Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 janvier 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 JANVIER 2012



(n° 34, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/13829



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/01736





APPELANTE

 

SARL SOFIC 

agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la SCP BOMMART FORTSER FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Gabriel MALKA, avocat au barreau de PARIS toque E 1300, substitué par Maître Eléna ELMALEH-WININGER





INTIMES 



Monsieur [A] [K] [N]



demeurant [Adresse 2]



Monsieur [J] [Y] [V]



demeurant [Adresse 6]



représentés par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistés de Maître Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, toque G 400



SARL CARDO ARCHITECTURE ET PAYSAGE 

prise en la personne de son gérant



ayant son siège [Adresse 4]



représenté par la SCP JEAN PHILIPPE AUTIER, avoués à la Cour

assistée de Maître Patrice MICHON COSTER plaidant pour l'AARPI CASTER-BAZELAIRE, avocats au barreau de PARIS, toque P 244





















Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF

agissant en la personne de son Directeur Général



ayant son siège [Adresse 8]



représentée par la SCP OUDINOT-FLAURAUD, avoués à la Cour

assistée de Maître Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque D 146, substitué par Maître Isabelle PRUD'HOMME







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 décembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Par acte authentique du 1er août 2007, M. [A] [N] et M. [J] [V] ont vendu à la SARL Sofic, au prix de 1 480 000 €, les lots n° 1, 2, 3, 20, 51, 101, 102, 151, 201, 251, 301, 351, 401 et 451 de l'état de division d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 7] et [Adresse 1].



Se plaignant de ce que la superficie du bien serait inférieure de 26,20 m2 à la superficie mentionnée dans l'acte de vente, la société Sofic a assigné le 30 novembre 2007 M. [A] [N] et M. [J] [V] en restitution, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, du prix correspondant à la moindre mesure, soit 83 866, 20 €.







Le 18 février 2008, MM. [N] et [V] ont appelé en intervention forcée la société Cardo architecture et paysage, géomètre expert ayant fait le mesurage, ainsi que son assureur, la société Mutuelle des architectes français (MAF) pour qu'elles les garantissent des condamnations susceptibles d'être prononcées contre eux.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 mai 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré la société Sofic mal fondée en son action, l'en a déboutée, 

- condamné la société Sofic à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à MM. [N] et [V] la somme globale de 2 000 € et à la société Cardo architecture et paysage la somme de 2 000 €, 

- condamné la société Sofic aux dépens,

- rejeté le surplus des demandes.



Par dernières conclusions du 17 novembre 2011, la société Sofic, appelante, demande à la Cour de : 



- vu les articles 1, 2 alinéa 2, 46 de la loi du 10 juillet 1965, 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, 1134, 1147 et 1382 du Code civil, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau, 

- constater que le lot 451 est constitué du droit à la jouissance exclusive d'une cour couverte, partie commune, 

- dire que la superficie réelle des lots numéro 201, 251, 451 et 401 n'est pas de 103, 7 m2 comme déclaré à l'acte de vente mais de 77,5 m2 soit 26, 20 m2 de trop, 

- constater que cette surface de 26,20 m2 représente 5/20èmes de la surface de l'ensemble des lots vendus, en conséquence, 

- condamner solidairement MM. [N] et [V] à lui verser la somme de 83 866, 20 € à titre de diminution du prix de la vente intervenue le 1er août 2007, outre celle de 599,65 € au titre des droits et taxes afférents à cette diminution, 

- assortir cette condamnation des intérêts au taux conventionnel de 8,8% correspondant au taux de l'emprunt souscrit pour l'acquisition, à compter du 1er août 2007 jusqu'à parfait paiement, 

- condamner solidairement MM. [N] et [V] à lui régler la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur manquement à l'obligation de bonne foi qui doit présider à l'exécution des contrats, 

- statuer ce que de droit sur les appels en garantie, 

- débouter tant MM. [N] et [V] que la société Cardo architecture paysage et la MAF de toutes leurs demandes contraires,

- condamner solidairement les intimés à lui régler la somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 22 février 2011, MM. [N] et [V] demandent à la Cour de : 



- vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, 

- à titre principal, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- en conséquence, débouter la société Sofic de l'ensemble de ses demandes, 

- à titre subsidiaire et avant dire droit

- vu l'article 145 du Code de procédure civile, 

- désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour, aux frais avancés de la société Sofic qui ne rapporte pas suffisamment la preuve de ses allégations, avec pour mission : 


se rendre sur place [Adresse 5], 

de se faire remettre par les parties tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, 

de dire quelle est la superficie exacte des lots de copropriété n°201-251-401 et 451 au regard des dispositions de la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, 

le cas échéant, dans l'hypothèse où la superficie réelle de ces lots étaient inférieure de plus de 5 % à la superficie déclarée lors de la vente, de déterminer le montant du prix à restituer au regard de la différence de surface entre la superficie réelle et la superficie déclarée, en fonction, notamment, d'un coefficient de pondération, lié à la nature des lots de copropriété concernés, et à la part que ces derniers ont représentés dans la détermination du prix global de vente, 


- à titre infiniment subsidiaire, 

- réduire la demande de condamnation en restitution partielle du prix formée par la société Sofic à de plus justes proportions, compte tenu de la nature des lots de copropriété n° 201-251-401 et 451 et de la part que ces derniers ont représentés dans la détermination du prix global, 

- vu 'l'article 331" du Code civil, 

- les déclarer recevables et bien fondés en leur action en garantie à l'encontre de la société Cardo architecture et paysage et de la Mutuelle des architectes français assurance, 

- condamner sous le bénéfice de la solidarité la société Cardo architecture et paysage et de la MAF à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcés contre eux, 

- à titre reconventionnel,

- vu l'article 1382 du Code civil, 

- condamner la société Sofic à leur payer chacun, la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 

- condamner également la société Sofic à leur payer chacun, la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, dépens en sus en ce compris les éventuels frais d'expertise.



Par dernières conclusions du 1er octobre 2010, la société Cardo architecture et paysage demande à la Cour de : 



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- débouter la société Sofic et toute autre partie de l'intégralité de leurs demandes formées contre elle, 

- condamner la société Sofic aux entiers dépens et à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par dernières conclusions du 1er mars 2011, la MAF demande à la Cour de : 



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- débouter par voie de conséquence la société Sofic, MM [V] et [N] de toutes leurs demandes dirigées contre elle, 

- subsidiairement, 

- dire que ses garanties ne pourront être mobilisées au profit de la société Cardo architecture et paysage faute de déclaration de l'activité de mesurage, 

- à titre infiniment subsidiaire, 

- dire qu'en application de l'article L. 113-9 du Code des assurances, l'indemnité éventuellement due par elle sera réduite à néant, 

- condamner solidairement la société Sofic, MM. [N] et [V] à 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.























SUR CE, LA COUR



Considérant qu'aux termes de l'acte authentique du 1er août 2007, MM. [N] et [V] ont vendu à la société Sofic, notamment le lot n° 451 décrit ainsi qu'il suit : 'Sol, avec accès sur la [Adresse 9]. Droit à la jouissance exclusive d'une cour couverte. Ce lot communique avec le lot (bâtiment F) et donne accès au lot 401 (bâtiment I). Et les quarante deux/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales (42/10.000èmes)' ; 



Que le certificat de mesurage dressé le 22 mai 2006 par la société Cardo architecture et paysage, annexé à l'acte de vente, précise que le lot n° 451 est une cour couverte à usage d'entrepôt, d'une superficie de 22,37 mètres carrés, et de sanitaire, d'une superficie de 2,65 mètres carrés, pour une surface totale de tous les lots, objets de la vente litigieuse, de 462,33 mètres carrés ;



Considérant que le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 1], dressé le 15 octobre 1979 par M. [D] [F], notaire à Paris, est composé de quatre parties, la première consacrée aux parties privatives et aux parties communes 'avec leur définition respective', la deuxième à 'l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier' ; 



Que la première partie de ce règlement désigne au nombre des 'choses et parties communes à tous les copropriétaires : - la totalité du sol de l'immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties, la jouissance de la cour couverte étant toutefois réservée aux propriétaires du lot 451" ;



Que, dans la deuxième partie de ce règlement, le bâtiment I est décrit ainsi qu'il suit :



Lot numéro 401 (suit la description de ce lot)



 '- Sol -



Lot numéro 451 avec accès sur la [Adresse 9] - droit à la jouissance exclusive d'une cour couverte. Ce lot communique avec le lot 251 (bâtiment F) et donne accès au lot n° 401 (bâtiment I). Les quarante-deux/dix millièmes des parties communes générales';



Considérant qu'il ressort du règlement de copropriété que la cour couverte dans le bâtiment I, qui constitue le sol de l'immeuble, est une partie commune dont seule la jouissance est privative, ce droit ayant été érigé en un lot ;



Qu'il s'en déduit que MM. [N] et [V] ne pouvaient vendre le lot n° 451 décrit comme le 'Sol' de l'immeuble et que, ce lot ne correspondant qu'à un droit de jouissance exclusive sur une cour couverte, partie commune, sa superficie ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente ;



Considérant que, dans le cas d'une vente de biens immobiliers de nature diverse pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article précité ;









Considérant qu'au cas d'espèce, la vente portait sur plusieurs lots constitués de boutiques, ateliers, triplex et entrepôts au prix fixé globalement à 1 480 000 € pour une superficie totale de 462,33 mètres carrés selon le certificat de mesurage du 22 mai 2006 annexé à l'acte de vente ; 



Qu'il ressort de ce même certificat que la cour couverte dispose d'une superficie de 22,37 mètres carrés pour son usage d'entrepôt, et d'une superficie de 2,65 mètres carrés pour son usage de de sanitaire, soit une surface totale de 25,02 mètres carrés ; 



Qu'à cet égard, le mesurage réalisé le 11 septembre 2007 à la demande de l'acquéreur par M. [M] de la société Progeom est dénoué de signification dès lors que le mesureur a réuni les lots 201, 251, 401 et 451 qu'il a estimé constituer une 'unité commerciale' et a attesté de leur surface globale de 77,5 mètres carrés sans énoncer la superficie de chaque lot et notamment celle de la cour couverte qui doit être exclue du mesurage ;



Qu'ainsi, au vu du certificat de la société Cardo architecture paysage, la superficie totale exprimée dans l'acte de 462,33 mètres carrés est supérieure d'un vingtième à la superficie réelle de 437,31 mètres carrés (462,33 mètres carrés - 25,02 mètres carrés), de sorte qu'une réduction de prix est bien encourue par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



Considérant que la réduction doit se calculer sur le prix de 1 480 000 € diminué de la valeur du bien exclu de la vente ; 



Qu'il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties d'éclairer la Cour sur l'évaluation de la valeur vénale de la cour couverte et ce d'autant qu'il paraît que cette partie commune aurait été vendue à la société Sofic par le syndicat des copropriétaires ; 







PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Dit que la cour couverte étant une partie commune, sa superficie ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente du 1er août 2007 ; 



Dit que la superficie totale exprimée dans l'acte de 462,33 mètres carrés est supérieure d'un vingtième à la superficie réelle de 437,31 mètres carrés, de sorte qu'une réduction de prix est encourue par application du texte précité ;



Avant dire droit sur le montant de cette réduction, invite les parties parties à éclairer la Cour sur la valeur vénale de la cour couverte, ce d'autant qu'il paraît que cette partie commune aurait été vendue à la société Sofic par le syndicat des copropriétaires, sachant que la réduction doit se calculer sur le prix diminué de la valeur du bien exclu de la vente ;



Révoque la clôture ;



Fixe la nouvelle clôture au jeudi 27 septembre 2012 à 13 heures et la prochaine audience de plaidoiries au jeudi 18 octobre 2012 à 14 heures ;









Sursoit à statuer sur toutes les demandes ;



Réserve les dépens.





La Greffière,La Présidente,