Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 3 mai 2012

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 03 MAI 2012



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/21071



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/05879





APPELANT

 

Monsieur [K] [C]



demeurant [Adresse 2]



représenté par la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES en la personne de Maître Michel GUIZARD, avocats au barreau de PARIS, toque : L0020

assisté de Maître Laurence TARTOUR plaidant pour la SCP SAMSON, avocat au barreau de PARIS, toque J 47





INTIMES 



Monsieur [J] [D] [A]



Madame [B] [Y] épouse [A]



demeurant tous deux [Adresse 3]



représentés par la SCP BOMMART FORSTER - FROMANTIN en la personne de Maître Edmond FROMANTIN, avocats au barreau de PARIS, toque : J151

assistés de Maître Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque BOB 184 substitué par Maître Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque BOB 184 



Madame [I] [L] exerçant sous l'enseigne 'DL IMMOBILIER'



demeurant [Adresse 1]



représentée par la SCP BOMMART FORSTER - FROMANTIN en la personne de Maître Edmond FROMANTIN, avocats au barreau de PARIS, toque : J151

assistée de Maître Sophie BELLON plaidant pour l'ASSOCIATION GALDOS BELLON, avocats au barreau de PARIS, toque R 56



















Maître [B] [M]



demeurant [Adresse 5]



SCP Sylviane HAGUENAUER-PLANTELIN, Sylvain PLENTELIN et François PLANTELIN 

agissant poursuites et diligences de son gérant

 

ayant son siège [Adresse 4]



représentés par la SCP Jeanne BAECHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de PARIS, toque : L0034

assistés de Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA plaidant pour la SCP COURTAIGNE, avocats au barreau de VERSAILLES, toque C 52









COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mars 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Par acte du 27 novembre 2007 confié à la garde de Me [M], notaire du vendeur, M. [K] [C] a promis de vendre à M. [J] [D] [A] et Mme [B] [Y] épouse [A], qui ont accepté, une maison d'habitation sise au Vésinet moyennant le prix de 1'460'000 €.











La promesse de vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention plus tard le 31 janvier 2008 d'un prêt de 1'460'000 €, remboursable sur 25 ans au taux maximum d'intérêt de 5, 20 % l'an, l'acquéreur déclarant à ce sujet qu'à sa connaissance :

' il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.

 Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place de l'assurance décès invalidité sur la tête des acquéreurs et des cautions éventuelles.

 Les garanties demandées par l'établissement prêteur pourront sauf imprévu, être mises en place...'

 

L'acte précisait que les termes, prix et conditions de la vente avaient été négociés par l'agence ' DL immobilier' en vertu d'un mandat de vente 8 octobre 2007 et que la rémunération de l'intermédiaire d'un montant de 30'000 € serait à la charge de l'acquéreur.



Les époux [A] ont remis à titre de dépôt de garantie au comptable de la SCP [Z], notaires associés, la somme de 30'000 € qu'ils ont complétée d'une somme complémentaire de 43'000 €.



La promesse de vente devait être réitérée en la forme authentique pardevant Me [B] [M], notaire, au plus tard le 28 février 2008 à 16 heures, avec la participation de Me [N] notaire à [Localité 7], conseil de l'acquéreur. 



L'acte comportait une clause pénale d'un montant de 146'000 € applicable dans le cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne réaliserait pas l'acte de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles.



Le délai de réalisation de la condition suspensive a fait l'objet d'une prorogation pour une durée de 15 jours expirant le 14 février 2008.



Les époux n'ayant finalement pas obtenu le prêt requis, la vente n'a pas été réitérée par acte authentique et les époux [A] ont demandé la restitution de leur dépôt de garantie à laquelle M. [C] s'est refusé.



C'est dans ces conditions que par acte du 28 mai 2008, M. [C] les a fait assigner en paiement de la clause pénale et appelé sur la cause par acte du 7 avril 2009 Mme [I] [L] rédacteur de la promesse de vente ainsi que Me [M], notaire, en paiement de dommages et intérêts.





Par jugement rendu le 28 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Créteil a :



- débouté M. [K] [C] de ses demandes,

- dit que la condition suspensive d'obtention de prêt ne s'est pas réalisée et que la vente est caduque,

- dit que la somme de 73'000 € séquestrée entre les mains de Me [B] [M] sera restituée aux époux [A] ,

- rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [A] et Mme [I] [L],

- dit que Mme [I] [L] et Me [B] [M] conserveront la charge de leurs frais irrépétibles, 

- condamné M.[K] [C] à payer aux époux [A], ensemble, la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus,

- ordonné l'exécution provisoire sur la totalité des dispositions du jugement.









Appelant de cette décision, M. [K] [C] aux termes de ses dernières écritures en date du 28 février 2011, auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l'exposé de ses moyens et argumentation, demande à la Cour, au visa des articles 1382, 1134 et 1147 du Code civil, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :



- dire et juger que les époux [A] ne rapportent pas la preuve d'avoir déposé des demandes de prêts conformes en tous points aux stipulations prévues au compromis de vente et ont commis une faute en déclarant qu'il n'existait aucun obstacle à l'octroi d'un prêt d'un montant de 1'470 000'€ sans fournir dans le même temps toute information utile aux parties sur l'importance de leur revenu et leur patrimoine mobilier ou immobilier,

- dire et juger qu'en l'absence de tout justificatif concernant leur revenu et leur patrimoine, ils ne justifient pas avoir fait une telle déclaration de bonne foi,

- dire et juger qu'il appartenait à la société [L] [I] et à Me [M] ainsi qu'à la SCP [Z] de vérifier, au titre de leur obligation de conseil, la solvabilité des époux [A] au regard de la somme qui devait être empruntée, et que faute d'avoir interrogé les acquéreurs sur ce point, ils ont commis une faute engageant leur responsabilité,

- en conséquence condamner in solidum les époux [A], la société [L] [I], Me [M] et la SCP [Z] à leur payer la somme de 146'000 € à titre de dommages-intérêts tel que prévu à la clause pénale,

- condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.



Aux termes de leurs dernières écritures en date du 29 février 2012, auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l'exposé de leurs moyens et argumentation, les époux [A] demandent à la Cour, au visa de l'article 1147 du code civil de les déclarer bien fondés en leurs écritures, à défaut de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et en tout état de cause, de débouter tant M. [C] que Mme [M] et la SCP [Z] de l'intégralité de leurs demandes et de condamner M. [C] à leur payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 21 juin 2011, auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l'exposé de ses moyens et argumentation, Mme [I] [L] au visa des articles 1315 et 1147 du code civil, demande à la Cour de dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute en relation directe et certaine avec le préjudice allégué par M. [C], que les conditions de mise en jeu de sa responsabilité contractuelle ne sont pas réunies et, en conséquence, de le déclarer mal fondé en son appel en confirmant le jugement déféré en toutes ses dispositions et en prononçant sa mise hors de cause, à titre reconventionnel de le condamner à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.





Aux termes de leurs dernières écritures en date du 22 juillet 2011 auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l'exposé de leurs moyens et argumentation, Me [B] [M] et la SCP Haguenauer - Plantelin au visa de l'article 1382 du code civil, demandent la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et de :



- constater l'absence de faute des notaires et débouter M. [C] de toutes ses demandes à leur encontre,

- à titre subsidiaire constater l'absence de préjudice et de lien de causalité,

- à titre infiniment subsidiaire en cas de condamnation des notaires, condamner in solidum les époux [A] et l'agence immobilière à les en garantir,

- en tout état de cause, condamner M. [C] à leur payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure d'appel abusive et celle de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.





CECI ETANT EXPOSE,



LA COUR, 



Considérant que les conventions font la loi des parties et que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ;



Considérant que les moyens développés par M. [C] au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



Qu'à ces justes motifs il convient d'ajouter que :



- la Poste a fait savoir le 15 février 2008, soit le lendemain de la prorogation du délai qui expirait le 14 février, qu'elle refusait le prêt de 1'476'000 € qui lui avait été demandé, la Caisse d'épargne IDF ouest a fait la même réponse le 16 février 2008 à la demande d'un prêt de 1'500'000 € 



- eu égard au montant total de l'investissement et à la motivation des refus de prêt, le fait que les acquéreurs aient sollicité un prêt d'un montant légèrement supérieur à celui prévu ne saurait constituer une aggravation de la condition étant à l'origine de sa défaillance,



- le retard des banques à répondre à la demande de prêt ne saurait être imputable à faute à M. [A] dont il n'est pas prétendu qu'il n'ait pas déposé ses demandes de prêts dans un délai suffisant pour permettre l'instruction de la demande, en effet, le Crédit mutuel précise que la demande de prêt a été faite le 7 décembre 2007 soit huit jours après la signature de la promesse de vente, les autres organismes bancaires n'indiquant pas la date à laquelle un dossier de prêt a été déposé, mais l'importance du montant du prêt étant de nature à lui seul à justifier la durée d'instruction de la demande,



- la promesse de vente a été signée par M.[A], exerçant la profession de médecin urgentiste, et sur la foi de cette seule qualité incontestée de nature à attester d'une solvabilité apparente, et sans que le montant des revenus tirés de cette profession ou de toute autre activité ne soient mentionnés à l'acte,



- il ne peut donc être soutenu que l'acquéreur n'a pas déclaré sa situation réelle et qu'il n'a pas fait toutes les recherches sérieuses en vue d'obtenir un prêt alors que la bonne foi doit être présumée et que la situation du centre chirurgical [6] dont il est le président-directeur général est une personne juridiquement distincte et qu'aucun des refus de prêt opposé par les banques n'est motivé par l'état de déconfiture de cette entreprise, de sorte qu' il n'existait pas, au sens de l'acte du 27 novembre 2007, d' empêchement relativement à la personne de l'acquéreur à l'octroi d'un prêt, 



- la condition suspensive d'obtention de prêt étant défaillie sans faute des acquéreurs, il s'ensuit que la clause pénale n'est pas applicable,





- l'agence DL immobilier qui n'était investie que d'un mandat d'entremise et a assuré la mise en relation d'un vendeur et d'un acquéreur,qui en sa qualité de médecin disposait d'une solvabilité apparente, et alors qu'elle n'est pas le rédacteur de la promesse synallagmatique de vente n'a pas commis de faute dans l'exécution de son mandat,



- le devoir de conseil et d'information du notaire qui s'exerce préalablement à la conclusion de l'acte pour assurer son efficacité ne s'étend pas, sauf mission particulière, à la réalisation d'une condition suspensive qui ne relève que de la seule initiative des parties, dès lors Mme [M] qui, au demeurant, n'était investie que d'une mission de conservation d'un acte sous seing privé entre vendeur et acquéreurs, n'avait pas à se livrer d'office à des investigations sur la solvabilité des parties, alors au surplus que M. [A] en sa qualité de médecin urgentiste disposait d'une solvabilité apparente, 



Considérant dans ces conditions, que la décision des premiers juges mérite confirmation notamment en ce qu'ils ont dit la condition suspensive d'obtention de prêt défaillie sans faute des époux [A], dit la promesse de vente caduque, ordonné la restitution du dépôt de garantie, et écarté la mise en jeu de la responsabilité tant de l'agence DL immobilier que du notaire ;



Considérant que M. [C] ayant pu se reprendre sans pour autant commettre d'abus sur l'étendue de la mission dévolue à maître [M], il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par cette dernière et la SCP notariale ;



Considérant que M. [C] qui succombe supportera les dépens et sera condamné, en sus de la somme allouée à ce titre en première instance, à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité ne commandant pas de faire application des dispositions précitées au profit des autres parties au litige, 





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement déféré,



Y ajoutant,



Condamne M. [K] [C] à payer à M. [J] [D] [A] et Mme [B] [Y] épouse [A] la somme de 2 500 €au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette tout autre demande plus ample ou contraire,



Condamne M. [K] [C] aux dépens de première instance d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La Greffière,La Présidente,