatifs au sinistre

- condamner solidairement les associations sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la perception du prix de cession à lui remettre les clés du bien immobilier et ce à première réquisition par huissier de justice,

En tout état de cause, 

- condamner solidairement les associations à lui payer 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 février 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, le secours catholique, la société protectrice des animaux prise en la personne de son administrateur provisoire Me [G], la ligue nationale contre le cancer et les 'uvres de la mie de pain, visant les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme, 763 du code de procédure civile, 1134 et 1589 du code civil, l'arrêt Cesareo de l'assemblée plénière de la Cour de cassation du 7 juillet 2006 et la promesse unilatérale de vente des 29 et 30 mai 2007 demandent à la Cour :



A titre principal, 

- d'écarter des débats les écritures et pièces signifiées par la société foncière des beaux arts le 1er février 2012 à 16 heures 20 et le 2 février 2012 à 14 heures 44 en ce qu'elle invoque des arguments et pièces nouveaux qu'elle était en mesure de produire en première instance et porte atteinte en agissant ainsi à leurs droits de bénéficier d'un procès équitable

- débouter la société foncière des beaux arts de l'ensemble de ses demandes telles qu'elles ressortent de ses écritures signifiées le 17 décembre 2010

- confirmer le jugement entrepris dans son ensemble,

A titre subsidiaire, si la cour n'écartait pas des débats les écritures et pièces signifiées les 1er et 2 février 2012,

- débouter la société foncière des beaux arts de l'ensemble de ses demandes telles qu'elles ressortent de ses écritures signifiées le 1er février 2012,

- confirmer le jugement entrepris dans son ensemble,

En tout état de cause,

- condamner la société foncière des beaux arts à leur payer une somme de 5 000 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société foncière des beaux arts en tous les dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

 





























SUR CE, LA COUR,





Sur l'incident de rejet des débats des écritures et pièces signifiées par la société foncière des beaux arts le 1er février 2012 à 16 heures 20 et le 2 février 2012 à 14 heures 44,



Considérant que la société foncière des beaux arts, qui avait signifié aux associations des écritures le 16 janvier 2012, a signifié de nouvelles écritures le 2 février 2012, veille de l'ordonnance de clôture, lesquelles ne contiennent pas de demandes nouvelles et se contentent de développer sous une forme nouvelle les moyens et arguments contenus dans les précédentes conclusions et auxquels les associations ont pu répondre par des écritures signifiées le 3 février 2012, jour de l'ordonnance de clôture ;



Qu'il n'y a donc pas lieu à rejet des débats des conclusions signifiées le 2 février par la société les beaux arts, le principe du contradictoire étant respecté ; 



Considérant qu'en revanche, seront rejetées des débats les pièces communiquées le 2 février 2012 portant les n° 20 à 30 du bordereau de communication de la société foncière des beaux arts, étant observé qu'à l'exception du constat d'huissier du 30 janvier 2012, il s'agit de pièces anciennes datant de 2006, 2007 et 2008 et qu'en raison de leur communication tardive, la veille de l'ordonnance de clôture, le conseil des associations n'a pas été en mesure de les soumettre à la discussion de ses clientes ;





Sur le fond,



Considérant qu'aux termes de la promesse de vente, celle-ci était consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2007 à 16 heures, ce délai pouvant être prorogé automatiquement, si divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas portés à la connaissance du notaire rédacteur, aux huit jours calendaires suivant la date de réception par le notaire de la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours étant observé qu'il n'est pas contesté que toutes les conditions suspensives étaient réalisées au 30 octobre 2007 ;



Qu'il est stipulé dans le promesse que « la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque dans le délai ci-dessus, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants celle-ci » et que « au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire. » ;



Considérant que la société foncière des beaux arts a adressé à chacune des associations le 7 septembre 2007 une lettre recommandée avec accusé réception rédigée en ces termes : « suite à l'incendie survenu le 26 juillet 2007 dans le pavillon à l'adresse citée en objet et compte tenu des termes de la promesse de vente qui a été établie, nous vous confirmons notre souhait de maintenir l'acquisition de ce bien » ;











Que contrairement à ce que soutient la société foncière des beaux arts, ces termes ne constituent pas une levée d'option, laquelle suppose une acceptation ferme et définitive, en des termes non ambigus, de la vente, le bénéficiaire de la promesse, qui se contente de reproduire les termes de l'option qui lui était offerte en cas de sinistre pendant la durée de validité de la promesse, émettant seulement le souhait (ce qui exclut toute intention ferme) de « maintenir l'acquisition de ce bien », ce dont il convient de déduire que nonobstant l'incendie, il ne renonce pas au bénéfice de la promesse ainsi qu'il en avait la faculté, mais choisit la deuxième branche de l'option prévue contractuellement lui permettant de « maintenir l'acquisition des biens sinistrés totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par les compagnies d'assurances concernées, sans limitation de ces indemnités, fussent-elles supérieures au prix convenu », étant en outre observé que le terme « maintenir » ne peut avoir pour effet de créer une situation nouvelle, à savoir transformer une promesse de vente en contrat de vente, mais seulement de proroger la situation existante, à savoir le bénéfice de la promesse de vente dès lors que l'option n'avait pas été préalablement levée ;



Que d'ailleurs, le bénéficiaire n'a pas entendu « lever l'option » au sens de la promesse de vente puisque, d'une part, les lettres du 7 septembre 2007 n'ont pas été suivies de la signature de l'acte authentique de vente dans les cinq jours ouvrés suivants ni de la mise en demeure dans ce délai des associations de signer un tel acte et, d'autre part, la société foncière des beaux arts a ajouté dans lesdites lettres être dans l'attente d'informations concernant le montant des indemnités d'assurances et l'arrêté de péril, ce dont il résulte qu'elle n'a pas, à cette date, accepté définitivement la vente, la société foncière des beaux arts reconnaissant d'ailleurs en page 15 de ses conclusions que ces informations étaient indispensables pour lui permettre d'exercer valablement ses droits patrimoniaux ;



Considérant qu' il ne peut qu'être constaté que la réalisation de la promesse n'ayant pas eu lieu au plus tard le 30 octobre 2007 sans qu'il soit justifié de causes de prorogation automatique du délai, ni même au plus tard le 29 novembre 2007, date ultime de réalisation, le bénéficiaire s'est trouvé être déchu de plein droit du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure du promettant ainsi que stipulé à l'acte, la notification par acte d'huissier de justice le 30 novembre 2007 de la levée d'option étant tardive, peu important que les associations aient poursuivi les échanges avec le bénéficiaire postérieurement à cette date dès lors que ces échanges n'ont pas donné lieu à un nouvel accord ;



Considérant que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse des 29 et 30 mai 2007 et ordonné la radiation de la publication du dit acte aux frais avancés de la société foncière des beaux arts, la société foncière des beaux arts étant déboutée de toutes ses demandes ; 



Considérant que la promesse de vente étant caduque faute pour l'appelante d'avoir poursuivi la réalisation de la promesse dans le délai imparti, l'appelante est mal fondée à soutenir que les associations sont défaillantes dans l'obligation de livraison du bien ;



Considérant qu'à la suite de l'incendie survenu le 26 juillet 2007, la société foncière des beaux arts avait la faculté de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par elle, étant observé que cette option devait être exercée pendant la validité de la promesse de vente, c'est-à-dire au plus tard le 30 octobre 2007 en l'absence d'un avenant prorogeant le délai de réitération de la vente, en fonction des informations dont elle disposait à cette date, étant observé que la société des beaux arts n'établit pas que les associations auraient celé des informations dont elles disposaient ;











Que n'ayant pas exercé cette branche de l'option dans le délai de réalisation de la promesse, mais choisi de conserver le bénéfice de la promesse de vente, elle est tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation conformément aux stipulations de la promesse de vente aux termes desquelles l'indemnité d'immobilisation est acquise de plein droit au promettant quand le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives étant réalisées, ne signe pas l'acte de vente de son seul fait dans le délai de réalisation de la promesse de vente ;



Que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;



Considérant que la société foncière des beaux arts, qui succombe en son appel, sera condamnée aux entiers dépens et devra en outre indemniser les associations appelantes ainsi qu'il est dit au dispositif ;





PAR CES MOTIFS,





Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



Condamne la société foncière des beaux arts à payer au secours catholique, à la société protectrice des animaux représentée par Me [G], à la ligue nationale contre le cancer et aux 'uvres de la mie de pain, ensembles, la somme unique de 4.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de toute autre demande,



Condamne la société foncière des beaux arts aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,