Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 1 décembre 2011

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2011



(n° 434, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/10666



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/12063





APPELANTS

 

Monsieur [U] [Z] [X] [V]



Madame [G] [A] épouse [V]



demeurant tous deux [Adresse 6]



représentés par la SCP LAGOURGUE ET OLIVIER, avoués à la Cour 

assistés de Maître Marianne VANDERSTUKKEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 0197







INTIMES 



Madame [T] [O] veuve [C]



demeurant [Adresse 2]





Madame [J] [C] épouse [F]



demeurant [Adresse 4]

90403 ETATS UNIS





Madame [B] [C] épouse [D]



demeurant [Adresse 5]



représentées par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour

assistées de Maître Alexandre HALFON, avocat au barreau de PARIS, toque : B 1095



















Maître [H] [K] 

ès qualités d'administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [C]



demeurant [Adresse 1]



défaillante



(Assignation devant la Cour d'appel de PARIS en date du 15 octobre 2010 qui n'a pu être délivrée. Un procès verbal de perquisition et de recherches à été dressé le 15 octobre 2010)







PARTIE INTERVENANTE



Maître [N] [P]



ayant son siège social [Adresse 7] 



représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour 

assisté de Maître Aline ROBERT MICHELANCEL, substituant Maître Valérie DE HAUTECLOQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 848 









COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats : Madame BONVARD Nicaise





ARRÊT : RENDU PAR DÉFAUT 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











*

* *



Par acte du 18 janvier 2000, M. [R] [C] a promis jusqu'au 13 juillet 2000, de vendre à M. [V] un appartement et des chambres de service et cave, constitués des lots 13,14, 16,48 et 50 de la division de l'immeuble sis [Adresse 6], notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur et celle tenant à ce « que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d'un montant total inférieur au prix de vente ou que le promettant produise l'accord des créanciers permettant d'apurer ce passif amiablement ».



M. [V] a versé une indemnité d'immobilisation d'un montant de 10'671,43 € et a obtenu son prêt.



Les parties ont convenu, le 13 juillet 2000 de proroger la date de réalisation de la vente au 30 novembre 2000 dans la mesure où la levée de l'inscription hypothécaire du trésor qui grevait le bien, n'était pas encore obtenue.



Le 18 octobre 2000, M. [V] a fait part au notaire que les biens seraient acquis par lui et son épouse, [G] [A].



[R] [C] étant entre temps décédé le [Date décès 3] 2000, des pourparlers ont eu lieu entre les époux [V] et les héritiers de [R] [C] aux termes desquels M. [V] a notamment proposé de verser une indemnité d'occupation de 17'500 €.



Par ordonnance du 12 décembre 2003, Me [H] [K] a été nommée administrateur de la succession de [R] [C] avec notamment pour mission de procéder à la vente et de percevoir le montant de l'indemnité occupation.



Le 16 janvier 2004, Me [K] a écrit à M. [V] en vue de la réalisation de la vente. M. [V] a quant à lui obtenu un nouveau prêt et proposé de porter à 33 000 € l'indemnité d'immobilisation ce que les consorts [C] ont accepté.



Me [P] a écrit le 2 août 2006 pour indiquer que la vente pourrait intervenir à la mi-septembre 2006 puis le 29 janvier 2007 pour informer les époux [V] que le trésor public avait procédé à la main levée de l'hypothèque.



Cependant la vente n'a jamais été signée et le notaire a, par lettre du 25 juillet 2007, entendu restituer à M. [V] l' indemnité d'immobilisation outre les intérêts courus, ce que celui-ci a refusé le 22 août 2008.



Par acte du 11 juin 2007, M. et Mme [V] ont fait assigner Me [K] ès qualité d'administrateur de la succession de [R] [C], Mesdames [J] [C] épouse [F], [B] [C] épouse [D] et [T] [O] épouse [C] pour à titre principal voir constater le caractère parfait de la vente objet de la promesse du 18 janvier 2000 au prix de 202'757,19 € et conférer force exécutoire au contrat s'étant formé par l'accord des parties le 14 mars 2000 et désigner un séquestre pour recevoir le prix de cession. 



Par jugement rendu le 25 mars 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :



- constaté que la promesse de vente du 18 janvier 2000 est caduque depuis le 30 novembre 2000 et rejeté en conséquence les demandes de M. et Mme [V],

- déclaré recevable l'exception d'incompétence soulevée par M. et Mme [V],









- s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes reconventionnelles des consorts [C] et renvoyé les parties devant le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris, 

- condamné les époux [V] à payer aux consorts [C] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté les autres demandes,

- laissé les dépens à la charge des requérants.



Appelants de cette décision, M et Mme [U] [V], aux termes de leurs dernières écritures en date du 11 octobre 2011 auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l'exposé de leurs moyens et argumentation, demandent à la Cour l'infirmation partielle du jugement rendu le 25 mars 1010 et de :



- constater que la vente était parfaite, dès la réalisation par M. [V] des conditions qui étaient à sa charge, et notamment l'obtention du prêt bancaire le 14 mars 2000, par son acceptation explicite reçue par attestation de Me [P], notaire à [Localité 8] le 18 octobre 2000, par lequel il a déclaré vouloir acheter, s'y adjoignant la participation de son épouse en qualité de co-acquéreur,

- conférer force exécutoire au contrat de vente ainsi formé,

- désigner un séquestre à l'effet de recevoir la somme de 10'671,43 € actuellement séquestrée entre les mains de Me [P], notaire à [Localité 8], versée à titre d'indemnité d'immobilisation, ainsi que le solde du prix de cession, soit la somme de 202'757,19 €, pour être remis à la succession venderesse,

- dire et juger, que faute par les vendeurs de signer l'acte authentique, l'arrêt à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques et vaudra titre,

- constater la mise en cause de Me [P], non en tant que rédacteur d'acte, mais en tant que représentant de la succession de feu [R] [C],

- condamner les intimés, ès qualités d'héritiers, ou ès-qualités d'administrateur de la succession de [R] [C] à leur payer la somme de 30'000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi,

- les condamner à leur payer la somme de 10'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- très subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a renvoyé les parties à se pourvoir, s'il y avait lieu à fixation des indemnités d'occupation, devant le tribunal d'instance du neuvième arrondissement de Paris,

- condamner les succombants aux dépens de première instance et d'appel.



Aux termes d'écritures en date du 7 mars 2011, Mesdames [J] [C] épouse [F], [B] [C] épouse [D] et [T] [O] épouse [C], auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l'exposé de leurs moyens et argumentation, demandent à la Cour la confirmation du jugement rendu le 25 mars 2010 en ce qu'il a constaté que la promesse de vente du 18 janvier 2000 est caduque depuis le 30 novembre 2000 et a rejeté toutes les demandes de Monsieur et Madame [V], de faire application de son pouvoir d'évocation et statuant à titre reconventionnel de :



- fixer une indemnité d'occupation d'un montant de 1340 € par mois à compter du 30 novembre 2000 jusqu'à parfaite libération des locaux, cette somme représentant le montant du dernier loyer non indexé payé par les consorts [V] au moment de la conclusion de la promesse de vente,

- constater qu'ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2000,

- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique,







- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des demandeurs,

- condamner les consorts [V] au paiement de la somme de 30'000 € pour procédure abusive et de celle de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.



Par conclusions en date du 23 mai 2011, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé de ses moyens et argumentation, M. [N] [P], notaire demande à la Cour de :



- s'agissant de sa mise en cause en qualité de notaire rédacteur, de déclarer l'assignation en intervention forcée des époux [V], irrecevable au visa de l'article 555 du code de procédure civile et prescrite au visa de l'article 2225 du Code civil (ancien) et en conséquence de débouter Monsieur et Madame [V] de l'intégralité de leurs demandes,

- s'agissant de sa mise en cause en qualité de représentant de la succession de [R] [C], à titre principal déclarer irrecevables les demandes des époux [V], et à titre subsidiaire, lui donner acte de son rapport à justice sur l'attribution des fonds qu'il détient à hauteur de 10'671,43 €,

- pour le surplus, dire et juger qu'ils ne justifient pas de l'existence d'une faute, ni d'un préjudice en sa qualité de mandataire de la succession,

- débouter les époux [V] de l'intégralité de leurs demandes,

- les condamner au paiement de la somme de 3 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 





CECI ETANT EXPOSE,



LA COUR, 



Sur la vente 



Considérant en droit que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ;



Considérant que les moyens développés par M. et Mme [V] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



Qu'à ces justes motifs il convient d'ajouter que :



- aux termes de la promesse de vente en litige, M. [R] [C] a promis unilatéralement de vendre jusqu'au 13 juillet 2000 à 16 heures, un appartement, une chambre et deux caves dépendant d'un immeuble sis [Adresse 6] moyennant le prix de 213'428,62 € payables comptant le jour de la réalisation de la vente sous la condition suspensive, seule en cause, que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d'un montant inférieur au prix de vente ou que le promettant produise l'accord des créanciers permettant d'apurer ce passif amiablement,



- la promesse de vente a fait l'objet d'une seule prorogation par acte du 13 juillet 2000 jusqu'au 30 novembre 2000 pour permettre d'obtenir l'accord des différents créanciers tant sur la main levée des inscriptions grevant le bien que la répartition du prix de vente dans la mesure où la condition suspensive afférente aux inscriptions grevant le bien n'était pas réalisée,







- la promesse de vente n'a été acceptée par les bénéficiaires qu'en tant que promesse et ceux-ci n'ont jamais levé l'option d'achat aux conditions de l'acte, qui imposait le versement du prix et des frais entre les mains du notaire instrumentaire dans le délai de l'acte et non seulement un engagement de le faire de sorte que l'engagement d'acquérir du 18 octobre 2000 accompagné de la déclaration selon laquelle les acquéreurs disposaient des fonds nécessaires ne peut s'analyser en une acceptation valant efficacement levée d'option, 



- en outre, s'il est acquis aux débats que les bénéficiaires ont obtenu leur financement dans le délai de la promesse, et qu'ils ont manifesté leur intention d'acquérir, en revanche ils n'ont jamais renoncé à la condition relative aux inscriptions grevant le bien qui n'était pas réalisée à la date d'expiration de l'acte des lors qu'il est établi que ce n'est que le 9 mai 2007 que le sort de ces inscriptions a été réglé,



- cette condition n'avait pas de caractère potestatif dès lors que sa réalisation ne dépendait pas de la seule volonté des consorts [C] mais était suspendue au règlement d'un passif fiscal très important qui ne dépendait pas de la seule volonté des consorts [C] lesquels étaient au contraire, confrontés à un règlement complexe de la situation successorale tant de la mère de [R] [C] que de son frère lié aux importantes dettes fiscales qui grevaient ce patrimoine ayant nécessité le recours à des administrateurs judiciaires des successions de [R] [C] et de son frère,



- les échanges maintenus entre les parties après le 30 novembre 2000 qui n'ont pas donné lieu à une prorogation de la promesse de vente, ni à conclusion d'un nouvel accord et alors que les consorts [V] n'ont procédé à aucun commencement d'exécution de leurs propositions ne peuvent s'analyser qu'en des pourparlers, et non en une prorogation tacite de l'acte du 18 janvier 2000,



Considérant dans ces conditions que la décision des premiers juges qui ont débouté les époux [V] de leurs demandes tendant à dire la vente parfaite ne peut qu'être confirmée ;



Que succombant en leur demande en réalisation de vente, ils ne peuvent qu'être déboutés de celle tendant à l'allocation de dommages-intérêts en réparation des tracasseries et de la crainte de perdre leur logement ;



Considérant s'agissant de la demande d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation que si à bon droit les premiers juges, faisant droit à l'exception d'incompétence soulevée, ont renvoyé les parties devant le tribunal d'instance compétent, il n'ya a pas lieu en cause d'appel de renvoyer les parties devant le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris mais de procéder par voie d'évocation ; 



Considérant que l'expulsion des consorts [V] qui sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble en litige doit être ordonnée, si besoin est avec l'assistance de la force publique ;



Qu'ils sont également redevables d'une indemnité d'occupation que sur la base du dernier loyer payé en 2000, la Cour a les éléments d'appréciation suffisants pour fixer à 1 340 € par mois à compter du 30 novembre 2000 jusqu'à parfaite libération des lieux ;



Considérant que Maître [P], notaire que les consorts [V] reconnaissent n'avoir appelé en la cause qu'en sa qualité de notaire chargé du règlement de la succession de [R] [C], mais qui ne justifient, ni même n'allèguent qu'il aurait commis une faute à l'origine de leur préjudice, seront déboutés de leurs demandes à son encontre ;







Que les époux [V] ayant pu se méprendre sans pour autant commettre d'abus sur l'étendue de leurs droits et de leurs obligations, les consorts [C] seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;



Et considérant en revanche que les époux [V] qui succombent supporteront les dépens et indemniseront les consorts [C] ainsi que Maître [P] des frais exposés dans l'instance à hauteur de la somme de 4 000 € pour les premiers et de 2000 € pour le second, en sus de la somme déjà allouée en première instance ;







PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a dit la promesse de vente caduque et condamné M. [U] [V] et Mme [G] [A] épouse [V] à payer à Mme [J] [C] épouse [F], Mme [B] [C] épouse [D] et Mme [T] [O] veuve [C] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



L'infirmant pour le surplus, et statuant à nouveau,



Ordonne l'expulsion de M. [U] [V] et Mme [G] [A] épouse [V] et celle de tous occupants de leur chef de l'appartement sis [Adresse 6], si besoin est avec l'assistance de la force publique,



Ordonne l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais risques et périls de M. [U] [V] et Mme [G] [A] épouse [V],



Les condamne à payer à Mme [J] [C] épouse [F], Mme [B] [C] épouse [D] et Mme [T] [O] veuve [C] la somme de 1 340 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 30 novembre 2000 jusqu'à la libération effective des lieux,



Ajoutant au jugement, 

 

Condamne M. [U] [V] et Mme [G] [A] épouse [V] à payer à Mme [J] [C] épouse [F], Mme [B] [C] épouse [D] et Mme [T] [O] veuve [C] la somme de 4 000 € et à M. [P], notaire celle de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,



Rejette toute autre demande,



Condamne M. [U] [V] et Mme [G] [A] épouse [V] aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La Greffière,La Présidente,