Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 23 février 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2012



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/25396



Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 15 septembre 2010 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (pourvoi n° R 09-68.452), de l'arrêt rendu le 12 mai 2009 par la 6ème Chambre, Section C de la Cour d'appel de Paris (RG n° 07/06374), sur appel d'un jugement rendu le 12 décembre 2006 par le Tribunal d'instance de Paris 7ème arrondissement (RG 11-03-000475)





DEMANDEURS A LA SAISINE :

 

- Monsieur [J] [C]



demeurant [Adresse 3]



représenté par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN avoués à la Cour, toque : L0034

assisté de Me Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, toque : A 420





- Madame [X] [C]



demeurant [Adresse 3]



représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN avoués à la Cour, toque : L0034

assistée de Me Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, toque : A 420











DÉFENDERESSES A LA SAISINE : 



- S.C.I. ELFE prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par Me Luc COUTURIER, avoué à la Cour , toque : L0061

assistée de Me Patrick BROGNIER plaidant pour la SELARL BROGNIER & CONDAMY, avocat au barreau de PARIS, toque : P 495













- S.N.C. DE LA PLANCHE prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour, 

toque : P 480

assistée de Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D 872





- S.A.R.L. PRUNO prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 2]

représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour, 

toque : L0044

assistée de Me Raffaela CACCINI, plaidant pour la SCP BIGNON LEBRAY & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P 370







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jacques CHAUVELOT, président, entendu en son rapport 

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

Madame Isabelle BROGLY, conseillère



qui en ont délibéré



Greffière : 

lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL

 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

 *





* *





Par acte du 26 mars 2003, la SNC de la Planche, propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 3] depuis le 27 janvier 2003, a délivré à M. et Mme [C] un congé pour vendre sur le fondement de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989,des biens qu'ils occupent depuis 1954.



Le 18 juillet 2003, la SNC de la Planche a cédé l'immeuble à une indivision constituée des sociétés Elfe, Pruno et de M. [P]. Par acte du même jour, les trois acquéreurs ont signé un acte de partage de tout l'immeuble.



De nombreuses décisions ont été rendues. Le congé pour vendre a été annulé par arrêt de cette cour du 8 novembre 2005, les époux [C] ont alors demandé la nullité de la vente intervenue entre les diverses sociétés.



Les époux [C] ont assigné les intimés devant le tribunal d'instance du 7° arrondissement de Paris qui, par jugement du 12 décembre 2006, a :



-sursis à statuer sur la validité du congé délivré, 

-dit que les époux [C] en modifiant constamment leurs demandes aboutissent à ce que celles ci soient dépourvues de fondement juridique clair, rendant les demandes irrecevables,

-dit que les époux [C] sont irrecevables en leurs nouvelles demandes indemnitaires,

-sursis à statuer sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné les époux [C] à la charge des dépens.



La cour de cassation dans son arrêt du 15 septembre 2010, a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel du 12 mai 2009, en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes des époux [C] en nullité de la vente du 18 juillet 2003, comme de l'acte de partage de même date et aux fins d'exercice du droit de préemption de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ainsi que les autres demandes s' y rattachant d'allocation de dommages et intérêts, de restitution de loyers et charges et d'expertise et débouté les époux [C] de leur demande de délivrance sous astreinte d'une cave double et les a en conséquence condamnés au paiement des frais de procédure et de dépens.



Les époux [C] ont ressaisi la cour le 20 décembre 2010. Dans leurs dernières conclusions du 8 décembre 2011, ils demandent :



-l'annulation de la vente,

-la condamnation de la SNC la Planche à restituer aux sociétés Pruno et Elfe les prix de vente,

-la condamnation solidaire et subsidiairement 'in solidum' de la SNC la Planche, Pruno et Elfe à verser une indemnité égale à la différence entre le prix de vente de l'appartement et de ses dépendances prévu à l'acte du 18 juillet 2003, corrigé pour tenir compte des modifications intervenues depuis le 18 juillet 2003 et son prix actuel,

-la désignation d'un expert pour évaluer le préjudice ,

-la condamnation dans les mêmes conditions à leur verser dans les 15 jours de la signification de l'acte la somme de 650 000 € à valoir sur l'indemnité à leur verser, 

-de dire le contrat de bail du 7 mai 1985 reconduit entre les époux [C] et la SNC la Planche,

subsidiairement, 

-de condamner la SNC La Planche à leur faire une offre de vente dans les conditions de la loi du 31 décembre 1975 au prix et conditions de la vente du 18 juillet 2003,

-de condamner solidairement ou in solidum les autres parties à solder les comptes au titre des modifications de la valeur de l'appartement depuis le 18 juillet 2003, et de désigner un expert,

.pour les caves :

-la condamnation de la société Elfe à restituer aux époux [C] la partie de la cave double dont ils ont été expulsés, sous astreinte de 100 € par jour de retard dans les 15 jours de la signification de l'arrêt,

-la condamnation de la société Elfe à payer la somme de 750 € soit 1% du loyer depuis le 29 avril 2007, 

par ailleurs :

-la condamnation des intimés à leur verser la somme de 25 000 € au titre de préjudice à chacun d'eux,

-de confirmer les jugements et arrêts des 8 novembre 2005, 18 décembre 2008 et 28 février 2011 relatifs à des dommages et intérêts et des réfactions d'astreintes auxquels les sociétés ont été condamnées,

-de prévoir la capitalisation des intérêts, 

-de dire qu'en cas d'annulation de la vente ,le bail reprendra ses effets,

-de leur allouer la somme de 25 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les intimés à garder la charge des dépens.



La SNC de La Planche dans les conclusions du 6 décembre 2011, demande :



-de dire qu'aucune nullité de vente ne peut intervenir en l'absence d'un des acheteurs ,

-la non application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 compte tenu du caractère non frauduleux de la vente,

subsidiairement, 

-de débouter les époux [C] de la demande de nullité de la vente et de toutes les demandes, 

sur les demandes subsidiaires, de les débouter,

-sur les conséquences d'une éventuelle nullité, de surseoir à statuer sur cette question compte tenu de la litispendance avec une autre affaire en cours,

en tout état de cause,

-de lui accorder la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Pruno dans ses conclusions du 15 novembre 2011, demande :



-l'irrecevabilité des prétentions en l'absence de l'un des acheteurs,

-de débouter les époux [C],

subsidiairement, 

-la condamnation de la SNC La Planche à les garantir de toutes condamnations,

-en cas de nullité de la vente, de renvoyer les parties pour que les comptes soient établis entre vendeur et acheteur,

en tout état de cause,



-de débouter les époux [C],

-de les condamner ou la SNC la Planche à lui payer la somme de 40 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens.



La SCI Elfe dans ses conclusions du 12 décembre 2011, demande :



-de dire les prétentions irrecevables,

-de débouter les époux [C] de toutes les demandes notamment indemnitaires et de restitution de cave,

subsidiairement,

-la condamnation de la SNC la Planche à la garantir des condamnations en cas de nullité de la vente,

-d'ordonner une mesure d'expertise pour chiffrer tous ses préjudices, 

-reconventionnellement,



-la condamnation in solidum des époux [C] et de la SNC La Planche à lui payer la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens.





MOTIFS de la DÉCISION

 

Clôture



Par conclusions du 15 décembre 2011,les époux [C] demandent le rejet de deux pièces n° 73 et 74 transmises par la société Elfe le jour de la clôture.



Les pièces ayant été transmises le 15 décembre 2011, jour de la clôture et des plaidoiries ,il y a lieu de les rejeter. Il en est de même des lettres transmises par les parties, pendant le délibéré.





Recevabilité 



La SNC de la Planche ,la société Pruno et la SCI Elfe soutiennent que la demande de nullité de la vente est irrecevable en l'absence de mise en cause de tous les acquéreurs de l'immeuble notamment M. [P].



Cependant, les époux [C] soutiennent à juste titre que la demande d'annulation de la vente est faite à la SNC de la Planche, essentiellement et aux deux sociétés, la société Pruno étant intervenante volontaire et la société Elfe étant intervenante forcée. En conséquence, la demande est recevable et ce moyen doit être rejeté.





Acte de vente



Par acte du 26 mars 2003, la SNC de la Planche , propriétaire depuis le 27 janvier 2003 de tout l'immeuble et donc de l'intégralité des biens loués par les époux [C] leur a délivré un congé pour vendre, au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 pour le prix de 945 200 €. Cet acte portait sur la vente de l' appartement, outre ses dépendances, (caves et pièces de service au dernier étage).



Le 18 juillet 2003, la SNC de la Planche a cédé l'immeuble dont dépendait l'ensemble sus visé à une indivision composée des sociétés Pruno, Elfe et de M. [P].



Ce même jour, les trois acquéreurs ont signé un acte de partage de l'immeuble au terme duquel, l'appartement occupé par les époux [C] était attribué à la société Pruno et les dépendances à la SCI Elfe.



Les époux [C] revendiquent l'application à leur profit de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 qui ouvre à l'occasion de la vente d'un bien à usage d'habitation consécutive à la première division de l'immeuble ,un droit de préemption à l'occupant de ce logement. Ils soutiennent qu' il a existé une fraude et demandent l'annulation de la vente et des dommages et intérêts.



Les dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instituant un droit de préemption en faveur des locataires et occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation supposent que la vente soit consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lot et que ce droit de préemption soit ouvert à l'occasion de la première vente postérieure à la division de l'immeuble.



La SNC de la Planche est un marchand de biens qui ne souhaitait nullement garder l'immeuble acquis le 27 janvier 2003 mais ne voulant être qu'un intermédiaire, elle a revendu ce dernier dés le 18 juillet 2003 et délivré un congé le 26 mars 2003, aux époux [C] dont le bail allait venir à expiration. Les époux [C] reconnaissent d'ailleurs que l'intérêt de la SNC était 'de vendre rapidement.... sans perte de temps, sans souci de restauration et de commercialisation .....et de réaliser une marge brute superbe de 25% .......afin de financer de nouvelles opérations'.



Aucune division de l'immeuble n'est intervenue de façon effective et concrète, antérieurement à la vente à l'indivision constituée des diverses sociétés, en ce sens que d'une part, le propriétaire d'origine a vendu l'immeuble dans son entier à la SNC de la Planche et que d'autre part, cette dernière, a également vendu le même immeuble dans son intégralité, 'en bloc' sans conserver un seul appartement et sans création de lots distinct dont elle aurait gardé une partie.



En effet, l'acte du 18 juillet 2003 par la SNC, fait état de la vente : 'd'un immeuble de rapport élevé sur sous sol, d'un rez de chaussée, cinq étages droits, sixième mansardé, figurant au cadastre :section AG, [Cadastre 4], [Adresse 3], d'une surface de 00ha 03a 83ca'. Ce qui est confirmé par une attestation du notaire le 5 décembre 2011, qui fait état d'une vente 'en bloc' du bien.



Dans ces conditions, il importe peu qu'un règlement de copropriété ait été préparé antérieurement, il ne s'agit pas d'un acte de partage, dans la mesure ou les trois acquéreurs ne se sont répartis effectivement, l'immeuble en trois lots distincts seulement dans un deuxième temps, dans un acte séparé ne concernant pas la SNC de la Planche, ni son notaire.



Le partage devant se préparer, il n'est nullement surprenant qu'il ait existé un projet de répartition des lots au préalable et que les emprunts aient été demandés par les acquéreurs et réalisés antérieurement, sur la base de la future répartition dans sa globalité. Le partage est postérieur à la vente et ne la précède pas.



Maître [M], notaire de la SNC de La Planche dans son attestation du 5 décembre 2011, confirme que l'acte de partage s'est fait dans un deuxième temps, hors sa présence et celle de sa cliente la SNC et à la seule initiative des acquéreurs indivis et de leur notaire.





Fraude



Le partage opéré entre les indivisaires émane d'un acte postérieur et distinct de la vente faite par la SNC de la Planche et ne la concerne pas .Pour établir la fraude, les époux [C] doivent faire la preuve d'une collusion entre le vendeur et l'indivision.



La SNC de la Planche étant propriétaire de l'immeuble voisin qu'elle a vendu par lots a été dans l'obligation de mandater un géomètre afin d'en assurer le partage, il n'est donc pas surprenant qu'elle ait également mandaté ce dernier pour établir un projet en faveur de ses acquéreurs peu avant la vente ,qui était déjà consentie mais 'en bloc'.





La vente en 'bloc' étant antérieure au partage, il n'appartient pas à la cour de s'immiscer dans le montage financier opéré par les trois acquéreurs et de ses conséquences à l'égard du fisc mais il y a lieu d'observer que ces derniers ont des liens de famille entre eux, que l'opération leur a permis d'acquérir tout l'immeuble par des financements et garanties différents, offerts à la banque qui les réclamaient et enfin ,de bénéficier du prix d'une 'vente en bloc' nécessairement inférieur, la SNC ne souhaitant pas d'autres modalités. Il en résulte qu'en réalité aucun des indivisaires ne pouvait seul acquérir ce bien. Les époux [C] reconnaissent d'ailleurs dans leurs conclusions que 'leur intérêt était de se regrouper pour acheter aux meilleures conditions' et que 'l'opération imposait la vente en bloc'.



Tous ces éléments sont inopérants car ils ne concernent pas la SNC de la Planche, ne sont que la suite de la vente 'en bloc' et n'établissent pas la preuve d'une collusion entre le vendeur et les acquéreurs.



Enfin, compte tenu de la contestation du congé et des complications qui ont suivi ,la société Pruno étant à la suite de la répartition seule propriétaire de l'appartement, il n'est nullement surprenant qu'elle se soit présentée comme seule bailleresse dans un premier temps. 



Il est également soutenu par les époux [C] que le bien proposé dans le cadre du congé pour vendre au prix de 945 000 €, libre pour l'appartement et ses dépendances, l'a été au prix de 605 000 € pour une vente occupée et que ce dernier prix devait lui être proposé.

Les époux [C] n'ont pas exercé leur droit de préemption, ils étaient donc conformément à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 déchus de tout droit depuis le 26 mai 2003. Ce point a été noté dans l'acte de vente réalisé par la SNC de la Planche.



Le congé pour vendre a été annulé ultérieurement, pour des motifs non inhérents à la SNC de la Planche, ce dernier étant régulier tant sur la forme, que sur le fond. En effet, l'expert judiciaire, Mme [D] dans son rapport du 24 février 2005 a validé le prix proposé par la SNC dans le congé de 5 300 € le m² et rejeté celui proposé par les locataires de 3 470 € le m². Le congé a été annulé parce qu'un relogement n'avait pas été proposé aux époux [C] du fait de leur age conjugué à la situation financière de madame, manifestement largement inférieure à celle de son époux.



Dans le cadre de la vente par la SNC de la Planche, le prix global de l'immeuble a été fixé à la somme de 7 622 000 € que l'acquéreur s'est obligé à payer au vendeur. Dans cet acte, il n'est nullement fait état d'un prix fixé appartement par appartement, le prix est global. Il est justifié par une attestation du cabinet Monceau Audit du 3 novembre 2003 que le prix de vente a été minoré de 27,70 % par rapport à celui d'à coté, acheté au même propriétaire et revendu à la découpe. Il est attesté par l'expert sus mentionné que les conditions de la vente 'en bloc' étaient meilleures pour un acquéreur.



Le prix de 945 000 € mentionné dans le congé donné aux époux [C], incluait l'appartement et ses dépendances (caves et chambres de services). Le prix de l'appartement a été fixé à la somme de 835 000 € par l'expert judiciaire. Ce deuxième prix de 605 000 € pour le seul appartement, objet du litige, a été consenti à la suite de la vente en bloc, dans un deuxième temps, dans la répartition de l'immeuble en trois lots. Il en est donc la conséquence, chacun reconnaissant que le prix est inférieur à une vente lot par lot, les frais étant moins importants.



En conséquence, aucun deuxième droit de préemption ne devait être proposé aux époux [C]. Aucune fraude ou intention de nuire n'est établie et les demandes visant à la nullité de la vente, à l'octroi de dommages et intérêts calculés par un expert judiciaire, au versement d'une provision ainsi que celle visant à la condamnation de la SNC de la Planche à faire une offre de vente doivent être rejetées.





Demande de restitution d'une cave double



Les époux [C] demandent de condamner la société Elfe à restituer la partie de la cave double dont ils ont été expulsés depuis avril 2007.



La SCI Elfe demande de débouter les époux [C] du fait de l'absence de préjudice et subsidiairement, au constat de ce qui leur avait été proposé et qu'ils ont refusé après les travaux.



Le bail du 1octobre 1985 fait état d'une 'cave', sans numérotation. Aucun avenant n'a été signé postérieurement à cet acte. Les époux [C] ne justifient d'aucune autorisation de l'ancien bailleur. Le congé délivré le 26 mars 2003 fait état de 'caves'et s'il n'est pas constitutif de droit comme le souligne la société Elfe, il n'en demeure pas moins que la SNC La Planche a cependant pris en compte l'occupation par les époux [C] d'une cave double. Ce seul point pouvait justifier l'annulation du congé si une erreur avait existé comme le soulignent les époux [C].



Le témoignage de l'ancienne gardienne versé par les époux [C] n'apporte aucun élément en ce sens qu'il est évoqué une cave, même si il est indiqué qu'elle comporte deux portes.



Le procès verbal de maître [H] du 2 mai 2007 établi à la demande de la SCI Elfe en présence de M. [C] mentionne que des travaux de canalisation importants ont été réalisés dans les caves et que s'il y a eu une modification du lot qu'ils occupaient, la surface demeure identique.



En présence de l'huissier, il a été proposé à M. [C] en plus de la pièce en sous sol, de la cour privative, la jouissance de la cave n° 5, ce dernier occupant la cave n°7, ce qui permettait de le remettre en possession de ces deux caves. M. [C] a refusé le trousseau de clefs des caves qui lui était offert par le représentant de la SCI Elfe.



Cependant, la cave n° 5 devenue n° 28 objet du litige, doit être restituée aux époux [C] dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision sous peine passé ce délai d'une astreinte de 10 € par jour pendant deux mois.



Aucune indemnité n'est due aux époux [C] dans la mesure où ils ont refusé la cave proposée en mai 2007, sans tentative de discussion sur ce point et alors qu'il n'est pas établi que la proposition n'était faite qu'en lien avec la compensation liée aux deux chambres du 6° étage et sans autre alternative.





Dommages et intérêts



Les époux [C] sollicitent des dommages et intérêts pour la somme de 25 000€ à chacun, au motif que les diverses procédures abusives pendant huit années leur ont occasionné des préjudices.



Le droit d'ester en justice est un droit fondamental dont l'exercice ne peut dégénérer en abus que s'il est mis en oeuvre avec légèreté blâmable ou obéit à une intention malicieuse ou malveillante.



Dans chaque procédure, définitivement jugées, des demandes ont été formulées par les époux [C] et il leur a été répondu. De plus, ces derniers sont toujours locataires de leur bien et le bail à échéance fin septembre 2009 a été reconduit pour six années. Enfin, ils sont protégés par le montant des ressources de Mme [C] qui a justifié l'annulation du congé pour vendre ,initialement délivré.



En conséquence, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée n'étant pas justifiée.





Confirmation des décisions



Les époux [C] demandent la confirmation de diverses décisions de justice n'étant pas l'objet de la présente instance mais leur octroyant des dommages et intérêts, des astreintes et des réfactions de loyer. Cette demande doit être rejetée, la cour n'ayant aucune compétence pour confirmer des décisions devenues par ailleurs, définitives pour certaines.



La demande de capitalisation des intérêts est pour ce même motif sans objet.





Article 700 du code de procédure civile



Il y a lieu de condamner M. et Mme [C] à payer à chacune des sociétés SNC de la Planche, Pruno et SCI Elfe la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement du 12 décembre 2006 sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes des époux [C] en nullité de vente, de dommages et intérêts et de droit de préemption,



Statuant à nouveau,



Déclare les demandes formulées par les époux [C] recevables,





Rejette les demandes de M. et Mme [C] en nullité de vente, de dommages et intérêts et de condamnation à faire une offre de vente,



Y ajoutant, 



Condamne la société Elfe à remettre à M. et Mme [C] la cave devenue n° 28, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision , sous peine passé ce délai, d'une astreinte de 10 € par jour de retard pendant deux mois,





Condamne M. et Mme [C] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 € à chacune des sociétés SNC de la Planche, Pruno et Sci Elfe,



Rejette les autres demandes,



Condamne M.et Mme [C] à garder la charge des dépens, 



Dit qu'ils seront recouvrés par les avoués conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT