Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 22 novembre 2011

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4





ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2011



(n° 449 , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/16475



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juin 2010 - Tribunal d'Instance de PARIS 16ème arrondissement - RG n° 11-09-001164









APPELANTS :

 

- Monsieur [N] [C]



- Madame [F] [I] épouse [C]



demeurant tous deux [Adresse 1]



représentés par la SCP MENARD SCELLE MILLET, avoués à la Cour

assistés de Maître Fadia HABIB, avocat au barreau de PARIS, toque B0769









INTIMÉE : 



- S.A GENERALI VIE prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la SCP OUDINOT-FLAURAUD, avoués à la Cour

assistée de Maître Nathalie SALTEL, avocat au barreau de PARIS, toque B337, plaidant pour la SELAS Arnaud CLAUDE & Associés, avocats au barreau de PARIS, toque R175







































COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Geneviève LAMBLING, Présidente

Madame Marie KERMINA, Conseillère

Madame Claude JOLY, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier :

lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT





ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





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Suivant acte sous seing privé du 25 novembre 1991, la société anonyme Generali Vie a donné en location à M. [N] [C] et Mme [F] [I], son épouse, un appartement à usage d'habitation et ses dépendances situés [Adresse 2], pour une durée de six ans à compter du 1er décembre 1991, bail tacitement renouvelé ensuite par période de six ans et expirant le 30 novembre 2009.



Les locataires ont été informés de l'intention de la bailleresse de mettre en vente par lots l'intégralité de l'immeuble comportant plus de dix logements.



Par actes d'huissier de justice distincts des 14 septembre 2006, délivrés à la requête de la société Generali Assurances Vie, la société VLGI a signifié à M. et Mme [N] [C] une offre de vente rappelant les dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, portant sur les lots 228 soit un appartement de 117, 20 m² (plus balcon 18 m²) au 7ème étage, escalier 1, 161 soit une cave n°112, 194 soit logement de 14, 50 m², au 2ème étage, escalier 1, lot n°126 soit un parking n°108 et 75 soit un box n° 201.



Par actes d'huissier de justice distincts du 22 mai 2009, annulant remplaçant celui du 14 mai 2009, elle leur a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.



Contestant la validité tant de l'offre de vente que des congés pour vendre, M. [N] [C] et Mme [F] [I], son épouse, ont saisi le tribunal d'instance de Paris (16 ème arrondissement), qui, par jugement du 29 juin 2010, a, avec exécution provisoire :



- constaté que le congé pour vente en date du 22 mai 2009 ainsi que l'offre de vente ont été valablement délivrés,

- constaté la résiliation de plein droit au 30 novembre 2009 du bail conclu le 25 novembre 1991 entre les parties et concernant le logement sis 60/62 avenue Henri Martin à Paris (16ème),

- ordonné, en conséquence, à M. [N] [C] et à Mme [F] [I], son épouse, de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de leur chef,

- dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,

- condamné M.[N] [C] et à Mme [F] [I] à payer à la société anonyme Générali Vie une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter du 1er décembre 2009 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Régulièrement appelants, M. [N] [C] et Mme [F] [I] demandent à la cour, dans leurs conclusions signifiées le 26 septembre 2011, au visa des articles 10 de la loi du 31 décembre 1975, 15-II de la loi du 6 juillet 1989, de l'accord collectif du 9 juin 2008 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, d'infirmer cette décision et, statuant à nouveau, de :

- dire et juger nuls et de nul effet l'offre de vente du 14 septembre 2006 et les congés pour vendre des 14 et 22 mai 2009,

- dire et juger que le bail s'est trouvé reconduit à compter du 1er décembre 2009 pour une durée de six ans aux conditions antérieures, que l'exercice du droit de préemption des locataires n'a pas été purgé et que si la SA Generali entend poursuivre la vente du logement, elle devra procéder préalablement à une nouvelle notification de l'offre de vente conforme aux dispositions de l'accord collectif applicable,

- débouter la société anonyme Generali Vie de toutes ses demandes et la condamner à leur payer les sommes de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts et 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses écritures signifiées le 20 septembre 2011, la société anonyme Generali Vie conclut au visa notamment des accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, au débouté, à la confirmation de la décision déféré, à ce que soit constaté qu'elle a respecté en tous points ces accords collectifs et les dispositions applicables à la mise en vente par lots de l'immeuble, à ce que M. [N] [C] et Mme [F] [I] soient condamnés à lui payer à compter du 30 novembre 2009 une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3 804, 50 euros jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs ainsi qu'une indemnité de procédure de 5 000 euros.





SUR CE, LA COUR :



Considérant que comme le rappelle la société anonyme Generali Vie, le congé pour vendre qu'elle a fait délivrer à chacun des appelants, par actes d'huissier de justice distincts des 22 mai 2009, annulait et remplaçait celui du 14 mai 2009, à la suite d'une erreur de numérotation du lot correspondant au box, le premier congé indiquant qu'il s'agissait du lot 75 au lieu du lot 201 ;



Que la demande de M. [N] [C] et de Mme [F] [I] tendant à voir annuler les congés du 14 mai 2009 est, en conséquence, sans objet ;



Considérant sur la demande de nullité du congé pour vendre du 22 mai 2009, qu'il résulte du bail conclu entre les parties le 25 novembre 1991 qu'ont été donnés en location à M. et Mme [N] [C] un appartement situé au 7ème étage de l'immeuble, escalier I, le paragraphe 'Consistance et équipements privatifs' étant libellé comme suit :



'Cet appartement est composé de :

- 4 pièces principales,

- une cuisine avec évier (robinetterie mélangeuse eau chaude/ eau froide) -Office,

- 2 salles de bains équipée avec baignoire, bidet, lavabo (robinetterie mélangeuse eau chaude/eau froide) WC -glace murale avec éclairage,

- WC séparé avec lavabo et glace murale,

- entrée -dégagement -Placards,

- WC de service communs sur palier,

- une chambre de service n° 202 située au 2ème étage -escalier I -comprenant salle de douches et entrée,

- une cave située au 1er sous-sol portant le n° 112,

- un box situé au 2ème sous-sol portant le n° 201,

- un parking situé au 1er sous-sol portant le n° 108 ',



Que le congé pour vendre du 22 mai 2009, délivré à chacun des locataires, ne fait pas état des 'WC de service communs sur le palier', comme s'en prévalent les appelants pour en solliciter la nullité ;



Que la société anonyme Generali Vie réplique que, s'agissant de WC communs, comme leur nom l'indique, ils ne sauraient faire l'objet d'une offre de vente de locaux privatifs, qu'ils sont par ailleurs condamnés depuis plusieurs années, ce que les appelants se gardent de préciser, que comme le premier juge l'a retenu, ces WC n'étant pas, selon les termes du bail privatifs mais communs, le bail ne pouvait octroyer aux locataires qu'un droit d'usage sur ceux-ci, que ce simple droit d'usage adossé au bail ne saurait donner lieu à un droit de préemption des locataires qui, par définition, se partageaient à plusieurs l'usage de ces WC ;



Que cependant selon l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé fondé sur la décision de vendre le logement doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;



Que ces WC constituent une partie privative, comme le soutiennent les appelants ou une partie commune, nécessairement exclue de la vente, comme le fait valoir l'intimée, le congé devait en toute hypothèse en préciser le sort notamment pour permettre aux locataires, au regard de la consistance des lieux loués, d'accepter l'offre en toute connaissance de cause ;



Que faute de comporter cette précision, l'objet de la vente n'est pas déterminé et le congé est nul ;



Qu'il s'ensuit que le bail consenti à M. [N] [C] et à Mme [F] [I] s'est trouvé reconduit, à compter du 1er décembre 2009, pour une durée de six ans aux conditions antérieures ;



Que la société Generali Vie sera, en conséquence, déboutée de ses demandes d'expulsion des locataires des lieux loués, de transport et de séquestration des meubles se trouvant dans les lieux de condamnation solidaire de ces derniers au paiement d'une indemnité d'occupation, le jugement entrepris étant infirmé de ces chefs ;



Considérant, en ce qui concerne l'offre de vente notifiée le 14 septembre 2006 au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, que M. et Mme [N] [C] se prévalent également de sa nullité, motif pris de ce qu'elle ne propose pas à la vente l'intégralité des lieux loués, que les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques n'ont pas fait l'objet d'un examen préalable avec l'association des locataires CLVC présente sur le site depuis le 26 avril 2000, que la société VLGI n'était pas habilitée à convoquer à la réunion d'information des locataires par lettre du 20 avril 2006 puisqu'elle n'a reçu délégation que postérieurement à cette date soit le 3 mai 2006 ni à délivrer les offres de vente au nom et pour le compte du propriétaire bailleur, faute de disposer d'un mandat spécifique à cet effet, que l'offre de vente inclut dans son prix des commissions versées à deux intermédiaires, Generali Immobilier et VLGI, en violation du droit de préemption des appelants et de la loi du 2 janvier 1970 sur l'activité d'entremise, que le diagnostic technique a été établi dans le cadre de la mise en copropriété, en dehors de toute concertation avec l'association des locataires CLVC, et ne répond ni aux critères de l'accord collectif ni aux exigences d'une information complète ;



Que s'agissant du premier moyen, il est inopérant, le bailleur, en sa qualité de propriétaire, ayant la possibilité de décider de mettre en vente par lots une partie des lieux occupés et d'en conserver une autre ;



Que s'agissant du second, la société anonyme Generali Vie réplique à juste titre que l'amicale des locataires n'est pas une association de locataires représentative au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 puisqu'elle n'est pas déclarée à la Préfecture, peu important qu'elle justifie devant la cour être affiliée à une organisation représentative de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation ;



Qu'en ce qui concerne la qualité à agir de la société VGLI, elle ne saurait être utilement contestée, dès lors qu'il résulte de l'offre de vente qu'elle intervenait en tant que mandataire de la société Generali Assurance Vie, devenue Generali Vie, que l'intimée produit le mandat de vente exclusif signé entre elle et la société Generali Immobilier Conseil ainsi que la délégation de mandat de vente de la société Generali Immobilier Conseil à la société VGLI, tous deux datés du 3 mai 2006, le seul fait que la convocation à la réunion d'information ait été faite par la société VGLI antérieurement soit le 20 avril 2006 ne suffisant pas à entacher l'offre de vente, postérieure à la date du mandat puisqu'en date du 14 septembre 2006, de nullité ;



Que quant à la rémunération du mandataire, l'offre de vente indique un prix de vente détaillé par lot mis en vente, ne mentionne pas que le prix proposé inclurait une commission ni que les acquéreurs auront à en supporter une, l'offre indiquant uniquement que l'acquéreur paiera tous les frais de la vente, ce qui s'entend des frais d'enregistrement et notariés ;



Que si l'article 7 de la délégation de mandat de vente prévoit les conditions de rémunération du mandat de vente soit 3 % HT à la charge du mandataire principal, cette rémunération vient s'imputer sur le prix de vente que ce dernier [N]çoit ;



Que le tableau des ventes dont font état les locataires fait apparaître des montants correspondant aux commissions du mandataire principal et du mandataire délégué, soit ceux dus par le mandant au mandataire principal (4 % du prix de vente) et par le mandataire principal au mandataire délégué (3 % des 4 % reçus du mandant), ce qui confirme que les commissions prévues sont prises en charge par le vendeur et non par l'acquéreur ;



Qu'ainsi, les appelants étaient parfaitement informés par l'offre qui leur était faite du prix qu'ils avaient à payer s'ils exerçaient leur droit de préemption sans être induits en erreur par une formulation erronée ;



Qu'enfin, s'agissant des diagnostics et bilans techniques prévus par l'accord collectif du 9 juin 1998, que le jugement entrepris sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il les a jugés conformes audit accord, étant observé que l'accord collectif du 16 mars 2005 qui n'a été étendu que par décret du 10 novembre 2006, n'était pas applicable à l'offre de vente du 14 septembre 2006 ;



Qu'il s'ensuit que les appelants seront déboutés de leur demande de nullité de l'offre de vente du 14 septembre 2006 qui leur a été valablement délivrée, la décision déférée étant confirmée de ce chef et, en conséquence, de leur demande tendant à voir dire que si la société Generali Vie entend poursuivre la vente du logement, elle devra procéder à une nouvelle notification de l'offre de vente puisque le droit de préemption qu'il tiennent de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 a été purgé ;



Considérant que M. [N] [C] et Mme [F] [I] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts formée à hauteur de la somme de 25 000 euros en réparation du préjudice qu'ils soutiennent avoir subi du fait des violations par la bailleresse de leur statut locatif et du trouble que ces violations ont entraîné dans leur vie quotidienne, dès lors qu'ils ne caractérisent pas la faute commise par la bailleresse et son lien de causalité avec le préjudice dont ils se prévalent à hauteur de la somme sollicitée ;



Qu'il sera, en revanche, fait application en leur faveur des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans les termes du dispositif, la société intimée étant déboutée de sa demande du même chef ;





PAR CES MOTIFS :





Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que l'offre de vente du 14 septembre 2006 au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 a été valablement délivrée ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit sans objet la demande de M. [N] [C] et de Mme [F] [I] tendant à voir annuler le congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 qui leur a été signifié le 14 mai 2009, ce congé ayant été annulé et remplacé par celui du 22 mai 2009 ;



Annule le congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 signifié à M. [N] [C] et à Mme [F] [I] par actes d'huissier de justice distincts du 22 mai 2009 ;



Dit que le bail du 25 novembre 1991 à effet du 1er décembre 1991 s'est trouvé reconduit à compter du 1er décembre 2009 pour une durée de six ans aux conditions antérieures ;



Déboute, en conséquence, la société Generali Vie de ses demandes d'expulsion, séquestration des meubles et fixation d'une indemnité d'occupation ;



Déboute M. [N] [C] et Mme [F] [I] de leur demande tendant à voir juger que si la société Generali Vie entend poursuivre la vente du logement, elle devra procéder à une nouvelle notification de l'offre de vente au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;



Dit et juge que leur droit de préemption tiré de ces dispositions a été purgé ;



Déboute M. [N] [C] et Mme [F] [I] de leur demande de dommages-intérêts ;



Condamne la société anonyme Generali Vie à payer à M. [N] [C] et à Mme [F] [I] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la société anonyme Generali Vie de sa demande d'indemnité de procédure et la condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct, pour ces derniers, au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière, La Présidente,