Cour d'Appel · 4e Chambre A — 22 juin 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 22 JUIN 2012



N° 2012/297 













Rôle N° 08/18652







[D] [F]

[O] [R] épouse [F]

[P] [R]

[I] [L] épouse [R]





C/





Syndicat des copropriétaires [Adresse 10]





















Grosse délivrée 

le :

à :SCP MAGNAN 



la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 29 Septembre 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 05/5738.





APPELANTS



Monsieur [D] [F]

né le [Date naissance 1] 1957 , demeurant [Adresse 12]



Madame [O] [R] épouse [F]

née le [Date naissance 4] 1958 , demeurant [Adresse 12]



Monsieur [P] [R]

né le [Date naissance 2] 1923 , demeurant [Adresse 13]



Madame [I] [L] épouse [R]

née le [Date naissance 3] 1926 , demeurant [Adresse 13]



représentés par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant par la SCP BURTEZ DOUCEDE OLIVIER, avocats au barreau de MARSEILLE,





INTIME



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] demeurant [Adresse 5] pris en la personne de son Syndic en exercice



représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP GATT & LAZZARINI, avocats au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*





















COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 22 Mai 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2012







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat rédacteur: Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président



Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2012,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.













***



















































FAITS ET PROCEDURE



Une assemblée générale ayant décidé de retirer du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 10] des clauses exonérant les propriétaires du lot n° 2 de charges communes, les consorts [F] - [R] ayant attaqué cette délibération, le premier juge les ayant débouté de leurs demandes, et les consorts [F] - [R] ayant interjeté appel de cette décision, par arrêt du 26 juin 2009, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, la Cour a statué ainsi : 

'Confirmant toutes ces dispositions le jugement entrepris et y ajoutant 

Désigne avant dire droit en qualité d'expert M. [V] [Y], ... avec mission de rechercher et donner tous éléments permettant de fixer la répartition de charges entre copropriétaires en application de l'article 43 alinéa deux de la loi du 10 juillet 1965 

Dit que l'expert pourra, en cas de nécessité, se faire assister d'un géomètre-expert, sapiteur choisi sur la liste des experts de la Cour de Céans ...

Déboute M. [P] [R], Mme [I] [L]-[R], M. [D] [F] et Mme [N] [O] [R]-[F] de leurs autres demandes 

Condamne M. [P] [R], Mme [I] [L]-[R], M. [D] [F] et Mme [N] [O] [R]-[F] à payer au syndicat des copropriétaires l'ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 3000 € (trois mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile 

Condamne M. [P] [R], Mme [I] [L]-[R], M. [D] [F] et Mme [N] [O] [R]-[F] aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ces derniers autorise la SCP Ermeneux Levaique, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante' ; 



Mr [Y] ayant déposé son rapport, lequel distingue plusieurs répartitions selon les postes de charges envisagés, au terme de dernières conclusions du 18 mars 2011, qui sont tenues pour intégralement reprises ici, les consorts [F] - [R] formulent les demandes suivantes :

'Vu l'arrêt avant dire droit du 26 Juin 2009 ; 

Vu la réserve expresse de former un pourvoi en Cassation ; 

Vu le fait que la répartition des quotes parts de parties communes ne doit pas être confondue avec la répartition des charges de copropriété, dont elle ne suit pas forcément le sort (Cass. 3ème Civ. 06/03/1991 N° 89 - 16 - 943· Bull. Civ. III N° 82) 

FIXER la répartition des charges entre les copropriétaires en application de l'article 43 alinéa 2 en homologuant les postes retenus dans les colonnes 4 et 6 du Sapiteur [A] [U], mais en retenant comme répartition des charges de copropriété non pas la répartition des quotes parts des parties communes à savoir 1586/10000èmes, mais 431/10000èmes correspondant à la valeur relative des parties privatives ; 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à restituer le trop perçu sur le fondement de la répétition de l'indu, dans les délais de ,6 mois de la signification de l'arrêt à intervenir, ce calcul se faisant sur la base de répartition nouvelle qui aurait dû être établie immédiatement après l'assemblée ayant déclaré non écrite au regard de l'article 43 la non participation aux charges ; 

ASSORTIR cette condamnation à restituer d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3000 euros ainsi qu'aux entiers dépens distraits de l'instance après l'arrêt avant dire droit comprenant notamment les frais d'expertise au profit de la SCP MAGNAN qui a pourvu sur son affirmation de droit' ;



Au terme de dernières conclusions du 7 novembre 2011, qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] formule les demandes suivantes :

'Vu les articles 10, 24, 43 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Vu les articles 6 et 18 du décret du 17 Mars 1967 ; 

Vu l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 26 juin 2009

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [Y] ; 

DEBOUTER les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins ou conclusions. 

Subsidiairement, s'il était procédé par la Cour à une répartition de charges entre copropriétaires en application de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 

DIRE ET JUGER que l'état de répartition proposé dans le rapport d'expertise de Monsieur l'Expert [Y] ne pourrait recevoir application en l'état, en ce que : 

- la répartition proposée des charges "Entretien et arrosage des charges espaces verts", "salaires du jardinier', "salaires de l'homme d'entretien des parties communes", "dépenses eau" est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

DIRE que l'ensemble de ces dépenses sera répartie entre tous les copropriétaires de l'Ensemble immobilier à proportion de leurs tantièmes de parties communes. 

En tout état de cause, 

DEBOUTER les appelants de leur demande tendant à voir modifier leurs tantièmes de parties communes ; 

DEBOUTER les appelants de leur demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à restituer l'ensemble des sommes qu'ils auraient indûment versées au titre du paiement des charges de copropriété jusqu'à la nouvelle répartition des charges. 

CONDAMNER les appelants à verser au Syndicat des copropriétaires «[Adresse 10]» la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Les CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP ERMENEUX CHAMPLY LEVAIQUE sur son affirmation de droit d'y avoir pourvu' ;



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2012, avant l'ouverture des débats ;





MOTIFS DE LA DECISION



Si le tribunal, puis la Cour, ont débouté les consorts [F] - [R] de leur demande d'annulation de la délibération attaquée, qui a été prise à la majorité simple, alors que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, c'est parce qu'ils ont eux-mêmes constaté que les clauses litigieuses, contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, étaient réputées non écrites ; il convient donc de procéder à une nouvelle répartition, conformément à l'article 43 alinéa 2 du texte susvisé ;



En droit, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, qui dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; 



En l'espèce, lors de l'établissement de la copropriété, celle-ci comportait deux lots, à savoir le lot n° 1, consistant dans la jouissance privative d'une superficie de 8 793 m² et le droit d'y édifier des bâtiments, avec les 8414/10000èmes indivis de la propriété du sol, et le lot n° 2, consistant dans la jouissance privative d'une superficie de 2 319 m² et d'une villa élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, avec les 1586/10000èmes indivis de la propriété du sol ; pour conclure à une nouvelle répartition des charges sur la base d'une quote-part du lot n° 2 de 431/10000èmes, les consorts [F] - [R] se prévalent de deux rapports d'expertise privée opérant une comparaison entre la valeur de la villa et celle d'un appartement situé dans l'un des bâtiments construits sur le lot n° 1 ; or cette comparaison est irrecevable, puisque elle prend pour base des lots, n° 10 et 22, qui n'existaient pas lors de l'établissement de la copropriété, mais qui ont été créés après par subdivision du lot n° 1 ; faute pour eux de démontrer que la quote-part des parties communes attribuée aux lots n° 1 et 2 n'était pas proportionnelle à leurs valeurs relatives, les consorts [F] - [R] seront déboutés de leur demande ;



Le règlement de copropriété prévoit que les charges 'relatives aux escaliers, tapis et ascenseurs...' (cf. art. 26) 'seront supportées entre les copropriétaires de chacun des bâtiments' (cf. art. 27), que celles d'eau froide 'ne seront considérées comme charges spéciales que si des compteurs individuels sont installés dans les locaux privatifs' (cf. art. 28), que les propriétaires des emplacements de voiture extérieurs 'auront à leur charge exclusive les frais d'entretien de leur emplacement' (cf. art. 29), et que ceux des garages auront à leur charge exclusive 'les frais d'entretien de leur bâtiment' (art. 30) ; ces dispositions n'étant pas affectées par le caractère non écrit des clauses litigieuses, continueront à s'appliquer ; 



Pour le surplus, avant que les clauses litigieuses soient retirées du règlement de copropriété, les propriétaires du lot n° 2 étaient exonérés de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, et celles-ci étaient réparties entre les autres copropriétaires sur la base de leurs seuls millièmes, soit 8414/10000émes ; désormais elles le seront sur la base de 10000/10000èmes, la quote-part du lot n° 2 étant de 1586/10000èmes ; à titre purement indicatif, il est rappelé ici qu'entrent notamment dans cette catégorie les charges d'éclairage et d'entretien des parties communes des bâtiments (sous la réserve expresse des dispositions des art. 26 à 30 ci-dessus), des jardins, du portail et des clôtures ; 



La Cour a déjà statué sur les autres demandes (restitution, article 700), et sur les dépens ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe, 



Vu l'arrêt du 26 juin 2009,



Dit que les dispositions des articles 26 à 30 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 10] continueront à s'appliquer ;









Dit que pour le surplus, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'ensemble immobilier [Adresse 10] seront réparties sur la base de 10000/10000èmes, la quote-part du lot n° 2 étant de 1586/10000èmes ;



Déclare toutes autres demandes irrecevables ou mal fondées ;



Rappelle que les consorts [F] - [R] ont été condamnés aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct pour la SCP Ermeneux Levaique.;







LE GREFFIER LE PRESIDENT







S.AUDOUBERT J.P.ASTIER