Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 10 mai 2012

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 10/05/2012



***



N° de MINUTE : 

N° RG : 08/05140



Jugement (N° 06/31)

rendu le 05 Novembre 2007

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE



REF : PB/CL





APPELANTE



S.C.I. FASCIL 

prise en la personne de ses représentants légaux

Ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]





Représentée par Me Philippe Georges QUIGNON, avocat au barreau de DOUAI anciennement avoué

Assistée de la SCP NASSIRI & BIANCHI, avocats au barreau de LILLE,





INTIMÉE



S.A.R.L. MAAREF 

prise en la personne de ses représentants légaux

Ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par la SCP FRANCOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocats au barreau de DOUAI anciennement avoués

Assistée de ASS RICHARD-LEROY, avocats au barreau de LILLE,



DÉBATS à l'audience publique du 13 Mars 2012 tenue par Patrick BIROLLEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Patrick BIROLLEAU, Président de chambre

Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller

Sandrine DELATTRE, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 Février 2012



***









Par acte sous seing privé du 19 octobre 1995, les époux Monsieur [I] [Z] et Madame [U] [F] ont donné en location à la SARL MAAREF une partie d'un immeuble, sis [Adresse 2], à usage de commerce de boulangerie-pâtisserie pour une durée de neuf années à effet au 15 janvier 1996, moyennant un loyer annuel de 24.000,00 FF, soit 3.658,78 euros. Le bail est venu à expiration le 14 janvier 2005, date à laquelle le loyer s'élevait à 4.358,94 euros HT/HC/an.



Par acte du 2 mai 2002, la SCI FASCIL est venue aux droits et obligations des bailleurs par l'acquisition de l'intégralité de l'immeuble.



Par exploit du 26 mai 2004, la société MAAREF a sollicité le renouvellement du bail.



Par acte d'huissier du 19 juin 2004, la SCI FASCIL a fait délivrer à la SARL MAAREF un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 12.000,00 euros.



La Commission départementale de conciliation a, par avis en date du 15 décembre 2005, estimé qu'il n'existait pas d'élément suffisant en faveur du déplafonnement.



Par jugement du 5 novembre 2007, le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lille a notamment dit qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement, fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 4.550,00 euros par an à compter du 15 janvier 2005 et condamné la SCI FASCIL à payer une indemnité de 1.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI FASCIL a interjeté appel de ce jugement.



Par arrêt avant dire droit en date du 20 janvier 2011, la Cour de ce siège a ordonné une expertise aux fins de rechercher et fournir tous éléments permettant d'apprécier si, entre le 15 janvier 1996 et le 14 janvier 2005 est intervenue une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 du code de commerce quant à la valeur locative des locaux loués, et, dans l'affirmative, proposer un nouveau montant de loyer en fonction de la valeur locative par rapport aux critères dégagés par l'article L145-33 1° à 5° et aux précisions fournies par les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce.



L'expert Monsieur [O] a déposé son rapport le 27 juillet 2011.



Par conclusions déposées le 5 décembre 2011, la société FASCIL demande d'infirmer la décision déférée, de dire n'y avoir lieu à plafonnement du loyer commercial, de le fixer au montant de 19.429,00 euros par an HT et hors charges, avec effet au 15 janvier 2005, intérêts de retard à compter de cette date et capitalisation des intérêts et de condamner au paiement de la somme de 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Elle se prévaut, au soutien du déplafonnement, d'une part de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, caractérisée par une progression de la population résidante du quartier et par la réalisation de travaux de rénovation, d'autre part de la modification des caractéristiques du local loué qui a été transformé par le locataire sans l'accord préalable du bailleur. Sur la valeur locative, elle retient un prix du mètre carré de 242,86 euros, au lieu de celui de 139,50 euros proposé par l'expert, soit, pour une surface utile pondérée de 80 m², un loyer annuel de 19.429,00 euros HT et HC.



Par conclusions déposées le 18 octobre 2011, la société MAAREF demande :

- à titre principal, de confirmer le jugement entrepris ;

- subsidiairement, de lui donner acte qu'elle s'en rapporte à la sagesse de la Cour sur le loyer renouvelé ;

- en tout état de cause, de condamner la société FASCIL au paiement de la somme de 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir qu'il n'y a pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité dans la mesure où aucun aménagement n'a été réalisé dans la [Localité 9], seul le secteur de la place de Wazemmes ayant fait l'objet de travaux de rénovation, et où la population résidant dans ce secteur reste socialement précaire. Elle précise que c'est l'état des locaux et le refus systématique opposé par le bailleur à la moindre modernisation qui l'ont conduite à réaliser certains travaux. Elle demande enfin, dans l'hypothèse où le loyer devrait être fixé selon la valeur locative, que soient retenus la surface utile pondérée de 66 m² et le prix au m² proposés par l'expert. 





DISCUSSION 





Attendu qu'aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, 'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (...)' ; qu'il en résulte que, si la condition relative à la durée du bail (soit neuf années au plus) est remplie, le montant du loyer, au moment de son renouvellement, est égal au loyer initial le cas échéant avec le jeu de l'indexation, sauf s'il s'est produit, au cours du bail, une évolution notable des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 qui sont les suivants :

1° les caractéristiques du local considéré, 

2° la destination des lieux, 

3° les obligations respectives des parties, 

4° les facteurs locaux de commercialité ; 









Que les modifications possibles de ces éléments doivent, pour entraîner exception à la règle du plafonnement, d'une part être notables et s'être produites au cours de la durée du bail entre la date de son entrée en vigueur et celle de son renouvellement, d'autre part, s'il s'agit des facteurs locaux de commercialité, être de nature à avoir eu une incidence sur l'activité commerciale considérée ; 





Sur les caractéristiques du local considéré





Attendu que l'expert retient que les caractéristiques du local ont connu une évolution en raison des travaux réalisés par le locataire sans l'accord préalable du bailleur, tenant :

- à des aménagements dans la cave, découpe des piliers de la voûté de la cave et cimentage, pose de carreaux de faïence sur les murs de la cave, création d'une pièce faisant office de bureau ;

- à la modification de la porte du couloir latéral, démontée et remontée quelques mètres plus loin ; 

- au démontage d'un mur en carreaux de plâtre situé dans la réserve du rez-de-chaussée; 



Attendu qu'il n'est toutefois opposé aucun élément à l'affirmation selon laquelle les travaux en cause ont été de nature limitée et n'ont répondu qu'à des exigences de sécurité - pour le démontage du mur de carreaux de plâtre du rez-de-chaussée - ou à de simples motifs de commodité - pour l'aménagement de la cave ou le déplacement de la porte du couloir ; qu'il n'est pas démontré ni qu'ils ont réellement modifié les conditions d'exercice de l'activité commerciale, ni qu'ils ont excédé les nécessaires adaptations des locaux à leur destination contractuelle ; qu'ils ne sauraient en conséquence justifier un déplafonnement du loyer ; 





Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité





Attendu que, pour conclure à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, l'expert retient l'augmentation de la population résidante sur le [Localité 10] de 1.750 habitants en 11 ans ainsi que la réalisation de travaux de modernisation de ce quartier ; que, toutefois, c'est [Localité 8] qu'ont été construits des immeubles collectifs ayant entraîné la progression de population relevée, et c'est place de Wazemmes que des travaux de rénovation ont été réalisés, deux secteurs distincts de [Localité 5] - voie de liaison entre la [Localité 6] et la [Localité 7] - qui, en revanche, n'a fait l'objet ni de programme de rénovation, ni de création de zones d'habitation nouvelles, ni de modification sensible de la population résidante ; qu'il n'est pas établi que le commerce de boulangerie-pâtisserie, dont la zone de chalandise est par nature étroite, ait été affecté par les modifications observées sur d'autres secteurs ; que la preuve n'est donc pas rapportée d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période considérée ; 





Attendu que la Cour confirmera le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement et a dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ; que l'équité commande de condamner la société FASCIL à payer à la société MAAREF la somme de 1.000,00 euros au titre des frais hors dépens exposés en cause d'appel ;

 











PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement entrepris, 



Condamne la SCI FASCIL à payer à la SARL MAAREF la somme de 1.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne la SCI FASCIL aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 











Le GreffierLe Président















Marguerite Marie HAINAUTPatrick BIROLLEAU